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LDPE 216/2022
[2023] HKLdT 18
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPE 2022 年第216 宗
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| 聆訊日期： |
2023年2月20日 |
| 判決書日期： |
2023年3月3日 |
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判 決 書
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背景
1. 答辯人於2023年2月8日提出逾期上訴許可申請，要求逾期獲批許可就土地審裁處（審裁處）2022年5月12日所作的判決（該判決）向上訴法庭提出上訴。
2. 按答辯人於逾期上訴許可聆訊（上訴聆訊）時澄清，她針對提出上訴的是該判決的第3段和第4段。
3. 根據該判決第3段，答辯人須把涉案處所（坪洲永安街21號3座地下）的空置管有權交還申請人（該收樓命令）。另按該判決第4段，答辯人須支付申請人由2022年1月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益（以每月6,500元計算）（該中間收益命令）。
4. 本案案由如下。
5. 2021年7月25日，申請人以【二房東】身份與答辯人簽署租約（該租約），以月租6,500元出租涉案處所給答辯人作商業用途，租期為7個月，由2021年6月1日至2021年12月31日止。
6. 2022年4月21日，申請人以【下級業主】身份入稟審裁處，存檔及送達表格22[1]，以【約滿】為由，申請收回涉案處所及向答辯人（分租客）追討包括中間收益。
7. 4月25日，答辯人以【分租客】身份存檔及送達表格7[2]反對申請。在該表【理由及詳情】一欄：她寫上：
【本人相信劉月娥未有權利追收租金，本人在2022年4月7日收到業主公司United Essence Development Limited[3]的代表律師（林駱律師行[4]）的通知信，信件很清楚説明業主公司沒有委任任何人代表公司或有權出租及租賃 】
(以下簡稱United Essence Development Limited為業主公司）。
8. 答辯人將該4月7日律師信件（該7/4/22律師信）的副本附上表格7，該信内容如下：
“To: All Tenants
Re: Peng Chau D.D. The remaining portion of Peng Chau Lot No.130, The remaining portion of Peng Chau Lot No.149, The remaining portion of Peng Chau Lot No.191, The remaining portion of Peng Chau Lot No.239, Ping Chau Lot No.253, Peng Chau Lot No.273 and its buildings or erections thereon
We act for United Essence Development Limited, the landlord of the above mentioned property.
We have been informed by our client that the company has never appointed or assigned anyone acting on the company’s behalf to deal, negotiate and execute any documents including leases and tenancies.
Please also bear in mind in case of uncertainty, please report to the police and in the event of leasehold matters. We will handle it in due course.”
5月12日聆訊
9. 2022年4月26日，案件排期在5月12日在本席前進行聆訊。聆訊當日，申請人及答辯人分別作供（並分別採納表格22及表格7内容）及呈交證物。申請人呈交的證物，包括
(1) 該租約副本；
