黃冠華 對 歐珈妤

HCA 682/2018

[2021] HKCFI 1555

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2018年第682號

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判決書

簡介

1.  原告人（「黃先生」）和被告人（「歐女士」）曾經是情侶。二人由2010年中至2018年1月在九龍油麻地眾坊街3號駿發花園一個住宅單位（「該物業」）同居。本案的爭論點是該物業的實益業權。

2.  黃先生在2010年4月17日由友人代表簽訂臨時買賣合約，並在2010年5月3日簽訂正式買賣合約，以3,030,000元購買該物業，成交期為2010年7月30日或之前。2010年6月29日，黃先生簽訂一份提名契 (Nomination)，提名由黃先生及歐女士共同以聯權方式承接該物業的轉讓。在2010年7月29日的轉讓契約 (Assignment) 下，該物業的法定業權由原業主轉讓予黃先生和歐女士聯權共有 (joint tenants)。同時，兩人簽訂按揭契約，把該物業按揭給恒生銀行，由黃先生作借款人從恒生銀行獲得一筆2,121,000元的按揭貸款用以購買該物業。按揭貸款的性質為不限額按揭。

3.  及後，黃先生在2014年8月19日向恒生銀行取得額外貸款900,000元；並於2017年7月10日再取得額外貸款961,117.28元。經過2017年這次額外貸款，恒生銀行就該物業所批出的按揭貸款合共為3,540,000元。

4.  2017年6月13日，黃先生向歐女士開具一張300,000元的期票。歐女士在2017年7月10日兌現該期票。

5.  2018年1月，黃先生和歐女士關係破裂，歐女士遷出該物業。同年約2月22日，黃先生更換了該物業的門鎖。

6.  2018年2月28日，歐女士透過律師向黃先生發出一張分割業權通知書，把該物業的法定業權分割。從當日起，黃、歐二人作為分權共有人 (tenants in common) 各自擁有該物業的50%法定業權。

7.  於2018年3月26日，黃先生在高等法院提出訴訟，要求歐女士歸還以信託形式為黃先生持有的該物業的50%實益業權，及三十萬元借款。

8.  歐女士在答辯及反申索書裏卻指：

(1) 二人清晰知道轉讓契約的法律效力。以聯權共有方式持有該物業的法定及實益業權是二人的共識，黃先生所稱的信託並不存在；及

(2) 黃先生給她的三十萬元並不是借款。三十萬元是歐女士答允黃先生以該物業為抵押資產向恒生銀行獲得第三次貸款的代價。

9.  歐女士提出反申索，要求法庭頒令把該物業出售，並要求黃先生支付自2018年2月22日起該物業一半的市場租值。

黃先生的案情

10.  跟據黃先生的狀書、證人陳述書及在庭上的口述證供，他提出的案情如以下第11至26段所述。

11.  黃先生是一名離婚人士，他與前妻育有一名兒子。任職蘋果日報攝影記者期間，黃先生認識了同在該報任職的歐女士。2009年起，二人相戀。

12.  黃先生在2010年4月購入該物業，並獨資花費數十萬元裝修及添置傢俬。他指購買該物業的原因是他計劃和歐女士結婚。當時，黃先生是油麻地恒運樓一單位及觀塘協和大廈一單位的業主。另外，他與友人分權共有觀塘合和大廈另一單位。黃先生需要一個比恒運樓面積較大的單位跟歐女士共住並生兒育女。他為了支付購買該物業的費用，於2010至2011年間逐步賣出上述三個單位的業權套現。

13.  2010年5月21日，黃先生與歐女士同遊冰島，並向她求婚，獲得答允。求婚成功後，黃先生提議雙方同居。歐女士向黃先生表示，她的家人說倘若二人要同居，黃先生必須把該物業「加她的姓名」。黃先生認為由於歐女士已答允婚事，在二人將會結婚的前提下，加入歐女士為該物業的業主實為合理。他的想法是歐女士與他結婚後，才擁有該物業的實益業權。他表示當時十分相信歐女士，沒有想過兩人最終一直並沒有結婚。在二人將結為夫婦的前提下，黃先生簽訂文件，使歐女士成為該物業的註冊業主之一。二人從來沒有討論過該物業的實益業權誰屬。

