陳順妹 訴 張進福及另二人

HCMP 5320/2003

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

雜項案件2003年第5320號

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判決書

背景

1.  這是一宗有關物業業權的訴訟。原告人與第一被告人是母子關係；而第二被告人是原告人的媳婦。於1982年9月14日，原告人與其夫張阿北(簡稱「張父」)以港幣六十萬元購入香港仔中心觀景閣(U座)19樓1室的單位(簡稱「觀景閣單位」)。原告人與張父以聯權共有(joint tenant) 的形式擁有觀景閣單位作為他們家庭的居所。當時他們家庭的成員包括：張父、原告人、長女張寶蘭、次子第一被告人及三女張珠蘭。

2.  於1986年，張寶蘭的丈夫張進發(原名張麗水，原是原告人的養子)在國內獲准到香港定居並與家人在觀景閣單位居住。於1995年，張珠蘭的丈夫在國內獲准到香港定居亦遷入觀景閣單位居住。於同年較後期間，張珠蘭與其丈夫遷出觀景閣單位。

3.  於2000年二月間，第一被告人與第二被告人在香港結婚。由於第二被告人是國內居民，她須要返回福建省泉州市候批核單程證來港定居。於2003年三月間，第二被告人獲准到香港定居，她亦遷入觀景閣單位居住。在這其間，第一被告人及第二被告人與張寶蘭一家人不睦，他們經常在觀景閣單位内爭執，甚至兩姊弟曾互相打架而需要警方調停。幸好，張進發與張寶蘭獲得分配公屋便即遷離觀景閣單位。

4.  張寶蘭一家人遷出後，第二被告人便招納她的親友遷入觀景閣單位居住。第一被告人經常要求原告人交出觀景閣單位的樓契而與她發生爭拗。因此，原告人感到人身不安全，便無可奈何地於2003年十月間匆忙地遷到張寶蘭的家中居住。她並延聘鄒偉雄律師行發信通知第一被告人及第二被告人；聲明原告人終止他們及第二被告人的親友在觀景閣單位的許用權。第一被告人及第二被告人不但拒絕遷離觀景閣單位，並致函土地註冊處要求禁止原告人就觀景閣單位進行轉名的事宜。有鑑於此，原告人便於2004年6月23日存檔申索書向各被告人收回管有觀景閣單位的業權及索償佔用費。第一被告人及第二被告人的答辯理由指稱原告人與張父並非觀景閣單位業權的絕對擁有人而僅是受托人。他們指稱觀景閣單位是第一被告人的三叔父張阿仦(簡稱「三叔父」)及其同父異母的兄長張進順合資購買供給家族的後人享用，所以原告人無權處理觀景閣單位業權的事宜。他們並作出反申索的要求：(1)頒令宣布他們的後代擁有觀景閣單位的合法居住權利及使用權益；(2)剔除原告人在土地註冊處作為觀景閣單位業權人的註冊及撤銷原告人作為觀景閣單位的受托人，而以張進順的名義取而代之； (3)取消張寶蘭與張進發就觀景閣單位的受益權及(4)本訴訟的訟費等。

5.  本案的主要爭議點是原告人與張父是不是觀景閣單位業權的絕對擁有人或者是受托人。這涉及以下的事實分析：

(一)    誰人提供資金購買觀景閣單位，如果是張父；原告人與張父是觀景閣單位業權的絕對擁有人。

(二)    如果證實是張進順及三叔父提供資金購買觀景閣單位，他們的意願是否作為對張父及原告人的餽贈或僅作授托用，倘若是餽贈，原告人與張父便是觀景閣單位業權的絕對擁有人。

(三)    倘若僅是作授托用，這可否構成有效的信託？

(四)    倘若可構成有效的信託，第一被告人及第二被告人是否屬該信託的受益人，如屬確實；他們的權益有否被原告人違反信託所損害？

本席須指明，原告人可依據觀景閣單位的轉讓契約作為證明她是業權的絕對擁有人的表面證據。就上述的事實爭議，各被告人需負上舉證責任證明觀景閣單位是屬於受信託規限的物業；並需證明該信託的細則及該信託是否合法。

