JOINT HARVEST INTERNATIONAL LTD 對 張玉珊 t/a GATE GRACE GROUP

LDPE 463/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2015年第463宗

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上 訴 許 可 判 決 書

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1.  這是答辯人在2015年8月4日以《表格一》提起上訴許可和暫緩執行收樓令(第三次)申請的聆訊。有關的上訴許可申請，是針對本席在:-

(i) 2015年7月17日所作的覆核判決；和

(ii) 2015年7月21日的非正審判決。

2.  在聆訊完結時審裁處表示不會暫緩執行收樓令，即答辯人暫緩執行收樓令申請(第三次)被撤銷。本席表示會對上段申請頒下判詞，如下。

背景

3.  申請人與答辯人是業主與租客關係。涉案的租賃處所位於 “Shop C, Ground Floor, Lee Kiu Bldg., 51 Jordan Road, Kowloon”, 是一地舖 (“涉案處所”)。在2015年5月13日，申請人入稟土地審裁處，以答辯人自2014年12月1日起欠租 (以每月19,500元計算)為理由，要求收回涉案處所和追收租金/中間收益。

4.  雖然答辯人指在欠租期間曾支付5,000元作為部分租金 (這點申請人沒有爭議)，但答辯人在反對通知書及在法庭上都沒有否認欠租；另雖然申請人在申請通知書 (即表格22) 指租賃期為2012年8月1日至2014年7月31日，但答辯人指雙方的新租賃期應為2014年8月1日至2016年7月31日，這點申請人亦表同意；雙方亦同意租賃期的租金為每月19,500元，與申請通知書沒有兩樣，所以本席在2015年6月18日首次聆訊時在聆聽過雙方的陳述後，認為答辯人根本沒有任何抗辯理由，當天頒下包括以下幾項的命令：

(i) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人 (除下段的濟助的情況適用除外)；

(ii) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下︰

(a) 由2014年12月1日至2015年5月13日的欠租餘額100,677.40元；

(b) 由2015年5月14日至交回涉案處所的空置管有權為止的中間收益，以每月19,500元計算；

(iii) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；

(iv) 如果答辯人在2015年7月10日(“濟助期屆滿日”)或之前把上段的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同訟費支付給申請人，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

5.  答辯人不滿審裁處上述的判決，在2015年7月9日申請覆核。審裁處以書面形式處理，在2015年7月17日發出《覆核申請判決書》，撤銷答辯人的覆核申請，維持原判，不作訟費令。

6.  在申請覆核的同時，答辯人在同日 (2015年7月9日)申請暫緩執行收樓令，等待覆核結果，有關申請安排在2015年7月21日聆訊。由於審裁處在覆核時維持原判，而答辯人沒有提出進一步的理據支持她申請暫緩執行收樓令的申請，所以審裁處把暫緩執行收樓令的申請撤銷，並判答辯人支付訟費，即時評定為100元，馬上支付，這是答辯人第一次申請暫緩執行收樓令的申請。

7.  有關審裁處在2015年6月18日的判決和2015年7月17日覆核判決的理由，已詳細臚列在2015年7月17日的《覆核申請判決書》內，審裁處在這裡不再重覆。

8.  現在答辯人的上訴許可申請，便是針對上述的覆核命令 (日期：2015年7月17日) 和第一次拒絕暫緩執行收樓令 (日期：2015年7月21日)的決定。按《土地審裁處規則》第30B(2)，針對兩個裁決的上訴許可申請皆沒有逾時。有關上訴許可的申請，本席認為，全視乎審裁處在2015年6月18日所作的命令，在上訴時，是否有合理機會給成功推翻。

禁制令及第二次暫緩執行收樓令申請

9.  答辯人在提起上訴許可申請後，在2015年8月7日向審裁處申請禁制令和再一次申請暫緩執行收樓令。由於指稱是緊急的申請，所以有關申請安排於2015年8月14日在葛倩兒暫委法官席前聆訊。

10.  根據答辯人的誓章內容，她稱遭申請人在涉案處所外「質問」、「監視」、「大聲吵鬧」等等，令她感到不安，她指申請人對她作出滋擾及惡意搗亂，致使途人駐足觀看，並有人上前來責罵答辯人，又因上述地址服務長者及輔導幼兒功課，所以答辯人希望申請緊急禁制令，阻止這些滋擾，她並已報警。

