王愛弟 對 洪國強

LDPE 1046/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第1046宗

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判 案 理 由 書
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背景

1.  本案的涉案處所位於九龍尖沙咀加拿分道6號集友銀行大廈4字樓A座A1室（下稱「涉案處所」）。

2.  申請人於2015年10月20日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權及追收自2015年10月20日起的租金/中間收益, 理由是根據一份於2012年7月2日與答辯人簽訂的租約（下稱「涉案租約」）, 答辯人可租用涉案處所的租期已於2015年10月19日完結, 她亦早於2014年11月22日已向答辯人發出「物業租約終止通知書」, 通知答辯人有關事宜。

3.  答辯人於2015年10月26日向土地審裁處提交反對通知書, 稱根據他持有的申請人親筆租約, 涉案租約的租期應是2016年10月19日才屆滿。

4.  本案於2015年11月11日在本席席前聆訊, 在聆聽申請人及答辯人的陳述及考慮雙方提交的租約後，本席判定撤銷申請人於是案的收樓及追租申請, 不頒訟費命令。

5.  本席現在解釋理由如下。

涉案租約一式兩份

6.  根據申請人的陳述, 她早於2010年4月13日, 把涉案處所租給答辯人，租期為兩年半，由2010年4月20日起至2012年10月19日止，每月租金為9,840元 (包括地租、差餉、地稅但不包括管理費)。

7.  在這租約即將於2012年屆滿時, 於2012年7月2日, 申請人為節省中介費用, 與答辯人在普通的白紙上簽訂新的租約如下:

「樓宇地址: 尖沙咀加拿分道6號集友銀行大廈4字樓A1室

業主(王愛弟)及租客(洪國強)協議上述地址續約如下:

(1)2012年10月20日至2013年10月19日,租金為HK$10,000。管理費及雜費HK$1,000。

(2)2013年10月20日至2014年10月19日,租金為HK$10,000。管理費及雜費HK$1,500。

(3)2014年10月20日至2015年10月19日,租金為HK$11,000。管理費及雜費HK$1,700。

備註: 租約期滿, 租客必需還原室內之間隔如有改動。

(一式兩份) 各持一份。」

8.  可是, 根據答辯人持有的租約, 此租約的第(3)段租期是至2016年10月19日, 即不是2015年10月19日。申請人解釋這是她在抄寫租約一式兩份時的手民之誤, 她是於2014年10月才發覺。答辯人則說續租期至2016年10月19日是2012年時雙方的共悉。

更正錯誤

9.  雙方都不能提供其他證據以證明那方的說法屬實, 在這租約本身也看不到任何端倪。申請人只強調她是不會與答辯人簽訂超過3年租期的租約, 希望本席作出更正, 或只接納她持有的租約版本。

10.  根據衡平法, 法院是可更正合約各方訂立的書面合約以反映他們的真正意願。可是申請人既承認是她單方面犯錯, 但她卻不能提出強而有力的證據指出答辯人真正知悉這錯誤, 法庭不會更正有關的書面合約。見: Cambro Contractors Ltd v John Kennelly Sales Ltd, The Times, 1994年4月14日。

11.  另一方面, 衡平法會要求希望獲得濟助的人是清白的 (comes with clean hands) 。於此, 本席察覺申請人沒有準備為涉案租約加蓋釐印, 直至2015年9月15日, 即簽約3年多後、準備要向法庭尋求濟助時, 才把她自己持有的租約版本補蓋釐印, 希望法庭只承認她持有的租約版本, 而不是她給予答辯人的租約版本, 這會令答辯人的法律權利得不到及時的保障。

12.  基於以上的分析, 本席拒絕接納申請人以錯誤為理由推翻答辯人所持租約的租期, 因此涉案租約的租期, 應是至2016年10月19日才屆滿, 所以申請人無權要求答辯人早於此日遷出。

其他

13.  此外, 根據雙方同意及答辯人提交交租的證據, 答辯人現時沒有欠交租金。