THE INCORPORATED OWNERS OF PHASE ONE WHAMPOA ESTATE 訴 CHEUNG YUET WAH 及另一人

DCCJ 1426/2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第1426號

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判案書

1.  原告人是黄埔新邨第一期業主立案法團，向該屋苑E座佳貴樓6樓6座業主，即第一被告人張女士及第二被告人何先生，追討維修分攤費用、赤字科款分攤費用、及逾期利息。

2.  法團在2007年3月28日提出本訴訟，被告人提出抗辯。雖然被告人在2007年12月29日全數繳付所追討款項及到期利息，但並未有放棄抗辯，更在2008年5月大幅修改其抗辯書，加入各抗辯理由。鑑於雙方立場，唯有進行審訊。

3.  聆訊中，被告人一方由何先生主導及發言，張女士採納及同意。法團傳召了現任主席何先生作供。被告人何先生自己作供，他採納的陳述書内容實與陳詞無異。他亦傳召了一個位於屋苑商舖的前業主作證，但這證人採納的陳述書根本談不上有甚麼實質内容。

4.  被告人爭議的，主要圍繞關於該兩項費用及攤分徵收是否經業主及管理委員會議適當地通過。

公契

5.  根據公契，大厦業權共分646份，其中152份為非任宅單位，494份為住宅單位。何先生及張女士的住宅單位佔1份業權。

6.  相關的公契第11段有以下内容：

“(c) …… The amount of the monthly service charge for each non-domestic unit shall be one-third of the amount payable in respect of each domestic unit.

(d)      The monthly service charge shall be subject to adjustment by the Managers from time to time……

(e)       In addition to the monthly service charge, each owner shall pay to the Managers on demand in respect of each unit of which he is the owner a share proportionate to the monthly contributions as set out in sub-clause (c) above of the cost of all major repairs, replacements, renovations and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said land and buildings their equipment, apparatus and services …… or which may otherwise become payable by the owners collectively under the terms of this Deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charges.

……

(i)         If any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days of the date on which the demand for payment is served on him, he shall further pay to the Manager:-

(1)    Interest calculated at the rate of $1:00 for each $100:00 or part thereof of the amount unpaid for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid, ……” (底線乃後加)

有關攤分維修費

7.  因應房屋署於1999至2003年間發出指令，法團進行屋苑修葺及翻新。

8.  2003年1月14日，業主大會決議通過決定大厦維修承建商。

9.  2003年3月30日，業主大會決議通過大厦維修項目及科款方案，分4期支付。

10.  2003年6月8日，業主大會決議向業主徵收維修費用合共港幣34,061,220.00元，詳細列於“黄埔新邨維修工程費用總表”。

11.  法團開始向業主收取維修費用分期科款。2003年9月17日，法團通告各業主，解釋有一名業主提出維修費用計算攤分問題，故將由法團覆核，並附上當時法團律師於2003年9月4日所制之分攤維修費用列表。翌日，法團透過管理公司通知各業主各自應負擔的第4期維修科款數目。

12.  上述業主就維修費用攤分提出問題，最終以訴訟解決，即黄埔新邨第一期業主立案法團及交通銀行 (土地審裁署申請編號LDBM 251/2004 及LDBM 347/2004)。案件在2004年12月14日審結。

13.  審裁處有以下裁定：

(1)  上述2003年3月30日及6月8日業主大會決議承付港幣34,061,220.00元為修葺及翻新工程費用。(見該判案書第4段)

(2)  可是決議只為贊同執行該等修葺工程，就工程費用如何由業主分擔則沒有決議。(見該判案書第13段)

(3)  無證據顯示管理委員會有根據《建條物管理條例》第22條作出任何決議要求業主分擔法團所索求款項。而管理委員會核准並採納上述法團律師擬定的2003年9月4日的計算分擔款項一覽表，亦與上述公契第11段所定之分擔比例並非一致。(見該判案書第15段)。

(4)  法團的申索被撤銷。(見判案書第18段)

(5)  有關房屋署的修葺令已經履行，故此審裁處假設管理委員將會再開會，並依據大厦公契作分擔款項決議支付修葺費用，否則案中業主可採取適當途徑取回已付出的款項。(見該判案書第19段)

14.  2004年12月29日，法團遂通告召開業主大會。議程包括滙報上述土地審裁處裁決，及議決以該裁決重新計算分攤大厦維修費用計算方式。法團亦委托現任律師，按該裁決及公契，重新計算分攤維修費用，將之列表出來，日期為2005年1月7日。

