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LDBM 213/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012年第213宗
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判 案 書
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1. 申請人鍾先生是大埔汀角路富善花園1座2C單位的業主。
2. 富善花園成立了業主立案法團（即本案的答辯人），有一份適用公契。
3. 鍾先生提出本案，要求法團執行公契及遵行《建築物管理條例》（「該條例」）。根據存檔的經修改申請通知書，他的申請涉及：
(1) 富善花園1座27C單位外牆的冷氣機銅喉；
(2) 富善花園1座27C單位樓上天台的鐵棚（「該鐵棚」）；及
(3) 2009年7月1日至2011年3月31日法團的收支概算表的副本。
4. 經雙方努力，冷氣機銅喉和收支概算表副本的爭拗原則上得以解決，無需審訊。本席在雙方同意下，於2012年12月6日頒下命令，這兩項申請不作命令，但相關訟費留後待決。
5. 因此，本案審訊只涉及該鐵棚的爭議。
鍾先生的案情
6. 鍾先生有關該鐵棚的申請是：
「要求法團執行公契 … 拆去1座27C天台僭建鐵棚，該鐵棚支架鉆孔固定在天台圍牆（公共部份），對圍牆造成損害，而該違反公契事項對業主及訪客構成危險。」
7. 他在證人陳述書表示：
「2. 答辯人未有對富善花園1座27C業主 “現任富善花園業主立案法團主席”，在天台護牆圍欄搭建的結構物（鐵棚）執行公契，該結構物（鐵棚）安裝固定在天台護牆圍欄之上，屬違例僭建物。
• 現附上證物"LCM-2"可見結構物在護牆上。
…
7. 1座27C在天台搭建的結構物（鐵棚）高出地面約270呎，面向大街，嚴重影響大廈外觀，遇到大風季節，鐵瓦發出響聲，對第三者，包括富善花園發展商省躬草堂的董事、職員、參拜的善信、訪客和進出富善花園的業主及行人均產生潛在危險。再者，違例加建物不受保險保障。
• 現附上證物“LCM-7”可見高位(鐵棚)
8. 1座27C天台的鐵棚對大廈的有效管理產生嚴重負面的影響，答辯人有責任根據大廈公契、法例，確保屋苑有安全的環境，確保大樓外觀不被破壞及業主們獲得良好合理的服務。
9. 雖然申請人重複地請求和要求，答辯人沒有及/或拒絕遵守該公契的條款和建築物管理條例的要求，移去及/或拆除該額外搭建物(鐵棚)。
10. 申請人請求法庭命令
(1) 答辯人7天內根據建築物管理條例第18(2)(C)，聘請並付酬予經理人，或其它專業機構，專業人員，專業商號，以由其代表法圑[執]行根據本條例或公契而有的職責或權力，移去及/或拆除該額外搭建結構物(鐵棚) 。
(2) 強制令限制1座27C業主，他的房客，或代理人或所有繼承人或任何其[他]人以任何方式架設違反該公契的額外搭建物。」
8. 他作供時補充說，曾經有117名富善花園業主及租客簽名要求拆除天台僭建物，亦有業主張貼告示，呼籲法團主席及委員以身作則，帶頭執行公契。
法團的案情
9. 法團在反對通知書提出：
「3. 富善花園1座27樓C室天台鐵棚支架鉆孔並不是固定在有關天台圍牆上或圍牆外或佔用任何富善花園公共部份。
4. 富善花園1座27樓C室天台是屬私人物業，並不是公眾地方。富善花園大廈公契並沒有[賦]予答辯人及/或管理公司權力進入私人物業範圍拆除有關鐵棚/鐵架。
5. 管理公司已將有關1座27樓C室搭建鐵棚/鐵架投訴交給屋宇署跟進。屋宇署並在2010年9月21日向有關物業擁有人發出清拆通知。
6. 申請人在2011年4月11日向屋宇署要求跟進富善花園第一座及第二座頂樓僭建物事宜而屋宇署在2011年7月8日發信給申請人指出有關僭建物整體結構仍是安全及屋宇署會按序向有關僭建物的擁有人發出法定的清拆命令。
7. 答辯人要求申請人提供證據證明富善花園1座27樓C室天台鐵棚支架鉆孔是固定在關天台圍牆(公共部份)及對圍牆造成損害的指控。」
