何美儀 對 胡德仁

HCSA 42/2024

[2024] HKCFI 2075

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2024年第42號

(原小額錢債審裁處申索2023年第26234號)

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判 決 書

1.  被告人胡德仁就小額錢債審裁處暫委審裁官林定華裁決他須向被告人業主何美儀作出賠償之命令申請上訴許可。

背景

2.  被告人是申索人之租客，租約由2019年8月20日開始，為期兩年。租約期滿後，雙方根據口頭協議，每月續租。

3.  有關單位出現漏水問題。2023年3月19日，被告人通知申索人不會再交租，並以兩個月按金抵銷租金。2023年5月20日，被告人自行搬離單位，將單位鎖匙放在大廈管理處。

4.  申索人之申索為：欠租$32,000；油漆$10,000；地板修理$10,000；廚房及廚櫃修理$10,000；浴室修理$10,000；爐具修理$10,000；清潔$2,000，總數$84,000，基於小額錢債審裁處管轄權為$75,000，申索人只申索上限，放棄餘額。

審裁官的理由

5.  審裁官指出，本案爭議是被告人有否損毁單位內裝修而需要賠償。

6.  2023年11月9日案件第一次提訊時，審裁官指有關租約未顯示釐印，但申索人及被告人雙方確認租約是有打釐印的。然而，在審訊當日申索人仍未提交已打釐印的租約副本。審裁官在庭上讀出租約的各條款，雙方確認。審裁官指被告人對租約條款的內容及有效性並沒有提出爭議。

7.  租約第12條訂明如下：

「業主應在將該單位鎖匙交給租客當天，提供該單位的內部為清潔和良好狀態。在租賃期內，租客應保持該單位內部的良好和可租用的維修和狀態（正常損耗和固有缺陷造成的損壞除外），並應在本租約期滿或提前終止時以相同的維修和狀態交還空置單位。」

8.  審裁官指根據第12條，租約租客的維修責任是把物業內部維修至良好和可租用的維修和狀態（good and tenantable repair condition）（正常損耗和固有缺陷造成的損壞除外）。

9.  審裁官檢視錄像及相片，就每項申索逐一作出分析：

(1)  全屋地板

地板刮花情況相當嚴重，明顯不是一般使用的日久虛耗，被告人需要負責。審裁官就$6,500之申索，只批准$4,000。

(2)  全屋牆壁油漆

被告人使用單位超過三年半，牆壁刮花及剝落並非過分虛耗損毁，是正常使用。$10,000之油漆申索不成立。

(3)  地腳線

地腳線鬆脫，並非正常使用之損耗，成因可能是被告人濕水拖地造成，$4,000之申索成立。

(4)  廚房及浴室膠邊發霉

膠邊已使用超過三年，再續租出之前需要更換，應由業主負責更換。

(5)  全屋窗花鑽孔

被告人自行安裝窗花，但租用時並未預先徵求業主同意。被告人搬出時，將窗花拆走，全屋窗框共有數十個鑽孔。申索人丈夫無奈同意能夠以玻璃膠填補小孔，費用只是$300，被告亦同意支付，因此，批准賠償$300。

(6)  損毁電插蘇座兩個

其中一個插蘇座是電話線插座，可能是踢到電話線拉到造成，不算人為損毁。另一個插蘇座牆身周邊很多裂痕，應是人為毁壞，因此批准申索一半的$150。

(7)  廚房及浴室污垢

廚房灶頭狀況恐怖，但油漬是可以抹掉的。而人造石（Corian）表面有鐵鏽侵蝕，需要打磨清潔，批准打磨費$2,000。

10.  所謂租金損失，裁判官指工程進行36天，屬於新舊租客交替而單位翻新的正常時間。因此，申索不成立。

11.  審裁官裁定被告人需支付以下賠償：地板刮花$4,000；地腳線修理$4,000；窗戶玻璃膠$300；插蘇座損毁$150，打磨清潔$2,000，總數$10,450。

上訴許可申請理由

12.  被告人指裁斷在法律論點上的錯誤為：

(1)  業主有責任負責維修費用，而物業已經使用多時，必定有「正常損耗」，租客不需負上有關責任；

(2)  業主續租時沒有打釐印，租客沒有責任負上有關責任。

13.  被告人指並沒有人向他讀出過租約第12條的條文。而且，亦沒有白紙黑字的條文。

法律原則

14.  根據《小額錢債審裁處條例》（第338章）第28(1)條規定：

「(1) 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由—

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

15.  概括而言，對個別證人供詞的取捨屬事實裁斷，但如事實的裁斷沒有證據支持，或屬不理性（irrational）或歪理（perverse）至沒有合理事實裁斷者會如此作出，則屬法律問題。