人物

6.  張阿北；即張父，原藉福建，在1919年出生。他跟隨父母及兩名胞弟；張金木及張阿仦舉家移居當時的馬來亞；獨立後稱馬來西亞。張父在1949年返回福建家鄉購買了四畝多土地。他在1952年再返回福建家鄉並在該土地上興建了一座房子。張父與其前妻郭贊娘育有一子張進順及兩名女兒；張秀笑和張秀玉。郭贊娘與子女在1957年移居馬來西亞。郭贊娘在1958年因意外喪生。張父在1960年八月間返回福建與原告人結婚。其後，他返回馬來西亞工作賺取金錢供養居於馬來西亞的子女及居於國內的原告人。他約每兩年返回國內與原告人相聚。張父與原告人育有兩女一子。原告人與子女在1981年八月間獲准到香港定居後，張父便離開馬來西亞到香港與原告人及子女團聚。張父與原告人遂於1982年9月14日以港幣六十萬元購入觀景閣單位居住。於1999年尾，張父患直腸癌；原告人便帶領張父返回福建泉州市就醫。張父終於在2000年8月6日病逝。

7.  原告人亦原藉福建，在1940年出生。她與張父在1960年八月間在福建結婚。原告人在1964年收養張麗水為養子；其養子後來改名為張進發。原告人曾於1965年與張進發申請赴馬來西亞與張父團聚，但不獲政府批准離境。其後，原告人與張父在國內誕下三名子女；張寶蘭、第一被告人及張珠蘭。原告人在1973年將張父所購入的土地興建另一座房子。於1981年八月間，原告人與張寶蘭、第一被告人及張珠蘭均獲准到香港定居。

8.  張寶蘭是原告人的長女。她隨同原告人在1981年八月間移居香港。根據中華人民共和國發給原告人與她的子女前赴香港定居的通行證，當時張寶蘭的年齡是十一歲；即是在1970年出生。

9.  張珠蘭是原告人的第三女。她亦跟隨原告人在1981年八月間移居香港。根據中華人民共和國發給原告人與她子女前赴香港定居的通行證，當時張珠蘭的年齡是六歲；即是在1975年出生。

10.  張進福；即第一被告人，是原告人的第二子，他亦跟隨原告人在1981年八月間移居香港。根據中華人民共和國發給原告人與她子女前赴香港定居的通行證，當時第一被告人的年齡是九歲；即是在1972年出生。定居香港後，他被獲派入讀小學五年級。最後，他在香港中文大學地理系畢業，現任職營業員。他與第二被告人在2000年二月間在香港結婚。

11.  許秀貞；即第二被告人，是原告人的媳婦。她是國內居民。她與第一被告人在2000年二月間在香港結婚。因國内的政制；她須返回國內申請批核來港定居。她在福建省讀書及工作。她在2003年三月間獲准到香港定居並與第一被告人居住於觀景閣單位。

12.  張阿仦；是第一被告人的三叔父；即是張父的三弟。他在年幼時與張父跟隨父母移居馬來西亞。他經營木廠；他是建和發板廊的持牌人。他亦持有兩間各佔50% 股份的地產公司；美華發展有限公司及豪華發展有限公司。據第一被告人的聲稱；三叔父家境富裕。他在2002年去世。