(2) 2016年2月10日申請人與業主公司就包括涉案處所等眾坪洲處所的6年租約，租期由2016年1月1日至2021年12月31日止（該2016租約）；及
(3) 2022年2月22日申請人與業主公司就包括涉案處所等眾坪洲處所的2年租約，租期由2022年1月1日至2023年12月31日止（該2022租約）。
而答辯人呈交的證物有二：
(1) 林駱律師行給租客們的2022年5月10日信件，其内容和該7/4/22律師信一樣（該10/5/22律師信）；及
(2) 2022年2月6日申請人與答辯人之間的WhatsApp通訊記錄打印本。
10. 申請人聆訊時作供，她和答辯人達成的該租約已於2021年12月31日屆滿，她倆之後未能達成續約，但答辯人之後在沒有付費下繼續佔用涉案處所[5]至今。
11. 答辯人則在聆訊中作供，該租約屆滿前，她已和申請人相談續約，但（縱使申請人在WhatsApp通訊中聲稱已和業主公司續約）申請人一直未能確認該事宜及她的二房東身份，故她在沒有支付租金或費用給申請人下繼續佔用涉案處所至今。另外，她從林駱律師行收到該7/4/22律師信及該10/5/22律師信，懷疑申請人有否得到業主公司授權出租，故最終沒有和申請人簽署新租約。
12. 申請人回應供稱，她後期確實已和業主公司的董事簽訂該2022租約（把該2016租約的租期延續），但需時把新租約從内地寄回香港，當後來她再找答辯人相談續約時，答辯人卻遲疑簽署新租約，表示要尋求律師意見。
13. 答辯人則補充供稱，曾將該2022租約交律師查看，對方表示不認識代表業主公司簽署該租約的人士。
判決理由
14. 經聽取雙方作供，本席短暫休庭後，即日口頭宣讀該判決及理由。本席宣讀的理由主要有以下2點：
15. 第一，就申請人的收樓申請，本席相信申請人確實以二房東身份與答辯人簽署該租約，按該租約條文讓答辯人以分租客身份佔用涉案處所至該租約期滿之日（即2021年12月31日），答辯人之後在沒有和申請人續約下繼續佔用涉案處所至今。
16. 第二，雖然雙方對該2022租約是否獲業主公司真正授權有爭議，本席認為審裁處不用解決這爭議。因為，本席裁定，按照普通法確立已久的【租客不容挑戰出租一方業權】[6]原則，答辯人簽署該租約（及據此不受干涉下佔用涉案處所），法律不容許她指稱出租一方（即申請人）沒擁有業權，在她佔用涉案處所沒受到侵害（例如被第三方驅逐）的前提下，她須履行租客的責任，包括租約【期滿】後交還空置管有權給申請人。當答辯人沒有這樣做又沒有付費或達成新租約的情況下，她亦有法律責任為她【約滿】後的非法持續佔用涉案處所支付費用（即中間收益）。
17. 因此，本席頒發該收樓命令及該中間收益命令。
後續發展
18. 本席頒下該判決後，申請人於2022年9月26日單方向審裁處申請許可發出收樓令狀以執行該判決。10月3日，申請人獲發收樓令狀。
19. 10月18日，一名姓崔男子（崔）申請加入本案成為答辯人（該加入申請），其申請理由包括他正以租客身份合法佔用涉案處所，他出示的證明文件包括業主公司2022年8月9日透過林駱律師行和他簽署的租約，租期由2022年7月1日開始，為一份月租租約，每個月自動續租，直至任何一方以7天通知中止為止（崔的月租租約）。
20. 11月11日，應崔申請，本席頒令暫緩執行收樓令狀至該加入申請作出裁斷為止。
21. 11月15日，經聽取申請人代表律師反對陳詞後，本席批准該加入申請，下令新增崔為本案第二答辯人，答辯人則改稱第一答辯人，批准崔以第二答辯人身份存檔及送達《反對通知書》，另下令就第二答辯人而言撤銷該收樓命令及收樓令狀，唯針對第一答辯人而言繼續有效。
22. 11月18日，崔存檔及送達申請人其《反對通知書》，反對針對他收回涉案處所。
23. 2023年2月8日，在申請人與崔之間的指示聆訊中（答辯人也有出席），在雙方不反對下，本席頒令暫時擱置二人之間的本案法律程序，至原訟法庭一宗關於在公司註冊處虛報業主公司董事的案件（該原訟庭案件）[7]審結為止。
答辯人陳詞
24. 答辯人於2023年2月8日存檔一份誓章（該誓章），並呈上證物，來支持她的逾期上訴許可申請。答辯人在該誓章中，請求審裁處【重新開始審查我的案件】。
25. 答辯人在上訴聆訊時，重覆陳述上文第【11】和【13】段的證供，更再說該租約期滿後，申請人叫她付租時，她擔心若真正業主出現時，她將難以自處。2022年約2月份申請人聲稱已和業主公司達成續約後，她曾因覺得奇怪而到公司註冊處及土地註冊處查冊，亦聯絡林駱律師行，獲告知業主公司沒和申請人簽約，更發給她該7/4/22律師信及該10/5/22律師信，讓她用來證明申請人沒有業權。