16.  根據《印花稅條例》（第117章）第15及15A條:

「15. 未加蓋適當印花的文書不得接納為證據等

(1) 除第(1A)款及第15A條另有規定外，任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據，但在以下法律程序中則屬例外——

(a) 刑事法律程序；

(b) 署長為追討根據本條例須予繳付的印花稅或罰款而提出的民事法律程序，

此外，亦不得供作任何其他用途。

(1A) 即使第(1)款另有規定，未加蓋適當印花的文書，在(a)或(b)段所列情況下，可在民事法律程序中在法庭被收取為證據 ——

(a) 法庭在律師作出個人承諾表示他會安排以下事項後 ——

(i) 將該文書按可予徵收的印花稅而加蓋印花；及

(ii) 繳付根據第9條而須就該文書繳付的任何罰款，發出該文書可在該等法律程序中在法庭被收取為證據的命令；或

(b) 該文書經由署長根據第14(1C)條簽註。

…

15A. 未按從價印花稅及買家印花稅加蓋適當印花的文書，仍可接納為證據

...

(2) 儘管第15(1)條另有規定，在以下情況下，上述文書仍可在民事法律程序中，在法庭被收取為證據 ——

(a) 如該文書屬售賣轉易契——交出該文書作為證據的人，並非該文書中的承讓人；或

(b) 如該文書屬買賣協議——交出該文書作為證據的人， 並非該文書中的購買人。」

分析

17.  被告人指稱有關租約是沒有蓋上釐印的，而審裁官則指提訊時雙方確認租約時有打釐印的。

18.  據審裁處記錄顯示，2023年11月9日第一次提訊時，被告人並非親自出庭，由妻子李佩玲代表。而正審當日，被告人仍是由妻子代表，因此他沒有聽審裁官讀出條文不足為奇。

19.  一般而言，就原審庭上的程序爭議，審理上訴的法庭需要提取原審謄本以確認事實為何。然而，就本案情節，本席認為並無此需要。

20.  根據法例，未有蓋上釐印的租約是不可呈堂為證據的（《印花稅條例》第15條）。但沒有蓋上釐印不會令租約失效，只是書面租約在補蓋釐印前不可呈堂（見Sun Hing Co v Brilliant Investment Co Ltd [1996] HKLR 510）。若舉證一方可用口頭或其他證據證，仍可證明其案情。

21.  申索人與被告人的書面租約業已到期，之後雙方以口頭形式每月續租，因此，有關時期的租約屬於口頭的。

22.  根據案例，當口頭租約條款參照之前書面租約條款，之前的書面條款毋須蓋釐印，而口頭租約更加毋須蓋釐印，因爲釐印只適用於簽訂的書面租約（見Halsbury’s Law of Hong Kong第17(1)冊（2007年再發行）；Drant v Brown (1825) 3 B&C 665）。

23.  首先，被告人本人並無出席審訊，這不代表他的妻子沒有代表他在審裁官席前確認口頭租約條款按書面租約條款辦。

24.  退一步來說，即使本席沒有獲取審訊謄本以雙方同意確認之前的租約條款，租約第12條：即租客有責任是把物業內部維修至良好和可租用的維修和狀態（正常損耗和固有缺陷造成的損壞除外）在一般商業效能（business efficacy）考慮下必然的默示條款(implied term)。

25.  再退一步來說，即使租住雙方單純以每月口頭租約，而沒有談及任何附加條款而言，類似租約第12條的責任亦會是必然的默示條款。

26.  再再退一步來說，按普通法而言，若租客對業主的財物造成超出正常損耗和固有缺陷造成的損壞除外的損毀，是屬於民事侵害行為，亦需要作出賠償。

27.  被告人並不爭議他以口頭租約每月租住申索人物業。據上述審裁官的理由，其所批准的項目，已撇除租住三年的通常損耗，所批項目均屬嚴重的財物毁壞，而且是整個申索的少部份，並非要被告人翻新到入住時的狀況。

28.  審裁官對損壞的理據及分析合乎常理，亦與相片證據相符，沒有犯錯，屬於事實裁斷，並非可上訴的法律問題。

29.  而即使釐印一點表面上屬法律問題，但無任何可訴性或得勝機會。

結論

30.  基於上述理由，申請人所提出的法律問題沒有可爭辯或勝訴之處。因此，上訴許可申請被拒。