黃埔唐樓業主立案法團 訴 李訪鴻

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 319宗

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判 決 書

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1. 申請人乃黃埔唐樓之業主立案法團(申請人)。

2. 答辯人乃黃埔唐樓1/F A205之業主(答辯人)。

3. 黃埔唐樓位於2A-2H寶其利街，87-101必架街，1-29，明安街(該樓)。

4. 一九九六年三月十一日，屋宇署發出命令編號：DA26/K/96/C要求申請人完成下列工程：

樓宇的公共範圍，公共渠管及樓宇的外部

樓據建築物條例第26條規定須進行的工程：

(a) 清除樓宇的鋼筋混凝土結構中鬆脫?破裂及損毀的混凝土；清理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵銹及雜物；如有需要，加裝鋼筋及固定其位置，並將鋼混凝土結構修復原狀。在建築事務監督進行視察前，不得澆注新混凝土。

(b) 清除內外牆上所有鬆脫及損毀的批盪。

(c) 修繕、裝穩或更換所有鬆脫及損毀的窗框及玻璃。

根據建築物條例第28(3)條規定須進行的工程：

修葺或翻新破損的雨水管?污水管?糞便管及疏氣管。

該命令指定的工程，必須達至建築事務監督認可的標準，且符合建築物條例的規定。

5. 申請人於一九九六年九月十六日聘請永順建築設計顧問公司為維修工程顧問，而黃浩明建築師為負責之認可人仕。

6. 一九九六年十一月十六日，申請人根據一九九六年十一月一日所發出的開會通告，召開業主大會。業主大會通過有關維修事項，包括：中標承建商，工程銀碼，大廈整體維修工作項目，維修基金之分攤費用及分期付款方法，維修程序，招聘工程合約承建商方法，電梯保養及維修工程費用及承辦者，及安裝大廈煤氣系統事宜。

7. 大維修工程由建興建築有限公司以$10,780,000報價獲大會接納。

8. 維修，電梯及煤氣三項工程及相關預算支出為$13,352,500。每戶分攤維修費用為$24,500。答辯人已繳交$14,500，尚欠餘數$10,000。

9. 工程於一九九六年十一月開始，至一九九七年一月二十三日完工。

10. 一九九七年四月二十九日，建築事務監督去函申請人，認同命令編號DA26/K/96/C已經辦妥。根據該樓公契，答辯人有責任繳交有關費用。因答辯人拒絕繳付餘數，申請人根據公契第23(b)條，於一九九七年四月十日，在土地註冊處對答辯人物業作出押記。

申請人要求答辯人支付：

11. 分攤維修費餘款$10,000，押記備忘錄法律費用$5,000，訴訟前書函法律費用$1,500及查冊費$100。

12. 答辯人對上述事實並無爭議。本席接納上述各點為本案事實。

13. 答辯人同意：基本上，各維修工程已完成。但答辯人認為自已沒有責任繳付全部應分攤的費用。

14. 答辯人指稱，在其單位外的污水渠及糞渠（渠管）並沒有被維修。原來生銹的渠管仍然保留着。再者煤氣工程沒有安排接駁煤氣喉至其單位內，有關費用應在總數扣除。

15. 申請人主席作供，稱因2H地鋪不允拆除在其鋪內，裝於渠管上的金屬物，而申請人不想因此事興訟，因此不能在原渠管位置進行維修。在大維修後，申請人斥資改裝渠管，引到另一沙井中，自此，渠管再無淤塞現像。

16. 答辯人同意自一九九八年四月自今，渠管沒有淤塞。但答辯人指稱，渠管改道，是在大維修前，由答辯人及申請人各付款一千元做臨時工程。答辯人不同意申請人在大維修後，曾再作維修。

17. 申請人呈堂煤氣公司報價單及安裝煤氣工程圖則。整項工程包括：鋪設煤氣地下喉管及大廈外牆喉管至每戶，及接駁室內煤氣喉管及煮食爐位喉管。

18. 煤氣公司特別註明，該工程不提供煤氣給有僭建物的厨房用戶。外牆喉管依圖則鋪設。

19. 答辯人否認其單位有僭建物，但同意煤氣公司因安全理由拒絕向其單位提供煤氣。答辯人接受這情况。

20. 答辯人不滿意整體維修成效。

21. 答辯人除了三張相片，並無其他證據支持所指稱事項。

22. 根據雙方無爭議的事實，申請人申請內容全部已證明工程項目已完工，分攤費用金額及答辯人有付款責任，不容置疑。

23. 答辯人同意，自己有享用維修工程項目的效益。

24. 答辯人所述不繳全部費用的理由，在法律上不構成有效答辯理由。

25. 維修工程由建築事務監督接納已經辦妥，答辯人未能提出相反證據。

26. 答辯人同意煤氣喉管未能接駁到其單位內， 是煤氣公司基於安全理由，不能做到。申請人並無阻撓此事。煤氣喉管工程乃一整體工程，因某一單位本身問題，未能接駁到室內，不會影響工程總金額。申請人乃要繳付全數工程費用。答辯人不能要求減去有關費用。

27. 本席接納申請人的申請。

命令：

28. 答辯人須繳付：分攤維修費餘款$10,000，押記備忘錄法律費用$5,000，訴訟前書函法律費用$1,500及查冊費$100。

就訟費事宜，本席頒下臨時命令：

29. 答辯人須付申請人本案的訟費，如雙方不能達成協議，則由法庭作出評估。

30. 如與訟雙方在14天內不向本席提出任何有關訟費的申請，則此臨時命令便變成為永久的命令。