13.  張進順是張父與前妻郭贊娘的長子，於1945年在國內出生。他與其母在1957年移居馬來西亞。他與外父合資經營建築公司。

證人的可信性評估

14.  原告人、第一被告人、第二被告人及張進順均在本案審訊時作供。根據他們的證供，他們對購買觀景閣單位的資金來源並沒有直接或一首的知悉。唯一可提供這方面的證供者只是張父及三叔父，但他們均已去世。張父在去世前七個月，於2000年1月4日曾在福建省惠安縣公証處的公証員面前作出一份口頭陳述，並由公証員筆錄為證的《保全證據公證書》。張父辦理該公證書是為了他的家鄉土地所興建的兩幢房子(「家鄉的房子」)的業權訴訟所安排的。他在該公證書並沒有提及觀景閣單位的業權，但有提及張父的個人背景及與三叔父就家鄉的房子的爭拗。本席可根據該筆錄的證供衡量原告人、第一被告人、第二被告人及張進順的證供可信性作出事實的推斷。張父明知自己即將離世，他辦理該公證書的目的是要維護自已及其妻兒在家鄉的房子權益，他必定會認真地作出事實的陳述。他在回應有關他的年齡與精神狀況的提問時，顯示他當時的神志清醒。雖然第一被告人與第二被告人沒有機會就該公證書向張父盤問，而張父亦有可能基於私利而作出誇大及失實的陳述，但經小心考慮後，本席認為張父在該公證書內有關他的個人背景的陳述與總體的證供配合及一致，本席信納他在該公證書內的陳述。本席相信張父是一個克苦勤奮的人，他在馬來西亞努力工作賺取金錢匯給原告人作生活費及儲備積蓄用作興建房子。原告人提供了十張由1975年至1981年期間的匯款單作證據，這足以可支持張父有匯錢給原告人的習慣。雖然原告人僅能提供十張人民幣500元至9,000元的匯款單，但不能提供全部的匯款單，鑑於事隔已三十多年，這是可以理解的。張父於1949年在家鄉買入四畝土地，並在1952年興建第一幢房子及在1973年興建第二幢房子。從事實可推斷張父是一個重根源及有積蓄計劃的人，並非張進順批評張父沒有積蓄及好賭成性的人。

15.  根據張父在該《保全證據公證書》內陳述有關他與三叔父在福建的訴訟，張父的陳述指在1990年，三叔父與其妻子(簡稱「三嬸」)首次回鄉，他們寄居於張父所興建的房子。由於三叔父的迷信作崇，他心信在馬來西亞的生意失敗是因為他在家鄉沒有風水地所致。在他人的挑撥之下，三叔父在1993年透過第三者虛報《土地執法檢查情況登記表》侵吞張父在家鄉的房子。張父又指當他與原告人於1993年10月11日到訪馬來西亞時，三叔父與二叔父聯同黑社會份子迫他在協意書上蓋印指摸說明願意將1973年所興建的第二幢房子送給三叔父。原告人的證供亦有提及當晚所發生的威迫事件。這些針對三叔父的指控十分嚴重，三叔父亦非本案的與訟方或證人，他沒有機會在本審訊中作回應。一般而言，本席不會對這些單方面的指控作任何比重。代表原告人的卜大律師的陳詞提及就家鄉的房子，原告人最終於2001年7月27日在惠安縣人民法院上訴得直，而三叔父與二叔父的妻子則被判敗訴。同樣，就另一宗相同的案件，原告人於2002年3月8日在福建泉州市中級人民法院上訴得直，而三嬸與二叔父的妻子亦被判敗訴。卜大律師指該判決可支持原告人與張父對三叔父的指控。該兩宗上訴是行政上訴，被告人是惠安縣人民政府，上訴的標的物為惠安縣人民政府《關於收回并注銷張金木、張阿仦集體土地建設用地使用證的批复》之不當裁定。根據福建泉州市中級人民法院的裁定書，法院的裁定是針對惠安縣人民政府沒有依法處理使用證的批复。本席不能決定該法院有沒有就張父所作的指控作裁定。此外，該兩宗上訴是發生於購買觀景閣單位九年之後，根本與有關誰人提供資金購買觀景閣單位的爭議全無關連。因此，本席就張父與原告人有關家鄉的房子針對三叔父的指控不給予任何比重。

16.  原告人的思想單純，並非一名精心敏銳的人。她在被盤問時曾多次沒有針對問題作答，而只是直覺地指出第一被告人不是之處。她不能解釋為何她在第一被告人的出生證明書內虛報出生日期。她亦未能清楚地交代從馬來西亞的匯款。但鑑於她的年紀及健康狀況；甚至目不識丁，這情況是可以理解的。本席不會因她未能直接回答問題而對她作不利的推斷。相反，她的證供一致及符合總體證供。本席相信她是一個誠實的證人，本席信納她的證供。