11.  在聽過答辯人的陳詞，審裁處指沒有司法管轄權處理她的禁制令申請，答辯人最終撤回禁制令申請。至於暫緩執行命令，審裁處在聽過雙方的陳詞後，把收樓令的執行暫緩至2015年8月26日，條件是答辯人須把所積欠的租金餘額100,677.40元，與及2015年5月14日至2015年9月13日的租金以每月19,500元計算，在2015年8月18日或之前交至審裁處，並指如答辯人違反暫緩執行條件，申請人可即時開展執行收樓令的行動。

12.  截至聆訊日止，答辯人並沒有把任何款項存入審裁處，以滿足審裁處所定的條件，審裁處從申請人代表張小姐得到確認，答辯人亦沒有把任何欠租或佔用費用交給申請人，這點答辯人沒有異議。所以審裁處2015年6月18日的命令，是在2015年8月18日之後可隨時執行的。

上訴許可和暫緩執行收樓令申請

13.  從以上的簡述，這是審裁處第三次考慮答辯人的暫緩執行收樓令的申請。

14.  答辯人提交了一份2015年8月4日作出的誓章作支持，在聆訊展開前，她又提交了兩套文件，一套包括這案的一個時序表，與及她在涉案處所所經營生意及服務的介紹單張和服務推銷廣告單張，其中包括標題為《恆時凝顏護理》每60分鐘220元、《男仕面部護理》每60分鐘200元、《功課輔導班》每小時1,800元、她獲宏利保險委任為Financial Planning Officer等等；另一套文件包括多份答辯人(以其他公司團體/名義)與警務處牌照課和其他政府部門的來往書信、與她有關的簡介、標題為「全港18區研究及繪圖」異象分享祈禱會(一)2000/4/4，及與宗教有關的文件，當中有兩份值得注意的：

(i) 一是由一名Yuen Shu Tong簽署的 “Letter To Testify”；

(ii) 另一份是她與申請人在2012年9月10日與答辯人簽署涉案處所的第一份租約；

她並在庭上作了補充。

15.  答辯人解釋(本席盡最大努力去理解後)，提交上述兩套文件，主要是顯示她的公司在涉案處所經營的生意，與及她向政府部門的申請及獲贊助者贊助時，是須要取得書面合約的。審裁處花了大量時間去審閱這些文件，沒有從文件中發現答辯人被要求提交書面租約文本。審裁處認為，答辯人在聆訊展開前所提交的文件，絕大多數與此案要處理的爭議沒有任何關係。唯一有關係的，是該名稱為Yuen Shu Tong的“Letter to Testify”的內容。

16.  按這“Letter To Testify”內容稱，這名叫Yuen Shu Tong的人仕，介紹他如何認識答辯人，稱答辯人的工作如何有意義，他知道書面合約是政府和答辯人贊助者必須的文件，而申請人在申請時有誤導法庭之嫌，這點是不能妥協的，他願意為答辯人評估損失。但審裁處認為，這些都是Yuen Shu Tong的意見，又或他從答辯人所得知的，而這些都已從答辯人的陳述多番提及，審裁處已經有足夠考慮，所以這“Letter to Testify”對這申請無任何幫助。

17.  她的上訴許可申請及暫緩收樓申請理據，撮為以下幾點，應是一個公平的歸納：

(i) 申請人惡意和以不合理的手法、言行，誘導她作為「承租人」遷出涉案處所，違反《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)第45條的規定，這些行為，包括提供在申請通知書《表格22》上失實資料，租賃期限，沒有對已收取5,000元發出收據等等；

(ii) 根據《業主與租客(綜合)條例》第33(1)(c)條規定，她不應被強迫離開處所；

(iii) 答辯人在提交《抗辯書》時已有計劃付清所欠租金，故沒有抗辯需要；

(iv) 申請人「蔑視」答辯人多次要求補救行動，沒有發出書面租賃合約，阻撓答辯人及贊助租金人士履行繳付租金；

(v) 答辯人不同意與申請人有協議不簽訂書面合約，事實上是申請人書面要求支付制訂書面合約的費用；

(vi) 有關申請人的失實資料，令她和贊助人須致力去解決失實問題而致使她的其他業務和籌募計劃停滯或摧毀了，待解決事實問題和申請人作出補救後才理解到如何走下一步，因為沒有贊助人願意付租金給申請人。