10. 法團傳召負責管理該屋苑的衛民物業管理有限公司（「衛民」）的物業經理（劉先生）作供。劉先生表示：
「3. 富善花園1座27樓C室天台（“該天台”）是屬於私人物業，並不是公眾地方。現出示附件編號“劉志明-3”一份由土地註冊處發出有關富善花園1座C室天台之物業資料紀錄及附件編號“劉志明-4”附於轉讓契約TP321889的富善花園1座天台的平面圖（C字部位為該天台）及27樓C室的平面圖。
4. 就富善花園1、2座天台（包括該天台）私人物業範圍內的搭建鐵棚/鐵架事宜。管理公司在2011年4月已作出跟進並發現有關鐵棚/鐵架是建在該天台內並不佔用公共地方。有關鐵棚/鐵架亦不是固定在天台圍牆（公共部份）上。現出示附件編號“劉志明-5”有關該天台鐵棚/鐵架位置示意圖及附件編號“劉志明-6”有闔鐵棚/鐵架的相片。」
討論
11. 本案的爭議在於：
(1) 該鐵棚是否建築在公用地方？
(2) 該鐵棚的搭建是否違反該條例或公契？
(3) 法團是否有權拆除該鐵棚？
(4) 法團是否違反該條例及/或公契，沒有妥善處理該鐵棚的投訴？
(1) 該鐵棚是否建築在公用地方？
12. 雙方都沒有聘請專家檢查該鐵棚，只是靠一些圖則和相片來交代該鐵棚的位置和結構。為了利便審訊，雙方同意採納以下的詞彙：
1. 整個鍾先生投訴的構築物稱為「鐵棚」；鐵棚是由「鐵柱」和「鐵枝」組成的。
2. 「鐵柱」直立於天台地面，支撐着整個鐵棚。根據法團提供的草圖，[1]鐵棚共有8條鐵柱。鐵柱垂直固定在天台地面上，並用螺絲釘固定在圍牆向內的牆身。[2]
3. 鐵柱之間加上了「鐵枝」，將部分天台範圍圍起；鐵枝有圓、有方，有些是打橫連接着兩條鐵柱，有些卻是打直連接着其他鐵枝。[3]
4. 圍着整個天台外圍的矮牆稱為「圍牆」。
5. 圍牆有些地方打橫安裝了圓柱形護欄（稱為「欄桿」），是大廈的原有建設，是公用部分，並非鐵棚的一部分。根據法團提供的草圖及呈堂相片，鐵棚附近共有3段欄桿。[4]
13. 雙方亦同意，被鐵棚圍着的天台範圍部分加上了上蓋，即文件夾第196頁的草圖劃上斜線部分，文件夾第108頁的相片亦可看到鐵棚上蓋。
14. 可能因為鍾先生沒有法律代表，未能掌握鐵棚如何佔用或損毀大廈的公用部分，他在不同時段有不同的指控：
(1) 他在經修改申請通知書指鐵柱的「鉆孔固定在天台圍牆（公共部份）」。
(2) 他在證人陳述書指鐵棚：
(a) 「安裝固定在天台護牆圍牆之上，屬違例僭建物」；及
(b) 「嚴重影響大廈外觀 ... 對第三者產生潛在危險」。
(3) 他又在審訊時提出：
(a) 文件夾第203和204頁的相片顯示鐵柱連接着欄杆；及
(b) 鐵柱是用「穿牆螺絲」固定在圍牆上，損毀了圍牆。
15. 本席現逐一討論這些指控。
16. 第一，呈堂相片的確顯示鐵柱固定在圍牆向內牆身，但本席並不認為圍牆向內牆身是公用部分。
17. 法團將富善花園1座27C單位的轉讓契呈堂（證物R3），契約已在土地註冊處註冊。該轉讓契是關於：
“ALL THOSE the Undivided Shares of and in the Land And of and in the Estate thereon now known as “FULL SCENE GARDEN (富善花園)” TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold us occupy and enjoy ALL THAT the UNIT (which Unit for the purpose of identification only is shown on the Floor Plan appearing on the Plan annexed hereto and thereon coloured Pink).”
而 “Unit” 獲定義為：
“All That Flat C on the TWENTY-SEVENTH Floor (including the Portion of the Main Roof thereof) of Tower 1 of the Estate.”
