FUNFAIR CO LTD 訴 WONG LUI WING t/a KWONG WING METAL CO

CACV 441/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2006年第441號

（原區院民事訴訟 2005年第755號）

判案書

上訴法庭副庭長鄧國楨頒發上訴法庭判案書：

1.  原告人是油塘海路第2、3及4地段（「地段」）之業主。

2.  2004年3月29日，原告人與被告人簽訂一份地段的租約，租期由2004年3月29日起為期2年零3日，每月租金為$165,000，每月的租金須於該月的第1日預先支付。

3.  根據租約條款，被告人只能把地段用作政府租契內所容許的土地用途。

4.  有關政府租契條例並不容許該地段使用作儲存廢鐵的用途。

5.  2004年10月在原告人要求之下，被告人以兩張期票預先繳付2004年12月及2005年1月之租金。

6.  2004年10月29日，地政總署向原告人發出警告信，指地段被用作儲存廢鐵，因而違反政府租契的規定，政府有權收回地段，要求原告人在28天內糾正地段的用途。信件同時指出假若原告人未能如期糾正，地政總署可以給予3個月寬限期，但條件是原告人須繳付$484,028之費用。

7.  根據租約附件三，該費用應由被告人支付。原告人曾透過律師向被告人發信，允許被告人經原告人向政府支付$484,028以換取3個月的寬限期，被告人卻不予理會。

8.  2004年11月24日，原告人向高等法院申請及獲頒佈臨時禁制令，禁止被告人以及其他人等在地段進行違反政府租契之行為。

9.  被告人認為原告人此舉乃違約之行為。2004年12月16日被告人之律師致函原告人，表示接納原告人之違約行為，並把鑰匙交還原告人之律師，藉以放棄地段之佔有權。隨後原告人律師回應他們，拒絕終止合約，並表示會將鑰匙保管，被告人可以隨時索回。

10.  兩張期票逐一被退票。

11.  2005年2月21日，原告人發出告票，其申索如下：

(1)      退票之款項$330,000；

(2)      告票日期以前所欠之租金，亦即是2004年12月、2005年1月及2005年2月，合共$495,000。

12.  在反申索書中，被告人要求原告人退還$330,000之租約按金。

13.  在反申索書中，被告人聲稱與原告人代表梁悅強先生有口頭協議，准許被告人分租及使用該地段作儲存廢鐵之用，所以原告人申請及獲頒佈臨時禁制令是原告人先違約。

14.  區域法院法官周兆熊經正審後於2006年9月19日頒佈退票之申索得直，但欠租之申索則被撤銷。同時，周法官判被告人之反申索得直，結果兩數互相抵銷，與訟雙方不須支付對方任何款項。

15.  原告人就周法官拒絕其欠租之申索，以及就反申索之裁判作出此上訴。被告人並無提出反上訴。

16.  在判案書之第11段，周法官表述以下觀點：

「…租約是可以單方面終止的，至於其理由是充份與否是另一問題。被告人單方面的行為，致使租約在2004年12月已被終止，因此被告人只欠2004年12月的租金$165,000。」

17.  這觀點是錯誤的。除非合約明文許可，否則任何合約均不能作單方面終止。

18.  租約是合約的一種，雖然正如Lord Simon of Glaisdale在National Carriers Ltd v Panalpina (Northern) Ltd [1981] AC 675 at 703所說：悔約原則（doctrine of repudiation）亦適用於租約。但未經接納的違約行為是沒有效的。見1 Chitty on Contracts, (28^th Ed), paras. 25-012.

19.  但違反不同性質的合約會引致不同後果。一般來說，違約一方只需賠償另一方的損失；但若有關土地權益的合約，例如買賣協議或租約，雙方都可要求執行強制履行令（Specific Performance）。業主亦有權向租客追討租金。見White and Carter (Councils) Ltd v McGregor [1962] AC 413.

20.  最近英國上訴法庭在Reichman and Anor v Beveridge and Anor [2006] EWCA Civ 1659一案，經仔細考慮下認為除非業主是在完全無理（wholly unreasonable）的情況下強制執行租約，否則業主有權堅持租戶繳交租金。本庭認同此觀點。

21.  根據周法官的判案書，被告人是違約一方，原告人亦沒接納被告人的違約行為。本案被告人的答辯理由只局限在是否與原告人代表有口頭協議。周法官不接納有口頭協議之說法，而被告人亦沒有為此上訴。

22.  再者，本案有關的只是2004年12月，2005年1及2月的租金，而被告人只在2004年12月16日違約，所以事實上並沒有原告人行為不合理，何況完全不合理的基礎。

23.  周法官下令退回按金的判決也是錯誤，實際上租約並未終止。本案與沒收按金的問題無關，關鍵是原告人能否向被告人追討租金。被告人答辯的唯一理由是原告人違反了口頭協議。這點周法官並不接納。

24.  雖然被告人沒有律師代表，但其論據大綱清楚列明其觀點。

25.  被告人指出：

「本案的事實是被告人的代表律師於2004年12月16日代表被告人將該地段的鎖匙交還到原告人代表律師手裏，並要原告人退回租按金。此行為已表明被告人已從該地段搬出了。不論此行為是對或是錯的，但被告人都已作出了終止租約和他不再和拒絕履行租約的行為和意圖。[Sano Screen Manufacturers Ltd. V J & R Bossini Trading Ltd & Ors, HCA 12351/98 & HCA 12352/98, p 4 para 2]」

26.  但被告人提出的Sano Screen一案對被告人並沒幫助，因為在該案業主接納了租戶的悔約（repudiation）。見第4頁第3段。而本案原告人並無接納被告人的悔約。

27.  再者，被告人提到：

「被告人陳辭是因拒絕履行合約而違約的法律原則是如果違約的一方拒絕履行合約的行為令到本身遵守合約和不接受對方拒絕履行合約因而追認合約的一方無法繼續履行己方的合約責任時，遵守合約的一方的唯一選擇是接受違約一方拒絕履行合約的違約行為，視合約為終止而追討損失的賠償，他是不可以‘earn his payment under the contract’的。[(1) Telephone Rentals V Burgess Salmon, The Independent, April 22 1987, CA, para 450 Current Law Year; (2) Finelli et al V Dee et al. (1968) 67 D.L.R. (2d) 293, p 395; (3) Chitty on Contract (27^th eition), para 24-008]」

以上不適用於業主根據租約向租戶追討租金。租約除了是一項合約外，亦同時批予租客在租出土地上的產業權(estate)。這產業權在簽訂租約時經已由業主批出。在租約期滿前，租客對該土地享有獨有管有(exclusive possession)，業主不須再以其他行為履行此責任。上述Reichman一案已有詳細解釋。況且被告人的說法牽涉為減低損害賠償，Mitigation of damages，就算這概念對業主追討租金也可致用（本庭對此論點不在此案作定論），但在本案，被告人的答辯理由並沒有提出這點，所以周法官也沒有考慮這點。況且如果原審時有提出這論點，一定會有其他證供處理這個問題，所以本庭不能准許被告人在本庭提出這論點。

28.  基於上述理由，本庭裁定原告人上訴得直。

29.  被告人須支付原告人$495,000連利息，利息由2005年2月21日起計，息率為最優惠利率加１厘。被告人亦須支付原告人在區域法院及本庭之訟費。假如雙方未能就訟費達成協議，則須由法院評定訟費。