THE INCORPORATED OWNERS OF MORNING RAY MANSION 對 TONG WAI TAK

LDBM 181/2016

[2018] HKLdT 36

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第181宗

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判案書

1.  申請人是九龍馬頭圍道182、184及186號晨曦樓的業主立案法團，答辯人是該大廈2字樓 (2/F) B 單位及平台的業主。申請人向審裁處提出申請，要求頒發多項禁制令，因答辯人違反有關大廈公契 (“大廈公契”)及香港法例第344章《建築物管理條例》(“有關法例”)，規定答辯人停止所有違反的行為，及還原因答辯人違反大廈公契及有關法例而損壞的大廈的公用部份 (Common Parts)。

2.  申請人在「提出申請的通知書(表格29) 」(“申請通知書”) 上，列舉了答辯人違反大廈公契及有關法例的行為，包括：-

(1)   在2字樓走廊放置木櫃；

(2)   在2字樓B單位外的正前門門頂上安裝保安鏡頭；

(3)   在大廈後巷向馬頭圍道位置，大廈外牆上，安裝保安鏡頭；

(4)   在大廈後巷向馬頭圍道位置，放置金屬製儲物櫃；

(5)   在同一條後巷的另一邊位置，放置第二個金屬製儲物櫃；

(6)   在大廈後巷向石塘街位置，放置第三個金屬製儲物櫃；

(7)   在大廈後巷內，豎立棚架；

(8)   在面向馬頭圍道，答辯人單位的平台上，豎立與大廈外牆平衡的廣告招牌及其支撐金屬架；

(9)   在面向馬頭圍道，答辯人單位的平台上，豎立伸展出馬頭圍道橫放的廣告招牌及其支撐金屬架；

(10)   在面向馬頭圍道，答辯人單位平台上的構建物；

(11)   在面向後巷，答辯人單位平台上的構建物；

(12)   在2字樓分隔公用樓梯及答辯人單位平台的分隔牆上，開了一個門口及建築一道金屬製門；

(13)   在2字樓分隔公用樓梯及答辯人單位平台的分隔牆上，用混凝土填封原有窗戶。

3.  申請人認為答辯人違反有關大廈公契4(m)、10(a) 及 10(c) 。3項大廈公契條款如下：-

“4. (m) No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following:-

(i) Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior of the said building or any part thereof.

(ii) Erect or affix any canopy flower rack drying rack signboard sunshade bracket fitting or thing to the exterior of the said building or to the common areas within the said building or any part thereof.

(iii) Install any supports or erect any iron brackets on any part of the exterior walls of the said building for the installation or air-conditioners or ventilators. If the owner wishes to install any air-conditioners or ventilators he shall ensure that such air-conditioners or ventilators are safely installed through the windows of the said building without damaging any part of the exterior walls of the said building and without protruding beyond the exterior walls facing Ma Tau Wei Road and Shek Tong Street.

(iv) Make any openings on any part of the exterior walls of the said building and erect any shelters or coverings on any part of the flat-roofs or man roof of the said buildings.

(v) Hang up clothing or laundry outside the said building or in the common areas within the said building or any part thereof.

(vi) Place any articles or things or obstruction on or in the common parts of the said building.”

“10. Each party hereto hereby covenants with the others as follows:

(a) Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.

……

(c)   Not to use his part of the said building for any illegal or immoral purposes nor do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said building.”

4.  而根據答辯人提供大廈公契中文翻譯(申請人並沒有提出反對使用) 如下：-

   “4.   (m)   無“管理人”的書面同意業主不允許做以下的:

   (i)   重油或改變上述大廈的外觀或任何部份。

   (ii)   建立任何花架，乾衣架，天棚的廣告托架或任何東西在上述大廈的外面或任何部份。

   (iii)   裝置任何支持物或建立任何鐵托架在上述大廈外牆的任何部份裝置冷氣或通風設備。他們要肯定這冷氣及通風設備是在窗戶裝得安全堅固，不會引致損壞大廈任何部份的外牆及面向馬頭圍道及石塘街不會突出超越。

