興隆發展建築有限公司 訴 張偉光及另二人

DCCJ 4229/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第4229號

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判案書

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1.  原告人是一間經營建造新界小型屋宇 (“小型屋宇”)的公司。三名被告人是三兄弟，他們都住在荷蘭，但間中會返回香港。原告人的申索，是要求本庭頒令三名被告人支付原告人為他們建造小型屋宇的工程欠款，金額如下:-

被告人否認上述的欠款，他們指原告人作出虛假的陳述、疏忽和違約，令他們遭受損失，要求法庭頒令原告人作出賠償，向他們支付 $363,382 ($348,382 + $15,000)，以及歸還訂金$19,000。在審訊期間，原告人放棄 (a) 項的申索。

原告人的證供

2.  鄧康遠先生代表原告人作供。他說，約於2003年，他認識第一被告人張偉光，當時張偉光正找尋承建商建造三座的位於新界元朗山下村DD121 Lot No. 1545 S.A、S.B及S.C的小型屋宇，它們。2006年6月，張偉光交下訂金$12,000。其後鄧康遠向元朗地政處 (“地政處”) 提交有關建造小型屋宇的申請文件，他不知道張偉光早於2004年已向地政處提出在上述位置申請建造去水渠的事。2006年9月，他草擬了有關建造小型屋宇建築的合約(“合約”)；經過張偉光的修改後，三名被告人分別於2007年1月24日、4月11日和4月12日簽署了經修改後的合約。2007年4月，三名被告人收到建築證。同年10月，地政處向三名被告人發出建築工程豁免證明書、地盤平整工程豁免工程書，以及渠務工程豁免證明書。

3.  2007年年終，張偉光的親戚把開工紙交給他，但他沒有檢視該些開工紙，並將它們放在他的辦公室內，因此在當時他不知道渠務工程豁免證明書內載有關建造去水渠的事。獲得地政處開工紙後，原告人展開了3座小型屋宇的工程。工程在2008年年終完成，他其後致函三名被告人，知會他們此事，他又代表他們三人致函地政處，知會該處小型屋宇建造完成，要求它安排驗樓。在驗樓時，他才知道需要建造去水渠，當時地政處的職員提醒他，他須要符合這項條件地政處才能發出工程滿意紙；他回到他的辦公室，檢視有關文件，他才第一次察覺到有關建造去水渠的事約於2009年2月，他把有關文件交給張偉光，並告知他如果不建造去水渠，地政處可能不會批出工程滿意紙。2009年12月12日，他與第二被告人的代表視察已建成的屋宇。2009年3月3日該代表簽署執手尾的清單。

4.  2009年3月26日，代表被告人的律師事務所（“律師事務所”）指原告人沒有進行建造去水渠的工程和其他的工作。4月27日和5月29日，律師事務所致函原告人，指稱工程有多處缺點。5月14日和6月3日，原告人去信律師事務所，表示他願意履行合約的責任，但律師事務所通知原告人撤離工作地點，並須於6月8日或之前交回地盤鎖匙。約於7月16日，他把地盤的鎖匙交回給被告人。2010年7月8日，地政處發出工程滿意紙。

被告人的証供

5.  在証人陳述書的第９和第11 段，張偉光說：

‘9. 從2004年至2007年期間，當中鄧先生一直為我們處理建屋事情，由他本人或朋友匯報進展情況。… … … … 後至2007年10月，有關的地盤平整工程豁免証明書及渠務工程豁免証明書亦已批出 (Certificate of Exemption for Buildings Works Drainage Works and Site Formation Works)。當時因有鄧先生一直在協助我們，我們對許可證及豁免証明書內容全不了解，祇具體地知道可開始施工。鄧先生亦沒有向我們解釋內容細節，祇告訴我們可以開始施工，而我們亦將全部建築許可證及証明書交予鄧先生。’

'11. … … … … 在訴訟開始後經代表律師指出，才知道遠在2004年12月時，地政處已要求建屋時須於屋外的土地範圍內修築去水渠 (Stormwater Drainage Works) 以防止刮颱風時水浸。當時亦已有一間名為“Cheng & Associates”的公司代表我們就地政處的提問提出建議，而後來該建議變成為許可證及豁免證明書的條件之一。本人並不認識“Cheng & Associates”，現猜想應該是鄧先生在申請許可證時，代我們委託的建築師或其他的專業人士。'

 (底線後加)

6.  2009年2月20日，他和鄧康遠口頭協定，後者必須於3月5日或以前交樓驗收，否則視作違約，須賠償對方一切損失。

証據分析

7.  原告人否認他曾聘請 Cheng & Associates去準備該建議書。建議書是在原告人獲聘用去建造小型屋宇兩年多前提交給地政處。準備該建議書和聘用Cheng & Associates都需要費用，本案沒有証據顯示有任何誘因促使原告人在2004年12月自費為三名被告人聘請Cheng & Associates去造建議書，當時三名被告人還沒有聘用它去建造小型屋宇！該建議關乎被告人的切身利益；除了被告人，沒有其他人會提出該建議。

8.  Cheng & Associates 於2004年12月10日向地政處提交建造去水渠建議書。該建議書指明“The proposed 225 mmU channel are added on the western side of Section A & C of Lot 1545 in D.D. 121.” 建議書的草圖顯示，去冰渠途經1545、1546和1547地段，然後接駁至渠管，因此約有一半的去水渠（以及三個沙井）的位置是在三間小型屋宇的範圍之外。三間小型屋宇的合約詳細列明原告人需要造的工程，而這些工程部是在小型屋宇的地界內進行的。去水渠不是全部在地界之內，此外，建造去水渠是頗具規模的工程，而建造費用亦不會是小數目，這項工程不列入合約之內的事實反映出去水渠的建造不是在合約範圍之內的工程。