26. 在該誓章中，答辯人再稱，她是一名長期接受精神治療的殘疾病人。面對申請人的收樓申請，她感到無奈及很大壓力。由於疫情，她無法聯絡到業主公司律師（林駱律師行），未能獲得有效的業主證明文件。另她在收到《申請通知書》至上庭日子較短（只有21天），時間實不足讓她收集資料作合適抗辯。
27. 上訴聆訊時，答辯人再稱，由於她不熟悉審裁處的程序，她於2022年5月12日聆訊當天，沒有帶同公司註冊處及土地註冊處的查冊記錄到庭出示。
28. 答辯人在上訴聆訊時力陳，上述各種情況對她這名病人並不公平。
29. 答辯人更在該誓章中稱，她於2022年6月22日於林駱律師行[8]簽署了一份涉案處所的新租約。她在該誓章的證物，便包括一份2022年6月27日她和業主公司簽署的涉案處所月租租約，租期由2022年6月27日開始，每個月自動續租，直至任何一方以7天通知中止為止（答辯人月租租約）。
30. 答辯人續在該誓章稱，因為申請人的不友善目光，她承受很大壓力，所以她便於7月31日停止答辯人月租租約及離開涉案處所（答辯人庭上陳詞卻說，她住至【6月尾】便不再租，並將涉案處所交還真正業主的代表律師，即林駱律師行。她強調，答辯人月租租約，沒有和崔的月租租約重疊，她離開後，崔更讓她暫存一些個人物品在涉案處所内）。
31. 在該誓章中，答辯人更指，有和她同樣的案件曾發生在申請人的其他【分租客】身上，但土地審裁處的判決不同。以她所知，申請人也曾以【二房東】身份，入稟土地審裁處（案件編號為申請編號LDRT 2022 年第38宗[9]（該案）），向崔收回一個在涉案處所附近的分間單位（地址為Room 3, 1st Floor, 21D, Wing On Street, Peng Chau），該案經2022年9月21日審訊後，申請人的收樓申請被駁回。她庭上補充說，該分間單位的業主，也同是業主公司。
32. 答辯人在該誓章中表示，她願意支付拖欠涉案處所的欠租，但她只想支付給合法的業主而非申請人，她懇請審裁處讓她等待真正業主身份弄清楚才支付，她不反對將欠租交審裁處暫托（上訴聆訊時，她強調，在申請人與崔之間的本案法律程序，審裁處也暫時擱置等候該原訟庭案件的結果）。
33. 上訴聆訊時，答辯人又稱，她曾在2022年7月12日填寫表格打算提出覆核該判決的申請，提出時獲告知過了時限，也曾在2022年11月12日填寫表格打算提出針對該判決的上訴許可申請，提出時也獲告知過了時限，因此她最終都沒有提出兩者。
34. 可是，據答辯人稱，她卻於2023年1月30日收到申請人於小額錢債審裁處發出的申索書，向她追討本案涉案處所從2022年1月1日至6月30日的欠租（每月6,500元，共39,000元）。故此，她便於2023年2月8日提出本逾期上訴許可申請，但不料的是，申請人於2月16日又中止該申索。
申請人陳詞
35. 申請人上訴聆訊時，表示反對審裁處頒發許可給答辯人逾期就該判決上訴。
36. 申請人上訴聆訊時指出，答辯人月租租約，與崔的月租租約，在日期上有重叠，甚為可疑，其中一份必屬非法。
37. 申請人上訴聆訊時陳詞，答辯人在該誓章稱她於2022年【7月31日】才停止答辯人月租租約，但她在上訴聆訊時卻【改口】稱【6月尾】便搬離涉案處所。
38. 申請人力陳，答辯人現稱2022年【6月尾】搬離涉案處所，實不真確。據她從外圍觀察及留意，答辯人佔用（及使用）涉案處所至2022年12月5日才全部移走她的物品。該日前，崔只用涉案處所作貨倉，用電應不多，但實際涉案處所花電費甚多，故答辯人該日前理應未曾搬離。
39. 申請人強調，雖然初期她和業主公司未能及時續約，但她受業主公司委托，有責任管理涉案處所不受非法佔用者侵佔。就算答辯人現在獲批許可上訴，她曾是涉案處所的使用人，理應為此支付租金，審裁處理應附加這樣一個上訴許可條件。
40. 申請人再指出，答辯人至今未遵守該中間收益命令。由於崔聲稱他自2022年7月1日起，從業主公司承租涉案處所，故此她便入稟小額錢債審裁處，嘗試向答辯人追討2022年1月1日至6月30日的欠租。但是，她後來擔心因此變相承認崔的月租租約，便立刻中止了該申索。
41. 申請人憶述，她獲發收樓令狀後，曾陪同執達主任於10月初到涉案處所張貼收樓通知，但崔於10月18日突然要求加入本案，並聲稱從業主公司承租了涉案處所。該日前，她和崔的紛爭，只有該案，該案中崔也出示林駱律師行的信件，來挑戰她的收樓申請，想不到本案又遇到崔。
42. 雖然業主公司方面有該原訟庭案件待決，申請人稱她深信，她於本案2022年5月12日聆訊時出示（延續該2016租約）的該2022租約，是有效的，是獲得業主公司的有效簽署的，因此她是繼續有權以【二房東】身份處理涉案處所的。
