何敏森 訴 大有樓業主立案法團

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1999年第54號

________________

判 決 書

________________

1. LDBM 54/1999及120/1999兩宗申請已合拼及一同聆訊。

2. LDBM 54/1999的申請人何敏森於1995年2月28日成為香港九龍大政街12號大有樓1/F，E2單位的業主（業主）。他同時是LDBM 120/1999的第一答辯人。

3. LDBM 54/1998的答辯人是大有樓業主立案法團（法團）。

4. LDBM 120/1999的申請人，大同物業管理有限公司，是大有樓的經理人（經理人）。經理人代表法團提出有關申請。

5. LDBM 120/1999的第二答辯人是陳健及陳佩琴經營太陽護老中心（租客）。

6. 大有樓於1974年12月12日在土地註冊處登記了一份公契，摘要紀錄編號1125337（公契）。

7. 大廈於1974年落成。在1978至80年間大業主授權當時的管理公司停止提供到1/F的載客升降機服務。此後，升降機再沒有提供到1/F的載客升降機服務，只運行於地面至2/F及以上的樓層。

8. 在1998年11月19日，業主致函法團，要求提供到一字樓的升降機服務。信件中提及業主已於1998年10月20日出租E2，1/F單位與租客。

9. 法團為此要求，於1999年1月29日召開業主大會（大會）。

10. 會上各業主唯恐升降機服務會被不適當使用，以44票對26票否决 提供有關服務。

11. 業主因此提出申請（LDBM 54/1999）。

12. 另一方面法團發覺租客在未經法團同意，拆去了位於1/F梯台的一 扇窗及部份牆壁。租客擅自改裝了一扇鋁門，又佔用了光井（天井）存放雜物及晾曬衣服。在1/F，E2單位的外牆，被挖了一個洞，有一條喉管經該處伸出走廊公共地方。

13. 法團曾向社會福利處查詢，得悉該單位租客並未獲得牌照或豁免，在無批淮的情況下，經營護老中心。

14. 根據公契，地下及一字樓均為商業用，不可作居住用途。

15. 租客的招牌，也有違反公契之嫌。

16. 經理人因此提出申請，要求禁制業主及租客的違法及違反公契的行為。

17. 有關業主的申請，法團認為業主於購入該單位時，已清楚知道沒有升降機服務。而購入後，出租與另一租客經營酒樓時，也從沒有提出這要求。法團斷定，這要求是因應租客經營護老院，需方便輪椅出入，而提出。因護 老院是非法經營，即為不恰當使用，所以不肯答應這要求。

18. 公契於5(a)段列明，所有業主有權享用升降機服務。

19. 該升降機是載客用，而公契有關條款只能解作若非用作載客，則法團有權阻止。護老院雖然無牌經營，但如果業主及租客只用升降機來載乘客及助行工具如輪椅，則不屬《不恰當》使用。

20. 法團無權以業主大會投票方式，否决公契付於業主之權利及服務。 修訂公契內的條款，必須經過適當程序手續及證記註冊。法團沒有採取有 效方式去進行這事，所以有關條款仍適用於業主之物業。

21. 公契對業主及租客同樣有約束力。業主有責任敦促租客不得作出違 反公契之事。租客於出庭時承認確有展示有關招牌，鑿牆開洞引入消防用喉管，及把一字樓的公用樓梯地台旁的窗戶改為一扇門。租客同意曾於光井搭建簷篷，曬晾衣服及放置雜物。租客未能證明該護老院乃合法經營。

22. 租客同意已被屋宇署要求還原違例改動，亦於聆訊前拆去簷篷及移 去雜物。不過支架還未拆除。窗戶也未回復原狀。社會福利處於1999年3月1日發信給租客，列明取得豁免或牌照的條件，及警告租客不得非法經營。

23. 直到聆訊當日，租客仍屬非法經營。

24. 業主提出法團容忍大有樓內有其他違反公契及違例建築物，所以法 團向業主及其租客的行動有針對之嫌。再者，租客只是利用前租客所留下 的招牌，不屬新的違建招牌。喉管是因應消防處發牌要求而設。

25. 法團對業主及租客諸多留難，乃基於歧視護老院，認為會影響大有 樓其他住客。

26. 法團反駁這些論點。

27. 法團主席作供，指出法團有責任跟據公契保持大廈內外環境良好及 設施完備。擅自更改大廈公用地方及設施之舉，不能漠視。

28. 法團有責任要求有關人士把違反公契的招牌清除。法團資源有限，只能按步就班，遂步採取行動。其首要任務就是不能讓新的違反公契招牌及設施保存或增加。此舉並非針對業主及租客。

29. 業主及租客同意，其他業主及住客有違例建築及招牌，並不是有效反對理由。租客希望法團留有餘地，讓租客能有機會符合法例，取得經營批 淮。

30. 根據房屋條例，護老院屬住宅用途。大有樓公契訂明地下及一字樓屬商用，不得作住宅用途。

31. 擅自佔用公用地方有違公契。

32. 招牌的裝置也違反公契。

33. 因此，批准業主要求重新提供升降機服務之申請。

34. 批准法團經理人要求的所有禁制令。

35. 業主，法團及經理人都沒有就賠償金額提出證供。本席不作任何有關賠償及訟費的命令。