18. 換言之，1座27C單位業主亦擁有部分天台，範圍須參考附於轉讓契的圖則。劉律師參照鐵棚的相片和附於轉讓契的彩色圖則（證物R5a），提出整個鐵棚建築在轉讓契圖則顯示屬於1座27C單位業主的天台部分之內，鍾先生未有提出異議。本席亦從證物R5a看到，圖則髹上粉紅色的部分，一直伸延到圍牆。
19. 《建築物管理條例》第2條將「公用部分」定義為：
「(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」
雖然附表1包括「護牆、圍欄及邊界牆」，但「公用部分」的定義指明不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分。既然1座27C單位的轉讓契指明髹上粉紅色的天台部分專供該單位業主使用，那麼，圖則上粉紅色部分觸及的圍牆向內牆身亦屬於該業主所有，並非屋苑的公用部分。
20. 其實，鍾先生指圍牆向內牆身是公用部分，道理上是講不過的。就以他的2C單位為例，鍾先生必然擁有圍着他單位的向內牆身。同樣地，1座27C業主所擁有的天台部分，亦應包括圍牆的向內牆身。
21. 本席裁定，固定鐵柱的圍牆的向內牆身，並不是公用部分。換言之，鐵柱並非固定在公用部分。
22. 第二，鍾先生起初認為鐵枝固定在圍牆上，並藉文件夾第110頁的示意圖指出接觸部分（即黃色部分）。
23. 審訊期間，鍾先生有機會仔細考慮呈堂的圖則和相片（尤其是文件夾第196頁的圖則和證物R1a的相片）。他承認原先的理解並不正確，將示意圖修改成證物A2，並確認證物A2上的黃色部分並不存在。他最終亦承認，整個鐵棚都沒有佔用圍牆。
24. 另一方面，鍾先生在證人陳述書指「如果該結構物不是安裝在天台圍牆、圍欄上，鐵棚的銹漬是不會流出外牆而只會流入內牆」，他又在審訊時指文件夾第97頁的相片顯示到鐵棚有銹漬侵蝕外牆。
25. 呈堂的相片只顯示外牆有污漬，鍾先生沒有提供證據證實該等污漬是鐵銹漬。根據呈堂證據，外牆只有一處有污漬，考慮到這段外牆鄰近頂層露天部分，可能有雀鳥在該範圍飛過或停留，本席不能單憑相片確定污漬的源頭。本席拒絕接納鍾先生指鐵棚損毀外牆的講法。
26. 第三，鍾先生指「遇到大風季節，鐵瓦發出響聲，對第三者，包括富善花園發展商省躬草堂的董事、職員、參拜的善信、訪客和進出富善花園的業主及行人均產生潛在危險」，但沒有提供專家證據證實鐵棚的結構有危險。
27. 反之，建築物事務監督於2011年7月8日致函鍾先生表明：
「本署在2008年發現大埔富善花園天台有僭建物，但這些僭建物本身沒有結構危險，亦沒有影響樓宇結構及走火通道。…根據屋宇署人員最近視察所得，有關僭建物整體結構仍是安全。」
28. 鍾先生指鐵棚「嚴重影響大廈外觀」。文件夾第108頁是一張從地面遠望富善花園第1座的相片，可清楚看到鐵棚高過圍牆的部分。本席認為鐵棚是否影響大廈外觀屬見仁見智，與鐵棚有否佔用或損毀大廈的公用部分無關。
29. 第四，本席未能如鍾先生所述從文件夾第203和204頁的相片看到鐵柱與欄杆之間有接觸。欄杆安裝在圍牆對上位置，與圍牆向天一面（即圍牆的厚度）平衡，但欄杆並不粗過圍牆的厚度。鐵柱是附在圍牆向內牆身的，應接觸不到欄杆。鍾先生沒有提供從側面拍攝的相片，因此不能確定鐵柱是否有接觸到欄杆。本席拒絕接納鍾先生指鐵棚佔用欄杆的講法。
30. 第五，法團否認鐵棚是用穿牆螺絲固定在圍牆上，鍾先生未能提供證據證實所用的螺絲鑿穿圍牆。再者，文件夾第205頁的相片拍攝到固定着其中一枝鐵柱的牆的背面，並沒有穿牆痕跡。鍾先生指鐵棚損毀圍牆的指控並不成立。
31. 綜合以上各點，本席裁定鐵棚建築在私人物業上，並非固定在公用部分，亦沒有損毀公用部分。鍾先生的指控全部不成立。
(2) 該鐵棚的搭建，是否違反該條例或公契？
32. 鐵棚沒有佔用或損毀公用部分，並不等同於沒有違反相關法規。鍾先生堅持該鐵棚的建築，違反該條例第34I(1)(a) 條，以及適用公契第IV部第4和第19段。
33. 條例第34I(1)(a) 條規定：
「任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者。」
本席已在上文裁定鐵棚沒有佔用公用部分，沒有證據顯示有人將富善花園公用部分改作自用，第34I(1)(a) 條並不適用。
34. 在處理違反公契的指控前，本席須指出兩項重要原則：
(1) 根據呈堂證據，該鐵棚很可能屬於1座27C單位的業主，但鍾先生沒有在本案控告該名業主，而該名業主亦沒有參與審訊。
本席以下的討論，旨在處理鍾先生和法團提出的論點，並沒有顧及1座27C單位業主的理據及證據。因此，本席的裁決對1座27C單位業主沒有約束力，亦不會阻礙該業主將來在適當場合提出他的辯解。
(2) 香港終審法院在Jumbro King Ltd v Faithful Properties Ltd提到詮釋公契的一些基本法律原則：[5]
「詮譯文件並不是一種文字遊戲，而是嘗試找出一名明理的人如何理解各方的意願。詮譯文件時，除了要考慮各方所使用的個別文字外，還要考慮整份協議、令該份協議得以達成的事實和法律背景，以及該協議所預期達到的實際目的。...假如在顧及整份文件和事實背景下，文件內的文字的正常意思是合理的話，則即使這種解釋可能對任何一方造成困難，法庭仍會予以採納。...詮譯文件的首要目標是找出一名明理的人（而不是一名守舊的律師）將如何理解各方的意願，並將該理解體現。因此，假如文意清晰，則即文字本身有問題，該文意仍必須凌駕一切。」[6]
本席將依循以上原則來詮釋本案的公契。
35. 公契第IV部第4段規定：
