LEE TSZ LUNG 對 LEE HON KEUNG

DCCJ 2445/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2445號

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判案書

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背景

1. 本案的爭議涉及一間寮屋的佔用權，涉案寮屋位於香港石澳村661號（“該寮屋”），地政總署的寮屋登記編號為RH/15B/11〜14。原告人與被告人為叔姪關係，原告人為姪子，被告人為叔父。

2. 原告人指，該寮屋原由其已故的祖父李森泉所建，供其一家居住超過30年，原告人祖父及父親李漢青相繼身故後，原告人及其家人一直在該寮屋居住，後來因抵受不了被告人的滋擾，家人於2007年後陸續遷出。直至2010年，原告人得知被告人侵佔該寮屋後，透過不同方法希望說服被告人交還，但被告人一直拒絕，因此只有入禀申索。

3. 被告人則說，其父親李森泉在生前，曾以口頭承諾方式，將該寮屋贈予他，他的母親及所有兄弟姊妹均知悉這事。原告人一家一直是在被告人同意下借住該寮屋。直至2008年，被告人發現原告人的姊姊及母親在未得他同意下，擅自將該寮屋售予第三者，被告人最後將該寮屋從買家手上購回，因此被告人認為原告人申索完全沒有理據。

本案爭議

4. 本案基本上全為事實的爭議，爭議點如下：－

（1）該寮屋原本的佔用權屬誰？是原告人還是被告人？

（2）原告人家人是否已將該寮屋售予第三者？

（3）現在該寮屋的佔用權究竟應歸於誰？

原告人案情

5. 原告人於1976年出生，當時父親及家人居住於赤柱馬坑寮屋區，約於1978年，原告人父親舉家遷回石澳，定居於該寮屋。根據父母所說，該寮屋為原告人祖父所建及擁有，當原告人父親結緍及建立家庭後，祖父便安排父親遷回來居住在該寮屋。

6. 原告人說，他與家人自1978年一直居於該寮屋，期間祖父及祖母分別於1986年及1999年身故，而其父親亦於1998年去世，剩下他母親及兄弟姐妺同住。根據父母所說，祖父身故前將名下的多間寮屋分配給各名子女，其中原告人父親獲贈該寮屋，因此原告人相信，該寮屋的佔用權屬於他的一家人。

7. 原告人父親去世後，被告人為了侵佔該寮屋而不斷對原告人及其家作出滋擾行為，亦曾向地政總署投訴該寮屋有僭建物。直至2007年，原告人的兄弟姊妹不勝被告人的騒擾而陸續遷出，最後原告人的母親亦於2008年搬離該寮屋。

8. 於2008年，被告人以他從第三者手上贖回該寮屋為借口，強行霸佔了該寮屋，事實是原告人及其家人從來沒有將該寮屋售予任何人。

9. 於2013年，原告人母親以書面形式確認由原告人繼承該寮屋。其後原告人及其母親一同前往該寮屋，發現被告人已將其出租予一位租客。

10. 2013年7月5日，原告人正式入禀區域法院，透過法律程序取回該寮屋的佔用權。

被告人案情

11. 被告人除了親自作供外，亦傳召了三位證人，包括他的妹妹李麗琼女士，聲稱從原告人姊姊手上購入該寮屋的買家劉榮發先生，及被告人弟弟李漢雄。

12. 被告人作供說，他於出生開始便與家人同住當時門牌為石澳村122A號（即該寮屋的前身）的石屋，後來政府將122A號分拆為寮屋編號RH/15B/11〜14。直至1989年，差餉物業估價署將石澳村所有物業的門牌號數重新編定，該寮屋的門牌號數正式成為661號。

13. 被告人說，於1975年，他的父親以口頭承諾方式，表示將該寮屋送給他為禮物，作為將來成家立室的居所。當時原告人的母親在場見證，事後父親亦有將此事告訴其他家人，因此被告人所有的兄弟姊妹均知悉這個安排。