(vii) 申請人是知道答辯人主要經費是由教會團體贊助支付租金的。

討論

惡意行為誘使遷出

18.  答辯人援引《業主與租客(綜合)條例》第45條，指任何人如惡意作出任何行為，意圖誘使處所的承租人捨棄對處所的管有，屬刑事行為，可循簡易程序定罪，最高可被罰款5,000元，並裁判官可除罰款外，命令被告人賠償承租人損失。

19.  本席希望提出，《業主與租客(綜合)條例》分為多個部份，第2條至第48條屬於第一部份(Part I)，按第3條的說明，一般是只適用於第二次世界大戰結束前建成或發出入伙紙的樓宇，不適用於商業用途處所(business purpose)(這案處所屬地舗)，而按第48(1)條的條文，除部份例外情況外，這部份(即第一部份[Part I])的條文，已在1998年12月31日午夜期滿失效，所以，答辯人援引這條例失效的部份，對她是沒有幫助的。

20.  退一萬步而言，假設這條款沒有失效，上述條款所釐定是一個刑事罪行，定罪的準則是沒有任何合理疑點，是一個非常高的準則，光從答辯人的誓章內容，根本不能以刑事準則來決定她指申請人的行為屬「惡意」，答辯人亦沒有取得裁判官針對申請人的裁決，所以縱使條款沒有失效，援引這點對她完全沒有幫助。

21.  本席在《覆核申請判決書》內已處理其中兩項被指失實的資料。關於租賃期的問題，雙方同意是2014年8月1日至2016年7月31日，所以法庭在考慮判決時是基於這個雙方同意的事實來作決定，最終在裁決時是加入了給予答辯人在中止租賃後的濟助條款，即如她在限期內支付欠租/中間收益，她便可以按原租賃期享用餘下的租賃期；另一點，是她曾支付5,000元，這點雙方皆同意，所以在款額的裁決方面，審裁處已把這一點考慮在內，答辯人並沒有因而受到損害。審裁處希望在此重申，答辯人同意除5,000元外，她是自2014年12月開始欠租，而租金是每月19,500元，所以答辯人欠租的事實和數額是沒有爭議的。按非常清晰的法律原則，申請人作為業主是有權以欠租的因由中止租賃，而向審裁處發出申請通知書要求收回涉案處所，租賃已被中止。在這案，從已披露的誓章內容，本審裁處看不到有違反上述條款的情況(假設這條款仍生效)，假設(只是為討論而言，不是本審裁處相信)申請人真的有違反該條例，由於申請人有其他足夠理據收回涉案處所，所以，縱使申請人違反上述條例第45條，審裁處2015年6月18日的決定亦不會受到影響。

《業主與租客(綜合)條例》第33(1)(c)條

22.  正如審裁處在上段指出，這條33(1)(c)條屬該條例的第一部份，已失效，不適用於此案。退一萬步而言，假設這條款沒有失效，答辯人對第33(1)(c)條的理解亦有嚴重錯誤。這條款的意思，是審裁處在業主申請下，如租客在15天內仍未繳交准許租金，可頒令業主收回處所，但如非因租客自己錯失或財困的原因，則屬例外。所以假設(只是假設，並不是現實的情況)這條款生效，答辯人現明顯因財困無能力交租，所以例外的情況並不適用於此案，業主仍可以收回樓宇。

有計劃付清積欠租金

23.  這一點是令審裁處摸不著頭腦的，有計劃支付積欠租金固然是非常重要，但最重要的，是租金在事實上到位並已支付申請人，因為這才是租客在一個租賃關係中最基本的責任，光是口頭說有計劃，但沒有實際行動，是沒有任何用處的。

申請人「蔑視」答辯人要求發出書面合約

24.  本席在《覆核申請判決書》內已指出，作為事實的判斷，本席相信雙方未有達成協議簽訂書面合約，本席接納當時申請人只是同意在答辯人清付所有欠租後，才與她簽訂書面合約，這點答辯人最終在沒有異議的情況下接受了，不然她不會在第二個租賃期開展後很長的時間，仍沒有向申請人追討書面合約文本。另一方面，本席在覆核時不相信答辯人的指稱，即因她沒有書面合約，影響她向贊助人要求租金贊助。答辯人在上訴許可申請提交的證物，為本席這結論提供了更多的支持證據。