17.  第一被告人是一名大學畢業生，思孝能力高、富學識及工作經驗，但他作供時不盡不實。他更改反申索書及案情的基礎。他原本的案情聲稱觀景閣單位是三叔父與張進順合資以張父及原告人的名義購買作受信托限制的物業，而信托受益人是三叔父及張父世世代代的子孫。但當他獲悉這類信託違反信托不可永久延續的原則(rule against perpetuity)後，他便改稱信托受益人是三叔父及張父的子女。此外，從他的反申索可見，雖然他指稱張父的子孫均為信托受益人，但他卻要求剔除張寶蘭的受益權。他強調他抵港時的年齡是十四歲，即是在1967年出生。他指在國內就讀初中二，不過抵港後，由於教育程度不同，他只獲准就讀小學五年級。他作這證供的目的是藉此支持他當時已成長，對家庭的經濟狀況了解及知悉購買觀景閣單位資金的來源。在事實上，案情有不可爭議的證據證明原告人在1965年申請離境前赴馬來西亞時，當時長女張寶蘭尚未出世。第一被告人排行第二，而張父僅約每兩年返回國內與原告人相聚一次。原告人在不足兩年的時間誕下長女及第一被告人的可能性極低。這事實可證明第一被告人的證供不可盡信。

18.  第二被告人也是一名大學畢業生，曾任職會計，她該是頭腦鎮靜及思想靈活，但她的證供與第一被告人的相同。她對所有關鍵性的證供全無知悉。本席對她的證供不作任何比重。

19.  張進順看來在本案是沒有切身利益的證人，他不擬分享觀景閣單位的權益或租金。他專程從馬來西亞赴港作證。他看來是可信的證人，但基於他總體的證供，本席認為他誇大他所提供購買觀景閣單位的款項；又歪曲張父的經濟能力以支持第一被告人的案情。這可能是他受到第一被告人的誤導；又或許是為了隱瞞張父在馬來西亞的資產所致。但本席無需在此臆測。本席認為他的證供不可信。

購買觀景閣單位的資金來源

20.  雙方沒有爭議張進順提供部份資金購買觀景閣單位，該筆款項是由三叔父借給張進順，而由張進順連本帶息分期償還。原告人聲稱該筆款項是馬幣五萬元，而其餘的資金是由張父出售他的生意及一艘船隻所得來的款項。但第一被告人與張進順則聲稱該筆款項應該是馬幣十萬元。原告人陳述張父在馬來西亞有一幢三層的房子作出租用(「馬來西亞的房子」)，他擬出售馬來西亞的房子套現以購買觀景閣單位在香港退休定居。但是張進順則反對出售馬來西亞的房子，他願意向三叔父借貸馬幣五萬元以資助張父購買觀景閣單位。在張父的同意下，張進順向三叔父借貸馬幣五萬元匯到原告人在香港中南銀行的戶口。其後張父把出售船隻及生意所得的款項連同該馬幣五萬元的匯款，合共港幣590,000元存入原告人在中南銀行的戶口用作購買觀景閣單位。自此之後，張進順負責償還三叔父的貸款，他亦沒有向張父上繳從馬來西亞的房子所收得的租金。很明顯，原告人的證供是從張父的口中得悉，這是原告人的傳聞證供。

21.  至於第一被告人的證供是從張父、原告人、張進順或其他人的口中得悉，這也是傳聞證供。而張進順的證供是基於他個人的知悉，如果他是誠實的證人，他的證供應比原告人或第一被告人的可信。根據張進順的證供，張父在馬來西亞原是柴夫，其後在三叔父的協助下，他購買了一艘不足十二米長的船作駁艇用途，把木材從岸上運到遠洋船及向船員提供零售以賺取金錢。不過張父的收入不多，況且他又好賭，當儲蓄到小量金錢便返回福建與原告人相聚，所以張父在馬來西亞沒有積蓄；也沒有房子。張進順陳述三叔父在電話中告訴他，講述張父要求三叔父給予馬幣三十萬元使他能在香港置業退休定居。三叔父建議給予張父二十萬元馬幣；並要求張進順資助馬幣十萬元。張進順答應了，但需由三叔父預先借款；然後分期償還。三叔父便匯馬幣三十萬元到香港給張父購買觀景閣單位。第一被告人提供了三張從馬來西亞匯款到原告人戶口的匯款單，匯款額分別為馬幣約144,480元、50,000元及60,000元，合共約馬幣254,480元，即港幣656,798.19元，匯款日期分別為1982年8月5日、8月10日和9月2日。