15.  重新的計算是：根據大厦公契，業權共分646份，其中152份為非任宅單位，494份為住宅單位。根據裁決及公契第11(e)段所載，分攤比例須依照第11(c)段，即非住宅單位應繳付住宅單位所須付的三分之一金額。新的計算方式為(494 x 3N) + (152 x N) = 港幣34,061,220.00元。每一份數N應負責港幣20,845.30元；每户住宅(3N)因而須繳付的費用為港幣62,535.90元。

16.  2005年1月16日，舉行了上述通告召開的業主大會。會上法團主席及律師滙報了按上述土地審裁處裁決，大厦需重新按照公契規定計算維修分攤費，最後通過決議根據土地審裁處案件編號LDBM 251/2004及LDBM 347/2004的裁決重新計算大厦維修分攤費用計算方式。

17.  2005年2月3日的管理委員會會上，主席報告按上述業主大會決議按有關裁決重新計算，住宅業户需付一萬多元差額。與會委員一致同意將有關徵收差額的程序，交由管理公司負責處理。

18.  2005年2月22日，管理公司通告各業户，交待上述背景，解釋按舊的計算方式，每住它業户負責分擔維修費。但根據上述裁決重新計算，再計出兩者差額。根據上述管理委員會會議通過，繳款通知書將於3月1日發出。

有關攤分赤字科款

19.  法團向業户徵收費用以分攤法團賬目上出現的赤字，同樣曾出現爭拗，最終引致訴訟。導致赤字的主要原因是法團的前司庫虧空或盗取大筆公款，以致被多間向大厦提供服務的公司向法團提出索償。有關背景在土地審裁處案件The Incorporated Owners of Phase One Whampoa Estate v Moo Boo Hong & Anor (LDBM 372/2005)於2006年7月26日之判案書中也有提及。

20.  2003年9月21日，法團在業主大會上匯報了上述法團債務，合共港幣1,663,873.70元。法團何主席解釋，雖然該司庫已因此事被法院定罪，但至此仍未成功討回有關款項。大會最後表決通過有關集資及分攤，方式將稍後再作安排及商議。

21.  就這2003年9月21日的業主大會，土地審裁處在LDBM 372/2005案中有以下裁決：

(1)  審裁處認為有關赤字必然與大厦管理有關，亦包含在公契第11(e)段的業主需要繳交的分擔費用之定義之内。(見該判案書第7段)

(2)  審裁處接納有關大會通告清楚列出議程，包括“商議有關大厦目前債務狀及集資問題”，並列出法團欠付各服務公司的費用及總欠費。故不存在該通告有否該項討論和議決的問題。(見該判案書第8至9段)

(3)  審裁處接納會上的確投票並以大多數通過集資上述債務金額即港幣1,663,873.70元，不存在有關議決有否在會上通過。(見該判案書第10段)

(4)  管理委員會於其後2004年2月19日會議中通過議決收取赤字分攤費用的方法。2月28日再通告業主分期繳付。因此法團亦是按2003年9月21日業主大會投票結果的簡單大多數的原則來決定繳費的分期方式。(見該判案書第11段)

(5)  上述LDBM 251/2004及LDBM 347/2004判案書，確立須按公契第11段的規定去分攤法團費用的計算方式，即(494 x 3N) + (152 x N) = 港幣1,663,873.70元。如此每一份數N等如港幣1,018.28元；每住宅用户須付(3N)港幣3,054.84元。(見該判案書笫12至13段)

(6)  按公契及條例，業主不能夠以他們懷疑赤字的數目是否確實是港幣1,663,873.70元，而拒絶繳付應按業權而分攤的費用港幣3,054.84元。(見該判案書第14段)

(7)  審裁處裁定法團申索得席。

22.  可是，該案判決其後進行了覆核，審裁處最終改變初衷，擱置之前判法團勝訴的命令。

23.  審裁處之所以作岀如此決定，是因為在覆核聆訊中接納了與訟業主另一個新的論點，即召開上述2003年9月21日業主大會而發出，日期為2003年9月3日的通告，沒有在“商討集資法團債務事宜”的議程附上“決議”或“議決”的字眼，故未有符合條例規定。所以縱使審裁處同意法團曾在該業主大會作出有關決議，但必然無效。(見2006年9月19日之判案書)

24.  由此可見，審裁處改變了原來決定，純粹基於召開2003年9月21日會議程序出錯；審裁處在覆核聆訊中，並沒有質疑該通告的真確性，亦從沒有推翻在原審已經考慮及接納的有關赤字金額及計算分攤的方式的準確性。