14. 由於原告人父親，即被告人長兄李漢青一向與被告人父親不咬絃，因此李漢青在很年輕時已搬離石澳村，在外工作及居住。直至1977年，李漢青向被告人表示，由於養育了多名兒女，原來的居所不夠居住，請求被告人可否暫時將該寮屋供予他一家居住。被告人考慮到自己當時尚未成家立室，與長兄的感情亦很好，於是答應讓李漢青一家遷進該寮屋，自己則遷往隔鄰的659號居住。

15. 被告人說，雖然李漢青已於1998年去世，但他仍然容許原告人一家繼續住在該寮屋，主要原因是兄長早逝，遺下年輕的子女，他不忍收回該寮屋，加重他們生活負擔。此外，由於他另有居所，沒有迫切性收回該寮屋自住，因此原告人一家便繼續在該寮屋居住。

16. 直至約2008年，被告人發現該寮屋有些不尋常的情況，除了有人準備進行裝修工程外，亦經常有外籍人士出入。經查詢後，被告人才得知該寮屋竟已被易手並已出租予一位外籍租客，新業主為街坊劉榮發的家人。被告人向劉先生了解後，才得悉原告人的姊姊李慧芳以110萬元售價，將該寮屋的使用權售予劉先生的母親張錦香女士。

17. 由於該寮屋是父親的禮物，被告人極希望取回，於是他向劉先生一家解釋情況。最終劉先生家人同意被告人以原價購回該寮屋，被告人先付30萬元，餘款再分50期支付，至今已付清全數。

18. 事後被告人沒有再聯絡原告人一家，亦沒有追究，原因是他考慮到原告人一家始終是他長兄的家人，大家本是一家人，他不欲再起爭端。雖然他要花上大筆金錢購回該寮屋，但最終能夠取回祖屋，事情可說是得以解決，因此他沒想過要再向誰人追究，但想不到反被原告人入禀控告。

19. 被告人傳召了妺妺李麗琼作證。李女士現年56歲，已移居加拿大多年，這次專程回港為本案作證。李女士說，她從小已知道父親與長兄李漢青感情很差，因此李漢青很早便離家外出謀生，至於她本人則與李漢青感情很好，只是相處時間不太多。

20. 李女士說，她從小已曾聽過父親說，他會將該寮屋送給被告人，供他成家立室後居住。至於父親與長兄李漢青的關係，李女士形容二人關係一直非常惡劣，可能因為迷信關係，父親一直不喜歡李漢青，因此李漢青在十多歲時已離家謀生。當年原告人一家搬回來時，父親亦曾極力反對，後來得到母親說情，而被告人亦願意借出該寮屋讓李漢青一家居住，父親才勉強答應。

21. 有關原告人姊姊將該寮屋出售一事，李女士說約於2013年，她回港時聽被告人及弟弟李漢雄提起這事，知道原告人一家與被告人的爭拗，於是她約了原告人姊姊李慧芳見面。會面中李慧芳承認已將該寮屋賣出，李女士為此感到傷心，因為家人竟將祖屋出售，但鑑於被告人已將該寮屋購回，她認為事情已告一段落。

22. 被告人傳召的第三位證人是劉榮發先生。劉先生本身也是石澳村的居民，與被告人的兄弟姊妹從小認識，但與被告人不算熟絡。

23. 劉先生說，他的母親張錦容女士約於2008年得悉該寮屋被放售，查詢後與自稱業主的曾月好女士（原告人母親）聯絡，最終雙方達成協議，由劉先生母親以110萬元購買該寮屋。劉先生說，雙方於2008年4月3日簽訂買賣合約，由於母親目不識丁及行動不便，因此合約由他的兄嫂張錦香女士代他母親簽署，而曾月好女士則由女兒李慧芳代表簽名，當時他本人亦在場見證雙方簽訂買賣合約。

24. 買賣完成一段時間後，被告人聯絡劉先生，劉先生才從被告人口中得知該寮屋的歷史，並知悉原來該寮屋為被告人父親遺留給他的祖屋。了解事情後，劉先生聯絡李慧芳，希望商討解決方法，或取消交易，但李慧芳拒絕取消交易，亦拒絕見面商談。