   (iv)   加開門口在所說大廈的任何外牆部份及建立任何遮蔽或復蓋單位屋頂的任何部份或大廈的主要屋頂。

   (iv)   掛起衣服於上述大廈的外面或在所說大廈內的公共地方或任何部份。

   (vi)   放置任何物件或東西或阻礙於所說大廈的公共地方。”

“10. 每個當事人是籍此以下其它被契約所束縛的:

(a) 在其部份不可以做任何結構改變，在所說大廈而引致其可能在其它部份有損毀或引致其它戶有所不便，及不可以改變其水管或煤氣管，電線或水泵及引致其有損毀或不方便及不得切斷或損害水泥礙固層柱位，楝，樑或鋼樑或加多結構都會受影響。

……

      (c)   不可以用所說大廈的自己部份用作任何非法或不道德的用途或造成不需要的噪音而令人煩擾及生氣或可能引致損害或令其它用戶不方便。”

5.  另外，申請人亦認為答辯人違反有關法例34I條：-

“(1) 任何人不可 -

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 -

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

6.  答辯人對於每一項提出的指控均否認有關責任。由於指控種類繁多，而且涉及大廈不同位置，審裁處會每項指控逐一處理。

在2字樓走廊的木櫃 (關於本判案書的第2(1) 段的申請)

7.  申請人認為放置有關木櫃，違反大廈公契 4(m)(vi) 及有關法例第 34I 條。答辯人似乎並沒有提出太大異議，同意有關木櫃不應放置在走廊上，所以答辯人在本案開審之前，已經將有關木櫃移離有關走廊。申請人亦同意要求答辯人移走木櫃的禁制令並沒有需要，唯一剩下訟費爭議。

8.  關於訟費，答辯人解釋雖然他一直反對有關禁制令的申請，但因為他認為，在提出申請前，申請人從來沒有正式提出要求移走有關木櫃，所以他沒有責任支付訟費。審裁處並不同意答辯人的說法，因為在本案展開之前，明顯有清晰證據證明，申請人已經有書面要求答辯人移走有關木櫃。另外，在本案開展之後，木櫃其實仍然未移走，直至在本案開審前才移走。而答辯人直至審訊前才移走有關木櫃的行為，明顯表示同意申請人提出的理據，所以審裁處認為即使無須發出有關禁制令，但申請人明顯具有足夠理據去提出有關申請。所以在考慮訟費時，申請人應得有關申請的訟費。

在2字樓B單位外的正前門門頂上的保安鏡頭 (關於本判案書的第2(2) 段的申請)

9.  有關答辯人單位正前門門頂安裝的保安鏡頭，申請人聲稱有關裝置違反大廈公契 4(m)(ii) 及 (vi) 及有關法例第 34I 條。答辯人反對有關申請，他認為大廈公契並沒有提出任何阻止安裝有關保安鏡頭的條款。另外，答辯人亦認為有關裝置是為保安之用，實在必需。

10.  審裁處首先留意到有關保安鏡頭的位置是在2字樓的公眾走廊，即是說是在公用部份，審裁處曾經提出如果該保安鏡頭安裝在答辯人的大門上，這可能未必會有問題，但由於保安鏡頭安裝在公用部份，所以必需根據有關大廈公契及有關法例得到申請人管理委員會的書面批准。雙方並無爭議在本案中，答辯人並沒有任何關於安裝保安鏡頭的書面批准。審裁處並不同意有關答辯人演繹大廈公契的方式，認為安裝有關鏡頭違反大廈公契及有關法例。答辯人誤會爭議是關於可否安裝有關保安鏡頭，其實爭議只在乎安裝位置，只要並非在公用部份，及沒有違反其他大廈公契條款，申請人應該不會反對。基於以上原因，審裁處同意申請人提出的申請，發出禁制令要求答辯人拆除有關裝置。審裁處亦考慮整項訴訟所有事實，認為發出有關禁制令並沒有任何不公平及不公義之處。

在大廈後巷的保安鏡頭 (關於本判案書的第2(3) 段的申請)

