梅美麗 對 黃志恒

LDPE 549/2024

[2024] HKLdT 85

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2024 年第 549 宗

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判 案 書

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背景

1.  本案的申請人為大角咀博文街一地下後座單位（「涉案處所」）之出租人，答辯人為租客。雙方於2022年11月6日曾簽訂書面租約，租期由2022年11月7日至2026年11月6日，租金每月5,000元。

2.  申請人於2024年4月8日提交申請通知書，聲稱答辯人從租期開始已沒有支付租金，所以申請收回涉案處所的管有及追收租金，並申請要求作出繳付中間收益及訟費的命令。答辯人於2024年5月23日提交反對通知書，聲稱雙方於2023年10月達成協議，雙方同意以申請人欠答辯人的16萬元裝修費用抵銷直至2027年9月共47個月之租金，而每月租金則更改至3,400元。

3.  案件於2024年6月14日進行聆訊，答辯人缺席，而本席在聽取申請人作供後裁決申請人勝訴，並命令答辯人交還涉案處所及交付欠租／中間收益，本席亦同時頒令給予答辯人可令租約恢復有效的濟助，濟助期屆滿日為2024年6月28日。

4.  答辯人其後於2024年6月27日提交非正審申請，要求擱置審裁處於2024年6月14日所作出的命令及暫緩執行收樓。本非正審申請於2024年7月8日進行聆訊，而本席在聽取雙方陳詞後決定擱置有關命令，並同時指示雙方各自提交證人陳述書。在2024年8月1日的再聆訊，本席編排本案於2024年9月2日進行審訊。

5.  申請人早前於2022年12月29日曾提出類同以欠租為由之收樓申請，案件編號為LDPD 1621/2022，而答辯人當時的書面抗辯理由為申請人曾作出「爆鎖恐嚇」、「電話滋擾」和「強行收回單位」。無論如何，申請人代表顏先生在2023年5月10日的聆訊中要求中止這申請，並獲當時的主審法官批准。

雙方曾提交的證人陳述書及證據

6.  雙方各自只有一位證人，即申請人及答辯人，而他們分別於2024年7月17及19日存檔其證人陳述書。

7.  另外，申請人於2024年7月18及29日和8月22日再存檔補充證供及證據。本席於2024年8月1日的再聆訊和2024年9月2日審訊前曾詢問答辯人，因應申請人提交補充證供及證據，答辯人是否需要作出回應，而答辯人回覆審裁處不需要再作回應及審訊可如期進行。

申請人的證供及證據

8.  誠然，申請人的書面證供及證據的編排比較混亂，亦經常重覆，很多提交的證據，如大量的銀行賬戶記錄和電話通話紀錄等，又未能於其書面證供及在審訊中有效引用。

9.  整體而言，申請人聲稱答辯人是有預謀地欺騙她金錢和佔用她的單位。她陳述她是經她所屬的宗教團體內之朋友認識答辯人，而她在認識答辯人後，已告訴答辯人她的家庭背景和涉案處所之前租務事宜。她在2022年初曾委託答辯人對涉案處所進行裝修，工程包括在涉案處所分間１房間，而她已在2022年6月4日至8月4日分６次支付答辯人共242,000元裝修費 。她亦將涉案處所從2022年11月7日起出租予答辯人，但答辯人從來沒有支付租金。

10.  在回應答辯人的抗辯和質疑上，申請人同意她有智力障礙，但她認為她仍能處理涉案處所之事宜，另外，她陳述她沒有委託答辯人進行工程再增加2個房間，沒有拖欠答辯人聲稱的160,000元額外裝修費，沒有和答辯人議定更改每月租金至3,400元，沒有和答辯人簽訂更改租金的書面協議，和沒有同意以裝修費抵銷租金至2027年9月。再者，她也沒有在涉案處所上鎖，阻止答辯人從租期開始使用涉案處所。

11.  申請人又在其證人陳述書披露及／或在審訊中陳述如下:

