陳碧珠 對 施東平

LDPD1239/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第1239宗

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判決書

背景

1.  本案是一宗申請收樓的租務糾紛。申請人 (業主) 是以租客欠租申請收樓，答辯人 (租客) 則以雙方曾簽訂的書面租約無效和涉案處所（“太安樓單位”）的實質擁有人已向答辯人收租為理由反對申請。

2.  雙方不爭議申請人是太安樓單位的註冊業權人，雙方曾簽定一份日期為2016年5月17日的書面租約，固定租期由2016年5月20日起至2018年5月19日，每月租金9,000元 (不包以1,000元為上限的雜費) 和租約按金20,000元 (“書面租約”)。雙方也不爭議申請人及施景康和施沛澄 (“申請人的兩名兒女”) 與申請人的大兒子（“施漢恒”；即答辯人聲稱之太安樓單位的實質擁有人)及其妻子於2015年曾簽訂一份協議書，交換太安樓單位和另一居屋住所（“東旭苑單位”) 之居住及使用權 (“協議書”)。協議書的內容如下: -

“物業地址： Flat No.5 on 27th Floor of Block C Tung Yuk Court No. 8 Oi Yin Street Hong Kong[1]

1. 乙方[2]使用甲方[3]名義購買及申請銀行按揭貸款上述物業，已購買上述物業所需的首期HK$334,000.00、銀行按揭每月供款、印花稅及律師費等及其他雜費均由乙方支付，甲方無須支付任何費用，日後只有乙方可決定上述物業之出售及使用權，若出售上述物業時無論賺或蝕均與甲方無關。

2. 另一物業於香港筲箕灣道57 - 87號太安樓15樓1503室[4]將轉讓與甲方居住及使用，甲方須繳付每月的差餉、地租、水費、電費、煤氣費及管理費等等之雜費。

3. 此協議書一式兩份，甲乙雙方各持一份，立此為據。”

申請人的案情

3.  申請人於2016年6月15日提交申請通知書，申請人聲稱答辯人未有繳付由2016年5月20日（即租期開始日）起的租金，所以申請收樓並追討欠租。申請人同時追討部分按金5,000元及由2016年5月20日起的差餉、地租及管理費，但申請人其後於審訊中撤回部分按金、差餉、地租及管理費的追索。

4.  申請人及申請人的兩名兒女出庭作證，他們聲稱由於施漢恒沒有能力供付東旭苑單位的按揭貸款，他們與施漢恒及其妻子才安排交換單位居住，並簽訂協議書及負責東旭苑單位的按揭供款。雙方另有口頭協議，日後如施漢恒有孩子並需要居住較大的單位，雙方將再對調單位。但是，施漢恒其後違反協議，取走按揭供款並放售東旭苑單位。他們陳述，根據雙方的商討及協議，施漢恒只能居住及使用，但不可出租太安樓單位。

5.  由於施漢恒違反協議，他們於2016年5月遷出東旭苑單位；期間，施漢恒出租太安樓單位予答辯人。當他們知悉太安樓單位出租後，他們往太安樓單位找答辯人商討，當時答辯人說他知道施漢恒不是太安樓單位的業權人，所以沒有並且也不敢和施漢恒簽訂書面租約，但他和施漢恒曾確認每月租金8,000元。經商討後，申請人和答辯人最後同意每月租金9,000元，另加1,000元支付差餉、地租及管理費。至於按金，由於答辯人說施漢恒曾向他借款15,000元，雙方同意答辯人可於按金中扣除此款項，答辯人只須實際交付申請人5,000元按金。最後，答辯人給予申請人1張5,000元支票和12張10,000元期票支付按金及1年租金。

答辯人的案情

6.  答辯人於2016年6月23日存檔反對通知書，並於2016年8月29日及2016年10月17日作出修訂。答辯人聲稱他早於2016年4月30日已和施漢恒訂立太安樓單位的口頭租約，租期由2016年5月2日起至2018年5月1日，每月租金15,000元，租約按金24,000元，而答辯人於2016年5月2日搬入太安樓單位，其後也已支付所有按金。

