MA WING KEI CARMAN 及另一人 對 MA WING KWONG

DCCJ 5254/2020

[2023] HKDC 1033

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第5254號

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判案書

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1.  本案兩名原告人及被告人是兄弟關係，三人均為香港九龍福佬村道92號及96號馬樹大廈地下物業（「該物業」）1/6 業權擁有人。

2.  兩名原告根據驅逐（Ouster）原則，向被告人追討該物業中D舖由2020年9月起計之前6年的佔用費。

3.  不爭議的是被告人的公司 Strong Health 自80年代後期起佔用D舖，直至2020年9月2日交出D舖鎖匙。期間被告人或其公司沒有向任何人繳交租金或佔用費。

4.  根據他的開案陳詞，被告人的辯護理由有2點：（一）舖位被佔用期間，原告並無向佔用者發出正式通知，所以佔用者無需付租金；（二）佔用人不是被告人本人，而是被告人的公司Strong Health。

法律原則分析

5.  原告人引用終審法院案例 張麗梅 訴 張偉成 指出共同擁有人對正在佔用共有土地的共同擁有人可以按驅逐原則申索佔用費。這個法律原則不存在任何爭議。

6.  本案中原告人所指的驅逐只是關於該物業中的一部份，亦即是D舖，換句話說其他共同擁有人對該物業的其他部份依然可以行駛佔用權。原告人援引的案例中，申索的共同擁有人皆是完全被驅逐於整個共有物業之外。

7.  類似本案的情況在一區域法院案件中曾經出現：陳淑卿 訴 劉乙初（DCMP 1795/2016，2016年9月23日）。該案中引用了經典英國案例 Watson v Gray 14 Ch D 192 及 Stedman v Smith 120 ER 1並指出，一名共同擁有人，即使只是佔用了或者令到其他共同擁有人不能使用共有物業的一部份，亦可構成侵佔（trespass）。

8.  在 張麗梅 訴 張偉成 中亦可見共同擁有人之間侵佔的構成因素亦是驅逐，所以上述案例顯示部份佔用亦能構成驅逐。邏輯上，既然部份佔用可以構成驅逐那部份佔用亦可引申出佔用費。

案情分析

9.  雙方並沒有爭議D舖被佔用期間原告人完全沒有機會佔用（occupy）、使用（use）或享用（enjoy）該舖位所佔的空間。反之，被告人經營的 Strong Health 一直獨自佔用D舖。

10.  以上的佔用方式及程度可以構成對被告人作為該物業共同擁有人的驅逐。

11.  被告人的第一點辯護理由可以被理解為原告人在這麼多年間沒有作出追討行動。

12.  雙方沒有爭議原告人、被告人及其他三名共同擁有人是在2003年7月7日成為該物業的共同擁有人；亦沒有爭議，當時D舖已被佔用作為 Strong Health 經營地產代理業務的處所多年。

13.  事實上，在2002年12月5日，當時該物業的業主，亦即是雙方的父母，已經將該物業租給Hope 88 Limited（“Hope 88”），為期三年。

14.  從先前相關的高等法院5件案件合併判詞中可見，Hope 88是雙方父親成立的一間家族公司，成立目的是管理該物業的租務。該公司的51% 大股東是雙方的父親；雙方的母親、第二被告人及另外兩名子女合共持有餘下的49%。

15.  Hope 88承租該物業3年期間D舖亦一直被佔用，所以不能被租出。但是在3年租約期間 Hope 88 沒有採取任何行動；業主，不論是雙方父母或是其後6名子女，亦沒有就D舖被佔用作出任何行動。

16.  雙方父親後來在2007年9月14日過身。正如在高等法院判詞中所述，雙方父親是所有物業投資上的決策人。

17.  在不久之後的2008年5月16日就出現了第一次就D舖被佔用而採取行動：Hope 88 提出 HCA 869/2008 向被告人及他太太就佔用D舖提出收回D舖及佔用費的申索。

