THE INCORPORATED OWNERS OF FARADAY HOUSE 雅德苑業主立案法團 訴 TSE YUE KIT AND ANOTHER

LDBM 129/2008

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDBM 2008年第129宗

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判案書

1.  申請人是新界屯門青榕街6號雅德宛的業主立案法團。兩名答辯人是該屋宛第2座7字樓A室及車位編號33號的註冊業主。法團向兩人追討住户及車位管理費。答辯人一方由其中一位即謝先生代表。

背景

2.  本申請其實是法團就追討相關年份欠交管理費所提出的其中一個。法團在較早前曾提出申請向另一業主追討2005年部份久交的管理費(申請編號LDBM 215/2005)。

3.  LDBM 215/2005案在2006年8月審結。審裁處作出裁斷，指由於法團在相關時段沒有制定每年的財政預算，法團要求支付的管理費，並不是以有關期間的預算為基準計算岀來，所以不乎合條例的規定。審裁處裁定法團必須按法例計算正確的管理費，業主才需要支付正確的管理費(見2006年9日19日的判案書)。

4.  法團在2007年再向該業主提出申請，同樣追討2005年該部份的管理費，並同時首次追討2006年1月至2007年7月的管理費(申請編號LDBM405/2007)。

5.  LDBM 405/2007案在本席席前聆訊。本席拒絕考慮就LDBM 205/2005案所涉及2005年的管理費的再次追討，但同意考慮首次追討2006及2007年該部份的管理費。

6.  最終本席就該申請接納法團的證據，並裁定法團事實上有為2006及2007年度制定財政預算，包括擬收的管理費；不過卻錯誤地交由業主大會通過，未有根據條例交由管理委員會通過。在上述LDBM 215/2005判決後，為針對要合乎條例所需，管理委員會遂於2007年4月17日開會通過追認上述有關年度財政預算及管理費。本席經考慮認為追認決議有效，故判法團可追回2006年開始的管理費(見2008年10月29日的判案書)。

7.  法團在本申請中，向謝先生等追討的是2006年11月至2007年7月期間的管理費及按公契收取之利息。由於謝先生在2007年7月開始重新交費，所以法團追討的只是餘額。

法團的理據

8.  和LDBM 405/2007案一樣，法團指:

(1)  為有關欠交管理費時段(即2006及2007年度)，事實上都有制定有關的財政預算和管理費，只不過只在業主大會通過，未有按條例經管理委員會通過而已；

(2)  為合乎條例所須，管理委員會於2007年4月17日的會議，由管理公司報告，再由會議通過追認有關財政預算及管理費。

謝先生等的理據

9.  根據謝先生的反對通知書，反對理由大致如下：

(1)  法團在LDBM 215/2005案中承認以往所收管理費不合法。

(2)  管理委員會2007年4月17日的追認決議，是在缺乏有關財政預算的情況下通過的。

(3)  追認決議未有符合條例附表2、5、及7的規定。

討論

10.  LDBM 215/2005的判案書，的確記載法團在該審訊中承認沒有制定預算案。這也導至審裁處在該案的判決。然而在LDBM 405/2007案中，法團舉證指其實多年來也有制定預算案，不過只是由業主大會通過罷了。本席就如何考慮該些證據，在LDBM 405/2007的判案書中有所分析(見該判案書第8至14段)。

11.  雖然法團所指似乎與LDBM 215/2005判案書中所載法團的說法有茅盾，但正如本席在LDBM 405/2007案中認為，現在考慮的是2006及2007年度，屬LDBM 215/2005案中追討範圍以外。本席認為可以考慮有關證據。

12.  在該案審訊中作證的現任法團主席曹先生，也在本案聆訊中作出同樣證供。同時呈堂了2005年12月18日及2006年12月17日的業主大會會議紀錄。

13.  2005年12月18日的會議紀錄第6項，紀錄了管理公司報告未有收到業主提交對2006年度財政預算的意見。會上討論了預算中的項目，包括解釋了預算是未來一年之收支預算，並向列席的民政事務處代表查詢。其後預算案在1,160份(業權)贊成；170份棄權；及無業主反對下投票通過。

14.  根據2006年12月17日的會議紀錄，曹先生以主席身份出席。謝先生不但出席，事實上他是當時法團的司庫。該紀錄第3項就指謝先生先在會上報告了2006年法團戶口及管理公司累績盈餘。紀錄第11項紀錄了管理公司在會上列出2007年度財政預算，並以量出為入，善用積存之盈餘為屋苑今後之理財準則。預算建議住宅理費及車位管理費於2007年1月起分別減至每月港幣1,989元及234元。最後投票有2,490份(業權)贊成；320份棄權；同樣無業主反對。