14.  2010年7月，黃先生和歐女士遷入該物業，開始同居生活。黃先生指，返港後，歐女士得悉他購置居所已經花費不菲。於是，二人協議先結婚、後補辦婚宴。黃先生表示他和歐女士從來沒有談論過向女家提親、交付禮金、婚宴酒席圍數等議題。

15.  2011年12月，黃先生委託婚禮統籌公司訂定了2012年12月12日在關島舉行婚禮。他特意選擇該日作為婚禮的日子是由於當時財政資源有限，他知道好友吳啟揚於當日會在關島舉辦婚禮，便把歐女士和自己的婚禮安排緊接其後。另外，他認為2012年12月12日這個日子「好意頭」。

16.  2010年12月10日，黃先生和歐女士啟程前往關島。黃先生表示歐女士早於約半年前便得悉婚禮的安排。他指出要參與婚禮必須向婚禮統籌公司提供有關的個人文件，包括出生登記紀錄、改名契副本（如適用）及離婚證書副本（如適用）。

17.  黃先生說，婚禮前一晚，即12月11日，歐女士突然說她的家人要求黃先生付二十萬元作禮金。由於黃先生當時沒有資金支付這筆費用，亦認為不可以隨便答應，結婚一事只好擱置。二人於是同意在翌日只進行了一場沒有法律效力的婚禮儀式。

18.  2017年6月，面臨財政困難，黃先生與歐女士商討「加按」該物業以取得額外貸款。黃先生表示，當歐女士知道按揭文件需要她的簽名時，隨即向他索取三十萬元，來歸還她欠家人的借款。當時，歐女士向黃先生說：「要解決你的問題，先解決我的問題。」在跟恒生銀行經理會面時，歐女士要求把按揭所得的三十萬元直接存入她的銀行帳戶，被銀行經理拒絕。及後，歐女士再次要求黃先生給她三十萬元。她承諾會以每個月還款6,000元的方式，把三十萬元分期還給黃先生。於是，在恒生銀行審批貸款後，黃先生向歐女士開出一張300,000元的期票。2017年7月13日，歐女士存入該期票並取得款項。

19.  2017年7月至8月期間，歐女士表示願意把該物業的業權轉回黃先生名下。黃先生稱由於他知道轉換業權需要額外的支出，便提議歐女士於按揭貸款罰息期過後才進行轉換業權的手續。

20.  黃先生曾提及，他在2014年2月3日發現歐女士與他人之間的情慾短訊。2017年10月16日，黃先生的友人吳啟揚在駿發花園看見歐女士與另一名男子同行，並拍下他們的背影。

21.  2017年尾，黃先生多次與歐女士在該物業內發生爭執。歐女士曾經報警，指稱黃先生打她。黃先生否認曾經打歐女士。

22.  2018年1月，黃先生與另一女子交往。2018年1月29日，在黃先生知悉下，歐女士遷出該物業。黃先生亦暫住在友人的家，直至同年2月23日才返回該物業。當天，黃先生發現該物業內屬於他的一些私人物品（包括電腦、雪櫃、影碟及二人在關島的婚禮證書）已不翼而飛。

23.  黃先生稱在同居期間，該物業的一切開支均由他支付，包括購買該物業的首期、每月按揭供款、裝修費、購買傢俬及每月的恆常開支（即水費、電費、煤氣費、差餉、地租、管理費及寬頻上網費用）。

24.  黃先生又指二人大多數日子都外出用膳，甚少在家吃飯。外出吃飯的帳單皆由男方支付。黃先生說他與歐女士各自負責自己的日用品。他自己的日用品多由他母親胡金好購買。母親每個星期都會到訪該物業打掃、做家務。母親會為他清洗衣物。女方的衣物由女方自行清洗。到訪該物業時，母親不時會帶來自己購買的食材，間或準備好飯菜，讓二人享用。

