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DCCJ 5588/2017
[2019] HKDC 327
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2017年第5588號
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HOMEBRIDGE INDUSTRIAL LIMITED
(鴻橋實業有限公司) |
原告人 |
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對 |
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TUNG PO (H.K.) TECHNOLOGY
ENTERPRISE LIMITED
(香港東蒲科技實業有限公司) |
被告人 |
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| 審訊日期： |
2018年12月5-6日及17日 |
| 判案書日期： |
2019年3月14日 |
判案書
引言
1. 原告公司為香港新界葵涌梨木道88號達利中心15樓1504室 (“該物業”) 之業主，於2016年12月30日，原告公司將該物業部分面積以每月租金30,000元不包括管理費 (5,729元) 及其他雜費租予被告公司作為租客，並共用貨倉及通道，餘下約900呎面積為原告公司自用。雙方簽署一份租約[1](“該租約”)，原告公司為甲方，而被告公司為乙方，租約為期一年，由2017年1月1日至2017年12月31日止。
2. 該租約包含下述條款:-
“一、…租用期內不得退租否則按照所餘租期之時間計算租金。
…..
三、 該樓之租金必須在每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠……如租客欠租或拖欠租金，甲方需聘請律師追討之所有費用由乙方負責全數。
四、 乙方遷出之時必須在租期內將全部傢俬雜物搬走以清手續倘若乙方藉故取巧不交門匙或留下任何物品不予搬走故意阻延時間。在租客遷出後三天以內不來取作放棄權利論。甲方有權不經警務處及租務法庭等手續而聯同貳名見證人將該些物品出售，所賣之款作為彌補欠租，如有不足之數，租客仍須負責，不得異議。
……
備註: 甲方保留約900呎自用，兩個門口各用壹個，見圖。”
3. 根據該租約，被告公司支付兩個月租金 (即60,000元) 作為按金。
原告公司之申索
4. 原告公司於2017年4月24日入稟土地審裁處 (LDPE387/2017)，向被告公司追討2017年4月起之欠租。
5. 土地審裁處於2017年5月19日作出判決，頒令被告公司須把該物業的空置管有權交還原告公司及支付欠原告公司的租金/中間收益及訟費1,500元等。
6. 由於被告公司在濟助期屆滿日之前 (即2017年5月25日) 繳存所有欠租及其他款項，所以被告公司獲沒收租賃權的寬免 (relief from forfeiture)，而該物業的租約亦恢復有效。
7. 原告公司於2017年6月12日再次入稟土地審裁處(LDPE574/2017)，向被告公司追討2017年6月起之欠租。
8. 土地審裁處於2017年7月3日作出判決，頒令被告公司須把該物業 (出租部份) 的空置管有權交還原告公司及支付原告公司由2017年6月1日起至交回該物業的空置管有權為止的租金/中間收益及訟費1,500元等。土地審裁處又於2017年7月21日作出命令暫緩執行收樓令至2017年7月28日及被告公司須支付合共56,371.40元。被告公司於2017年7月21日繳存該款項。
9. 張大律師代表原告公司認為該兩宗案件 (即LDPE387/2017及LDPE574/2017) 為已決之案件。土地審裁處成員在該兩案件確立該租約與及依據該租約作出頒令及判決。
10. 由於被告公司屢次欠租及其悔約 (repudiation) 行為，原告公司接受其悔約行為。
11. 此外，在該租約期間，被告公司屢次在工作時間搬走貨物包括原告公司之物品，並破壞門鎖，不加修復，造成損失。並且導致原告公司在2017年7月12日至2017年8月2日期間，因不能安排人手，而要僱用保安，藉以確保原告公司在該物業之財物安全及得到保障。因此原告公司提出此申索，追討有關損失及賠償。
被告公司之答辯
12. 被告公司質疑該租約的合法性及真確性。
13. 被告公司投訴原告公司單方面更改雙方在該物業的出入門口。
14. 被告公司已於2017年8月11日前結清租金至2017年8月15日及在當天主動交還該物業的鎖匙連同交吉通知書[2]給原告公司，但遭原告公司拒收。