25.  答辯人在2015年8月4日所作的誓章內附上了三封信，由答辯人向申請人發出，說明她一早便知會了申請人她支付租金需依賴贊助人。該三封信，分別日期為：

(i) 2013年12月3日，以英文書寫 (“第一封信”)；

(ii) 2014年10月14日，以中文書寫 (“第二封信”)；

(iii) 2015年2月2日，以中文書寫 (“第三封信”)；

26.  第一封信主要向申請人就遲交租金道歉，並作解釋。當中除了說明她個人要努力透過補習班，保險工作及要求慈善支持外，亦說明將會在明年 (2014年) 舉辦籌款活動及向不同的慈善團體請款。在信的初段，有以下的說明：

“…not to say adding the need of plan adjustment as a result of withdrawal of participation of our local and overseas co-partners in the starting stage to cope with their own family issues”

27.  明顯的，由於某些本地及海外合作伙伴的撤走，她當時的資金來源，需向某些團體請款，這需要在第一份租約 (租賃期2012年8月1日至2014年7月31日) 訂立之後已經出現了。

28.  第二封信亦是答辯人向申請人為遲交租致歉並作解釋，當中有以下的說法：

(i) “…鼓動了我們在馬來西亞教會團隊再次「放飛機」後，就是今年一月來港處理他們欠款欠支援的問題卻竟然走到澳門赴新的邀約而不辭而別，我們曾因為您們的愛心激勵而聯同贊助人奮勇合力付還所欠的租金，…”

(ii) “…懇求您們給我們本星期裡籌足這金額 (因贊助人紛紛受社會的亂子影響需一點時間調動資金)，而透過10月底的學費收入，11月-12月一連串的慈善活動，我方定必在10月底起、11月至12月裡逐一清還應繳的租金。…”

29.  第三封信的目的，從內容來看明顯是與上兩封信一樣的，當中提及：

(i) “我方在幾番伙伴背約的波折以致波及下，堅決奮發解決資金問題…”；

(ii) “…還有深圳的肩負我方支付租金的贊助人，11月底為我們立刻支付部分租金後，12月初因應山東親父的急性病危，後來親母驗出患癌，繼而在過去一個月內不幸先後離世，打擊甚大…”；

(iii) “…連自己也鑑於親父重病及流離時我因先後兩位贊助人食言使我當年獨力承擔他們的責任而使家人受盡虧損…”；

(iv) “…已有贊助人回應先行捐助清還至10月租金，我方不同贊助人也受感在回應中，深圳贊助人也從家鄉趕回來體察需要了。首筆至10月的租金數額將於明日下午或後天早上電匯到達，定當立刻轉入貴公司的帳戶…”。

30.  從以上三封信，可看出答辯人一直都是受到資金不足無力交租困擾，其中原因可能與生意欠佳有關，亦明顯與贊助人/伙伴離開有關，這一點，從第一封信開始已經是非常明顯的。她寫第一封信時正值第一個租賃期，雙方已簽定書面合約，寫第二及三封信時已是進入第二個租賃期，並已有差不多半年了，她提及贊助人離去，但從沒有明示或暗示說明贊助人不贊助是因為申請人沒有向她提供書面租約，而答辯人亦沒有在信中要求申請人馬上向她發出書面合約，以利便她向贊助人取得贊助租金。現在答辯人卻在頒發收樓令後大力主張因為申請人沒有應她的要求發出書面合約，以致影響她向贊助人取得贊助，本席乃認為這完全是答辯人找藉口，推諉於人，目的是推翻判決，本席認為極不合理的。

31.  從答辯人披露的信件，本席更加確信需要書面合約以向贊助者取得贊助並不是答辯人真實的需要，若有此需要，最少應在多封她向申請人發出的書信內反映或流露出來，否則不符常理，但從她的信件中一點也看不出來，一個強力的推斷，便是根本沒有這種需要。這亦間接支持雙方同意不立書面合約直至清還欠租後才立的結論。

32.  本席在這聆訊時曾多次向答辯人查詢“贊助人”是什麼意思，按她的解釋，這些人是她在生意上和她主辦課程的贊助者。這樣看來，她所指的贊助者，其實只是她的生意伙伴，並非答辯人意圖表達的慈善團體贊助者，本席從她在聆訊日提交的文件中，得知她是在涉案處所經營牟利生意的，與她一直想描繪她在那兒做非牟利工作有極大的出入，試問每小時收費達1,800元的補習，怎能說是非牟利或慈善呢！無論如何，租客得不到贊助不會使業主在租客欠租的情況下無權收樓。