(1) 答辯人過往曾提供6張由2022年6月2日至2022年8月1日的裝修報價單，總額為307,000元；

(2) 她曾於2023年10月3日另外支付裝修費40,000元予答辯人的公司；

(3) 大約在2023年10月，答辯人曾以WhatsApp信息對４項額外裝修項目報價，包括安裝水電分錶、分體冷氣機、密碼鎖及CCTV系統，共18,000元，而她已於2023年10月5日支付裝修費18,000元予答辯人的公司，並確認進行有關工程；

(4) 除以上所述的6張報價單和以WhatsApp信息確認的額外４項裝修項目外，答辯人對其聲稱的160,000元額外裝修費從沒有提供報價單，答辯人也沒有在她多次催促下提供裝修費之收據；

(5) 從租期開始，答辯人已把他的物品放置於涉案處所內，佔用涉案處所；及

(6) 答辯人於2023年8月29日曾發送WhatsApp信息給申請人，表示「監控發現你進入單位，我會報警」。

答辯人的證供及證據

12.  答辯人於2024年6月27日提出非正審申請時曾提及，由於申請人有智力問題，申請人不符合以遺囑執行人的身份處理涉案處所的事務，而他亦已經接觸申請人的家人和涉案處所的其他利益相關者支持答辯人處理重選遺囑執行人之事宜，但答辯人其後在其證人陳述書沒有再提及這些事項，而在審訊回應本席提問時僅表示申請人的背景與本案有關連，並能支持他的抗辯。

13.  答辯人主要依據其證人陳述書內以時序陳述的事項作出抗辯，詳情如下: -

2022年6月	他是經其客戶朋友介紹下向申請人提供裝修工程報價，還原及維修涉案處所，而有關工程已全部完成及申請人也已付款。
2022年7月	申請人曾要求他承辦安裝及申請水錶等工程共40,000元，而申請人也已付款。
2022年8月	申請人曾要求他承辦鋪設地檯磁磚及分間房間工程共60,000元，而申請人也已付款。
2022年9月	申請人曾要求他承辦再分間2個房間及其他工程，工程費共180,000元，但由於申請人不想其家人知道太多，申請人表明不需要他提供報價單及收據。
2022年9月尾	由於申請人未能付款，有關180,000元之工程需要剔除安裝3台冷氣機，總工程費亦被扣減20,000元，而申請人尚欠他160,000元。
2022年10月	申請人曾答應分期每月歸還7,500元，但申請人失信，沒有履行其承諾。
2022年11月	雙方簽訂涉案處所之租約，但申請人其後找其他人封鎖單位，因此他從租期開始便沒有使用涉案處所。
2023年2月中	雙方相約在大角咀商討解決方案，但申請人找了惡勢力人士出席，並打算強行收回涉案處所；在他詳細解釋後，該批人士只叫申請人盡快還錢後就離開；其後，申請人表示只有50,000元，而他也不答應只收取50,000元和解。
2023年10月	申請人要求會面商討和解；申請人解釋其過往行為是受別人唆擺及影響，申請人又表示願意每月支付10,000元分期還款；由於他認為申請人根本沒有能力還款，他反對這和解方案；另外，他要求申請人先支付40,000元，這是他委託朋友已做的外牆維修工程費用。
2023年10月中	雙方再相約在長沙灣商討解決方案，並同意以申請人之160,000元欠款扣減每月租金3,400元，直至全部扣除為止；當時，申請人另外要求他以18,000元工程費用幫助申請人安裝冷氣機、密碼鎖、CCTV及電力分錶，方便申請人可返回涉案處所使用其中一間房。(答辯人在其證人陳述書內夾附一份日期為2023年10月10日的雙方協議，內容提及涉案處所內1/3面積有嚴重滲漏水問題未能解決，所以申請人同意更改每月租金至3,400元，並讓答辯人繼續租用涉案處所營運。)

