歐新及另一人 訴 司徒瑞意

LDPD 1639/2009

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2009年第1639 號

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判　案　書

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背景

1.  2009年7月14日，申請人提交申請通知書，要求收回處所的管有權及追收租金，理由為答辯人未有繳付由2009年7月5日起的租金。

2.  答辯人於2009年7月20日提交反對通知書，理由為在申請人於2009月4月29日的函件中同意更換煮食爐後，“答辯人於2009年7月8日分別以掛號信及由管理處傳遞通知書予申請人，通知有關換爐的費用為4,130元，有關費用將於7月及8月的租金中扣除。”

3.  2009年8月25日審訊，申請人由女兒歐淑清女士（“歐女士”）代表作供並呈堂證物A1至A5，而答辯人司徒瑞意女士（“司徒女士”）親自作供並呈堂證物R1至R3。以下為雙方提出的案情及理據及本席判案的理由及命令。

申請人的申請理據

4.  歐女士確定申請書上所陳述的事項正確無誤，申請人亦在8月7日收到答辯人來信（證物A1）確認答辯人曾建議“將更新煮食爐的費用4,130元於7月及8月份的租金中扣除”，並暫時附上繳付8月份的租金4,000元的支票，至於“更新爐具的餘數130元將另作安排”。因此，歐女士指申請人的申請理由成立。

5.  歐女士呈堂申請人2009年4月29日給答辯人信件的影印本（證物A4），該信件已清楚表達申請人對更換煤氣爐的立場及條件，現引述如下：-

“另外就

i)  煤氣爐——在此情況下，本人同意閣下找煤氣公司安排更換，其他公司不接受。待煤氣公司完工後，請務必通知我方驗收。如你單方面簽收，日後有任何問題我方不負責。另請提供發票報銷。”

6.  歐女士稱申請人其後收到答辯人2009年7月8日的來信（影印本為證物A5），聲稱“本人已於2009年7月3日於煤氣公司訂購新的煮食爐，並由煤氣公司負責安裝，費用合共4,130元（附單張），其費用將於7月及8月的租金扣除。”

7.  歐女士指出答辯人於2009年7月20日已到小額錢債審裁處，向申請人提出申索，包括“更換煮食爐的費用為4,130 元。”

8.  歐女士聲稱申請人於8月14日發信予答辯人，明確不接受她7月8日來信的理由，原因如下：——

“1）根據合同條款，從沒有說明租客在未經業主同意下而自行支付的任何費用可獲抵扣租金；

2）  租客在業主毫不知情下自行訂購煮食爐，並通知煤氣公司安裝及簽收有關爐具。……這完全漠視雙方之前定下之書面協議，本人絕不同意以租金作抵扣來支付此煮食爐之費用；

3）  租客……藉種種理由而欠租，同時（到小額錢債審裁處）反誣告業主，以達雙重索償之目的；

4）  …租客多次無理要求，步步進迫及後更以人身攻擊等手段誣告本人……”

9.  歐女士指答辯人剛於土地審裁處另一官司（LDPD 1090/2009）於2009年6月5日被裁定敗訴後，在一次過繳付3個月（4月5日至7月4日）的租金12,000元及訟費365元，共12,365元後，取得濟助，隨即再次以不合理的藉口，拖欠租金。

10.  歐女士陳詞要求審裁處不再給予答辯人濟助，恢復租約，並要求獲得訟費365元。

11.  歐女士並通知本席申請人經詳細考慮後，決定以支票退還4,130元予答辯人。

答辯人的反對理據

12.  答辯人強調她需要更換該煤氣爐原因為該爐完全不合規格，對人身安全構成威脅。經她調查後，她發覺煤氣公司證實由入伙開始，該爐已不合規格。

13.  答辯人聲稱她以往已有先例，將維修費用35元在租金內扣除。她質問申請人為何以前同意她的做法，今次則不同意。

14.  答辯人呈堂文件顯示爐具銷售/工程費4,130元已列在她作為客戶的2009年7月27日的煤氣賬單上（證物A5，22頁）。歐女士回應，指她是首次見到該張賬單。

15.  答辯人陳詞，列出下列幾點：——

1.  答辯人是租客，可以在租金內先扣除更換煤氣爐費用，合情合理，在本租約期內，亦有“先例可援”；

2.  現時處所租金上漲至4,600元，申請人事實是想借此機會迫遷；

3.  更換煤氣爐已事先有書面安排，但答辯人沒有辦法遵守申請人的條件，原因是（i）煤氣爐不是由煤氣公司負責更換；及（ii）她沒有辦法找到申請人，因為申請人從來不聽她的電話。

審裁處的裁決

16.  申請人申請的理由成立，答辯人沒有理據自行在應繳付的租金中先行扣除她認為要支付的維修費或更換設備（如煤氣爐）的費用。

17.  在衡量雙方證供後，本席亦接納申請人的證供，包括（i）不能因為以往雙方曾經同意答辯人可在租金扣除35元的維修費，則推論答辯人可自行扣除4,130元的煤氣爐費用；（ii）答辯人並沒有按申請人2009年4月29日的條件安裝並“報銷”安裝煤氣爐的發票。申請人代表指申請人拒絕付款，其中原因為申請人至今未能進入本案處所視察該煤氣爐安裝後的情況，對此答辯人並沒有否認。申請人代表亦聲稱她是在證物A5才首次見到列出該爐具銷售/工程費4,130元的賬單。

18.  在本案, 本審裁處沒有司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償4,130元安裝新煤氣爐的反申索。

19.  答辯人於2009年7月20日亦已到小額錢債審裁處立案要求包含上述4,130元的申索。

20.  申請人要求本席不給予答辯人第2次的濟助機會而答辯人則要求繼續原有的租賃。

21.  經仔細考慮後，包括答辯人早於8月7日已寄給申請人8月份的租金支票，本席決定再次給予濟助機會予答辯人，並頒令如下：——

1.  第一及第二申請人可於2009年10月5日(下稱“繳款限期”)之後從答辯人處收回案中處所位於新界天水圍天葵路3號嘉湖山莊麗湖居第5座01樓E室的空置管有權(即以“交吉”方式收回涉案物業)；

2.  答辯人須繳付予第一及第二申請人欠租/中間收益(或稱租值補償金)，每月4,000元，包括（i）2009年7月5日至2009年8月4日的租金4,000元；（ii）由2009年9月5日起計，直至收回處所的空置管有權為止；

3.  答辯人亦須付予第一及第二申請人這申請的訟費，即時評估為365元；

4.  若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益(包括在繳款當日或之前已到期的欠租/中間收益)，及上述第3段所列的訟費款額，則答辯人無須與第一及第二申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；

(惟本處可根據高等法院條例第21F條(下稱“該條例”)將繳款限期延展。)

(倘若答辯人未能在繳款限期(或延展的限期)內根據第4段繳清第2至第3段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第3段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。)

5.  當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。

(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)