7.  答辯人陳述他最初拒絕施漢恒提議的每月租金15,000元，但經商討後，雙方最後同意答辯人只須每月實際交付8,000元，而另外7,000元是用作抵償施漢恒使用答辯人於樓下商場內部分店舖之費用。

8.  大約於2016年5月17日，申請人及申請人的兩名兒女訛稱得到施漢恒的同意，並出示太安樓單位的業權登記紀錄，欺騙答辯人簽訂書面租約，而由於書面租約內的每月租金包括雜費共10,000元，不是原先與施漢恒擬定的15,000元，答辯人當時以為在扣除7,000元店舖使用費後，每月實際交付金額將會下調至3,000元，所以答應並簽訂書面租約。答辯人聲稱他於簽訂書面租約時找不到施漢恒確認，但他其後與施漢恒取得聯絡才得知施漢恒沒有同意或授權申請人簽訂書面租約，施漢恒也不承認此書面租約。

9.  答辯人其後在得知協議書的內容後信納施漢恒有權處置太安樓單位的利益，他因此停止支付申請人日期為2016年5月20日和金額為10,000元的支票。直至答辯人於2016年 11月8日提交證人陳述書，答辯人聲稱他已交付施漢恒5個月租金共40,000元（8,000元 x 5），而其中30,000元是代施漢恒交付另一工業單位的租金。答辯人以證人身份回答問題時陳述，根據他和施漢恒的口頭協議，他不須要準時交租，而只在施漢恒需要並要求下他才會交付租金。另外，他於簽訂書面租約後，約2016年6月8日，才從施沛澄手中接收到協議書。

10.  雖然施漢恒在本案的聆訊過程中曾代表答辯人應訊，答辯人也曾呈述將會存檔施漢恒的證人陳述書，但答辯人最後以施漢恒不合作和沒有充足準備為理由轉而申請傳召施漢恒為證人。施漢恒於審訊中有以下陳述: -

(1)   由於他沒有時間準備及他和答辯人對於答辯人過往曾給予他共多少款項有分歧，他沒有擬備證人陳述書存檔；

(2)   關於他與答辯人的口頭租約，雙方於租期開始時沒有確定交租時間及方法；

(3)   他曾與申請人商討出租太安樓單位，申請人當時沒有表達意見，其後他改稱出租前已得到申請人同意；

(4)   他於2016年7月初已遷入東旭苑單位；

(5)   他沒有授權或同意申請人與答辯人簽訂書面租約，而他也曾阻止答辯人交付租金給申請人，並對答辯人表示他不會承認答辯人交租予申請人；

(6)   他雖然同意協議書不合法，他相信協議書的第2段仍可獨立執行，他可行使太安樓單位的權益；

(7)   於簽訂協議書時，申請人和答辯人都沒有考慮出租事宜，但他於本案開始後，經再審視協議書內容，他認為他有權出租太安樓單位，其後他改稱於出租給答辯人前，他已知悉他有權出租太安樓單位；

(8)   他曾向申請人借貸，所以在申請人事先同意下提取按揭戶口內的款項。

爭議 (1): 申請人是否曾誤導答辯人簽訂書面租約，而書面租約因誤導變成無效？

11.  雙方主要爭議申請人是否曾誤導答辯人簽訂書面租約。答辯人聲稱由於申請人曾向他表示申請人已得到施漢恒的同意及授權， 他才願意簽訂書面租約。申請人一方則聲稱，他們沒有事先諮詢施漢恒，亦沒有誤導答辯人，他們是以業權人身份和答辯人商討租約，答辯人是在雙方商討後自願簽訂書面租約，在商討過程中答辯人也從沒有要求先詢問施漢恒。

12.  根據雙方提供的證據及陳述，本席認為答辯人有關於書面租約的證供可疑。答辯人聲稱實質租金有所下調，每月須繳付的金額從原先與施漢恒擬定的8,000元更改至他相信的3,000元，是他願意簽訂書面租約的主要原因。但是，答辯人於審訊中沒有具體質疑申請人有關於他曾給予申請人12張10,000元期票以支付一年租金的陳述，而他也承認曾停止支付1張日期為2016年5月20日及金額為10,000元的支票。答辯人安排繳付的租金和他聲稱需繳付的租金有所不同。

