陳鶯以琼川建築工程公司(一商號)之名經營 訴 樂榮企業有限公司及另一人

HCMP1950/1997

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

高院雜項案件編號1997年第1950號

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判案書

背景

1.  在1993 年1 月12 日，第一被告人成為涉案物業，即跑馬地樂榮閣全棟的註冊業權擁有人。第一被告人乃是該物業的發展商(developer)。

2.  在1993 年1 月21 日，第一被告人簽署該大廈的公契。公契列明樂榮閣共分為100 個不分割份數（undivided shares）如下：

	樓層(Floor)	分配分數數目 No. of allotted Shares
(i)	大廈地下全層(The whole of the Ground Floor of the Building)	20
(ii)	1字樓(1st Floor)	10
(iii)	2字樓(2nd Floor)	10
(iv)	3字樓(3rd Floor)	10
(v)	4字樓(4th Floor)	10
(vi)	天台(Roof)	1
(vii)	外牆(External Wall)	1
(viii)	其它屬該土地或在該土地內而沒有列入大廈範圍內的地方(Other areas of and in the Land not covered by the Building)	38
		100

3.  故此，樂榮閣地下全層佔20 份。第一被告人與原告人聲稱在1993 年4 月15 日簽訂了一份中文租約，第一被告人將樂榮閣地下某些部份租予原告人(以下稱為“原告涉案部份”)。原告人即陳鶯女士之琼川建築工程公司，乃是樂榮閣的承建商。基於樂榮閣樓宇外仍然有一塊空置的山坡暫時沒有任何建築(即以上(viii)之一部份)，原告人遂租用樂榮閣地下內部份用作放置建築材料，租約列明租期為15 年，即1993 年4 月15 日至2008 年4 月14 日。每月租金為1,500 元，而原告人已付15 萬元的租金予第一被告人。

4.  租約亦附有一地下平面圖，列明出租樓宇的位置，即文件夾B4(1/77)。本案涉及的地下平面圖有幾份，每一份有不同的標記，但均以A、B、C、D、E作為識別，而各圖之A、B、C又有不同的用法，更甚者，不同部份在不同圖則上採用了相同或不同顏色，故此為免混淆，本席採用劃一標記：

(i)  首先，地下分為5 個單位，即A、B、C、D、E（以下稱為題“地下5 單位”）。

(ii)  原告人所租用的地方在這5 單位的西面，即原告人指建築師地下圖則粉紅色的部份。本席稱此部份為“原告涉案部份”。

5.  此租約並沒有在田土廳登記為涉案物業的土地權益(interest in land)，此點容後討論。

6.  在1993 年12 月31 日，第一被告人將樂榮閣下述部份的權益按揭予第二被告人。相關的按揭契約列明按揭物業乃是：

物業部份	不可分割份數
(1) 天面(roof)	1
(2) 外牆(external wall)	1
(3) 其它屬該土地或在該土地內而沒有列入大廈範圍內的地方(other areas of and in the land not covered by the building)	38
(4) 大廈地下的20 個份數的其中5份 1，連同整個地下全層的“獨享權”[1]	4

7.  值得注意的是：雖然大廈地下有20 個不分割份數，但第一被告人祇將其中五分之一(即4 個不分割份數)按揭予第二被告人，並註明這五分之一份數是連同整個地下全層的獨享權的。本案焦點乃是第一被告人聲稱當時他的意願祇是將地下5 個獨立單位(即A、B、C、D、E單位)按揭予第二被告人。然而，契約卻列明是樓宇的整個地下全層，意即除5 單位外，亦包括原告涉案部份及地下大堂電梯及樓梯，以及所有由公用設施佔用的房間(utilities room)。除此之外，上文第 3 段所指的38 份的其它地方(other areas)亦包括在按揭物業之內。

8.  在1994 年1 月29 日，此按揭契約在田土廳註冊為涉案物業。在該契約上，按揭物業的主體包括38 份不可分割的業權，即其繪圖的A、B、C三部份。A 部份乃還未重建的山坡部份，B 是在A的右邊或東邊的部份，C是通道，而D乃是大廈覆蓋的範圍。將此圖與原告人聲稱所租用的啡色B 部份比較，原告涉案部份便是在繪圖內露白D 部份的西邊部份。第二被告人的說法是，按揭物業包括沒有列入大廈範圍內的地方(A、B、C 部份)及整個地下全層(即D 部份)。