22.  第一被告人指當時張父的經濟狀況極差。當原告人與家人抵港時，他們只可在香港仔石排灣道租住一間八十平方呎的板間房，居住環境惡劣。晚上全家人還要做外發工賺取金錢幫補家計。他强調若非得到三叔父及張進順的馬幣三十萬元資助，張父是沒有資金購買觀景閣單位，而他亦不可能完成學業。原告人更不惜在一份惠安縣的出生證明書虛報他的出生日期為1967年11月2日以使他能受僱傭。原告人沒有解釋她在惠安縣的出生證明書虛報第一被告人年齡的目的。原告人沒有接受教育，張父更屬文盲。也許正如第一被告人所述，原告人假借虚報年齡讓第一被告人能就業以幫補家計。這可能是由於她生活於國內，所以對子女入學唸書及出外就業的取向與香港人有別，這未必能反影張父的經濟狀況。

23.  就張進順所提供購買觀景閣單位的款項，第一被告人與張進順的證供並不一致。於2004年1月9日存檔的誓章中，他說三叔父建議張進順提供馬幣五萬元，而三叔父提供馬幣十五萬元，合共馬幣二十萬元購買觀景閣單位。從此可證明張進順提供馬幣五萬元購買觀景閣單位是第一被告人早已知悉的事實，亦與第一被告人所提供的馬幣五萬元匯款單相符。第一被告人與張進順在作供時，聲稱張進順提供馬幣十萬元是存心誇大張進順所提供的款項為達致提高張進順證供的比重。張進順的證供則聲稱他與三叔父分別提供馬幣十萬元及馬幣二十萬元，他們共合資馬幣三十萬元，即約港幣774,800元，這款項遠超出購買觀景閣單位所需的港幣600,000元。第一被告人與張進順在這方面的證供與不爭議的事實不符。本席不信納這證供。

24.  本席認為張父是一名克苦及勤奮的人。他在馬來西亞有生意及擁有一艘船隻。他又在家鄉買地興建房子。這不可爭議的事實與張進順批評他好賭成性及沒有積蓄的陋習不符。相反，本席認為張進順所述的案情難以置信。較早前，三叔父的女兒張秀美在香港生活遇上困難，三叔父沒有對她予以協助，而張秀美需要在香港賣掉房屋搬回馬來西亞居住。三叔父沒有責任向其好賭的兄長餽贈馬幣二十萬元或馬幣二十五萬元以資助其置業退休用或用作購買物業作為兩家人的祖屋供三叔父與張父的子孫世代共享。在這總體情況下，縱使當時三叔父擁有馬幣過千萬元家財，本席亦不相信他會拆資協助張父購買觀景閣單位。在1982年，該筆款項是一筆可觀的款額。張進順亦未能提供任何文件支持三叔父給他的貸款或三叔父與他合資在香港置業作祖居之說。此外，根據他的證供，張父為何不先向他諮詢便即向三叔父求助，這實在難以理解。反之，本席認為原告人所述的案情十分具體及合符常理。當張父離開馬來西亞赴港定居時，把馬來西亞的房子以廉價售予前妻的兒子，作為長輩對下代預作的百年安排亦不足為奇。張父把餘下的資產留給原告人及在香港的子女亦屬公平的安排。另一可能是張父已接納張進順所提供的馬幣五萬元，而讓張進順從馬來西亞的房子收取租金以償還三叔父該筆的借貸。這亦不失為一項可行的投資。

25.  至於該三張匯款單，原告人解釋該1982年8月10日的馬幣五萬元匯款是張進順從三叔父借貸及透過三嬸匯給張父的款項。該筆款項存入原告人在中南銀行02670910062362的戶口。第一被告人對此答辯並沒有爭議。原告人又解釋張父轉讓生意及售賣船隻得到的款項匯到張父的戶口後，張父把該筆款項連同張進順的匯款合共港幣590,000元存入一個定期存款戶口，到期後則將全數港幣591,726.36元存入原告人在中南銀行新開設的02670610264040戶口，該筆款項是用作購買觀景閣單位的資金。

26.  至於另外的兩張匯款單，原告人指稱匯到張父的戶口與有關的文件不符。其中一筆款項馬幣60,000元是存入原告人上述的戶口；而另一筆款項馬幣144,480元是匯到原告人另一個71157311-1188的戶口。該兩筆款項並沒有存入張父的戶口。雖然原告人在這方面的證供與文件不符，但本席認為這無損她的可信性。由於原告人因害怕與被告人及他們所招來的人士一起居住於觀景閣單位，所以她急速遷離觀景閣單位，她沒有機會搜集有關的匯款單及文件。又鑑於該匯款距今已二十多年，原告人對存款戶口的證供出錯是可以理解的。

