|
DCCJ 790/ 2005
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟案件 2005年第790號
____________________
| |
陳金銘 |
第一原告人 |
| |
陳珊娜 |
第二原告人 |
| |
及 |
|
| |
楊仲賢 |
被告人 |
主審法官：區域法院葉佐文暫委法官
聆訊日期：2006年2月13日及14日
頒下判案書日期：2006年2月28日
__________
裁決理由
___________
原告人的案情
1. 被告人向發展商購入丁屋樓花，被告人其後將合約權益轉名給原告一方，以賺取差價$680,000.00，並親自簽下承諾書，若發展商未能完成工程，被告人自當退還$680,000.00。發展商其後因欠財務公司債項而失去土地，原告人入稟追討該$680,000.00。
被告人的案情
2. 被告人否認曾作出任何過口頭承諾或簽署承諾書。
原告一方的證供
3. 第一原告人是第二原告人的父親。他們均選擇作供，並傳召第二原告人的丈夫（“馮志基”）為證人。
第一原告人的證供
4. 他今年69歲，本案所涉事情是由第二原告人處理，他不太清楚細節。
第二原告人的證供
5. 本案源於一項物業（座落於元朗錦上路D.D. 112 LOT NO. 549P）交易，該物業當時只是一塊土地，由簡明建築有限公司（“簡明建築“）負責發展。被告人與簡明建築簽了《樓宇買賣認購合約》，被告人須分階段支付定金及尾數合共$4,000,000.00予簡明建築，後者將向政府申請、並於上址興建三層高丁屋別墅一座連一千呎花園。該合約容許被告人轉名，但須付轉名費予簡明建築。
6. 至1997年10月30日為止，被告人共付了（第一階段之定金）$400,000.00予簡明建築。
7. 1997年10月30日，原告一方透過昇輝物業代理（“昇輝物業”）向被告人買入該物業的權益，作價$4,680,000.00。原告一方於是付了以下數額：
（1）$400,000.00予簡明建築，作為第一階段之定金[文件夾第13頁]；
（2）$7,500.00予簡明建築，作為轉名費 [文件夾第12頁]；
（3）$680,000.00予被告人，作為被告人的賺價[證物P1之銀行本票$570,000.00及私入支票$110,000.00]；
（4）$400,000.00予昇輝物業，作為1%之介紹費[文件夾第13頁]。
被告人亦付$7,500.00予簡明建築，作為轉名費 [文件夾第12頁]。簡明建築即時取消先前與被告人所簽訂的《樓宇買賣認購合約》，並與原告一方簽訂一份《樓宇買賣認購合約》[文件夾第8 – 9 頁]。
8. 原告一方耽心付了$680,000.00予被告人而沒保障，被告人作出口頭承諾，若簡明建築未能完成工程，被告人自當退還$680,000.00。在兩位（分別是代表原告二人和被告人的）物業代理簽名見證之下，被告人亦簽名作出承諾[證物P1]， 內容如下：
本人[被告]身份證號碼C611542（8）在1997年10月30日茲收到[第一及第二原告人]港幣陸拾捌萬元正作為元朗錦上路 DD.112 LOT NO. 549（P）之差價，如[簡明建築]未能完成建築而[第一及第二原告人]要求[被告]之差價原銀退還。
見證人簽名：[兩名物業代理職員] 簽名：[被告]
9. 其中一位物業代理將原件影印，其後給第二原告人一份副本[證物P1]。第二原告人在證物P1的背頁寫上代表被告人的物業代理VIVIAN CHAU KONG KUEN的身分證號碼、手機號碼、地址，以便日後聯絡。
10. 2004年6月，原訟庭頒令簡明建築因欠財務公司債項而被判止贖，失去土地[文件夾第14 – 18，19 – 21 頁]。故此簡明建築不可能進完成有關的工程。
11. 2004年8月24日，原告人的代表律師發信要求被告人退還$680,000.00。原告人又與另一邊廂的簡明建築商討根據《樓宇買賣認購合約》[文件夾第8 – 9 頁]退還$400,000.00的安排，唯至令仍未有結果。
12. 2005年2月23日，原告一方申請《傳訊令狀》向被告人追討該$680,000.00。