14.  答辯人在審訊中，亦曾作出以下陳述及／或回應: -

(1) 一般情況下，他會先視察工作單位，然後才對裝修工程報價，他更會在收到訂金後才開工；

(2) 他表示申請人過往是在他還未開工，或未完成工程時，已先支付所有工程費用，所以他最初相信申請人，並相信申請人將會對所有工程支付費用；

(3) 他同意，除了他的口述及書面證供外，他並沒有在本審訊提供其他客觀證據，證明申請人曾委託他進行160,000元的額外裝修工程，他亦沒有在本審訊提供其他裝修工程之收據副本；

(4) 在申請人要求他不要為160,000元的額外工程提供報價單下，他並沒有為這些額外工程提供報價單；

(5) 申請人於2023年10月3日支付的40,000元並不包括在160,000元的額外工程費用內；這40,000元只是工程分判為涉案處所先前進行的外牆工程費用，而這分判工程也沒有報價單；

(6) 在完成工程及租期開始後，他只把裝修工具留在涉案處所內，但當他於2023年1月返回涉案處所時，他發現申請人已把涉案處所上鎖，阻止他進入；

(7) 他曾為申請人上鎖一事向警方報案，但他其後並沒有開鎖及返回涉案處所，而在他有多套裝修工具下，他也不急於取回那套擺放於涉案處所內之裝修工具；

(8) 其後雙方曾於2023年3月達成口頭協議，任何一方也不可以進入涉案處所，直至工程費用之爭議能解決和另有協議為止，而再其後至2023年10月雙方有新協議，他才返回涉案處所；

(9) 由於申請人把涉案處所上鎖，他由租期開始已不能返回涉案處所，所以他不須支付雙方有新協議前的租金；

(10) 無論如何，雙方先前曾同意他只需要從2023年1月1日起交付租金；及

(11) 新協議的3,400元租金已反映申請人可佔用涉案處所內的一間房，但由於申請人態度惡劣，並滋擾他的客戶及同行，他實際上沒有容許申請人根據新協議佔用這房間。

討論

15.  雖然答辯人曾在其WhatsApp信息內以申請人的智力嘲笑申請人，並對申請人作出不友善稱謂，本席認為申請人能在本案之聆訊及審訊清楚表達其申請事項及作供，而答辯人在本案也沒有反對申請人親自提出本申請及作證。

16.  但是，即使申請人表示她已付清她曾委託答辯人進行裝修工程的費用，申請人沒有交代為何她的總付款數目少於答辯人的總報價。除了2023年10月5日才支付的裝修費18,000元外，申請人聲稱她曾付款共282,000元，即包括於2022年8月4日或之前支付的242,000元及於2023年10月3日支付的40,000元，但答辯人的6張報價單的總報價為307,000元。

17.  不過，本案不是審理申請人是否仍欠答辯人裝修費用。雖然申請人是否有欠付裝修費用對本案之裁決有重大影響，本案更重要的是要對雙方是否有協議以欠款抵銷租金作出裁決。無論如何，即使申請人的付款總數和答辯人的書面報價有差異，答辯人沒有表述申請人仍未完全支付其2022年8月1日或之前已發出的報價，答辯人在其證人陳述書更表示申請人在2022年6、7及8月已付款。答辯人在本案只是爭議，申請人仍未支付他那不需要報價單及於2022年9月才確認的160,000元額外裝修費用。

18.  綜觀本案之證供及證據，本席認為雙方沒有以欠款(如有者)抵銷租金的協議。除了答辯人的聲稱外，答辯人沒有提供任何客觀證據證明那協議確實存在。答辯人沒有表述那160,000元額外裝修工程的詳情，即使160,000元不是一個小數目，答辯人只表示有關工程包括額外分間2個房間。答辯人也沒有在審訊交代，為何他在申請人欠付如此大額款項，而他又知道申請人已失信歸還下，他仍與申請人簽訂書面租約租用涉案處所。本席認為，申請人是否有如此大額欠款實在非常可疑。

19.  本席亦認為，答辯人聲稱申請人不要求有關工程報價單的解說不合常理，答辯人先前曾多次發出書面報價單，其後也曾以WhatsApp信息提供報價，唯獨沒有對那160,000元工程提交報價。再者，即使答辯人聲稱雙方同時曾達成書面協議減租至每月3,400元，答辯人提供的書面協議不合常理地沒有提及以欠款抵銷租金這重大事項。