15. 原告公司亦沒有在被告公司交還該物業的空置管有權後盡力放租和減低損失。
爭論點
16. 本案之主要爭論點如下：-
i. 該租約的有效性;
ii. 交還空置管有權的日期；
iii. 原告公司是否已盡力減低損失；
iv. 被告公司須負責原告公司所追討損失之金額，包括租約期內餘下的管理費和租金、清潔、維修費、保安費用等。
證據
17. 原告公司存檔一名事實證人陳日文先生（下稱“陳先生”）的陳述書及傳召他出庭作供。
18. 被告公司亦存檔以下三名事實證人的陳述書及傳召他們出庭作供︰-
i. 梁錦來先生（下稱“梁先生”）；
ii. 鄭怡怡女士（下稱“鄭女士”）；及
iii. 何國強先生（下稱“何先生”）。
該租約的有效性
19. 被告公司首先質疑該租約日期的真確性。該租約於2016年12月30日簽署，加蓋印花的日期是2017年1月13日[3]。根據香港法例第117章《印花稅條例》附表1，該租約可以在簽立後30天內支付印花稅，是法律所容許的。 本席認為被告公司沒有任何理據質疑該租約日期的真確性。
20. 另外，被告公司質疑陳先生在有關時候代表被告公司簽立該租約的有效性。 被告公司認為陳先生單方面在梁先生不知情的情況下代表被告公司與原告公司簽訂該租約，而其中內容更有大量倒退的條款。
21. 雙方沒有爭議，在陳先生代表被告公司一方簽署該租約的時候，當時陳先生仍然是被告公司的股東及董事，故此本席同意陳先生在法律上有權代表被告公司簽署該租約。如果被告公司對陳先生當時代表被告公司的合法性有爭議的話，被告公司可考慮控告陳先生在沒有授權下簽署該租約，違反受信責任，或忽略維護被告公司的利益等，但這是被告公司的內部事務，並不影響該租約的合法性和原告公司根據該租約的法律權利。
22. 被告公司又認為該租約的某些內容及條款不合理，包括雙方出入門口的位置等，本席認為這是業主與租客的選擇及商業決定，該租約清楚訂明雙方的使用門位置，被告公司不能藉此爭議該租約沒有約束力。
23. 此外，原告公司分別於2017年4月24日 (LDPE387/2017) 及2017年6月12日 (LDPE574/2017) 入稟土地審裁處要求收回該物業及追收欠租等。最終於2017年7月3日和21日，土地審裁處分別發出命令(LDPE574/2017)，被告公司須支付欠租和其他款項，亦須交還原告公司該物業 (出租部份) 的空置管有權。 土地審裁處只是批准暫緩執行收樓令直至2017年7月28日，而不是批准另一次的濟助期或沒收租賃權的寬免 (relief from forfeiture) 。故此本席認為雙方就該物業 (出租部份) 的租約於2017年7月3日已經終止。
24. 無論如何，本席認為被告公司在本案提出對該租約的質疑和爭議是可以在之前有司法管轄權的土地審裁處的兩宗訴訟 (即LDPE387/2017及LDPE574/2017) 中提出，但土地審裁處在這兩宗訴訟已確立該租約的有效性。雙方至今沒有就這兩宗案件提出上訴。由於被告公司沒有在土地審裁處中提出，它不能在本案再提出這些議題或爭議，這明顯是違反了「既判案件」(res judicata) 的廣義原則，即被告公司沒有在較早前的案件中提出現在訴訟中的爭議，這是屬於濫用法律程序[4]。
25. 最後，被告公司一直支付租金至2017年8月15日，它在行為上已確立該租約的存在，故本席裁定該租約是一份對雙方有法律約束力的合約。
交還空置管有權的日期
26. 根據一封由被告公司發出的信件日期為2017年8月8日，被告公司聲稱陳先生和被告公司的何先生在協商下同意延期交樓至2017年8月15日。於2017年8月11日當天，何先生及鄭女士到達該物業通知原告公司欲把該物業的鎖匙和交吉通知書交給原告公司，但遭原告公司的陳玉儀女士拒收。 之後，被告公司於2017年8月12日以雙掛號郵寄型式交回該物業的鎖匙給原告公司。
27. 原告公司聲稱不知道該郵件內容，故此拒絕簽收該郵件。 另外，該郵件已經由郵政局退回給被告公司。 其後，原告公司於2017年9月19日透過執達吏的協助收回該物業。
28. 張大律師代表原告公司認為從有關圖片[5]可見，該物業內仍然有多處損毀的地方及大量的物品遺留在該物業內，與被告公司聲稱的交吉狀況大相逕庭。 況且，根據一封由何先生簽署的信件日期為2017年8月3日[6]及由被告公司發出的信件日期為2017年8月11日，被告公司曾多次承諾會聘請有關人士進一步清潔、垃圾清理、假天花修補、牆孔修補及地面插座磁磚修補等跟進工作，但最終被告公司並沒有遵守任何承諾，這足以證明被告公司當時也同意在8月11日或8月12日的時候，該物業還是在未完全空置的狀況。 另外，從執達吏撰寫的物品清單[7]可見，被告公司在遷離該物業的時候，仍然遺留大量物品，包括數千元港幣，這並非空置的狀況。