18.  Hope 88 的上述申索被高等法院在2019年9月判敗訴，原因是提出訴訟時Hope 88 已經不是該物業的租客；其租約已在2005年結束，並沒有續約又或延續租用關係。

19.  大概一年後，原告人提出本案向被告人申索佔用費用。

20.  縱觀以上，原告人從成為該物業業主後直至父親過身期間沒有就D舖被佔用採取任何行動的原因，照常理推斷應該是因為決策人父親依然在生；如果父親沒有採取行動，那麼他們也不會採取行動。

21.  但是在父親過身數個月之後，第二被告人便採取了行動，聯合母親及其他相關子女通過 Hope 88 提出了HCA 869/2008一案。Hope 88 所持的立場與原告人本案中的立場一致，亦即被告人不能免費佔用D舖。

22.  HCA 869/2008 一案直至2019年9月才有結果，在出現敗訴的結果後原告人在大概一年後即以1/6業主身份作出申索，立場當然仍是被告人不能免費佔用D舖。

23.  基於以上，本案原告人並不可以被說成有默許D舖被佔用，又或放棄就D舖被佔用而作出申索。

24.  所以被告人的第一點辯護理由不成立。

25.  被告人的第二點辯護理由建基於實質上佔用D舖的是Strong Health，不是其本人，所以本案申索應向 Strong Health 作出。

26.  按照被告人在之前高等法院案件中的說法，免費使用D舖是他父親向他作出的承諾。被告人亦承認如果不是他經營，父親亦不會讓隨便一間公司免費使用D舖。這也必然符合常理。

27.  所以在本案中被告人就佔用D舖將自己和Strong Health作出法律上嚴格區分的說法實在是非常牽強，及明顯是事後孔明。

28.  不論如何，被告人在本案的作供時亦只能說他亦不能肯定當年父親的意思是讓他還是他所開設的公司去佔用D舖，所以在證據上本席亦不能在相對可能性的標準下得出佔用人一直應該是Strong Health。

29.  本席因此不接受被告人的第二點辯護理由。

佔用費評定

30.  原告人一方提交了由怡生國際物業顧問行有限公司於2021年10月所撰寫的一份專家估值報告。專家報告中的結論是，由2014年10月1日至到2020年9月2日，D舖的總租值為HK$1,295,191。在此基礎上原告人各自申索1/6，亦即每人HK$215,865。

31.  被告人並沒有提交任何專家報告回應原告人一方的專家。

32.  本席認為原告人的專家採用了適當的方法，基於適當的對比，得出合理的結論。本席會採納原告人專家得出的結論。

利息

33.  雖然一般而言利息應該由判定款項當初結欠一刻開始計算，但在本案中，長年的家庭糾紛及訴訟一直沒有令到被告人被命令支付佔用費。尤其是HCA 869/2008 一案中，是該案原告一方的問題導致其敗訴，並不是被告人的問題。

34.  而且，雙方亦沒有爭議，在被告人於其他高等法院案件中敗訴後，他亦沒有拖延支付判決款項。換句話說，如果早早被判需要支付佔用費，那麼被告人亦不會因為時間推移，而要支付更多的利息。

35.  所以本席認為本案中最公平的做法是由本案傳訊令狀發出日開始計算判定款項的利息。

36.  在結案陳詞本席問及利息計算時，原告人代表律師亦十分合理地表達了相同的立場。

37.  至於利率方面，原告人要求從傳訊令狀發出日開始直至完全付清以判決利率計算。

38.  雖然在法庭作出判決前賠償或其他金錢濟助技術上並未成為判決，但在本案的情況下被告人實應一早被判定支付佔用費，所以本席酌情認為由傳訊令狀發出日開始以判決利率計算亦不失公平。

結論

39.  基於以上理由，本席裁定：—

39.1. 被告人須向第一原告人支付由2014年10月1日至到2020年9月2日期間D舖佔用費HK$215,865，利息由2020年9月28日起以判決利率計算直至完全付清；

39.2. 被告人須向第二原告人支付由2014年10月1日至到2020年9月2日期間D舖佔用費HK$215,865，利息由2020年9月28日起以判決利率計算直至完全付清。

40.  訟費方面，本席作出暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案訟費，數額如未能同意則交由法庭評定。

41.  除非任何一方在下述期限前以信件形式向本席申請更改上述暫准命令，上述暫准命令將會於由本天計起14天後自動成為最終命令。