“Subject to the provisions of Clause 9 of Section I hereof, no Owner shall make any alterations to the Estate or to the external walls or façade of the Tower Blocks or any part thereof or to any part of the Estate owned by him which may damage or affect or interfere with the use and enjoyment of any other part or parts of the Estate whether in separate or common occupation nor shall any Owner cut, injure, damage, alter or interfere with any of the main walls or beams or floors of any part or parts of the Estate including any part or parts of the Common Areas or any of the Common Facilities or any equipment or apparatus on in or upon the Land or the Estate not being equipment or apparatus for the exclusive use and benefit of any such Owner.”
（經法庭傳譯主任核證的中文譯本：在不抵觸本公契第I部第9條款的條文之情況下，業主不得對本屋苑，或外牆或大廈外牆，或其他任何部分或任何業主擁有的本屋苑之任何部分作出任何有可能損害或影響或干擾本屋苑的任何其他分別或共同佔用的部分的使用和享用的改動。業主不得切割、傷害、損壞、改動或干擾本屋苑的任何部分的主體牆或樑或樓層，包括任何公用地方或公用設施或任何在本土地或屋苑之內或之上而非為任何業主專用和受益的設備或器具。）
36. 本席認為要明白第4條的規定，須兼顧公契的目的及上文下理：
(1) 訂定公契的目的，包括定義及規範各業主在屋苑的權利、權益和義務：
“… the parties hereto have agreed to enter into this Deed for the purpose of making provisions for such management and of defining and regulating the rights interests and obligations of themselves and all subsequent owners in respect of the Land and the Estate.” （公契引言第5段）
(2) 雖然部分天台範圍屬於私人擁有，但各業主在緊急情況下仍有權使用整個天台：
“Notwithstanding that the flat roofs and/or main roofs of the Tower Blocks have been expressly assigned and/or reserved for the exclusive use of some Owner(s), the full right and liberty for each Owner to enter onto and go pass and repass over and along the flat roofs and/or main roofs of the Tower Blocks at all times but only in case of emergency and not for any other purpose.”（公契第II部第A(5)段）
“Save as herein provided, no Owner or occupier shall have the right to enter onto or use any flat roof and/or main roof of the Tower Blocks or any portion thereof (except such parts thereof forming part of the Tower Block Common Areas) unless the same shall have been expressly assigned to him or reserved to him for his exclusive use. The Owner for the time being of the flat roofs or main roofs of the Tower Blocks or any portion thereof shall hold the same subject to the provisions of Sub-Section B of Section II hereof and subject to the right of the Owners and occupiers of the estate to enter onto and pass and repass over and along the same at all times in case of emergency and shall not do anything which shall constitute any breach of the fire services regulations whereby, inter alia, access to and egress from the flat roofs or main roofs as a means of escape in emergencies shall be blocked or obstructed.” （公契第IV部第37段）
(3) 大廈的管理人（Manager）亦有權進入或取道天台，以維修或更換公用設施：