25.  黃先生又指他從不知道歐女士的財政狀況，二人沒有聯名戶口，他也沒有給「家用」予歐女士。

26.  在審訊中，黃先生提到在同居期間歐女士曾查看他的手提電話，在爭吵後藉他睡覺時，刪除他手提電話內的WhatsApp訊息，又不允許他更改手提電話密碼。黃先生又指，歐女士在訴訟中提供的WhatsApp截圖（即審訊文件冊中的第551‑1至555‑19頁）的內容與他自己手提電話的記錄有異—理由應是歐女士藉他在睡覺時刪除了他手機上的訊息。

歐女士的案情

27.  根據歐女士的狀書、證人陳述書及在庭上的口述證供，她提出的案情如以下第28至38段所述。

28.  歐女士同為離婚人士。2010年5月，她在冰島接受了黃先生的求婚。返港後，她向黃先生提出包括禮金、婚宴酒席的圍數等與結婚相關的議題，並要求黃先生向自己的家人提親。可是，由於黃先生拒絕歐女士的提議，於是二人決定放棄預期中的婚約，繼續男女朋友的關係。

29.  雖然二人暫時打消了結婚的念頭，但黃先生向歐女士表示他打算賣出持有的物業，購買一個面積較大的住宅，與歐女士同居。歐女士表示她並不知道黃先生已簽訂合約購買該單位。當她與母親談論計劃與黃先生同居時，母親對男方的誠意存疑：二人同為離婚人士、男方尚須向前妻及兒子支付贍養費、又拒絕了就舉行正式婚宴和向女家提親的提議。歐母於是向歐女士建議，倘若黃先生欲與她同居，須把她的名加入為業主。歐女士向黃先生表達了她母親的意願，並得到黃先生答允。

30.  歐女士指黃先生從來沒有向她表示她並非真實擁有該物業的業權，二人也從來沒有就該物業的實益業權的擁有方式進行討論。她認為黃先生理應知悉把她加入為該物業的聯權共有人的法律效果，因黃先生亦曾與友人共同投資物業。由於歐女士擁有五年在新聞媒體報導地產資訊的工作經驗，加上處理轉讓契約的律師樓有提供相關解釋，她在簽訂轉讓契約時，知悉聯權共有的法律效力。

31.  就關島的婚禮，歐女士指她是在2012年10月才得悉有關安排。她表示黃先生因知道好友將會在同年12月12日在關島舉行婚禮，便提出在同一地點緊接好友的婚禮舉行二人的婚禮。歐女士指由於二人同居關係穩定，她想不到任何原因要在如此匆忙的情況下舉行婚禮；可是考慮到黃先生已經向婚禮統籌服務公司支付七萬元，便答允到關島旅行，預演婚禮。二人並沒有邀請任何親戚、朋友參與關島的「婚禮」。

32.  在關島舉行「婚禮」後，歐女士多次向黃先生提出在香港註冊結婚，黃先生卻沒有正面回應。

33.  2017年年中，黃先生向歐女士提議再次向恒生銀行申請按揭貸款。歐女士認為按揭會令借貸總金額達到該物業市值約六成，進一步令自己就該物業的權益貶值。同時，歐女士認為二人的關係變差（她指自己當時間中受到黃先生的暴力對待），加上要償還她母親給她的貸款，便向黃先生提出以給她三十萬元作為同意向恒生銀行申請增加貸款的代價。她指該三十萬元並不是黃先生借給她的。

34.  2017年12月14日，黃先生與歐女士就該物業的業權誰屬發生爭執，並向歐女士動武。歐女士感到危險，報警求助。後來出於對黃先生的愛及不欲二人家庭破碎，便同意不就事件向黃先生追究。

35.  2018年1月20日，歐女士發現黃先生另結新歡。歐女士欲挽回二人的關係，要求黃先生結束與第三者的關係，並再次提出在香港註冊結婚。4日後，黃先生遷出該物業，並不斷要求歐女士遷離。歐女士及後需要向精神科醫生求醫，被診斷患上抑鬱症。

36.  因她仍不欲與黃先生結束關係，歐女士一邊要求黃先生給予她時間遷出該物業，一邊應醫生的建議遷往與家人同住。2018年1月24日，歐女士和黃先生遷出該物業，二人結束同居關係。由當日起，歐女士間中到訪該物業。在2018年2月22日，歐女士發現該物業已更換門鎖，未能入內。