按揭後的發展

9.  按揭日期之後，第一被告人在1994 年3 月18 日簽了一份“使用土地准許”協議(Licence Agreement)給予原告人、許志瑋及黃志光。許先生乃是第一被告人的股東及董事(他亦在本案中得到准許，可代表第一被告人)，而黃志光乃是整座大廈建築時期的建築師。這份“使用土地准許”協議的年期為21 年，即由1994 年3 月18 日至2015 年3 月17 日。其中指出土地標示為Portion “B”，由文件夾B4(1/125)所見，這Portion B便是原告人早前所租用的Portion B，即原告人塗上啡色的Portion B，亦即原告涉案部份。

10.  但無論如何，這份“使用土地准許”協議當時並沒有註冊，而是直至1995 年1 月28 日才在田土廳註冊(即“准許”協議及註冊均在按揭日期之後）。而在1994 年3 月18 日當天，第一被告人與一間名為Rican Company Limited(以下稱為“Ricon”)的公司簽訂了買賣合約，把樂榮閣地下A、B、C、D、E(即5 單位)售予Rican，其後在1994 年3 月31 日雙方更簽訂了5 單位的轉讓契。

按揭款項之追討

11.  在1995 年1 月17 日，第二被告人向第一被告人追討按揭契約所涉及的款項，要求第一被告人還款，並表示若不還款，便要求取得按揭物業的管有權，此為HCA527/1995一案。(值得注意的是，早前的“使用土地准許”協議乃是在此發生不久之後，才於1995 年1 月28 日在田土廳註冊的。)

12.  在第二被告人發出傳訊令狀之後，雙方在1995 年3 月9 日簽署同意傳票，讓第一被告人可以有多點時間還款，故此在1995 年4 月3 日，法庭基於第一與第二被告人之間的協議，頒令同意命令。

13.  但是，由於第一被告人未能履行還款承諾，法庭於是在1995 年6 月7 日頒令，強制第一被告人還款。

14.  及後在同年6 月15 日，第二被告人向第一被告人發出傳票，要求取得按揭物業的管有權。在1995 年6 月30 日，第一被告人律師向第二被告人律師發信，表示第一被告人欲把按揭物業售予他人，以償還欠第二被告人的款項，並徵求第二被告人的同意。

15.  在1995 年9 月18 日第一被告人律師向第二被告人律師提供欲與第三者簽訂的買賣合約的草擬本，徵求第二被告人的同意。在翌日，即9 月19 日，第二被告人律師就該買賣合約草擬本給予批准。

16.  但是，在1995 年10 月28 日，許志瑋代表第一被告人作出誓章，反對第二被告人的管有權申請，誓章內容大致只聲稱第二被告人同意給第一被告人更多時間還款。

17.  與此同時，在10 月31 日，Rican發出傳票，要求成為HCA527/1995一案的第四被告人。同日，許志瑋代表自己及第一被告人作出誓章，支持Rican這項申請，並首次聲稱第一被告人從未打算把整個樂榮閣地下部份按揭予第二被告人。

18.  但重要的是，在1995 年11 月3 日，聆案官Master Woolley在聽過各方律師的陳詞後，頒令第一被告人需要把按揭物業的空置管有權給予第二被告人，內容一如第二被告人的申請：按揭物業包括地下的全部空間。

19.  在此，若第一被告人不同意此命令，理應向原訟庭上訴的，但第一被告人沒有這樣做。於是在1996 年1 月19 日，在第二被告人的申請下，法庭便頒令發出“管有令狀”（Writ of Possession），命令第一被告人需要向第二被告人交出按揭物業的空置管有權。在前一日，即1996 年1 月18 日，Rican向第二被告人發出傳訊令狀（即HCA780/1996），要求法庭宣布第一被告人與第二被告人之間的按揭契約無效。及後在1996 年2 月17 日，Rican更發出傳票要求將HCA527/1995及HCA780/1996兩案合併，以及擱置執行第一被告人與第二被告人之間的同意命令。

