MORE SPACE LTD t/a TAIPAN MANAGEMENT CO 對 LOK HING LOGISTICS COMPANY及另一人

DCDT 3151/2022

DCDT 683/2023

(合併聆訊)

[2023] HKDC 573

香港特別行政區

區域法院

財產扣押案件2022年第3151號

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及

香港特別行政區

區域法院

財產扣押案件2023年第683號

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(合併聆訊)

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判決書

背景

1.  這是兩宗解除財物扣押令申請(DCDT 3151/2022及DCDT 683/2023)的合併聆訊。兩案的原告人及被告人相同，涉案的單位是位於荃灣半山街10至16號富華工業大廈9樓B室。

2.  第一宗案件DCDT 3151/2022的財物扣押令在2022年12月22日作出，原告人申索截至2022年11月21日為止，欠下原告人兩個月的租金，以每個月港幣58,000元計，合計港幣116,000元。

3.  DCDT 683/2023是原告人的第二宗財物扣押令申請，在2023年2月27日提出，向被告人追討三個月的欠租，由2022年12月21日計至2023年3月20日。本案是涉及DCDT 3151/2022的同一物業、同一份租約，因此亦是同一租金，每月港幣58,000元，三個月的欠租共港幣174,000元，有關的財物扣押令在2023年2月28日作出。

討論

DCDT 3151/2022

4.  被告人在2023年4月12日申請解除財物扣押令，夾附在傳票的誓章指被告人已付清欠租，並付上一張由業主發出的租金計算表。根據該租金計算表，截至2022年12月20日，被告人已繳付的租金為港幣208,000元，分四期分別在2022年12月8日、2022年12月12日、2022年12月16日及2022年12月20日支付。

5.  但業主計算被告人的欠付租金是由2022年7月21日起計。因此，扣減由2022年7月21日計至2022年12月20日已付租金後，被告人仍欠付港幣54,000元的租金。因此，原告人在2022年12月21日存檔的誓章提到，由2022年10月21日計至2022年12月20日的欠租總數為港幣116,000元並不正確。

DCDT 683/2023

6.  被告人在2023年4月12日以傳票方式提出解除有關的財物扣押令，理據是被告人每月的租金應為港幣48,000元另加港幣4,000元的停車場泊位費，一共是港幣52,000元。被告人認為原告人由於被告欠租而將租金調整為港幣58,000元是不合理；因此，被告人沒有繳交該三個月的租金。

7.  原告人代表指，根據租約的條款細則4(a)條提及有關租客欠租超過15天的業主權利，當中包括業主可以收回該物業，業主亦可以選擇繼續該租約，但有權暫停業主所承諾的租金折扣優惠，直至租客繳清所有的欠付租金。

8.  根據被告人2023年4月12日的誓詞的附件包括該租約顯示，訴訟雙方的租約的基本租金確是港幣58,000元，但有港幣10,000元的折扣；因此，經折扣後的租金是港幣48,000元。

9.  但若根據條款4(a)，由於被告人欠租，所以業主可以暫停有關港幣10,000元的租金折扣優惠。對於該條款的執行，原告人只是表示由於租約以英文撰寫，他簽約時並無留意到該條款，所以他不清楚原告人的權利。但該租約上亦有表示，條款及細則是根據背頁所載，原文：“covenant and conditions as per overleaf” 。

10.  被告人在簽署該合約時，有責任去認識清楚及了解所有條款的細則及內容。本席並不接納被告人以不懂英語及原告人未有解釋該條款為理由去推翻條款4(a)。因此，本席認同該條款4(a)的效力，給予原告人暫停作出租金扣減的權利。由於被告人亦承認在這宗申請的相關的三個月內沒有交租，因此本席認為被告人沒有任何理據支持解除有關財物扣押令的申請。

命令

DCDT 3151/2022

11.  由於原告人不得申索超過法律上所容許原告人可追討的欠租，因此本席同意被告人解除本財物扣押令的申請。

12.  雖然本席解除了財物扣押令，但無可否認被告人仍有欠付的租金，因此本申請的訟費，不作命令。

DCDT 683/2023

13.  如上述，由於被告人欠缺理據支持解除有關財物扣押令，本席作出命令撤銷被告人的申請。

14.  由於被告人的傳票被撤銷，因此須支付原告人本財物扣押令的訟費。原告人不申請他們公司本身的開支，只申請因為財物扣押令程序所衍生的法庭收費，所以本席命令被告人須支付原告人本財物扣押令申請所衍生的訟費，包括《業主與租客(綜合)條例》附表4為租金扣押財物而收取的一切收費及有關的交通費及護衛員的費用，有關的費用由執達主任辦事處經核實金額而評定。