“The right for the Manager and all persons authorized by it to enter onto and pass and repass over and along any Unit and the estate Common Areas and to lay maintain repair on or in and remove from the flat roofs and/or main roofs and/or any part of the Estate such drainage, pipes, cables and other facilities for the common use of the Estate or the Tower Blocks or Tower Block as a whole and to erect thereon and thereto scaffolding and other equipment for such purposes or for repairing and maintaining all or any of the Estate Common Facilities PROVIDED THAT the same shall be carried out with due dispatch and the Manager and all such authorized persons shall make good all damages caused to the Owner of such Unit due to their negligent or wilful acts or those of their servants or agents.” （公契第II部第B(2)段）
(4) 各業主都不可在其擁有範圍內進行將會影響其他業主權利的結構性改動：
“Save as provided in Clause 9 of Section I hereof but subject to Clause 12 of Section I hereof, none of the parties hereto including the Manager shall make any structural alterations to any part of the estate which will interfere with or affect the rights of other parties.” （公契第IV部第38段）
37. 沒有證據顯示鐵棚「切割、傷害、損壞、改動或干擾本屋苑的任何部份的主體牆或樑或樓層，… 公用地方或公用設施」，但本席認為鐵棚很可能「損害或影響或干擾本屋苑的任何其他分別或共同佔用的部份的使用和享用」，因為：
(1) 鐵棚防礙其他業主在緊急時前往被鐵棚圍起的天台範圍；及
(2) 鐵棚阻礙管理人進入或取道被鐵棚圍起的天台範圍維修或更換公用設施。
38. 此外，公契第IV部第19條規定：
“Subject to the provisions of Clause 9 of Section I hereof, no external signs, signboards, notices, advertisements, flags, banners, external planting racks, poles, cages, projections, structures, utensils or other articles whatsoever shall be erected, installed, painted, hung, exhibited or stored or be otherwise affixed or projected upon or from or on or in or to any Flat or the portion of flat roof or main roof or external walls or windows thereof or appurtenant thereto or the Common Areas Provide That window guards of such design as the Manager shall approve may be installed for security purposes.”
（經法庭傳譯主任核證的中文譯本：在不抵觸本公契第I部第9條款的條文之情況下，業主不得將任何外露廣告、廣告牌、告示、廣告、旗幟、橫額、外露花架、旗桿、籠子、凸出物、結構物、用具或其他物品豎立、安裝、油漆、懸掛、展示或儲存或以任何形式附上或伸在或伸自或伸於或伸入或伸向任何單位或單位頂部或天台或外牆或窗口或單位的依附物或公用範圍；但其設計已獲管理公司批准之窗口防護物則可以安全理由安裝。）
39. 鍾先生憑藉文件冊第97頁、證物A1及A3的相片，認為鐵棚上蓋有部分伸出大廈範圍以外，違反第19條。
40. 衛民的劉先生作供時同意，相片可能顯示鐵棚伸出大廈範圍。劉律師結案陳詞時表示，鍾先生是從遠處仰望拍攝鐵棚，視覺上可能有偏差，不能作準。法團曾於審訊押後期間派人再作實地視察，但仍未能確定鐵棚上蓋有否伸過圍牆。
41. 本席認為鍾先生未有提供清晰證據，證實鐵棚上蓋打橫超越大廈圍牆。
42. 劉律師在其書面結案陳詞提出：
「14. 答辯人認為該第19條款內指的“外露”應被解作為“超越業主所擁有的物業範圍”。不然的話，任何天台的業主均不能將任何外露用具或其他物品展示或儲存在其天台上。
15. 答辯人現提供...顯示有關鐵棚高度的相片。從有關相片中可以看到，該鐵棚的高度大約為116吋（9呎8吋）。
16. 答辯人現提供一份富善花園的發展圖則（development plan）給法庭參閱...。根據該發展圖則的標示，天台的高度為3,000 mm，約9呎9吋）。由於鐵棚的高度約為9呎8吋，該鐵棚並沒有超越該天台的範圍。」
他在口頭陳詞進一步陳述第19段不應解作禁止擁有天台業權的業主在天台範圍曬晾衣物，否則並不合理。
43. 本席認為劉律師的詮釋，沒有顧及公契的以下規定：
“No clothing or laundry or any unsightly objects shall be hung outside any Unit (other than in the spaces (if any) specifically provided therefor).” （公契第IV部第24段）[7]