37.  歐女士指，雖然她沒有就購買該物業支付首期或償還按揭貸款，可是在同居期間她不時就二人的日常家用開支作出相當貢獻，包括家居維修、購買藥材煎煮涼茶及購買清潔用品和日用品。

38.  歐女士又指，她沒有拿走黃先生指稱的私人物品。

本案的議題

39.  雖然雙方所提出的案情在多方面有出入，但法庭須注意的是在法律上有關的爭論。據雙方狀書，本案牽涉的議題如下：

(a) 黃先生是否該物業唯一的實益業權擁有人；

(b) 黃先生於2017年給歐女士的30萬元是否借貸；

(c) 黃先生是否須由2018年2月起向歐女士支付該物業的一半租值；及

(d) 應否出售該物業。

以下的分析將着眼於這些議題及相關的事實。

一、 黃先生是否該物業唯一的實益業權擁有人

適用的法律原則

40.  當有關的物業由業主聯名持有，法庭需要考慮以下的事項（Stack v Dowden [2007] UKHL 17第66段）：

(1) 雙方是否屬意物業的法定業權和實益業權為不一致的；及

(2) 倘若二人有該等共同意願，法庭需要裁定他們屬意的實質業權分配的方式及比例為何。

41.  任何人若提出物業的法定業權和實益業權是不一致的，他必須負上舉證的責任（Stack v Dowden案第56段）。

42.  在聯名物業的案件（如此案）中，有關家庭住宅的實益擁有權的法律原則可簡列如下[1]：

(1) 一般而言，物業的法定業權和實益業權是一致的。倘若物業的法定業權由兩名業主聯權共有，法律假定實益業權也由業主聯權共有。

(2) 上述這個假定在兩種情況下不適用：(a) 購買物業時，雙方並不屬意物業的法定業權和實益業權是一致的，並就如何分配實益業權另有共同意願；或(b) 購買物業之後，雙方達成共同意願，屬意物業的實益業權分配有所改變。

(3) 法庭會從雙方的行為客觀推斷他們的共同意願。每一方的相關意願，是另一方透過第一方的言語及行為所能夠合理地明瞭的意願；這未必是第一方有意識地形成的意願，也未必是他本人心中並未向外表達的意願。

(4) 當(a) 雙方從一開始就不屬意物業的實益業權以聯權共有的方式持有，或(b) 雙方改變了他們起初的共同意願，但卻未能以直接證據或推論判斷出他們就物業實益業權的分配的真實意願時，法庭會以他們對該物業的整個行為過程為基礎，判斷在公平的原則下每方所享有的實益業權。

(5) 每一案件的實況都不盡相同。雙方對物業作出的財務承擔是相關的考慮，但亦有很多其他相關的因素（包括在Stack v Dowden第69段[2]中所提出的因素）可讓法庭判斷雙方在實益業權如何分配的共同意願下（即上述 (3) 的情況）或在公平的原則下（即上述 (4) 的情況）他們各享有的實益業權。

分析

43.  黃先生於2010年5月簽定合約購買該物業，並於2010年6月29日簽訂提名契，最後於2010年7月29日二人簽訂轉讓契約承授該物業的業權。此後，黃先生和歐女士以聯權共有形式持有該物業。

44.  顯然，黃先生是有意圖地簽訂提名契的，原因如下：

(1) 在審訊期間雙方都不爭議的事實是在冰島返港後，女方向男方提出要把她加入為該物業的業主，作為同居生活的前提。

(2) 在盤問下，黃先生表示加名手續牽涉一筆為數不少的釐印稅及律師費開支。如非必要，他不會付出該筆款項。

(3) 黃先生同意在提名契上有他的簽名。他亦同意如提名契內容所示，簽名前，律師樓的職員有向他解釋提名契的法律效力及就提名契的內容提供翻譯。

45.  根據法律原則，該物業的實益業權假定與法定業權一致。黃先生聲稱該物業的法定業權與實質業權不相符，對此他負舉證的責任。倘若黃先生未能充份舉證，則他把該物業更改為由他本人與歐女士聯權共有這個事實，將足以斷定他本人並非全權擁有該物業的實質業權，而是與歐女士共有。就此，法庭需要考慮本案的證據是否反映當簽訂轉讓契約時，黃、歐二人的共同意願是黃先生全權擁有該物業的實益業權。

