鄭琼光及另一人 對 馮瑩芝

DCMP 6569/2024

[2025] HKDC 1885

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2024年第6569號

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判案書

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A.  前言

1.  第一及第二原告人（簡稱「原告人」）為兩夫婦，育有兩名子女，其中一名為鄭繼龍。

2.  被告人與鄭繼龍大約在2005/2006年結婚，為原告人的媳婦。被告人與鄭繼龍現正透過FCMC 4532/2022進行離婚程序。

3.  2024年11月22日，原告人透過原訴傳票（「原告人原訴傳票」）提出申請，要求法庭根據《分劃條例》（第352章）第6條 ，頒令出售地址為 “Flat G on 20^th Floor, Block 8, Dawning Views, No 23 Yat Ming Road, Fanling, New Territories” 的物業（「該物業」），並宣告被告人持有的該物業55%的法律上及實益權益是受制於2011年11月10日滙豐銀行就該物業提供的按揭。

4.  2025年9月17日，被告人發出傳票（「被告人傳票」）作出以下的申請：

(1)  把整個訴訟程序移交區域法院婚姻訴訟案2022年度第4532宗審理，即被告人與鄭繼龍的離婚案（「該離婚案」）；

(2)  案件轉移至家事法庭後，加入本案中的原告人為該離婚案的第三方。

5.  在本案中，原告人委託了蔡悅兒大律師作為代表，被告人則是親自行事。

6.  以下是本席對於原告人原訴傳票以及被告人傳票的判決。

B.  事實背景

7.  在2011年8月至11月期間：

(1)  原告人售賣了他们粉嶺的物業（「前物業」），其售價為$2,350,000。扣除按揭後，淨收益約為$2,100,000。

(2)  原告人和被告人簽署該物業的買賣協議。該物業的售價為$3,998,000。首期大約為$1,800,000/$1,900,000。原告人使用售賣前物業的淨收益作購買該物業的首期。

(3)  該物業的剩余金額由被告人向匯豐銀行取得$2,200,000按揭支付。

(4)  原告人和被告人簽署轉讓契，並成為該物業的分權共有人。當中被告人擁有55%業權，第一原告人擁有20%業權，第二原告人擁有25%業權。

8.  購買該物業後，被告人及鄭繼龍使用該物業作為他們的居所。

9.  被告人和鄭繼龍後來分居。在原告人提出原告人原訴傳票之前，被告人和她的兩名子女在該物業居住。

C.  被告人傳票

10.  本席認為被告人並沒有提供合理和足夠的法律和事實基礎去支持她的申請。

11.  首先，在被告人的誓章中，被告人只是籠統地說根據香港法例第192章《家事法庭條例》及相關司法程序，本案符合轉移至家事法庭的條件，但並未指出《家事法庭條例》中的那一條條例賦予本法庭權力去處理相關申請。

12.  另外，即使假設本法庭擁有相關的權力，被告人也沒有提供離婚案的詳情和進度讓本法庭知道如何運用該權力。根據現有的證據，本席無從知道批准被告人傳票後對離婚案會有什麼影響。

13.  在這情況下，本席認為不適宜批准被告人傳票的申請，並且駁回被告人傳票。

D.  原告人原訴傳票

D1.  《分劃條例》第2條及第6條

14.  《分劃條例》第2條的條文如下：

“除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 ——

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。”

15.  另外，《分劃條例》第6條的條文如下：

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利——

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3)   (a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。”

16.  在本案中，雙方不爭議原告人和被告人為該物業的分權共有人，也不爭議被告人擁有當中的55%業權，第一原告人擁有當中的20%業權，第二原告人擁有當中的25%業權。因此，根據《分劃條例》第二條，原告人有權依據《分劃條例》第6條，向法院申請出售該物業的命令。

17.  在Re Lau Hiu Tuen （HCB 8430/2006，未經彙編，2015年8月20日）一案中，林雲浩法官在第20至24段羅列了適用於《分劃條例》第6條申請的法律原則，簡述如下：

(1)  共同持有人享有基本權利，可擺脫共同持有物業的束縛，並在沒有其他救濟措施的情況下，要求分劃或出售的命令；

（A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and if he has no other remedy, ask for an order for partition or sale.）

(2)  當法院認為作出分劃令屬不可行時，除非反對的共同持有人能使法院信納（舉證責任在反對的共同持有人一方）出售令會對所有共同持有人均無益，或該命令會對其中一名共同持有人造成極大的困難，否則法院應作出出售令。

（When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner(s)) that such an order will not be beneficial to all the co-owners or that it will result in very great hardship to one co-owner.）

(3)  出售令是否對所有共同持有人有利，不能僅由反對方的反對或其不利的聲稱來決定，而是必須由法庭客觀裁定。

(Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by them that it is not beneficial. It has to be determined by the court objectively.)