20.  另外，本席亦相信申請人的陳述，申請人沒有為涉案處所上鎖，並阻止答辯人從租期開始佔用涉案處所，雙方也沒有協議答辯人可以停止支付租金。本席認為答辯人在這方面的解說也不合常理，亦沒有客觀證據支持。本席不接納答辯人以下不合常理的解說: -

(1) 即使租期從2022年11月7日已開始，答辯人遲於2023年1月(即約2個月後)才發現涉案處所被申請人上鎖；及

(2) 既然答辯人有書面租約容許他佔用涉案處所，和他(聲稱)隨後也已向警方報案之後，他聲稱他仍沒有返回涉案處所，亦沒有急於取回其擺放在涉案處所內之工具，直至2023年10月(即約11個月後)雙方有新協議為止。

21.  再者，雖然答辯人聲稱雙方於2023年3月曾達成口頭協議，任何一方也不可以進入涉案處所，直至工程費用之爭議能解決和另有協議為止，答辯人在其證人陳述書沒有提及這口頭協議，而在審訊也沒有交代，在雙方另有書面租約下，停止進入涉案處所期間的租金如何計算及處理。

22.  雖然答辯人聲稱他直至2023年10月才返回涉案處所，答辯人在上一宗案件(LDPD 1621/2022)於2023年3月31日提交的反對通知書內表示，申請人曾「爆鎖恐嚇」，答辯人又於2023年8月29日發送給申請人的WhatsApp信息內表示「監控發現你進入單位，我會報警」。答辯人在審訊沒有交代，為何他在沒有返回涉案處所下仍需要及可以監控涉案處所的狀況。本席認為，以上的證供及證據，在在不能支持答辯人不須支付從租期開始至2023年10月的租金之說法。

23.  至於雙方是否有書面減租協議，本席則傾向相信答辯人。申請人除了陳述她沒有簽署這協議外，申請人並沒有提供其他可信服的證供及證據。反之，雙方確實曾商議有關涉案處所之漏水問題，而那價值18,000元的工程也看似是為了配合申請人使用部分涉案處所。但是，即使雙方有減租協議，這協議是建基於答辯人容許申請人使用涉案處所內其中1間房，而在答辯人從沒有准許申請人使用這房間下，這協議不能執行。

結論及命令

24.  根據以上討論內容，本席裁決(1) 從租期開始，申請人沒有阻止答辯人佔用涉案處所；(2)無論如何，答辯人沒有被長期剝奪使用涉案處所的權利；(3)雙方沒有協議，答辯人可免除支付租金的責任；(4)雙方也沒有協議，申請人欠付之裝修費用(如有者)可以用作抵銷租金；及(5)在答辯人從沒有容許申請人使用涉案處所內的其中一房間下，雙方的減租協議無效，不能執行。

25.  基於以上裁決和答辯人從沒有交付租金下，本席進一步裁斷申請人以答辯人欠交租金為由提出的申請勝訴，答辯人須交還涉案處所予申請人，並須支付申請人欠租／中間收益及訟費，但本席同時亦會給予答辯人可恢復租約的濟助。

26.  另外，由於申請人在結案陳詞後的討論不爭議，(i) (如有需要的話)答辯人要求的1個月濟助期; 和(ii) 欠租(如有者)應從2023年1月1日起計算，本席接納這兩同意事項。

27.  本席作出以下頒令: -

(1) 除以下第(3)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2023年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租／中間收益，以每月5,000元計算；

(3) 如果答辯人在2024年11月18日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 本申請的暫准訟費命令為答辯人須支付申請人訟費，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准命令將成為絕對命令；及

(6) 如申請人和答辯人未能同意本申請的訟費金額，申請人須於本命令日起計的21天內呈交訟費清單，並須派送予答辯人，及答辯人須於其後14天內呈交書面回應(如有者)，而審裁處將以簡易程序評定訟費。