“Subject to the provisions of Clause 9 of Section I hereof and Clauses 19 and 30 of this Section, no Owner shall erect, keep, hang or exhibit or permit or suffer to be erected, kept, hung or exhibited any washing, cloth, clothing or any unsightly objects or store or permit or suffer to be stored any utensils or other articles upon the main roofs, flat roofs or external walls, corridors, lift lobbies or entrance halls of the Tower Blocks or any of the Common Areas which in the opinion of the Manager shall be undesirable or constitute a nuisance to the other Owners or occupiers of the Estate and the Manager shall have the right to remove such articles without notice at the cost of such Owner.” （公契第IV部第36段）
綜合這些公契條文，所有業主都只可在屋苑的特定地方晾衫，而擁有天台的業主的確不准在天台範圍曬晾衣物。本席拒絕接納劉律師的詮釋。
44. 本席認為鐵棚可被視為一個豎立或安裝在天台上的籠子、凸出物或結構物，表面上違反第19段的規定。
45. 總括而言，鐵棚的建築表面上違反了適用公契第IV部的第4和第19段。
(3) 法團是否有權拆除該鐵棚？
(4) 法團又是否違反該條例及/或公契，沒有妥善處理該鐵棚的投訴？
46. 本席將同時處理餘下的第(3)及第(4)項爭議。
47. 為着回應鍾先生的投訴，法團曾透過管理人於2011年4月18日向所有業主發出通告，當中提到：「按大廈公契，未有指出天台單位私人範圍內不能加裝任何鐵欄、圍牆。但不可抵觸政府法例。」劉律師曾在審訊時解釋，詮釋公契條文須由專業律師處理，法團沒有資源就每位業主的每項投訴進行研究。衛民的劉先生作供時亦承認，法團沒有就鍾先生的投訴向屋宇署或1座27C單位業主發信跟進。
48. 本席認為本案法團有責任處理鍾先生就鐵棚的投訴，因為該法例第18(1)(c)條責成法團：「須採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」而公契第V部第B(1)(10)及(26)段，亦賦予管理人執行公契和移除違反公契的構築物的權力：
“1. The Manager shall manage the Estate Common Areas and Estate Common Facilities in a proper manner and in accordance with the provisions of this Deed and, except as otherwise herein expressly provided, the Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management thereof. Without in any way limiting the generality of the foregoing the Manager shall have the following rights and duties :–
…
(10) To remove any structure, installation, signboard, sunshade, bracket, fitting or other things and objects in or on any part of the estate which have been erected or placed or installed in contravention of the provisions of this Deed and/or without the written permission of the Manager (or if such permission has been given upon the expiration or withdrawal of the same) and to demand and recover from the person by whom such structure or other thing or object as aforesaid was erected or placed or installed the cost of such removal and the making good of any damage thereby caused.
…
(26) To enforce the due observance and performance by the Owners or any person occupying any part of the Estate through under or with the consent of any such Owner of the terms and conditions of this Deed and the Estate Rules made hereunder and to take action including the commencement and conduct of legal proceedings to enforce the due observance and performance thereof and/or to recover damages for any breach non-observance or non-performance thereof and the registration and enforcement of charges as hereinafter mentioned.
…
(32) To exercise the rights as provided in Clauses 1 and 2 of Sub-section B of Section II hereof at its discretion.