13. 原告一方知道兩位物業代理職員均是重要證人，但礙於時間久遠，原告一方已遺失了昇輝物業那位職員的名片，沒法聯絡上她，第二原告曾到昇輝物業的原址找她，唯昇輝物業已結業。至於代表被告人的VIVIAN CHAU KONG KUEN，她的手機號碼已改變了，而第二原告人亦未能以其他途徑找到她。因此，原告一方未能傳召她們作供。
14. 他看到被告人在承諾書上簽名，他亦在文件[證物P1]的背頁寫上被告人的身分證號碼、電話號碼、地址，以便日後聯絡。
被告一方的證供
被告人的證供
15. 1997年5月，他替原告一方墊支了$680,000.00給簡明建築，他只是從中賺取三數萬元。
16. 1997年10月30日前，他從未認識或見過原告一方各人、亦不曾簽署任何有關該物業的文件。
17. 1997年10月30日當日，原告一方與他均是聘用同一位物業代理，所以不可能有兩位物業代理在承諾書上簽名。他不認識（那位原告一方指稱為代表他的物業代理職員）VIVIAN CHAU KONG KUEN。
18. 他共有大約5次交易經驗，但對這次交易沒有個別記憶，可能有簽過收據，但現在已找不着了。他肯定沒有簽署任何承諾書[證物P1]，因為收取了$680,000.00賺價後，已把所有權益轉到原告二人名下，責任已完成，不可能會同意退款予原告二人。日後一切瓜葛，準是簡明建築與原告二人的事，若簡明建築未能完成工程，原告人可追討簡明建築；若簡明建築完成工程及物業漲價，原告人也不用分一杯羹給被告人。
本席的裁斷
就被告人的證供
19. 原告一方書面陳詞[第（4.2）段]指，被告人既稱於1997年10月30日前，從未認識或見過原告一方各人、亦不曾簽署任何有關該物業的文件。本席同意這項陳詞，因為被告人不可能已於1997年5月替一位還未落實簽約、或還未出現的可能買家預先墊支了$680,000.00給簡明建築，若該買家其後變卦不買、或要減價，被告人便會蒙受損失。本席同意原告一方這項陳詞，本席不相信他這方面的證供。
20. 原告一方書面陳詞[第（4.3）段]指，原告二人交付$400,000.00予簡明建築時，尚且要簡明建築訂定書面合約並簽字以作保障；而$680,000.00是個更大的數目，在這個交易中，原告二人當時可得到的保障，便是被告人簽下承諾書，若簡明建築未能完成工程，被告人自當退還$680,000.00。被告人聲稱沒有這個協議。本席認為被告人的說法不合理，因為這個協議若不存在，原告二人不可能會進行這次交易。本席不相信他這方面的證供。
21. 本席認為被告人不是可信的證人。
就原告一方的證供
22. 被告人書面陳詞[第1段]質疑馮志基何以沒有在承諾書上簽名作為見證人。本席不同意這項陳詞，因為當時既有物業代理簽名作為見證人，額外的見證人可有可無。
23. 被告人書面陳詞[第2段]質疑馮志基與第二原告人既是夫妻，馮志基可能會作供偏袒第二原告人。本席同意他倆的關係是法庭衡量證供時須考慮的其中一個因素。
24. 被告人書面陳詞[第3段]質疑原告一方何以不將承諾書的條款也一併寫在原告一方與簡明建築簽訂的《樓宇買賣認購合約》[文件夾第8 – 9 頁]之內。本席不同意這項陳詞，因為該承諾書與簡明建築無關，犯不着要簡明建築簽名；而該《樓宇買賣認購合約》則與被告人無關，犯不着要被告人簽名。
25. 被告人書面陳詞[第4段]質疑原告一方何以未能傳召當時在場的物業代理作供。本席同意這項陳詞，但還須衡量原告一方就這方面所作的努力及解釋。
26. 被告人書面陳詞[第5段]質疑何以該文件[證物P1]既是收據、也是承諾書。本席不同意這項陳詞，因為兩個角色沒有衝突。
27. 被告人書面陳詞[第6段]質疑何以該文件[證物P1]沒有正本。本席認為這須視乎法庭是否信納第二原告人有關證物P1由來的解釋。
28. 本席認為原告一方各證人的證供真確可靠。
結論
29. 本席信納原告一方各證人的證供，認為被告人當時確以口頭承諾、並簽下承諾書，若簡明建築未能完成工程，被告人自當退還$680,000.00。本席判原告一方勝訴，可得$680,000.00及[自第一原告人將《傳訊令狀》存檔當日開始計算的判定債項]利息。沒有甚麼明顯理由原告一方不應得到本案訟費，本席現暫令如此，自今天起計的14天後當成為絕對命令。
2006年2月28日
第一原告人：陳金銘, 無律師代表
第二原告人: 陳珊娜, 無律師代表
被告人：楊仲賢, 無律師代表
|