20.  在1996 年3 月5 日，Rican更發出傳票，要求暫緩執行早前所說的“管有令狀”。

21.  在1996 年3 月30 日，第二被告人亦發出傳票，要求剔除Rican在HCA780/1996一案中的申索陳述書。

22.  在1996 年7 月26 日，上述四份傳票即1995 年10 月31 日、1996 年2 月17 日、1996 年3 月5 日及1996 年3 月30 日之傳票，在朱芬齡聆案官(當時官階)席前同時處理，朱聆案官最後的命令是：法庭拒絕Rican的申請，並頒令剔除Rican在HCA780/1996的申索陳述書；當然，那要求擱置執行第一被告人與第二被告人之間的“同意命令”及暫援執行管有令狀的申請亦均被撤銷。

第二被告人的申請

23.  在2011 年6 月8 日，第二被告人提出申請，要求本席只依據法律觀點對本案作出裁決。在細心考慮各方的陳詞後，本席撤銷第二被告人的申請，理由如下：

第二被告人的抗辯

24.  總括而言，第二被告人的抗辯可作以下分類：

1.  原告人在法庭上無立足點（locus standi）。

2.  原告人與第一被告人同被禁止反悔。

3.  原告人對按揭契約的攻擊並無根據。

25.  就第 1 點而言，第二被告人的說法是原告人並不是租戶，所以在法庭上無立足點。本席不同意這個說法，原告人是否租戶需要取決於1993 年4 月15 日簽訂的合約條款及簽署雙方的意向。況且，第二被告人在此申請撤銷原告人的控訴，是暫且以原告人是租戶為基礎的。

26.  第二被告人聲稱：即使原告人是租戶，原告人在租約上的權益亦不會影響第二被告人與第一被告人簽訂的按揭契約，原因是1993 年的租約並沒有在田土廳登記。這個說法其實是假定本席接納第二被告人對第 3 點的說法，並以此為基礎的。然而，經過反覆思量後，本席的裁定是認為不宜在現階段對第 3 點作出任何裁決。

27.  原告人對按揭契約的有效性及範圍作出多項攻擊，當中有部份並不涉及事實的爭議，然而關於按揭契約中的按揭物業是否包括原告涉案部份這一點，在事實上是有爭議的。馬道立暫委法官(當時官階)在2001 年8 月29 日就HCA19629/1999一案頒下判決，該判決指按揭契約包含的範圍需要在已裁定的事實下決定(第 33 段)。換言之，按揭契約是否包含原告涉案部份，需要在審訊後才可以作出裁定。如果法庭最終裁定按揭契約不包含原告涉案部份，原告人的1993年租約便不會受影響，而她亦會有足夠的立足點，所以第 1及3 點需要在審訊後才可以有結論。

28.  就第 2 點而言，馬法官在第 39(a) 段提到第一被告人是否因為之前的同意命令而被禁止反悔是一個重要，甚至是最重要的爭議點，然而馬法官並沒有裁定第一被告人必然已被禁止反悔。

29.  更重要的是，即使第一被告人已被禁止反悔，亦不代表原告人也一同被禁止。代表第二被告人的莫若智大律師及藍建中大律師引用Minet v Johnson (1890) 63 LT 507及Lui Chi Wan v Wong Wang Ying & Others [1963] HKLR 733兩個案例，以支持其說法：即因為原告人是完全依賴第一被告人的業權，因此與第一被告人一同被禁止反悔。可是Minet v Johnson一案中的例子所指的是分租承租人(sublessee)，而不是承租人(lessee)，所以該案並不能支持租戶╱承租人只能依賴業主業權的說法。這點在Lui Chi Wan一案中有詳盡的討論。

30.  若法庭接受原告人曾經擁有租客的身份，她便可以以此作為立足點，而不需要依賴第一被告人的業權。法庭的裁決亦只會影響原告人的利益，並不影響第一被告人的任何權益。若法庭進一步接受原告涉案部份並非按揭契約上的一部份物業，第二被告人便是錯誤收回了該部份的物業了。

31.  在考慮過所有的爭議點後，本席認為本案需要一個審訊來決定事實方面的爭議點，即原告涉案部份是否按揭物業地下的其中一部份。故此，本席不接受第二被告人的申請，並頒下暫准訟費命令：無論審訊結果，第二被告人須向原告人支付這次聆訊所涉及的訟費。

32.  因審訊只涉及上述一個議題，各方須將所有證人陳述書修改為只針對上述的唯一議題，並再由審訊法官審議。當然在此之前，第二被告人不承認原告人是租戶，原告人對此亦有其舉證責任。

33.  本席亦命令本案再排期審訊以上兩個爭議點。