…”
49. 鍾先生依賴兩個案例（即 溫熾和[8] 和 See Wah Fan[9]），並在結案陳詞提出：
「8. 大廈公契是有賦予管理公司，公契執行人的責任和權力。（文件冊第37頁）
9. 建築物管理條例18(1)(a)(c)，18(2)(a)(c)也賦予業主立案法團有責任和權力維持大廈的公用部分和法團財產良好合用。（文件冊第88頁）
10. 拆走1座27C天台鐵棚對大廈日後的管理會起到正面的作用，起碼讓業主知道，大廈管理者也帶頭執行公契，也讓業主出入少了一份擔心。
11. 富善花園1座27C天台鐵棚的擁有人已成為管理大廈的委員，更成為法團主席。他為了維護自己既得利益，怎會拆去僭建的鐵棚？所以申請人請求法庭公正的裁決，在命令發出21天內，讓答辯人將1座27C天台鐵棚拆除，並限制1座27C業主、他的房客、或代理人或所有繼承人或任何其他人以任何方式架設額外撘建物。」
50. 鍾先生提出的案例都涉及佔用公用地方。在溫熾和一案，有業主在大廈16字樓走廊B5室與B6室之間建造了一道鐵閘，佔用公用地方。[10]在See Wah Fan一案，有業主將閣樓梯間位置的公用地方用鐵閘圍起，據為己用。[11]兩宗案件的業主立案法團都拒絕就上述佔用公用地方採取行動，[12]土地審裁處在溫熾和一案裁定該案法團須拆除B6與B5之間的鐵閘，[13]上訴法院亦在See Wah Fan一案裁定該案法團須針對違規的業主採取步驟（包括法律行動）。[14]
51. 值得一題的是，上訴法院在See Wah Fan案的決定（尤其是判案書第23段）是因應該條例第16條而作出的，即法團（而非業主）有行使及執行與建築物公用部分有關的權利、權力、職責。[15]上訴法庭法官張澤祐是這樣說的：
“23. While the owners may exercise control of the management committee of a corporation in the meetings of the owners and they can also apply to the Tribunal to dissolve the management committee and to appoint an administrator by a resolution passed at a general meeting, the legislation has not expressly prohibited an owner to take action in a situation such as the present one. To take an extreme case, if the majority of the owners had decided to act in bad faith in a matter concerning the management of the common parts, is the minority owner precluded from seeking redress in the court? The answer must be no. This cannot be the intention of the legislation. This being the case, if a minority owner can show he has a legitimate complaint regarding the common parts of the building and yet the management committee had chosen to ignore him, we see no reason why he cannot seek relief from the court. This must be one of the means to ensure that the corporation will observe the intention and requirement of the Ordinance in the proper management of a multi-owner building.”
52. 本席已在上文裁定鐵棚建築在私人地方，並沒有佔用公用地方。這是本案與上述案例不同之處，鍾先生不應期望獲得與案例相同的結果。
53. 劉律師在結案陳詞提出：
「18. 由於該鐵棚的搭建並沒有違反該條例及/或公契，所以富善花園業主立案法團（法團）並沒有權拆除該鐵棚。
19. 富善花園管理公司於2011年4月18日向屋苑住戶發出通告（文件夾207頁），說明屋宇署的委派外判專業測量師分別於2010年1月及2011年2月已派員視察及拍攝天台加建物是否有抵觸建築物條例，有關事宜仍在跟進及處理中。
20. 其後，管理公司讓屋宇署跟進有關投訴。屋宇署在2011年7月8日向申請人發信確認 “大埔富善花園天台有僭建物，但這些僭建物本身沒有結構危險，亦沒有影響樓宇結構及走火通道。” （文件夾209頁）