29. 從這些客觀的事實，本席認同當時該物業並非空置，故此被告公司沒有將該物業的空置管有權給予原告公司，但本席認為原告公司是可接受被告公司先交還該物業的鎖匙，在法律上即等同交還該物業的管有權，之後，如果被告公司沒有兌現承諾，在合理的時間內清理該物業內的雜物的話，原吿公司可以自行派清潔和維修工人進行清理及維修，再向被告公司追討有關費用。
30. 本席認為原告公司的陳玉儀女士在2017年8月11日表示因為陳先生不在，她又未得到公司授權代表接收交吉通知書或鎖匙，故拒絕接收鎖匙，這做法不恰當。原告公司有責任應盡快收回該物業的管有權，盡管不是空置管有權，及有責任跟着盡快把該物業出租減少損失。更無需浪費金錢和時間透過執達吏的協助等待在一個多月後即2017年9月19日[8]才收回該物業。這種做法反而增加租金的損失。
31. 故此，本席裁定被告公司在2017年8月11日已交還該物業的管有權給原吿公司。
原告公司是否已盡力減低損失及被告公司是否須支付餘下租期之管理費和租金
32. 本席認為由於被告公司沒有準時交租而單方面違反該租約，雙方就該物業的租約於2017年7月3日土地審裁處LDPE574/2017一案中頒令時已經終止。原告公司在收回該物業的管有權 (即2017年8月11日) 後，可以在法律上繼續向被告公司追討餘下租期的租金，但原告公司仍需盡力採取合理的方法減低損失[9]。本席亦同意原告公司在收回該物業後是需要先進行維修以及清潔工作，根據有關相片及工程報價單，本席認為損壞的情況不太嚴重，14天是合理和合適的時間進行有關維修和清潔。
33. 雙方沒有爭議，被告公司支付管理費直至2017年7月31日及租金直至2017年8月15日。
34. 根據陳先生的證供，原告公司最早的招租廣告在2017年10月14日的置業家居雜誌刊登[10]，原吿公司亦嘗試委託管理處及地產公司出租該物業，但直至到租約期滿，仍然找不到新租客。
35. 本席認為原告公司可以早在8月尾的時候開始放租，更無需透過執達吏的協助等待在2017年9月19日才收回該物業。故原告公司違反減低損失的責任，延遲了大約一個半月的時間，才在2017年10月14日刊登招租廣告。因此，本席裁定被告公司須要支付租約期內餘下四個半月的租用期之管理費和租金(即由2017年8月16日至2017年12月31日)，160,780.50元 [4.5 X (5,729元 + 30,000元)]，但需扣減一個半月管理費和租金，即53,593.50元 [1.5 X (5,729元 + 30,000元)]。 被告公司須支付的金額為107,187元 (160,780.50元 - 53,593.50元) 。
清潔及維修費
36. 根據該租約第四條，被告公司在遷出時必須將傢俬雜物搬走以清手續。被告公司亦在信函[11]中承諾進一步清潔、垃圾清理、假天花修補、牆孔修補及地面插座磁磚修補等跟進工作。
37. 本席裁定被告公司在遷離該物業之時，並沒有完全移除傢俬雜物及修補破損地方，亦沒有確保該物業在空置及良好的狀況下交回，違反該租約第四條。 故此，本席同意原告公司有需要找專業人士清潔及重新修補該物業破損地方。
38. 原告公司追討清除雜物及維修該物業的費用，共 51,400元[12]。根據工程報價單[13]，該物業牽涉有10項工程。除第一項「拆除貨倉內所有角鐵架」外，被告公司沒有提出對其他9項工程爭議。就第一項工程，根據何先生在庭上的證供，他與陳先生曾經討論及達成口頭協議無需拆除該角鐵架，在何先生簽署的2017年8月3日信函中亦沒有提及拆除角鐵架一事，雖然原告公司否認達成該協議，本席信納何先生之證供，原告公司同意被告公司無需拆除該角鐵架，本席亦同意其餘9項工程都是必要的，故批准該9項全數獲得賠償，即45,400元。
保安員費用
39. 原告公司追討由2017年7月12日至2017年8月2日為止聘用保安員的費用，共22,000元。
40. 關於聘請保安員一事，雖然被告公司從來沒有在盤問陳先生的時候提出過任何質疑及爭議，但本席認為這宗案件的訴訟原因是被告公司違反該租約，而導致原告公司損失。要算原告公司真有聘請保安員去保護財物是不爭議的事實的話，這都不是本案的訴因。換句話說，原告公司是否需要聘用保安員，這與被告公司有或沒有違反該租約完全無關。