15.  法團沒有呈堂該兩次會上所考慮的財政預算文件。但財政預算其實只是會上其中一個討論事項，本席仍然認為這些會議紀錄及所載内容可信，紀錄中所提及該兩年的財政預算的確存在，並在當時業主大會經討論及通過。本席認為謝先生不可以否認當時有關財政預算的存在、提交、討論、及通過的事實。

16.  審裁處在LDBM 215/2005和LDBM 405/2007一致指出，條例列明制定和通過預算、決定基金款額及各業主須繳付的管理費金額，皆是管理委員會的權力和責任。所以即使業主大會通過有關議決，也非根據條例行事：見上訴庭案例Darlingford Limited & Ors v The Incorporated Owners of Evelyn Towers & Anor, CACV 172/1986 (1987年3月6日)。

17.  曹先生在庭上亦承認當年是誤會了業主大會是凌駕管理委員會，才把預算及管理費提交由全體業主表決。由於LDBM 205/2005案的判決，管理委員會決定召開2007年4月17日的會議作出補救。

18.  當天會議的第4.1項議題為

”討論及通過2002年至2007年財政預算”

會議紀錄如下：

“管理公司於會議上報告2002年至2007年財政預算及實際開支與收入對比。管理公司表示收到法團法律顧問意見，為附合法例344要求，表示法團需要在管理委員會會議上追認2002年至2007年之管理費金額。

	年份	管理費金額
	2002年	HK$2,667 (住户)
		HK$314 (車位)
	2003年	HK$2,667 & HK$2,400 (住户)
		HK$314 & HK$282 (車位)
	2004年	HK$2,400 (住户)
		HK$282 (車位)
	2005年	HK$2,400 (住户)
		HK$282 (車位)
	2006年	HK$2,400 (住户)
		HK$282(車位)
	2007年	HK$1,989 (住户)
		HK$234 (車位)
	(上述金額於會議上以附表形式列出)

……動議通過，追認2002年至2007年財政預算，並以收入預算為基礎計算當年收取每户管理費金額……經過委員會投票，動議獲得通過。

……”

19.  根據會議紀錄，謝先生有出席該管理委員會會議。會上謝先生反對這項，指追認過往管理費金額的時候應根據實際支出通過，及計算多付的管理費。就此，會上的有其他意見是當年管理費是根據當年財政預算計算，而非以實際收支計算。最後追認決議被通過。

20.  就法團是否有權通過有追溯力的決議，在 The Grande Properties Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limited 一案中，上訢法庭(CACV 316/2004, 2005年8月5日，Reyes J 的判詞) 及其後終審法院(FACV 2/2006, 2006年7月13日) 有所裁斷。本席在LDBM 405/2007案中也有指出。

21.  根據條例第21條及公契第3節D(2)和(6)項，預算乃為釐定業主來年須繳付管理費而制定。正如本席在LDBM 405/2007中認為，若當年根本沒有制作預算，法團現在才制作該年度的預算，也許不合邏輯。但若當年法團的確有制作預算，甚至由業主大會通過，唯欠根據條例規定程序由管理委員會通過，那麼管理委員會事後透過決議通過該預算，本席認為此舉與預算的性質和邏輯沒有衝突。

22.  謝先生認為，法團僅是追認是未能符合LDBM 215/2005判決所指示，法團須按法例計算管理費。本席認為在LDBM 405/2007及本案上述討論已解答了這點。

23.  謝先生指管理委員會並無提交文件，證明所指財政預算是遵守附表7的規定制定。附表7規定經理人就年度須制作、提交、公開展示、及邀請業主就預算提供意見等步驟。就此，曹先生在庭上確認在有關業主大會之前有執行包括公開張貼當時財政預算等步驟；就此，謝先生則似乎不肯定。謝先生在2006年12月17日業主大會上，除以司庫身份報告當時法團戶口及管理公司累積盈餘，紀錄也沒有顯示他有就來年財政預算有任何意見。

24.  本席裁定就2006及2007年度預算，管理公司事實有執行這些步驟，唯當時乃為將之提交全體業主大會，而不是管理委員會。據謝先生他自1999年成為他的單位的業主，同時在2006年成為法團司庫，本席不相信他不知情。

25.  到了2007年4月17日的管理委員會會議上，根據紀錄，管理公司在該會上再報告了當年的財政預算，並提交了其與後來得知實際開支的比較文件，再由管理委員正式議決通過追認。若謝先生反對的是未有為該追認會議重新再執行當年已作的步驟，本席則不認同。