27.  於2003年10月20日，第一被告人致電原告人，並在她不知情的情況下進行電話錄音。第一被告人故意旁敲則擊多翻引導及直接指控，但原告人在電話錄音下所說的與她的案情及在證人台上的證供完全一致。她多次重覆張進順曾向三叔父借款馬幣五萬元資助購買觀景閣單位用。她堅決否定第一被告人指張進順提供馬幣十萬元，並直斥第一被告人說謊。她亦道出三叔父擬購買同座十七樓一個單位，後來改變主意擬到新界置業及導致三叔父的女兒張秀美被毆等事件。她清楚地說明張父出售在馬來西亞的生意與船隻的款項連同張進順所提供的馬幣五萬元購買觀景閣單位。她亦指責第一被告人用手指篤她的頭並叫她跳樓，甚至以死威脅她交出觀景閣單位的屋契。原告人在電話錄音內的指稱連貫及一致。本席相信她所說的均屬事實。

28.  從上述的證供，本席裁定張進順只提供馬幣五萬元作為購買觀景閣單位的資金，而其餘的款項是源自張父的積蓄、轉讓生意及出售船隻的款項，與三叔父絕無關連。

29.  從上述的基本事實，本席再作進一步的事實裁定。根據原告人從張父的口中得悉張進順不想張父將馬來西亞的房子賣掉，而願意資助張父馬幣五萬元購買觀景閣單位返港定居安老。張進順向三叔父借款以提供該筆資金。自此之後，張進順從馬來西亞的房子收取租金，但卻沒有向張父交代，而張父亦沒有向他追究。從雙方的行為，法庭可作出一些推斷，雙方已達成協議由張父以馬幣五萬元將該幢房子售予張進順，或張進順從該幢房子收取租金以償還他向三叔父的借款。鑑於張進順與原告人的證供所限，本席無法知悉馬來西亞房子的價值與租金的收益，本席不能裁定那一個推斷是唯一合理的推斷。但無論如何，張進順所資助的馬幣五萬元是一項有償或有代價的付款，張父便成為該馬幣五萬元的絕對擁有人。換言之，張父才是提供該筆馬幣五萬元的人，總括而言，張父提供全部資金購買觀景閣單位。

30.  總結以上的證據，本席裁定張父提供全部資金購買觀景閣單位。他有權成為該物業的絕對擁有人或與原告人以聯權共有形式擁有觀景閣單位。當張父去世，基於法律的施行，觀景閣單位的業權便自動轉移到原告人獨自擁有。

張父、張進順與三叔父提供資金購買觀景閣單位的意願及被告人所指的信託是否有效

31.  上述的裁定已足以處理本訴訟的紛爭。不過，本席亦在此作一相反的假定。假設本席裁定各被告人的案情屬實，各被告人可否得到他們所要求的反申索？

32.  首先，本席須識別願望與意願。願望是個人的主觀心願，即他所希望見到的事實，這只是一個希望而沒有附帶任何法律效果。相反，意願則附帶法律效果的意圖。

33.  根據第一被告人的案情，三叔父與張進順分别提供資金馬幣二十萬元及馬幣十萬元給張父購買觀景閣單位供三叔父與張父世世代代的子孫享用。首先，案中全無證據證明三叔父的意願。至於張進順方面，當回應本席的提問時，他說如果張父仍然在生，他不會干預張父如何處置觀景閣單位。在覆問時，他補充說，張父已去世，觀景閣單位須供給三叔父與張父的子孫享用。換言之，假若張父在生時可以不受限制地處置觀景閣單位，則該筆款項必定是無條件的餽贈。所以，不論張父在生或已離世，觀景閣單位並非是受限制的信託物業。此外，張進順從沒有與張父或三叔父訂明他們付款的條件，所以張父購買觀景閣單位作為三叔父與張父世世代代的子孫享用，這只是他一廂情願的個人主觀希望而已，對張父與觀景閣單位沒有任何法律效果。當他透過三嬸匯款到原告人的戶口時，該款項已成為一筆無條件的餽贈。因此，縱使本席信納第一被告人的案情，案中亦沒有任何證據確立觀景閣單位是受限制的信託物業。