46.  黃先生以他本人名義簽約購買該物業，當時歐女士並不知情。歐女士沒有就黃先生購買該物業提出任何意見或要求。直到二人旅遊冰島返港後，即約2010年6月，在黃先生提議同居生活下，歐女士才知悉黃先生已簽約購買該物業。不爭的事實是，女方曾向男方提出，如要同居，黃先生須把歐女士加入為該物業的業主。

47.  在開案陳詞及盤問下，黃先生皆表示他希望與歐女士組織家庭，於是便把以前所持有的物業變賣，購買該物業。盤問下，黃先生反覆表示他把歐女士註冊加入為該物業的業主，是建基於將會與歐女士結婚、「以結婚為大前提」的想法。黃先生有就自己的想法及對聯權共有的認知作闡述。他說在「長命契」下，「結婚之後先有保障」、自己的妻子「可以分我一半」。

48.  黃先生指稱倘若歐女士拒絕與他結婚，他不會「加名」。他可以把該物業出租或用作自住。黃先生又表示，以當時二人的關係，根本未曾想過其後最終沒有跟歐女士結婚。當被問及為何不考慮在結婚後才把歐女士註冊加入為該物業的業主，黃先生回答，這是他自己的選擇，後來又稱他覺得能成功結婚。

49.  歐女士表示，提出「加名」的要求是她母親的建議。在考慮是否應邀與黃先生同居時，歐女士表示，由於自己曾經離婚，明白到自己在沒有結婚下缺乏保障。於是，她便向黃先生提出把自己註冊加入為該物業的業主，他日一旦被黃先生離棄，她也能得到該物業的業權「以作保障」。

50.  在審訊中，黃先生和歐女士的證供在購買該物業時的背景方面有不少細節上的分歧：

(1) 黃先生表示自己在文件披露階段前不知道歐女士是離婚人士。歐女士則反駁說，在二人剛成為男女朋友時，已有告知黃先生自己的婚姻狀況。

(2) 黃先生表示「加名」是歐女士家人的意願，歐女士澄清她居於單親家庭，那是她母親的提議。

(3) 黃先生表示在冰島回港後，二人考慮到男方當時的經濟狀況，於是協議先結婚、後補辦婚宴。他們從來沒有談論過向女家提親、付禮金、婚宴酒席圍數等議題。歐女士則指自己曾向黃先生提出該些議題，並要求黃先生向自己的家人提親，但黃先生反對。

51.  可是，在這些分歧上誰是誰非，對判斷二人的共同意願並不相關。無論法庭接納哪一方在這些分歧上的證供，也不會影響對二人共同意願的判斷。另外，情侶關係的終結往往產生強烈的情緒。這些強烈的情緒或感受往往能令人真誠但錯誤地以自我開脫的、帶復仇心理的方式重新定義往事（見Stack v Dowden案第68段[3]）。

52.  從二人的證供來看，雖然黃先生和歐女士沒有討論實益業權的詳細分配，歐女士在「加名」後享有該物業實益業權卻是二人的共同意願。

53.  首先，法庭須察看的是二人的客觀意願。黃先生在盤問下強調的、「以結婚為大前提」才把歐女士註冊為該物業的業主，只是他自己的想法，並沒有向歐女士表達。證據顯示，二人並沒有協議結婚為「加名」的前設、黃先生也沒有明確向歐女士表達倘若歐女士拒絕與他結婚就不會簽訂提名契的想法。即使黃先生確有這想法，這只是他個人的單方面意圖，不能接納為二人的共同意願。

54.  再者，客觀上，在歐女士提出「加名」的時侯，黃先生對歐女士一往情深。黃先生毫不猶疑便作出「加名」的決定。這「加名」的要求客觀上必然包括把歐女士加作該物業的實益擁有人之一才有實質意義。在盤問下，黃先生亦同意簽訂提名契是要把實益業權給予歐女士。

55.  最後，黃先生採用聯權共有的方式與歐女士註冊成為該物業的法定業主，與歐女士的提出「加名」的目的（即給予女方「保障」）吻合:

(1) 黃先生在盤問下再三表達自己明白「長命契」的法律效力，明瞭自己一旦較歐女士早離世，女方便全權擁有該物業的權益。

(2) 歐女士在盤問下也表示知悉一旦男方未能償還按揭，自己也有責任償還。

(3) 黃先生在購買該物業前與友人分權共有觀塘合和大廈一單位。他卻沒有選擇以分權共有、或簽訂信託的方式分配該物業的法定業權。對於律師樓職員向他解釋聯權共有的法律效力，黃先生也沒有提出異議。可見，黃先生選擇與歐女士以聯權共有方式持有該物業，是出於自願、經過考量的。

(4) 根據客觀事實：(i) 在提出同居前，黃先生向歐女士求婚，獲歐女士答允，及(ii) 黃先生購買該物業的目的是與歐女士組織家庭，可以推定黃先生必定有意圖給予、歐女士也必定有意圖得到該物業的實益業權。

56.  黃先生的案情反映男方是二人同居期間在財政上承擔較多的一方。他供稱自己是唯一的一方支付購買該物業的「首期」及歸還按揭。黃先生亦在盤問下重申該物業每個月的恆常開支，包括水費、電費、煤氣費、差餉、地租、管理費及寬頻上網費用都是由他支付。歐女士沒有就以上的陳述作任何反對。

57.  本席也相信如黃先生所言，二人同居期間外出用膳大都由男方付費。

58.  本席接納歐女士曾為家居維修、日常飲食及日用品支付開支。可是，這些都是金額相對較小的開支。本席認為，該物業及兩人共同的財務支出主要由黃先生承擔。但不容忽視的，是黃先生於2014年及2017年曾把該物業「加按」而借得現金。

59.  從黃、歐二人同居時的生活方式來看，該物業的財務支出的模式正正反映二人的共同意願。黃先生從來不知道、也沒有過問歐女士的經濟狀況。兩個人沒有開設聯名戶口。在審訊中，黃先生和歐女士的作答反映該物業的財務支出的模式是二人一貫的生活方式：黃先生支付按揭供款、繳交該物業每個月的恆常開支、在外用膳時負責結帳，歐女士為家居維修付費、購買日用品。沒有任何證據或資料反映二人的財務支出模式在同居期間某一刻改變。由此可見，二人的共同意願為黃先生和歐女士根本不在意二人財務支出的比例。

60.  不容忽視的是，在購買該物業前，黃先生擁有多過一個物業，歐女士沒有任何物業資產。縱使歐女士沒有直接償還該物業的按揭貸款，本席不接納黃先生和歐女士的共同意願是一旦二人分手，女方將不享有該物業的任何業權。本席也不接納歐女士曾在2017年表示願意將該物業轉回黃先生名下。

61.  根據以上的分析，在購買該物業的時侯，黃先生和歐女士的共同意願為歐女士擁有該物業的實益業權。黃先生未能證明二人屬意該物業的法定業權和實益業權是不一致的。因此，直至分割業權之前，雙方應視為聯權共有的實益擁有人。

二、黃先生透過期票給予歐女士的30萬元是否借貸

適用的法律原則

62.  本案適用的法律原則可見於Treasure Chain (HK) Holdings Limited v Treasure House Ventures Limited and Others (HCA 1789/2018 & HCA 1790/2018，2020年9月24日)，第77段：

(1) 甲方向乙方提供金錢一事並不足以證明甲方向乙方貸款 （Cheong Shing Ltd v Yu Kwan (2008) 11 HKCFAR 594，第44段）。

(2) 舉證支付的款項實屬貸款的責任在於原告人。一個人向他人支付金錢有多種可能原因，法律並不會假定支付的款項是貸款。（Big Island Construction (HK) Ltd v Wu Yi Development Co Ltd (2015) 18 HKCFAR 364，第101‑108段）。

