THE INCORPORATED OWNERS OF LAI SHING GARDEN 訴 CHAN CHEONG WAI

LDBM No. 326 of 2004

 香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第326號

_______________

_______________

________________

判 案 書

_________________

1. 本案第三答辯人（下簡稱‘租客’）為其餘两位答辯人（下簡稱‘業主’）的租客，經常在晚上佔用其店外大厦公用地方，屢勸不改，遂引致申請人（下簡稱‘法團’）興訴向本庭申請禁制令，以防止侵佔公用地方的情況再次發生。

2. 租客承認晚上確有佔用公用地方，他的苦衷是店内地方淺窄，不把營業範圍擴至店外，便不能經營下去。這不是答辯理由。他也沒有提出其他更佳答辯理由。因此，本席聆訊完畢後，在當天即時頒下有關禁制令。

3. 法團要求本庭向業主頒下同一禁制令，所依理據只有一個，就是他們是業主。問題有两方面，（一）業主有沒有違反公契，（二）法團要求禁制令的内容是什麽，業主又能否有效地執行，以制止租客繼續侵佔公用地方。

4. 從租約條款、業主的行為來看，業主並沒有鼓勵、或縱容、或用任何方式許可租客侵佔公用地方。事實上業主本身沒有作出違反公契的行為。接下來要問，法律上業主是否要對租客此等行為負上責任。租客佔用公用地方纯屬個人行為，出於一己私利，作出此行為時，他不是業主的僕從、也不是業主的代理人，因此，在法律上租客此項行為，不能視為業主的行為。簡而言之，業主在法律上或事實上均沒有違反法團所指的公契條款。

5. 法團的說法和立場似乎是，業主要對租客所做的一切負責。這是一個普遍的錯誤看法，從以上的分析就知道這不是理所當然的。再進一步來看，法團或管理公司所做過的，業主也做過了。只是租客屢勸不改，每天一到晚上就搬出桌椅到店外公用地方。本席要求法團説出所要求的禁制令的内容，究竟要求業主作出些什麽實際行動，又或要求禁止業主做些什麽？可是法團或其代表律師也答不出，此情况下，本席建議他們或可要求業主以租客毁約理由終止租客的租約，只是他們没有附和。查實指令業主興訴是不設實際，勝訴機會全仗業主的努力，本席不能也不應以禁制令形式監控興訴一方的訴訟行為。再者，其他因素也會影響訴訟結果，所以勝負難測，此等禁制令實是無補於事。就算法團有權要求此等禁制令，本席也會拒絕。

6. 其實法團也沒有權迫使業主終止租約，况且法團或管理公司也從沒有向業主作此要求。管理公用地方是法團和管理公司的法定責任，他們所做的，業主也應其要求做過了，業主没有責任和法定地位代法團管理公用地方。

7. 基於上述理由，本席裁定業主勝訴，法團要付業主共1000元訟費（除非在4星期内提出更改）。