34.  最後，縱使本席接納第一被告人的案情，這就是說三叔父與張進順合資提供張父購買觀景閣單位作為受信託限制的家族物業，各被告人須證明三叔父與張進順已有效地把觀景閣單位設定為受信託限制的物業。按照香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第5(1)(b)條規定：「關乎土地或其任何權益的信託聲明，須以書面予以宣告及證明，並由有能力作出該信託聲明的人簽署，或藉該人的遺囑予以宣告及證明。」雖然該條款沒有規定信託聲明的形式，但一項信託聲明必須將所有關鍵性的條款列明。最基本的條款為：財產授予人的意願而該意願須對受託人有指令性、識別信託標的物及指明該信託的受益人。

35.  觀景閣單位的業權是一項關乎土地的權益。假如三叔父與張進順擬將觀景閣單位設定為受信託限制的物業，他們必須依照第5(1)(b)條的規定以書面予以宣告及證明。極其量，各被告人的案情只能證實三叔父與張進順合資提供張父在港購買觀景閣單位，寄望三叔父與張父的子孫可世代享用觀景閣單位。但他們未能提供有關書面證據證明他們對觀景閣單位的意願及證明該意願對張父與原告人均具指令性。但縱使各被告人能提供這方面的書面證據，這信託不能將受信託限制的物業轉歸予受益人。這類永久延續的信託是違反信託不可永久延續的原則，在法律上是無效的。所以，縱使本席完全信納各被告人的案情，他們的抗辯是無意義，而他們的反申索亦是瑣屑無聊及無理取鬧。原告人的律師早應循非正審程序申請剔除被告人的答辯書及反申索書以免浪費訟費。

總結

36.  基於上述理由，本席裁定觀景閣單位是張父自資購買，而非受信託限制的物業。他有權成為該物業的絕對擁有人或與原告人以聯權共有形式擁有觀景閣單位。張父選擇與原告人以聯權共有形式擁有觀景閣單位。有關的轉讓契約亦有效地將觀景閣單位的業權以聯權共有形式轉讓到張父與原告人。當張父在2000年8月6日去世時，基於法律的施行，觀景閣單位的業權便自動轉移到原告人全權擁有。各被告人並非觀景閣單位的業權人，他們居於該單位的權利是基於張父與原告人給予他們的許用權。當張父逝世後，原告人是唯一可以就觀景閣單位給予或終止許用權的人。於2003年10月15日，原告人透過鄒偉雄律師行發信通知各被告人聲明於2003年11月15日原告人終止他們在觀景閣單位的許用權。自該日起，各被告人在觀景閣單位便沒有許用權。他們現在仍佔用觀景閣單位。本席現頒令各被告人須於在本判決書日期的三十天內遷出觀景閣單位。

37.  至於各被告人在觀景閣單位的佔用費，原告人沒有就觀景閣單位的市埸租值提供專家證供。本席只可參照差餉物業估價署就該物業在2003/2004年度的應課差餉租值港幣103,200元作評估各被告人在觀景閣單位的佔用費的基準。

38.  雖然各被告人沒有把原告人驅逐出觀景閣單位，但第一被告人經常打罵及威嚇原告人及企圖搶奪該單位的屋契等行為致使原告人感到人身受威脅及不安全，而第二被告人在未得到原告人的同意下招來陌生人入住該單位亦加深了原告人的恐懼。他們的行為等同迫使原告人遷出觀景閣單位。但由於張寶蘭的房間上了鎖而單位內亦存放了原告人的財物。基於上述的考慮，本席評估各被告人的佔用費為2003/2004年度的應課差餉租值港幣103,200元的70%；即佔用費每月是港幣6,020元。

39.  本席裁定原告人勝訴及撤銷各被告人的反申索。本席現頒令各被告人須於在本判決書日期的三十天內遷出觀景閣單位。各被告人須交回完整無損壞的觀景閣單位給原告人。並須向原告人繳付自2003年11月15日起佔用觀景閣單位的佔用費及利息直至各被告人遷出為止。被告人亦須付原告人的訟費；若雙方不能就訟費額達成協議，則交由主理訟費評定事務聆案官評定。