沒有協議不簽訂書面合約

33.  雖然有發票指申請人向答辯人要求釐印及合約費，指向申請人有意與她簽訂合約。但本席在2015年6月18日在庭上聽完答辯人和申請人代表張小姐陳述後，接受申請人代表張小姐的說法，而且這裁斷，並不與文件的證據有矛盾，並且屬事實的裁斷。從法律的原則來判斷，除非事實裁斷全無事實基礎或基於錯誤理解證供，一般上訴法庭不會推翻原審法官的事實裁判。本席在《覆核申請判決書》內亦有分析。無論如何，假設本席在事實的裁斷上有錯誤，申請人與她有協議，雙方須簽訂書面租約，而現在申請人沒有履行協議與她簽訂租約，這不意味答辯人不用支付她同意的每月租金19,500元，更不能說既然申請人違反協議不簽書面租約，答辯人欠租便沒有後果，或欠租的法律後果不用承擔。現在答辯人似乎牢牢抓住這一點，本席認為是放錯重點，又或故意轉移視線，是完全沒有道理的。如果答辯人真的認為她因申請人違反協議沒有簽訂書面合約而蒙受損失，她須另案提起訴訟，證明違約，並且因此而引致損失。

解決失實的問題，以致籌募計劃停滯或摧毀

34.  這點本席在上段已經處理過，本席認為無書面合約或申請書內寫下不完全正確的事實這兩點，是答辯人混淆視聽的說法，從她提交的幾封書信來看，她籌款不成或得不到贊助，是因為有團體「放飛機」(一般意思是指沒有履行承諾)或因種種原因，但她從沒有提及與無書面合約有關。

35.  另一方面，假設贊助者希望書面證據，本席在2015年6月18日的裁決給予的濟助期是3星期，法庭有書面的命令，如能滿足濟助要求可續享原租賃；而本席在2015年7月17日頒下書面的《覆核申請判決書》，詳細臚列事實；而葛法官亦把濟助期延展至2015年8月18日，亦有書面命令，答辯人其實可把法庭命令/判決書的文本交給她的贊助者，一名願意、合理、隨時準備支持及有能力的贊助者必定會明白箇中問題從而給予答辯人支持的。但答辯人自2014年12月至今，除了在申請人入稟前曾支付過5,000元外，沒有支付過一分一亳作租金/佔用費用，她說要花時間弄清申請人的錯誤，或糾正申請人“不公義”的做法並在糾正後才交租，是極為荒謬的說法。

36.  無論如何，令贊助者願意贊助的責任全在答辯人，無人(包括申請人)對此有任何責任。

申請人知道她是由贊助者贊助租金的

37.  正如本席上段說，令贊助人資助答辯人交租的責任全在答辯人，申請人毫無責任，所以申請人曾被知會答辯人的資金來源，對答辯人是否需要交回樓宇沒有幫助，除非雙方在訂立租約時，申請人同意答辯人交租的責任與她能得到贊助掛勾，這一點，相信答辯人也沒有這個說法，若有，亦是一個匪夷所思的說法。

上訴許可

38.  《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，如審裁處在法律的論點上有錯誤，任何一方可就這些命令或決定提起上訴；該條例的第11AA(1)條說明，提起上訴者須先取得上訴許可；而按條例的第11AA(6)條，除非審裁處、上訴庭或司法常務官信納有關上訴有合理的機會得直，否則不會批予上訴許可。

39.  按前段的分析，本席認為就針對本席2015年6月18日所作出的命令，答辯人在上訴時沒有任何合理的機會得直，所以推翻覆核亦是沒有合理機會得直，本席把答辯人的上訴許可申請撤銷。由於她沒有合理的得直機會，而法庭亦曾再次給予她濟助，但她也沒辦法滿足，本席亦把她暫緩執行命令的申請(第三次)撤銷。

40.  至於答辯人針對本席在2015年7月21日非正審裁決(即撤銷她第一次暫緩執行收樓令申請的決定) 的上訴許可申請，由於她對收樓令的上訴根本沒有合理的成功機會，所以她亦對暫緩執行收樓令的上訴沒有任何合理成功機會，本席亦一併撤銷她這方面的上訴許可申請。

41.  本席現頒下一暫准訟費令，答辯人須支付申請人訟費400元，馬上支付，此乃暫准令，14天內如無任何申請更改，此令成永久。