43. 申請人重申，答辯人未有將涉案處所的空置管有權交回給她，即她沒有遵守該收樓命令交吉給她。
44. 最後，申請人請求審裁處，頒令撤銷答辯人的逾期上訴許可申請。
討論
適用法律及原則
45. 《土地審裁處條例》[10]第11(2)條規定，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決向上訴法庭提出上訴。又第11AA(1)條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得提出上訴。
46. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非聆訊有關上訴許可申請的審裁處信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。又第11AA(5)(b)條規定，上訴許可的批予，可受聆訊該許可申請的審裁處認為為使上訴得到公正、迅速及合乎經濟原則的處置而需要的條件所規限。
47. 《土地審裁處規則》[11]第30B(2)(a)條規定，如上訴所針對的判決不屬非正審判決，向審裁處提出上訴許可申請，必須在自該判決日期起計的28天內提出。又第30D條規定，即使申請上訴許可的時限或已屆滿，審裁處仍可在任何時間，延展申請上訴許可的時限。
48. 審裁處在決定是否延展申請上訴許可時限時，一般考慮(1) 延誤的時間；(2) 造成延誤的原因；(3) 擬提出上訴的成功機會；及 (4) 如果批准申請對訴訟另一方造成的損害：見《2023香港民事訴訟程序》[12]第一冊第1250-1251頁第59/4/9段。
延誤時間
49. 首先，本席計算，該判決於2022年5月12日作出，28天的上訴時限，理應在2022年6月9日屆滿。答辯人於2023年2月8日才提出本申請，延誤了近8個月的時間。本席認為，答辯人在本案中延誤申請上訴許可的時間，相對地頗長。
50. 儘管答辯人可能曾如她聲稱般，在2022年7月及11月擬打算提出覆核申請及上訴許可申請，但是，按答辯人自己的説法，她自己最終放棄了提出。因此，本席看來，延誤時間的計算，應以本申請的提出起計才對。
延誤原因
51. 另外，本席留意，答辯人從來沒有解釋她延誤提出上訴許可申請的原因。
52. 若答辯人以申請人提出小額錢債審裁處申索去解釋她的延誤的話，本席恐怕，這不是一個合理的解釋。本席認為，敗訴一方絕無需要等待勝訴一方嘗試執行勝訴判決，也可以提出上訴許可申請。
53. 此外，若答辯人2022年7月及11月分別擬覆核及擬上訴的說法是真的，她顯然在本申請前已清楚知道法定覆核及上訴的時限已屆滿，但她還是再拖延至2023年2月8日才提出本申請。
擬提上訴的成功機會
54. 本席認為，答辯人並沒有按照《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，指出本席上文第【14】至【17】段的理由有哪些法律論點上的錯誤。本席得指出，上訴有別於原審，上訴不是重新審訊一次，上訴的焦點在於原審法官在作出判決的理由有否犯錯（就審裁處而言，必須是法律論點上的錯誤）。
55. 至於答辯人上文第【31】段提出的該案，本席沒有參與，不知其詳情及審訊時呈交的證據，可能與本案有別，故此結果有別。無論如何，該案非上級法院案例，對本席審理本案沒有約束力，本席也要按照本案聆訊時呈交的證據審判。
56. 雖然答辯人稱，她曾在該判決後，透過林駱律師行和業主公司達成了答辯人月租租約，及答辯人月租租約有可能成為上訴時的進一步證據給上訴法院考慮[13]，但是答辯人也未能指出該等新證據如何顯示或證明本席上文第【14】至【17】段的理由有哪些法律論點上的錯誤。無論如何，答辯人也已經中止了答辯人月租租約（及放棄了涉案處所的管有權）。
57. 最後，本席也不認同答辯人上文第【26】至【28】段所稱2022年5月12日的聆訊或其程序有對她構成任何不公。
(1) 誠然，《申請通知書》2022年4月21日的發出，至上述聆訊日子，只有21天。
(2) 但是，根據《土地審裁處規則》第14(1A)(a)條，就收回管有任何處所的申請而言，凡有反對通知書提交，司法常務官【須在切實可行的範圍内，盡快將申請排期聆訊】，並須向各方發出【不少於14整天的通知】，或按各方所同意的其他期限發出通知。
(3) 鑒於本案涉及收回涉案處所的空置管有權，當答辯人2022年4月25日提交《反對通知書》後，司法常務官有法定責任儘早排期進行聆訊。
(4) 司法常務官於2022年4月26日發出表格2《聆訊通知書》給雙方，符合上述給予各方【不少於14整天的通知】的規定。