分析

63.  黃先生指他在2017年6月13日發出的一張三十萬元的期票為給歐女士的貸款。他又指歐女士承諾會在每個月以6,000元分期歸還該三十萬元。

64.  本席相信黃先生在2017年面臨財政困難。黃先生在審訊中提及他於2014年向恒生銀行借款的半年前創業，開設自拍館。自拍館在2017年向恒生銀行借款半年前結業。他向法庭表示2017年借款的原因是「生意唔好，借錢供樓」。歐女士在盤問下亦透露黃先生多次嘗試做生意，第一次加按後開設了數間公司。她指第一次加按下的貸款很快便已被黃先生花光。

65.  可是，即使黃先生因面臨財政困難而需要進行第二次加按，但這並不足以證明他向歐女士發出的期票為借貸。黃先生亦未能提出直接的證據證明兩者間存在借貸：

(1)     根據黃先生的說法，雙方在2017年關係已轉差，但黃先生沒有就他聲稱的借貸作任何記錄，這讓人難以置信。

(2)     沒有證據顯示黃先生在歐女士把法定業權分割前，曾經向歐女士追討他指稱的借貸。直到2018年3月14日，即歐女士兌現期票後的8個月，黃先生才第一次透過江得源律師行追討三十萬元。

(3)     從江得源律師行（代表黃先生）在2018年3月14日寄給麥家榮律師行（代表歐女士）的信件顯示，黃先生指控歐女士不法地保留屬於黃先生的三十萬元。信件又指縱使黃先生不斷要求歐女士歸還三十萬元，但她一直拒絕及/或未能償還。但信中並未提及黃先生所說的借貸的關鍵條款：每月以6,000元分期歸還三十萬元。

66.  因此，本席裁定黃先生未能證實向歐女士發出的期票為借貸。

67.  即使法庭裁定該三十萬元並非借貸，這並不等於該三十萬元屬於饋贈。如歐女士所言，是她向黃先生要求三十萬元作代價，換取她作為該物業聯權共有人同意簽署加按的貸款文件。歐女士及後有收到三十萬元的款項。在恒生銀行向黃先生批出貸款時，該物業（即貸款的抵押資產）由黃、歐二人聯權共有。顯然，黃先生提出加按需要歐女士簽署作實，歐女士也負上還款債任。

三、 黃先生是否須向歐女士支付一半租值

適用的法律原則

68.  在衡平法下，為了要在分權共有人之間秉行公義，可在分劃或出售物業時，對居住在共有物業的一方徵收「佔用租金」(occupation rent)。法庭考慮計算佔用租金的情況，不限於一名分權共有人逐出了其他的分權共有人；有否強行驅逐並不是決定性的（In Re Pavlou (A Bankrupt) [1993] 1 WLR 1046，第1050D‑F頁；Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing & Others [2021] HKCFA 19）。

69.  可是，法庭也可在衡平會計法下需一名分權共有人彌補另一名分權共有人所已繳付的物業按揭還款（見，例如，Marsh v Von Sternberg [1986] 1 FLR 526；Re Gorman [1990] 1WLR 616）。

70.  在同居關係下，衡平會計法通常應用於雙方關係結束後的階段，但這並非金科玉律（Wilcox v Tait [2007] 2 FLR 871，第74段）。

分析

71.  在本案中，雙方都不爭議黃先生在2018年2月22日更換該物業的門鎖。其後，只有黃先生繼續在該物業內居住。

72.  根據歐女士的證人陳述書，黃先生在2018年1月24日後遷出該物業，並不斷要求她離開。她在其後不時到訪該物業。直到2月22日，歐女士到訪該物業才發現門鎖更換了。根據黃先生的附加證人陳述書，歐女士在2018年1月24日要求他搬出一個月，待女方離開該物業後，男方才遷回。

73.  無容置疑的是，在該物業的門鎖被更換後，歐女士無法入內。2018年2月22日，黃先生的母親發送WhatsApp訊息相約歐女士到該物業拿回歐的個人物品。即使歐女士並沒有應邀取回自己的的個人物品，但由於雙方關係已破裂，黃先生也已有新女友，因此歐女士實際上不可能在該物業裡與黃先生共住。按理應向黃先生計算佔用租金。