9.  2007年10月30日，地政處致函張偉光，就“渠務工程”作出以下的指示:-

“你必須自費實施你顧問“Cheng & Associates”繪製，日期為2004年12月8日圖則上的排放雨水方案…… 並以在各方面均達到元朗地政處專員滿意的程度為準……”

該函件上有 “記錄派遞” 的字，收信人是張偉光，地址是:-

“新界元朗

  屏山山下村345號”

張偉光確認這是他的地址。毫無疑問，地政處是通過記錄派遞把信件送達到上述的地址。

10.  事實上，地政處於2007年11月9日亦是通過記錄派遞的方式分把日期為2007年10月30日的地盤平整工程、渠務工程豁免証明書送至上述地址給予三名被告人，因此在當時他們管有上述的文件。在証人陳述書的第9段，張偉光說，“而我們亦將全部建築許可證及証明書交予鄧先生”。這是事實的真相。在原告人的大律師盤問時，他刪去這一句，而代之以 “不是我們將建築許可證交給鄧先生”，這不會是事實。本席裁決，該建議書是三名被告人通過Cheng & Associates向地政處提交的。被告人明知有去水渠建議書的存在，但卻不要求在合約內提及該建議，因此，很明顯他們沒有把去水渠的工程視為合約一部份的打算。

11.  被告人的大律師指在2009年3月6日的信原告人說， “我司需負責用圓形喉管接駁到清水渠中，我司必定完成做妥。”他指這反映出原告人承諾把 “rainwater drains from the houses” 妥善地接駁到“rainwater manhole using round conduits”，因此原告人承認建造去水渠是它的責任。建議書所指的是 “U” 渠。2009年3月6日的信所指的不是建議書中的 “U”渠。原告人所承諾建造的不是“U” 渠，亦即不是建議書中的 “U”渠，因此原告人並沒有承諾去建造去水渠。

12.  被告人指原告人沒有確認去水渠必須建造完成，否則不能取得滿意紙，這構成疏忽的行為。被告人沒有提出証據，証明在簽署之時原告人已知道或應該知道建造去水渠是取得滿意紙的先決條件，因此他們未能証明這是疏忽的行為。

13.  2009年3月3日，被告人的代表簽署三座小型屋宇“執手尾清單”。執手尾清單述明: “今天2009年2月12日由張偉光先生及張偉業先生派代表驗收DD121 Lot 1545 S.A. – S.B – S.C 樓宇，以下是執漏事項清楚列明，業主及代表簽署確認。”  “執漏完工及交樓前清潔後，業主代表人簽收確認所有工程完工。” 被告人指 “There is no document to suggest that D1 had accepted the works as having been completed.” 執乎尾清單列出三座小型屋宇需要執漏的事項；Ａ座共15項，B座共16項，Ｃ座共5項。每項都寫下 “OK” 兩字。如果被告人不接受每項執漏已完成，怎會容許在每項工作之後寫下 “OK” 兩字！自2009年3月3日之後，代表被告人的律師事務所首先作涉及工程的投訴，上述的投訴沒有列於執手尾清單之內,因此該些工程不妥之處沒有發生。被告人辯稱出 “P had between early March 2009 to mid-July 2009 to make good the major defects and construct the rainwater drainage works.  It did not do it.  Clearly, P had repudiated the Contracts and cannot seek to claim the 10^th instalsment.”這理由不能成立。在該期間內，雙方正爭議須要做妥的項目，在未有達成協議之前，原告人怎能夠進行工程。被告人又辯稱，支付第10期的費用在原告人提起訴訟時還未到，因此就該期費用的支付沒有訟因。按合約第10條規定，當被告人收到地政處滿意紙時，他們便須支付第10期的費用，被告人違反合約，因此合約的條款不再適用。

14.  就被告所指的不妥善工程，原告人去水渠不是合約範圍內的工程，這點是正確的。它同意解決化糞池的問題，它會負責清走垃圾。就採用 “ICI”乳膠漆一事，原告人同意重新髹漆一次。對在屋前4呎行人路舖磁磚一事，　原告人指合約沒有這項規定。這點是正確的。對A座地面高度問題，合約上沒有規定，它沒有違反合約，對化糞池喉位問題，它會負責做妥。原告人大致上完成工程，只有小部份需要修正。

15.  2009年5月29日，三名被告人通過律師事務所知會原告人它必須於2009年7月15日或之前按合約將所有工程缺陷之處修補妥當及完成去水渠工程，他們方會繳付第9期工程費的餘額$55,000，待他們收到地政處的滿意紙後的兩週內，他們會繳付第10期的 $157,500。6月3日，他們收到原告人的回覆，指稱去水渠工程不在工程合約之內，因此他們要求原告人於6月8日撤出地盤。原告人的回覆正確，因此被告人要原告人撤出地盤的要求是毁約的行為。被告人把原告人逐離地盤，以致原告人未能進一步進行執漏的工作。被告人的作為，違反合約，因此原告人可得合約規定的工程款項。

16.  本庭撤銷被告人的反申索，並頒令三名被告人在14天內支付原告人$193,500 ($220,500 – $19,000 - $8,000)，及其利息，利息由2009年9月24日起計，直至債項清償為止，利率則按判決利率計算。

訟費

17.  原告人須支付1/10的訟費予三名被告人，而3名被告人須支付9/10的訟費予原告人，因此，三名被告人須支付原告人本案4/5 (1 – 9/10) 的訟費，每人各負責4/15 (4/5 ÷ 3) 的訟費。本庭頒佈臨時訟費的命令：三名被告人須分別支付原告人本案4/15 的訟費（包括原告人聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評定；如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。