25.  2006年11月5日，法團在業主大會上滙報了LDBM 372/2005的裁決後，認為需要重新召開業主大會議決徵收赤字科款，避免出現未合符法例要求下收取業主款項。會上議決通過徵收上述截至2003年9月21日結欠合共港幣1,663,873.70元赤字科款，並参考上述LDBM 251/2004、LDBM 347/2004、及LDBM 372/2005判決指示及根據公契計算各業户應付赤字科款之分攤金額，即上述每1份業權份數應付港幣1,018.28元，以住宅業户佔3份業權份數計算，每住宅業户需付港幣3,054.84元。

26.  管理公司隨即在2006年11月9日發出通告，向業主解釋及徵收上述赤字科款分攤金額。

27.  直至本訴提出當日，何先生及張女士從未繳交上述維修及赤字科款攤分費用，並已累積逾期利息。

何先生的論點

28.  何先生主要提出以下爭議：

(1)  法團未有決議維修及赤字科款分攤費用的金額及分攤；

(2)  法團未有就赤字科款提交預算案；

(3)  法團未有根據公契第11(d)條徵收維修及赤字科款分攤費用；

(4)  有關決議並非由大多數業權通過。

(1) 維修及赤字金額及分攤

29.  上述為召開2003年3月30日業主大會而發，日期為3月13日的通告，附頁列表清楚列出維修項目及單價，以便在大會進行投票之用。經過3月30日及6月8日的大會，業主根據這些資料決議通過了進行這些項目的工程。這些工程項目經折扣後總費正是港幣34,061,220.00元。有關工程費用以列表解釋，並由管理委員會簽署及蓋印。

30.  如上所述，在LDBM 251/2004及LDBM 347/2004案中，土地審裁處接納法團經上述大會後，決議承付港幣34,061,220元為大厦進行修葺及翻新工程以符合屋宇署的指令(見該判案書第4段)。本席不就這點作出有別於審裁處的觀察。

31.  事實上，當時審裁處之所以判法團敗訴，並非因為該維修費用的金額，而是因為法團欠缺正式決議去如何要業主們分擔這筆費用。按此裁決，法團須重新計算分攤方式，這其後成為2005年1月16日的業主大會其中一項議程。按此議決，管理委員會於2005年2月3日會議中亦通過有關計算及收取差額的方案。

32.  最後，就維修工程，何先生在經修改抗辯書似乎質疑法團2003年1月14日會議決議決定承建商是否違反了條例第20A條。但在審訊中並無就這方面的實質爭議，在他的陳詞中亦未有多提。

33.  至於赤字科款金額，可参考上述2003年9月21日業主大會匯報這法團債務、及土地審裁處在LDBM 372/2005案中前後兩個判決的内容。審裁處接納該債務及赤字金額，和以LDBM 251/2004及LDBM 347/2004案中依據公契第11(e)條的方式去計算業主分攤金額。法團何主席作供，而本席亦接受，管理委員會事實上通過此赤字科款的從新計算，其後由2006年11月5日業主大會採納通過。本席不接納何先生現質疑該赤字金額及分攤的計算。

(2) 赤字預算案及 (3) 公契第11段

34.  何先生指法團必須為赤字科款擬備赤字預算案，而法團沒有做到。有關赤字其實因須填補債務而起；而有關債務因何而起亦在LDBM 372/2005(2006年7月26日)判案書中(第7段)有所簡介。這赤字科款分攤費用是為支付法團根據公契執行職責時的費用，這包括任何由於管理大厦所衍生的費用。本席同意代表法團的方大律師指，預算案及條例附表7有關規定並不適用。

35.  維修費用及赤字科款分攤費用，不是一般經常性及小規模的支出，何先生所依賴的公契第11(a)及11(d)段，只適用於徵收每月管理費，並不適用於在每月管理費以外，分攤該些維修及赤字科款費用。這些費用應包含在公契第11(e)段下業主需要繳交的分擔費用之定義之内 (見上述LDBM 372/2005判案書第4至7段)。

36.  何先生在證人陳述書中，似乎又質疑法團是否有權通過追溯性質的決議去補救之前有錯的決議。就此終審法院在The Grande Properties Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limited CACV 2/2006 (2006年7月13日)一案中給了肯定的答案。在他的陳詞中，何先生亦沒有就此多提。

(4) 大多數決議

37.  在其書面陳詞中，何先生用了頗大篇幅，質疑業主大會的投票結果，指並非以大多數通過，所以無效。在其經修改的抗辯書，何先生就此論點有提及上述多個大會決議。當中雖然有提及2006年11月5日的業主大會，但並非關於這論點。到了他的陳詞，何先生卻集中質疑2005年1月16日及2006年11月5日這兩次業主大會中有關決議。