(5) 表格2背頁的【重要通知】，已提醒訴訟雙方出席聆訊時要帶備有關文件及證人。
(6) 根據上訴法院的案例[14]，就合適的案件，審裁處是可以在首次聆訊中進行審訊並作出判決。本席認為，本案爭議相對簡單，適合首次聆訊解決。
(7) 按答辯人作供，至聆訊當日，該租約已屆滿多時，她也和申請人在屆滿前便已開始討論該事，答辯人對申請人【約滿】收樓，應該不會驚奇及知所應對。事實上，她在表格22發出後短短4天便存檔表格7反對申請（並附上該7/4/22律師信）。
(8) 聆訊當日，答辯人明顯對聆訊有所準備，帶來了該10/5/22律師信及WhatsApp通訊記錄為證，前者更可見證她聆訊前兩天也能聯絡到林駱律師行（若她真的沒有帶到審裁處查冊記錄為證，那問題也是她自己一時忘了）。
(9) 聆訊當日，本席留意，答辯人沒有表現（及答辯人也沒提出）情緒不穩或不安（或任何身體或精神問題），也沒有申請將案件押後。
(10) 聆訊當日，本席留意，答辯人能正常作供，就她表格7的反對理由提出相關證言。
58. 本席因此結論，答辯人擬進行的上訴，並沒有合理機會上訴得值。
59. 為完整起見，答辯人也沒有提出任何其他有利於秉行公正的理由而應進行上訴。
對申請人的（可能）損害
60. 考慮該判決後的發展，本席恐怕，本上訴許可申請的延誤及可能的進一步延誤，是可以給（及已經給）申請人帶來實質及嚴重的損害。
61. 答辯人不按該收樓命令歸還涉案處所空置管有權給申請人，本席認為，不單令申請人損失再分租可帶來的可能收益，更令該涉案處所有機會落入他人管有，增加申請人最終收回所要花費的努力、時間及金錢，更有機會製造更多訴訟。
62. 崔的加入本案，本席認為，就是鐵一般的事實證明。
63. 至今，假如答辯人於上訴後真的能成功推翻該收樓命令，申請人也要克服崔這個新加的答辯人，才能讓答辯人重新獲得涉案處所的空置管有權。
64. 另外，假若審裁處批出逾期上訴許可的話，上訴法庭是需時不短的時間排期進行上訴聆訊及審理上訴的，這段長期間申請人的可能財務損失又如何保障呢？
65. 誠然，答辯人建議繳存欠租到審裁處暫管，申請人也陳詞要求類似的逾期上訴許可批准條件，但本席留意，答辯人也提出她要等待真正業主身份弄清楚才支付（該原訟庭案件的結束，也可能需時頗長），也說她只想支付給合法的業主而非申請人（她看來可能不同意最終支付申請人）。因此，答辯人的建議，也未必能提供適當及足夠的保障給獲發該中間收益命令的申請人。
結論
66. 因此，經全面考慮本案所有情況包括上述4點要素，本席決定拒絕延展答辯人提出上訴許可申請的時限。
頒令
67. 基於上述理由，本席撤銷答辯人的逾期上訴許可申請。
訟費
68. 雙方在上訴聆訊時都表示不申請對方支付本申請的訟費。因此，本席不就本申請頒發任何訟費命令。
69. 最後，本判決書所有命令，由法官書記以中文草擬、存檔及送達雙方。
申請人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：無律師代表，親自應訊。
[1] 《申請通知書》
[2] 《反對通知書》
[3] 中文名稱為【逸昇發展有限公司】
[4] Lim & Lok
[5] 位於The remaining portion of Peng Chau Lot No.149
[6] Title by Estoppel，見建巧投資有限公司 及 韓國正 ，高等法院上訴法庭民事上訴案件2010年第231號，2020年8月10日 ，[2020] HKCA 675 [31] 及 [37]
[7] 原訟法院雜項案件2022年第2156宗
[8] 按答辯人庭上陳詞，林駱律師行對她說申請人沒獲業主公司授權，著她不要理會申請人，若她要續租的話，可聯絡該行辦理
[9] 答辯人在該誓章中錯誤寫成【第30宗】
[10] 香港法例第17章
[11] 香港法例第17A章
[12] Hong Kong Civil Procedure 2023
[13] 香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第10(2)條規則規定：【上訴法庭具有權力藉在法庭上進行口頭訊問、誓章或在訊問員席前錄取的書面供詞而收取關於事實問題的進一步證據；但除非有特別理由，否則上訴法庭不得接納該進一步證據（關於在審訊或聆訊日期後發生的事宜的證據除外）。（粗體後加）】
[14] 永華電子實業有限公司 訴 陳樹雄經營三雄行，未經彙報，高等法院雜項案件2012年第1951號，2012年11月16日，判案書第7、11和12段
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