13.  另外，有關於答辯人與施漢恒的口頭租約之証供也可疑，答辯人於修改反對通知書時才更改每月租金由8,000元至15,000元、按金由20,000元至24,000元及租期。本席認為答辯人於提交反對通知書時，這些租約主要條款不大可能容易出錯或記錯，本席亦認為答辯人和施漢恒同表示租期開始時沒有確定交租時間及方法不合常理。

14.  在相對可能性的衡量下，本席相信申請人一方沒有訛稱申請人於簽訂書面租約時已得到施漢恒的同意及授權，亦沒有誤導答辯人簽訂書面租約。本席認為，由於申請人一方相信施漢恒不可出租太安樓單位和施漢恒已違反協議書，申請人作為註冊業權人，亦是施漢恒的母親，不大可能倚仗施漢恒的權威要求答辯人簽訂書面租約。本席裁斷書面租約不會因答辯人所聲稱的誤導而變成無效。

爭議 (2): 施漢恒是否涉案處所的實質擁有人，並已行使擁有權不承認書面租約和直接向答辯人收取租金，導致書面租約無效？

15.  雙方主要爭議施漢恒是否太安樓單位的實質擁有人，而爭議源於協議書是否有效。申請人一方聲稱他們不大清楚協議書是否合法，但他們認為，由於施漢恒已違反協議，取走按揭供款、出租太安樓單位及安排出售東旭苑單位，協議書變成無效。施漢恒陳述在簽訂協議書時他不清楚協議書是否合法，但在本案開始及他再作理解後，他認為協議書不合法，但協議書內第二條仍可執行。答辯人於結案陳詞則總結申請人的兩名兒女“草擬及簽署一份錯漏百出的家庭協議及做一些違法的事情”。

16.  雙方沒有爭論協議書是否合法及提供相關證據，但根據雙方的陳述，本席有理由相信東旭苑單位是政府資助房屋，有轉讓限制，而協議書訂明協議雙方交換單位或已違反房屋條例。無論如何，既然施漢恒認為協議書不合法，他又曾表示他和答辯人同一伙行事，而答辯人表示協議書訂明協議雙方交換單位構成違法事情，答辯人又曾授權施漢恒代表他出席聆訊，本席認為即使答辯人需要傳召施漢恒作證，答辯人和施漢恒在審訊前仍是同一伙行事，審裁處不應執行或確認答辯人一伙看成不合法的協議。本席亦認為如協議書內的重要條款不合法，其他條款也不能獨自執行。答辯人於本案不能確立施漢恒為太安樓單位的實質擁有人，並可干擾申請人執行書面租約。

總結

17.  由於本席裁斷書面租約有效，申請人可執行書面租約，並可以答辯人欠租為理由申請收樓，而答辯人也不能依據協議書抗辯，本席頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，及須支付申請人直至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益。另外，由於本席的裁決不會因施漢恒是否違反協議書及他是否有權出租太安樓單位而改變，本席不對此兩項爭議作出裁斷。

18.  既然租約還未完結和答辯人於租約期內未曾得到對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助，本席根據香港法例第4章《高等法院條例》第21F條規定，給予答辯或可恢復租約的濟助。

訟費

19.  申請人於本案成功以答辯人欠租申請收樓。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人處理本案的訟費。

裁決

20.  本席作出以下頒令: -

(1)   除以下第3段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)   答辯人須支付申請人由2016年5月20日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,000元計算；

(3)   如果答辯人在2017年1月26日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益 (包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益) 繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免， 而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)   除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5)   暫准訟費命令為答辯人須支付申請人的訟費，而除非任何一方在14天內以傳票方式修改，此暫准令則成為絕對命令；及

(6)   如雙方未能就訟費達成協議,申請人須於本判決書日起的21天內，提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單，由審裁處作簡易評核。