38.  何先生指所謂大多數(majority)，應該是“出席”大會業主代表的業權的過半數。本席不同意何先生的論點。出席會議的業主，未必留至投票一刻或未必一定會投票。即使有投票的業主，亦可能選擇投棄權票，或所投的票因各種原因被裁定為廢票。所以在同一會議上，就不同的決議表決，因應當時在場業主的取向，是可能產生不同的總票數。上述2005年1月16日的業主大會中出現不同決議表決的結果便是例子。

39.  何先生依賴The Incorporated Owners of Tsuen Wan Garden v Prima Light Limited CACV 1/2004 (2005年3月14日)一案為例，但本席認為該案並不支持何先生的說法。

40.  在該案中，法庭考慮了適用於當時(亦即本案相關時段)條例附表3，第3(3)段下述條文:

“…… all matters arising at a meeting …… shall be decided by a majority of votes of the owners.” (底線乃後加)

41.  首先，條文明顯指須計算既有出席會議而同時有投票的業主的票數。換言之，棄權或未有有效地投票(或廢票)者並不能計算為票數。事實上，在該案中，業主大會投票的是要選擇3個維修方案其中之一。出席業主份數1,024；投票份數則只有998，當中438份是投支持第3號方案。案中與訟的業主指大多數應指投票份數(即998份)的過半數，所以438份贊成未及此所需票數。原訟法庭接納這解釋(見該判案書第9至10段)，而上訴法庭亦同意(見該判案書第33至65段)。換言之，法庭不但沒有裁定大多數是指出席會議業主份數的過半數，反而接納有出席但沒有就任何一個方案投票的該26份業權(即1,024 – 998)根本不計為“票數”。

42.  根據本案中公契第16(g)段，每名業主按擁有的每一份不可分割的業權將有一票可投。第16(k)段則有類似上述附表3，第3(3)的條文:

“…… any resolution on any matter …… passed by a simple majority at a validly convened meeting by a majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owners of the said land ……” (底線乃後加)

43.  所以單是出席而未有有效投票的業權份數，將在考慮多數票時不被計在内。

44.  至於法庭在Tsuen Wan Garden案中曾表達，若決議不但得到大多數投票者支持，還能得到出席者大多數支持，將會更理想。考慮了該案整個判案書，實不應將這意見理解為法庭就有關法律的解釋。

45.  當條例在2007年修訂時，上述理解就更清晰。除了附表3，第3(3)段指明會議上的事宜“均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定”，還有新加入的第2B條：

“對過半數票的提述

為免生疑問，在斷定某決議是否在根據本條例召開的會議上獲業主或管理委員會委員以過半數通過時，無須理會 –

(a)       沒有出席會議的業主或委員(視屬何情況而定)；

(b)      岀席會議但沒有投票的業主或委員(視屬何情況而定)；

(c)       空白或無效的票；

(d)    棄權票。” (底線後加)

46.  這條文並非為改變之前的情況，而開宗明義是“為免生疑問”而加入作為提述而已。

47.  本席認為，這所有均支持在計算過半數票時，不應理會棄權(無論是以不投票或投棄權票方式)和廢票。

48.  就2005年1月16日的業主大會，根據會議紀錄，會初點算岀席業主或授權人士176名，代表225.16份業權。其後就重新計算維修分攤費用計算方式，投票贊成67.22票、反對55票、棄權27票。按上述分析，贊成的確佔贊成及反對票總數的簡單大多數。

49.  就2006年11月5日的業主大會，根據會議紀錄，會初點算出席業主或授權人士110名，代表156.15份業權。其後就計算赤字科款分攤計算，投票贊成88票、反對66.15票、廢票2票。按上述分析，贊成的同樣佔贊成及反對票總數的簡單大多數。

50.  不過何先生又質疑2006年11月5日的業主大會，未有準確計算出席人士代表的業權份數，包括名爲“繽紛購物城”的業主代表的份數。又指該業主仍未付任何費用，故猜測其代表必定在會上投反對票的。所以他指贊成的業權份數，必定少於反對者。但在審訊中，根本沒有提出這些指稱和有關證據。

結論

51.  本席接納法團按上述土地審裁處的裁決，從新計算維修及赤字科款攤分恰當。法團可向業主徵收有關費用。法團亦可依賴公契第11(i)(1)段，向業主追討逾期利息。故法團有理可提出本訴訟。

52.  根據文件，何先生及張女士在2007年12月終繳付予法團申索的維修及赤字科款分攤數目及截至當時利息，共港幣78,244.82元。但他們在2008年4月仍大幅修改抗辯書堅持抗辯，最終未有成功。他們理應負擔訟費後果。

命令

53.  現判法團得直。何先生及張女士須繳付法團因本訴訟而起的訟費。本席同意頒發大律師證書。如雙方未能協議，訟費須由法庭評定。