25. 劉先生再與被告人商量如何解決事件，最終雙方同意，由被告人以原價購回該寮屋。

26. 被告人一方最後一位證人是被告人的弟弟李漢雄先生。基本上他的證供與被告人及李女士的證供完全相同，他自小已聽說過父親將該寮屋贈與被告人，亦知道原告人一家是在被告人許可下在該寮屋居住。該寮屋被售出後，他曾親自聯絡劉先生，詢問該寮屋被易手的情況，被告人與劉先生家人商討購回該寮屋時，他亦在場。

討論

27. 本案第一個爭論點是：究竟該寮屋是屬於原告人父親，再由他繼承，還是一直屬於被告人？

28. 小心考慮雙方證供後，法庭認為被告人一方的證供較為合理可信。關於原告人的祖父與其父親不和一點，被告人一方的證供非常合理可信，法庭不相信被告人及其弟妹會為了本訴訟而揑造證供，對已故的父親及長兄不敬。關於這些背景，原告人當時年紀尚小，當然沒有親身經歷，亦因此對被告人一方的說法無從反駁。

29. 接納以上背景後，法庭進一步相信被告人的說法，即其父親一直不喜歡原告人父親，因此沒有遺留任何一間寮屋給原告人一家。同時，法庭相信並接納，被告人獲贈該寮屋為其成家立室之用。被告人這個說法有其弟妺的證供支持，證供內容及細節互相吻合，法庭相信被告人及其弟妹的說法是事實。

30. 此外，有關原告人姊姊李慧芳是否曾將該寮屋售予劉先生母親一點，法庭對於原告人的證供亦有所保留。在這一點上，被告人不僅將有李慧芳簽署的買賣合約的副本呈堂為證物，更傳召了劉先生為證人。面對這些強而有力的證據，原告人解釋他不傳召李慧芳作證的理由是，李慧芳表示擔心作證會影響兒女，因而婉拒了他的要求。法庭認為這一理由完全不合理，更不理解為什麽原告人會接受。更難以理解的是，原告人承認從來沒有向李慧芳展示該買賣合約，更沒有查證合約上的簽署是否屬於李慧芳。原告人強調他完全相信姊姊所說，認為文件是虛假的，因此亦毋需要向姊姊展示該合約。法庭認為原告人的說法不合常理，完全欠缺說服力，面對被告人提出的證據，任何合理的人均不應該完全不作任何查證，便相信別人一面之詞，即使對方是親姊姊，原告人理應採取合理步驟，確定對方說法真假，原告人毫無理據下堅信姊姊的說法不合理，法庭不認為原告人說的是事實。

31. 相反，有關出售該寮屋一事，被告人傳召了劉先生作供，劉先生與原告人及被告人均無利益關係，法庭不相信劉先生會為了幫助被告人而揑造如此複雜的故事，及行使或協助行使虛假文書。小心考慮雙方證供後，法庭相信原告人的姊姊的確曾將該寮屋出售，而被告人亦曾將其購回。

32. 基於以上分析，法庭接納被告人一方的證供而拒絕接納原告人的證供，法庭裁定以下為事實：－

（1）該寮屋本為被告人父親饋贈給他的禮物，因此該寮屋的佔用權一直屬於被告人；

（2）原告人的姊姊李慧芳的確曾將該寮屋的佔用權出售予第三者，其後被告人從買家手上購回；

（3）原告人姊姊李慧芳或其家人從來沒有擁有該寮屋的佔用權，因此她與第三者的交易在法律上根本沒有效力，不論被告人購回與否，該寮屋的佔用權一直屬於被告人。

結論及命令

33. 基於以上分析，法庭裁定原告人敗訴，原告人的申索被撤銷。法庭命令原告人須支付被告人在本案的所有訟費，若雙方不能就金額達成協議，則交由聆案官評定。