MODEST INTERNATIONAL LTD 對TANG LAM LAI 及另一人

LDPD 2938/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第2938宗

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判 案 書

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1.  申請人在2013年3月28日申請批准上訴許可就審裁處於2013年3月5日所作出的判決。

背景

2.  申請人是本案處所 "1/F Sea View Building, No 41 Tong Chong Street Hong Kong " 的業主，第一答辯人及第二答辯人是租客。

3.  申請人於2012年12月5日向土地審裁處提交申請，由於答辯人未有繳付由2012年11月1日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金。申請人亦由於已經送達答辯人遷出通知書要求答辯人遷出，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。在2013年3月5日本席判決，撤銷申請人，由於申請人已經送達答辯人遷出通知書，要求答辯人遷出，收回處所的管有的申請。

上訴許可申請

4.  申請人提出上訴的理由，是由於申請人認為，所有證供只是由第一答辯人和第二答辯人提供，前業主從來沒有提供證供，所以申請人認為判決存在不確定理據，要求對下列的疑點提出上訴:

答辯人違反租約第二條

5.  本案處所租約第2條訂明:  "乙方不得分租或轉租與別人。"

6.  因此，申請人認為，前業主不應該會同意，第一答辯人將本案處所租約轉租與第二答辯人。

7.  在原審時，第一答辯人與第二答辯人的證供均指前業主經已同意第一答辯人將本案處所租約轉租給第二答辯人。

8.  本席在原審口頭判決時，認為第二答辯人將本案處所名稱由 "優の亭美容院" 改為 "添沛美容院"，前業主在本案處所收租時，當知悉名稱改變，倘若前業主未有同意第一答辯人將本案處所租約轉租給第二答辯人，沒有理由不提出質疑。

9.  本席在口頭判決時，認為第二答辯人沒有理由在未獲得前業主同意轉租前，會繳付320,000元予第一答辯人，轉租本案處所，因此本席在口頭判決時裁定，前業主經已准許轉租。

前業主同意租至租約期滿的疑點

10.  本案處所租約第1條以手寫加上訂明: "第二年及第三年為生約，生約期內雙方有權提前壹個月通知對方而終止租約。"

11.  申請人質疑第一答辯人與第二答辯人有關前業主同意租至租約期滿的證供。

12.  第一答辯人的證供指出，前業主曾經告訴第一答辯人，不會 "趕第二答辯人走"，前業主亦同意將本案處所繼續租予答辯人至2013年8月，當前業主出售本案處所後，前業主亦告訴第一答辯人，不會改變。

13.  本席在口頭判決時，認為第二答辯人繳付320,000元予第一答辯人，轉租本案處所，本席認為第二答辯人沒有理由未得前業主承諾，繼續租予第二答辯人至2013年8月前，投資這龐大的款項。因此本席在口頭判決時裁定，前業主經已同意將本案處所繼續租予答辯人至2013年8月。經詳細考慮申請人的陳述後，本席認為沒有理由改變本席在原審時的裁決。

第一答辯人與第二答辯人之間的利益衝突

14.  根據第一答辯人與第二答辯人在2011年8月5日簽訂的轉租協議，轉讓費為320,000元，分期付款，每三個月付一次，付清為止。

15.  申請人認為，第一答辯人與第二答辯人之間有利益衝突。

16.  本席認同申請人有關利益衝突的說法，根據轉租協議，第二答辯人仍須繳付款項給第一答辯人。

17.  本席重新審閱本案的紀錄後，本席信納，即使有利益衝突，第一答辯人的證供沒有偏幫第二答辯人。

討論 - 單純指稱

18.  本席認為，在原審開始前，第一答辯人經已提交第一答辯人的證人陳述書，第二答辯人亦已提交在申請批准加入成為此案的答辯人的非正審申請書的文件。第一答辯人的證人陳述書經已陳述:

"2011年8月頂讓給羅興巧女士，當時要求簽新約時，業主承諾合同完成到2013年8月後再談新約，業主轉賣時，通知此合約不變。"

19.  本席認為，申請人所指稱所有證供只是由第一答辯人和第二答辯人提供，前業主從來沒有提供證供，只是一個單純指稱(bare assertion)。若然申請人質疑第一答辯人與第二答辯人的證供，理應提供證供支持他的指稱。因此，基於本席對第一答辯人與第二答辯人證供的評估，本席認為申請人未能達到相對可能性的衡量原則下的舉證責任證明。本席未能接受申請人的單純指稱，亦相對地認為申請人未能達成相關舉證責任。

本席的裁決

20.  《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。本席認為申請人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，或沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。

21.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱申請人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽申請人代表所作的陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕申請人要求批予上訴許可的申請。

22.  本席判決撤銷申請人在2013年3月28日提交的非正審申請。

23.  最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。