26.  謝先生又指追認決議“以收入預算為基礎計算當年收取每戶管理費金額”，違反了附表5的規定。謝先生指的其實是有關管理費須按預算合理所需而定，這點其實不容置疑，亦無爭議。但本席認為會議紀錄中的這一句，其實不可能有甚麼實際意義。原因是2007年4月17日會議的目的是管理委員會追認以往由業主大會通過的財政預算，並非決議重新制作當年預算。

27.  就算管理費金額方面，該會議的決議亦只追認了當年所定管理費，從來沒有以另一基礎再計算當年管理費。根據上述2005及2006年的業主大會紀錄，均有提及當年制定的，的確是未來一年的收支預算，及如條例所指要以量出為入的原則。至於在2007年4月17日管理委員會會議上，的確有同時提交以往各年的實際支出數字，並從而計算到所謂的“應收”管理費。但這只是提供比較資料，所決議的依然是追認當時按預算而定的管理費，即所謂“實收”管理費。

28.  謝先生再指就這追認決議，上述“以收入預算為基礎計算當年收取每戶管理費金額”這部份並無列入該會議會前通知，有違條例附表2的規定。首先，如上所述管理委員會在2007年4月17日會議，根本沒有以甚麼基礎重新計算當年的管理費。再者，直至當時，為何會有該管理委員會會議的背景必定十分清楚，議程指討論及通過往年的財政預算，不可能理解為不包括管理費的部份。事實上，會議紀錄並沒有顯示有任何委員或予會人士對議程有任何意見，亦看不出任何人士就討論包括管理費感到意外，或認為不當。如上所述，謝先生亦就議題參予討論。

29.  2007年4月17日的決議，是管理委員會通過追認曾經由業主們通過的有關財政預算及管理費，是補救的決定。這並不代表業主不能因應直至當時(即2007年)的前有實際收支情況，去提出討論如何處理法團或因而可能存有的盈餘，或如何透過在來年的財預算及管理費的制定上反影。事實上，在該會議上，管理公司也提供了直至當時各年的預算及後來得知的實際開支比較資料。

30.  然而謝先生的做法，據本席理解是他計算截至2007年7月份之前欠交之管理費，自行以實際開支計算認為以往多付的管理費,再一次過在2007年7月份交回他認為真正欠交的差額。他的進一步書面陳詞解釋這是根據條例附表7第1(3)段。

31.  謝先生指該段條文，主要規定若經理人未有按第1(2)段去制定來年預算開支，須將來年開支總額當作與前一財政年度的管理開支總額一樣；直至經理人制定預算後再作調整。

32.  但謝先生的做法並非這樣。他所指應交的2007年管理費，包括他在7月份及其後幾個月再交的管理費，正是管理委員會2007年4月17日決議追認2006年12月17日業主大會所通過2007年度的管理費金額，而並非根據2006年度管理開支總額。謝先生一方面指追認包括2007年預算及管理費均屬無效，另一方面向本席確認2007年預算及所定管理費卻是正確的，實在難以理解。

結論

33.  本席裁定法團事實上在相關時段有為2006及2007年度制定財政預算，包括擬收的管理費，並在業主大會通過。本席裁定法團管理委員會於2007年4月17日通過追認上述2006及2007年度財政預算的議決是有效的。

34.  謝先生等須繳付被追討的2006年11月至2007年7月期間欠交管理費的餘額。鑑於謝先生在庭上承認他支付2007年度管理費是按法團所定的金額，即港幣2,223元，所以很明顯申請通知書上指謝先生在2007年7至9月每月所付2,233元是錯誤的。換言之，謝先生在2007年7月至9月期間共付了港幣11,716.33。應付餘額為：

	住宅管理費	港幣18,723.00元
	車位管理費	港幣   2,202.00元
	減：2007年7月後共付	港幣11,716.33元
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	餘額	港幣  9,208.67元

35.  至於法團追討欠交管理費利息，本席考慮管理委員會在2007年4月才追認有關預算及管理費金額，2008年7月才提出本申請。本席只會判給法團上述欠交管理費餘額自本申請提出開始的利息。根據申請所依賴公契第三節E 1(a) 段，利息以每30天時間1.5% 計算。

36.  法團也追討公契上述E(1)(b)段所指一筆港幣300元或經理人決定較少的收數費用，以抵額外工作。本席不打算判給這費用，並認為適當的訟費命令已經足夠。

命令

37.  謝先生等須繳付申請人共港幣9,208.67元；由今天起直至清付為止的利息按公契每30天1.5%計算。謝先生等須繳付法團因本申請引起的訟費。若雙方未能協議訟費，則由法庭按區域法院基準評定。若任何一方不於今天起計14天内要求更改，此訟費命令將自動作實。