(4)  除非所有共同持有人會因拒絕出售而能獲得利益，換言之，出售令會對所有共同持有人都造成不利影響，或該命令會對其中一名共同持有人造成極大的困難，否則法院不會拒絕作出出售令。

（An order for sale would not be refused unless all the co-owners would be benefitted by its refusal or, in other words, an order for sale would be detrimental to all the co-owners, or unless it will result in very great hardship to one coowner.）

18.  在本案中，雙方沒有爭議的是分劃令並不可行。該物業為一個多層大廈中實用面積 639 尺的住宅單位，只有一個門口，並不可能把物業分割，亦沒有人會買一個這樣的單位。

19.  被告人的主要抗辯理由為：(1)出售令會對她造成極大的困難；(2)原告人有其他救濟措施。

D2.  出售令會否對被告人造成極大的困難

20.  根據Re Lau Hiu Tuen（HCB 8430/2006，未經彙編，2015年8月20日），第29段，林雲浩法官認為若果被告人在有關物業售出後有足夠的資金在同區買回或租回一個替代單位（即使替代單位遠不及原單位優勝），這個情況一般來說不算是極大的困難，被告人不能倚賴這個情況去勝過其他共同持有人獲得出售令的權利。

(“It seems to me the funds would be sufficient to enable [the respondent] to find alternative accommodation in the same district, either as a down payment for purchasing another (perhaps much less desirable) property or to augment her current monthly outlay on housing expenses (around $8,000) in order to pay for the rental of another property. The outcome would of course be far from ideal from [the respondent’s] point of view inconvenience and difficulty to one co-owner is not generally enough to outweigh the interests of the other co-owner in obtaining a sale of the property.”)

21.  在本案中：

(1)  若果該單位被出售，2024年9月27日的預計售價為$6,690,000。按原告人的案情，被告人應從55%的收益，還清剩餘的$1,400,000按揭。還清按揭後，被告人最後應獲得大約$2,279,500。

(2)  被告人提出鄭繼龍有機會在該離婚案中要求分取一半，因此她有機會最後只能獲得大約100多萬。但即使假設被告人最後只能獲得100多萬，根據被告人所講，在同區租一個同等單位，大約需要$16,000。被告人的平均月薪為$29,375.17，加上鄭繼龍支付的生活費，每月收入有大約有$30,000。本席認為100多萬的資金，加上每月大約$30,000的收入，被告人是有能力在未來相當的日子應付$16,000的租金。退一步來說，被告人若果願意租一個不及原單位優勝的替代單位，租金更加有下調空間。

(3)  被告人強調她的子女需要在同區居住，並需要適當的空間，蔡大律師強調被告人子女的利益不應被直接等同被告人的利益，無論如何，若果被告人能夠在同區租回一個差不多的替代單位，被告人和他的子女受到的影響並不嚴重。

(4)  總括來說，本席認為出售該物業並不會對被告人造成極大的困難。

22.  基於以上原因，本席駁回這項抗辯理由。

D3.  原告人有其他救濟措施

23.  被告人提出，她的父親曾經於2024年12月13日希望購入原告人所持有的45%業權。但是從被告人提供的文件可見，當時被告人父親提出的收購價為$1,500,000，遠低於預計售價（$6,690,000 x 45% = $3,010,500）。

24.  本席認為，若果被告人提出原告人有其他的救濟措施，那些救濟措施必須為合理的救濟措施，而在本案中，被告人父親提出的收購價遠低於預計售價，這不能被視為合理的救濟措施，因此原告人並不能因此被阻止出售該物業。

D4.  出售令的具體內容

25.  基於以上原因，本席駁回被告人所有的抗辯理由。

26.  在原告人原訴傳票中，原告人要求法庭頒發以下的具體命令：[1]

“1. There be a Declaration that the Defendant's 55% legal and beneficial interest in the Property is subject to the Mortgage dated 10 November 2011 in favour of The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited (Memorial No : 11120201640089) ("Mortgage");

2. The Property be sold under section 6 of the Ordinance;

3. The conduct of the sale of the Property be committed to the 1^st and 2^nd Plaintiffs' solicitors;

4. The Defendant do, within 28 days after service of this Order:

(a) deliver vacant possession and title deeds and documents of the Property to the 1^st and 2^nd Plaintiffs for the purpose of the sale of the Property; and

(b) procure the discharge of the Notice of Intention to Proceed with an Application for Ancillary Relief (Form A) (Memorial No : 22060901550012) under FCMC 4532/2022 against the Property;

5. Upon the sale of the Property, the Defendant do execute the necessa1y conveyance for the transfer of her legal title and beneficial interest in the Property to the purchaser;

6. The proceeds of the sale of the Property shall be applied in the following manner and order of priority:

(a) in discharge of all rent, taxes, rates and other outgoings due and affecting the Property;

(b) in payment of all reasonable costs and expenses of the sale, including conveyancing costs up to HK$20,000 and estate agent commission up to 1% of the sale price;