21. 法團並不是就手旁觀，不理會該鐵棚的投訴。基於屋宇署已經對該投訴作出跟進及指出有關僭建物整體結構仍是安全及屋宇署會按序向有關僭建物的擁有人發出法定的清拆命令，所以法團已妥善處理該鐵棚的投訴。」
54. 既然本席已裁定該鐵棚表面上違反公契，法團便有理據跟進鍾先生的投訴。事實上，法團在審訊押後期間，於2013年6月26日已透過管理人向1座27C單位業主發出通知：
「富善花園管理處職員近日目測巡視，懷疑貴單位天台私人部份範圍內的上蓋簷蓬超越私人天台部份。...現特致函貴業主於此函件發出14天內作出適當跟進及以書面回覆，闡明貴業主處理該搭建上蓋的方案（包括但不限於拆除有[關]天台私人部份搭建上蓋）。否則，我們保留及考慮將個案交由土地審裁處跟進及處理。」
55. 屋宇署亦於2011年9月21日向1座27C單位業主作出書面勸喻，表示：
「本署曾根據《建築物條例》第24C(1)條，於2009年9月30日就上述違例建築工程發出「警告通知」WNZ/U12-17/0005/08號，而發出該「警告通知」並不會損害建築事務監督在《建築物條例》第24及24B條下的權力。
政府在2011年4月1日公布「修訂僭建物執法政策」，以加強取締建於天台/平台/天井/庭院/巷里的違例建築工程（下稱「違建工程」）。因應新政策，我擬根據《建築物條例》的規定發出命令，要求業主/擁有人拆除上述的違建工程。因此，為本身的利益着想，請盡業主/擁有人的責任，盡快自行安排清拆工程。此外，你亦有責任確保樓宇安全穩固，且無違建工程。
當上述命令發出後，我可將該命令登記在土地註冊處該物業的業權記錄上。倘若業主不遵照命令行事，又無合理辯解，我可根據《建築物條例》第40(1BA)條向業主提出檢控。如被檢控，業主必須親身到法庭出席聆訊，一經定罪，可被處罰款200,000元及監禁1年，並在不遵從命令期間，每天另罰款20,000元。
我現建議你立即安排把違建工程拆除，並把樓宇修復原狀，使之與批准建築圖則所示一致。...
…
假如本署在此信日期起計30天內沒有收到你展開清拆上述違建工程的通知，本署將直接向你發出命令，恕不另行通知。」
56. 訴訟雙方都沒有考究屋宇署是否已根據《建築物條例》發出命令，要求1座27C單位的業主拆除該鐵棚。上述勸喻提到，要為鐵棚負責的是1座27C單位的業主，倘若他不遵行命令，有可能會被檢控並須負上刑責。法團在這階段介入就鐵棚進行工程，恐怕會節外生枝。
57. 無論如何，妥善處理該鐵棚涉及清拆鐵棚和修復原狀的工程，這些工程須在私人部分進行亦涉及私人財產，本席認為由相關業主進行工程應較為恰當。既然法團已有初步跟進行動，本席認為現階段無須命令法團拆除鐵棚，但法團有責任繼續跟進事件。另一方面，1座27C單位的業主並非本案與訟一方，本席未有考慮他的辯解（如有的話），在這情況下針對他發出強制令並不公平。
58. 其實，張法官已在See Wah Fan案的判案書第23段提醒面對類似情況的業主，可嘗試在業主大會尋求通過決議，指導法團採取合適的行動。
結論
59. 雖然本席裁定該鐵棚表面上違反公契，但基於以上原因，本席決定不就鍾先生的申請作出實質命令。
60. 考慮到鍾先生未能說服本席頒令，但法團從前亦的確沒有妥善跟進鍾先生的投訴，本席決定本案處理該鐵棚的訟費不作命令。
61. 雙方於審訊完結時表明，不要求處理冷氣機銅喉和收支概算表副本的訟費，本席就於處理該等申請的訟費亦不作命令。
申請人：無律師代表。
答辯人：由劉志華律師行劉志華律師代表。
[1]參看文件夾第196頁。
[2]參看證物R1a相片。
[3]參看文件夾第199頁B(2)相片。
[4] 參看文件夾第196、202、203及204頁。
[5] (1999) 2 HKCFAR 279 at 296D-I。
[6] 此乃摘自《土地案例摘錄》第150頁的中文譯本。
[7] 須留意的是，"Unit"被定義為包括"Flat"，而"Flat"又包括天台（參看公契開始的定義部分）。
[8]溫熾和訴崇齡大廈業主立案法團，無彙編案例，LDBM 213/1999，判決日期2000年1月25日。
[9]See Wah Fan v Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I) [2003] 3 HKLRD 1.
[10] 參看該判案書第1及6段。
[11] 參看該判案書第1-3及12-13段。
[12] 參看溫熾和一案的判案書第2段，以及See Wah Fan一案的判案書第24段。
[13] 參看該判案書第7及12段。
[14] 參看該判案書第24-25段。
[15] 參看Tam Lai King v Incorporated Owners of Malahon Apartments [2010] 5 HKLRD 63，第63-67段。
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