74.  可是，黃先生在二人結束同居後，仍然為該物業償還按揭。要在雙方之間達致公平，亦應向歐女士計算自分居起該物業一半的按揭還款。考慮到整個單位的市場租值及2017年後的每月供款數目，本席認為，分居後的「佔用租金」和按揭供款可視作大致互相抵銷，因此歐女士的租金反申索不成立，亦無須就這些因素調整雙方售樓後各應分得的款項。

四、 應否出售該物業

適用的法律原則

75.  《分劃條例》（香港法例第352章）第2、6(1) 條規定如下：

「 第2條 命令分劃或出售土地財產的權力

除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 ——

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。」

「 第6條 土地的出售

(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 ——

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，則法院可作出將該財產出售的命令。」

76.  在Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825一案第18段及Re Lau Hiu Tuen (HCB 8430/2006，2015年8月20日)（第21段），法庭就如何處理出售命令的申請歸納了以下的法律原則：

(1) 分權共有人享有脫離共有權束縛的基本權利。如別無選擇，他可向法院申請分劃令或出售令。

(2) 除非所有分權共有人都會因此而得益（或出售令對所有分權共有人都是有害的），或將對其中一名分權共有人造成巨大困苦，否則法庭不會拒絕作出出售令。舉證責任在於提出反對的分權共有人。

(3) 出售令是否對分權共有人有利，並非取決於提出反對的分權共有人的異議或基於他們認為出售令不利於所有分權共有人，而應由法院客觀地決定。

分析

77.  根據以上的結論，經歐女士向黃先生發出分割業權通知書後，黃、歐二人以分權共有方式持有該物業，分別擁有該物業50%的法定及實益業權。

78.  歐女士現向法庭申請出售令。黃先生的立場是歐女士並無實益權益，但在歐女士擁有實益權益的基礎上，黃先生並沒有就歐女士的出售令申請提出特定的反對理由，也沒有指稱出售令會對他造成巨大困苦。

79.  考慮到本案案情，出售該物業是合適的：

(1) 首先，把該物業分劃為兩個物業並不可行。

(i) 該物業為一個478平方呎的住宅單位。

(ii) 黃先生與歐女士關係破裂是不爭的事實：二人的關係裏據稱存在第三者、歐女士投訴黃先生曾對他使用暴力。

(2) 其次，黃先生和歐女士尚欠銀行港幣3,427,325.82元的按揭（截至2018年12月1日）。出售該物業有助雙方償還按揭。

(3) 最後，本案並沒有證據顯示出售該物業對黃先生造成巨大困苦。

80.  因此，本席下令出售該物業。

結論

81.  因上述理由，黃先生的申索失敗，歐女士的反申索大部份成功。本席頒布以下命令：

(1) 宣告黃先生和歐女士以分權共有的形式持有該物業的相等份額；

(2) 黃先生須於此命令日期起三個月內交付該物業的空置管有權及所有有關該物業的業權契據文件給予歐女士及/或其代表律師；

(3) 該物業需根據《分劃條例》第6條及高等法院規則(第4A章) 第31號命令出售；

(4) 由歐女士及/或其代表律師處理該物業的出售；

(5) 黃先生必須與歐女士及/或其代表律師合作及作一切需要作出的行動致使該物業在空罝情況下售賣；

(6) 如黃先生沒遵從前述段落(5)，高等法院司法常務官或其所委任的人有權力簽署及簽立任何因該物業售賣而所需的文件；

(7) 出售該物業後所得售後款項按以下方式及優先次序處理：

(a) 支付出售該物業有關的費用及開支;

(b) 支付恒生銀行就該物業批出的按揭借貸餘款；

(c) 在扣除前述段落7(a)、(b)的費用後，該物業售賣的淨餘款由黃先生和歐女士平均攤分。其中50%的售賣淨餘款支付予歐女士，剩餘的另外50%的售賣淨餘款在扣除歐女士在本訴訟中所得的被評定的訟費後，支付予黃先生；

(8) 黃先生須支付歐女士在本訴訟中的訟費（包括所有保留待決的訟費）的百份之八十，但不包括2021年1月13日下午聆訊相關的費用；此訟費命令為暫准命令，任何一方如欲更改這訟費命令，須於14天內提出申請；及

(9) 任何一方均可就以上程序提出申請進一步指引。