(c) the remaining balance be split as follows:

(i) 20% to the 1^st Plaintiff;

(ii) 25% to the 2^nd Plaintiff;

(iii) 55% towards the payment for the discharge of the Mortgage, with the balance paid to the Defendant；

7. Such further and/or other declarations, order and/or reliefs as this Honourable Court deems fit; and

8. Costs be provided for.”

27.  在審訊中：

(1)  蔡大律師確認原告人不會要求第4(b)項命令。

(2)  被告人則希望如果法庭頒發出售令，她能有多一點時間遷出。蔡大律師確認原告人願意將第4(a)項的28天改成56天。

(3)  被告人確認她對其他命令沒有意見。

28.  這裏特別需要提到的是，根據原告人的案情，在買入該物業之前，他們和被告人之間的口頭協議/共同理解/共同意向是當原告人提供首期後，被告人和鄭繼龍是需要負責清還日後的銀行按揭，被告人在該物業的55%的權益也是建立在這基礎上。被告人在這方面並沒有爭議，正如上一段所述，除了第4(a)項意外，被告人確認對其他命令事項沒有意見，包括她需要從售後分到的金額中獨力還清滙豐銀行剩餘的按揭。

E.  總結

29.  基於以上原因，本席頒發以下命令：

(1)  撤銷被告人傳票；

(2)  批准原告人原訴傳票，具體命令如下：[2]

(a)  There be a Declaration that the Defendant's 55% legal and beneficial interest in the Property is subject to the Mortgage dated 10 November 2011 in favour of The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited (Memorial No : 11120201640089) (“Mortgage”);

(b)  The Property be sold under section 6 of the Partition Ordinance (Cap 352);

(c)  The conduct of the sale of the Property be committed to the 1^st and 2^nd Plaintiffs’ solicitors;

(d)  The Defendant do, within 56 days after service of this Order, deliver vacant possession and title deeds and documents of the Property to the 1^st and 2^nd Plaintiffs for the purpose of the sale of the Property;

(e)  Upon the sale of the Property, the Defendant do execute the necessary conveyance for the transfer of her legal title and beneficial interest in the Property to the purchaser;

(f)  The proceeds of the sale of the Property shall be applied in the following manner and order of priority:

(i)  in discharge of all rent, taxes, rates and other outgoings due and affecting the Property;

(ii)  in payment of all reasonable costs and expenses of the sale, including conveyancing costs up to HK$20,000 and estate agent commission up to 1% of the sale price;

(iii)  the remaining balance be split as follows:

(A)  20% to the 1^st Plaintiff;

(B)  25% to the 2^nd Plaintiff;

(C)  55% towards the payment for the discharge of the Mortgage, with the balance to be paid to the Defendant.

(g)  Such further and/or other declarations, order and/or reliefs as this Honourable Court deems fit.”

30.  至於訟費，原告人要求被告人就原告人原訴傳票及被告人傳票，繳付原告人的訟費，包括所有所衍生的訟費，連同大律師證書，而評定基準如下：

(1)  直至及包括2025年10月8日的訟費以對訟當事人基準 (party and party basis) 評定；

(2)  往後訟費以彌償基準 (indemnity basis) 評定。

31.  原告人要求以彌償基準評定2025年10月8日後的訟費，原因如下：

(1)  本案本應在2025年10月8日的審訊完結。可是，被告人經歷先前兩次指示聆訊（2025年1月10日及2025年6月2日），明知需要在自己的誓章提供所有有關資料及文件，卻選擇在先前的誓章不這樣做，而是要到了審訊當天，才突然說要就自己的案情添加文件及資料，令案件不能在2025年10月8日完結；

(2)  無論如何，被告人在2025年10月15日存檔的進一步誓章，提及的內容，對被告人的案情沒有幫助，她仍然未能滿足「極大困境」的要求；

(3)  但原告人因此被逼虛耗額外訟費處理被告人的進一步誓章，及作額外陳詞。

32.  對此，被告人回應指出，她需要存檔進一步的誓章是因為原告人對她的財政狀況存疑，希望作出挑戰，而法庭也批准這個做法。

33.  綜合來說，本席採納被告人的說法，被告人存檔進一步的誓章是希望釐清她的財政狀況，這對於法庭去判定她的抗辯理由是有需要，本席並不認為這應該成為她承擔更高訟費基準的理由。

34.  基於以上理由，本席作出以下的暫准訟費命令：

(1)  被告人須就原告人原訴傳票及被告人傳票，繳付原告人的訟費，包括所有衍生的訟費，連同大律師證書，以對訟當事人基準 (party and party basis) 評定；

(2)  如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；

(3)  如果雙方不在此命令發出後14天內提出更改訟費申請，則上述的暫准訟費命令成為絕對命令。

35.  本席感謝蔡悅兒大律師的協助。