41. 此外，雖然原告公司聲稱就被告公司或其僱員移走原告公司的財物一事已向警方報案，但是至今沒有證據證明被告公司或任何人仕等被警方檢控。無論如何，本席認為原告公司未能證明被告公司或其僱員等人真的移走原告公司的財物，雖然在申索陳述書中第9段，原告公司提及不法的侵佔它的財物 (wrongful interference/ conversion with goods)，原告公司在本案並沒有向被告公司追討聲稱被移走財物的價值。又根據土地審裁處 (LDPE574/2017) 2017年7月21日的命令, 暫緩執行收樓令直至2017年7月28日, 本席認為被告公司在那時並沒有擅自闖入該物業 (entry by way of trespass) ，原告公司不合理地在2017年7月12日開始聘用保安員, 本席認為原告公司沒有理據及需要聘用保安員保護自己的財物，故裁定被告公司無需支付就保安員的費用。
未付電費
42. 原告公司追討之未付電費，由2017年7月16日至2017年9月18日為止，共4,120.88元。計算方式是2,064元 + 1,603元 + 269元 + 184.88元 (1,479元 x 4/32)。
43. 關於2017年7月16日至2017年8月14日之電費，金額為2,064元，被告公司同意支付[14]。
44. 關於2017年8月15至2017年9月18日 (或其後) 之電費，由於本席裁定被告公司交還管有權的日期為2017年8月11日，故被告公司無需支付其後之電費。 事實上，沒有任何証據証明被告公司在2017年8月11日之後繼續使用該物業的電力。
未付管理費
45. 原告公司追討之未付管理費，由2017年8月1日至2017年9月18日為止，共9,166.40元。計算方式如下，5,729元 + 3,437.40元 (5,729元 x 18/30)。
46. 由於本席裁定被告公司交還管有權的日期為2017年8月11日，故被告公司只須支付由2017年8月1日至2017年8月11日的管理費，金額為2,032.87元(5,729元 X 11/31)，被告公司亦同意支付 [15]。
結論
47. 總結上述，被告公司須支付的金額如下:
| i. 管理費及租金的損失 |
107,187.00元 |
| ii. 清潔及維修費 |
45,400.00元 |
| iii. 未付電費 |
2,064.00元 |
| iv. 未付管理費 |
2,032.87元 |
| 減除: 按金60,000元及遺留在該物業的 |
(64,785.40元)[16] |
| 現金4,785.40元 |
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| 餘額合共 |
91,898.47元 |
48. 本席認為原告公司不能在本案中向被告公司追討關於土地審裁處案件LDPE574/2017的費用，例如訟費、執達吏或交通費用等[17]，如要的話，原告公司應在土地審裁處追討有關費用或執行有關命令。
49. 因此，本席裁決如下：-
i. 原告勝數；
ii. 被告須賠償原告因被告違反該租約之損失，評定為91,898.47元；
iii. 被告須支付該金額的利息由2017年12月14日[18]起計，按法定利率，直至支付為止；
50. 就訟費方面，由於原告公司所獲得的賠償少於150,000元，本案亦不涉及複雜的法律議題，故此本席行使酌情權拒絕頒發大律師證書，現頒令被告需支付原告本案之訟費，包括任何保留訟費。如雙方未能同意金額，由聆案官評定。 此訟費令為暫准令，如雙方沒有在14天內申請更改，將成為絕對命令。
| 原告人: |
由陳家鋒律師行轉聘張志輝大律師代表。 |
| 被告人: |
無律師代表及由梁錦來先生代表。 |
[1] 文件冊第79-80頁
[2] 文件冊第155頁
[3] 文件冊第78頁
[4] 見：香港民事訴訟程序第一冊，第495-498頁，第18/19/10段；侯錦榮訴許淑珊及另一人，HCMP 1498/2017 (21.8.2017)；及 Hau Chung Kay v Ip Man Sum, Roseanna & Yip Man Hoi, Marion, DCCJ 1116/2014 (27.8.2014)
[5] 文件冊第117-125頁
[6] 文件冊第72頁
[7] 文件冊第76-77頁
[8] 文件冊第76-77頁，根據執達吏的物品清單，日期是2017年9月8日，不是9月19日。但陳先生在他的證人陳述書聲稱收回該物業的日期是2017年9月19日。
[9] 見：陳艷珠對李春鳳，DCCJ 1557/2012，判案書日期：8.5.2013第48-53段及 陳艷珠對李春鳳，HCMP 2274/2013，判案書日期：14.3.2014
[10] 文件冊第104-105頁
[11] 文件冊第155頁
[12] 文件冊第220-221頁
[13] 文件冊第115頁
[14] 文件冊第158頁
[15] 文件冊第158頁
[16] 申索陳述書第16-17段
[17] 申索陳述書第15(5)-(9)段
[18] 入稟日期
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