11.  申請人亦要求審裁處頒發禁制令要求答辯人拆除在大廈後巷外牆的保安鏡頭，答辯人否認有關鏡頭是他安裝的，他亦並不會反對申請人自行拆除有關鏡頭。申請人雖然堅持有關鏡頭是由答辯人所安置的，但審裁處在考慮所有由申請人及答辯人所提供的證據中，並未能以相對可能性的標準下，確定有關裝置是答辯人所建造的。既然答辯人不反對有關裝置由申請人自行拆除，審裁處認為有關禁制令申請並不需要，所以拒絕有關在大廈後巷外牆拆除保安鏡頭的禁制令申請。

在大廈後巷放置兩個金屬製的儲物櫃 (關於本判案書的第2(4) 及(5) 段的申請)

12.  審裁處一併處理關於向馬頭圍道後巷及同一後巷另一邊位置放置兩個金屬製的儲物櫃。申請人認為這兩個金屬製儲物櫃放置在大廈的公用部份，違反大廈公契 4(m)(vi) 及有關法例 34I 條。

13.  答辯人雖然同意有關兩個金屬製的儲物櫃的位置是大廈公用部份，但答辯人聲稱在 1978 年購入 2字樓B單位及平台時，已經得到當時發展商(亦即是在大廈公契內形容為當時的管理人 (Manager) )的同意，佔用有關公用部份。雙方沒有爭議當時發展商為磐石置地有限公司 (Granite Estates and Investment Company Limited) ，答辯人聲稱他擁有管理人的書面同意，可以在有關公用部份放置金屬製儲物櫃。但雙方不爭的事實是，答辯人由始至終從來未能夠出示該書面同意。

14.  審裁處在考慮有關證據時，認為該書面同意是一項十分重要的文件，審裁處並不接納答辯人的解釋，在多年來該書面同意已經遺失。審裁處認為答辯人根本從來沒有最初發展商 (即當時的管理人) 的書面同意。

15.  答辯人亦提出另一個解釋，即使未能夠出示該書面同意，由於大廈在成立立案法團初期，答辯人是當時立案法團管理委員會的主席，答辯人聲稱他身為主席，當時必定有曾經批准自己在有關公用部份放置有關金屬製的儲物櫃。

16.  審裁處亦不接受有關論點。審裁處認為主席並非該業主立案法團唯一作出決策的人，業主立案法團是由管理委員會集體共同承擔所有的決策，所以審裁處並不接納有關推論，認為即使答辯人曾經是有關大廈業主立案法團管理委員會的主席，便認為答辯人必定會有管理人的書面同意。另外，審裁處亦認為這個解釋並不合乎常理，亦與答辯人最初解釋發展商已經給予有關書面同意有直接衝突，因為如果答辯人真的擁有發展商所發出的書面同意，那麼答辯人就沒有需要身為立案法團管理委員會的主席，再次發出書面同意給自己。顯而易見，答辯人所作的解釋，令人難以接受。

17.  答辯人亦曾經提出另一項反對理據，認為有關金屬製儲物櫃並非放置在大廈地段範圍內，而是放置在政府土地上。所以應該由政府管理，而大廈立案法團對於該兩個金屬製儲物櫃並沒有權處理。

18.  在本案中，申請人所提供陳漢錕測量師的專家報告，清楚表示有關兩個金屬製的儲物櫃是放置在晨曦樓地段的地界內，所以是屬於申請人所管轄的公用部份，答辯人並沒有提出任何證據挑戰有關專家報告的內容。審裁處認為答辯人並沒有提出證據，證明有關的反對理據，所以接受申請人的說法，同意有關兩個金屬製的儲物櫃放置在大廈的公用部份上，違反有關大廈公契條款及有關法例。而答辯人並未能出示有效的書面同意證明其論點。審裁處考慮所有證供之後，認為應該發出禁制令，要求答辯人移除兩個金屬製儲物櫃，而發出有關禁制令並沒有任何不公平及不公義的地方。

在大廈後巷向石塘街位置的第三個金屬製儲物櫃  (關於本判案書的第2(6) 段的申請)

19.  申請人亦要求答辯人移除有關放置在向石塘街後巷的金屬製儲物櫃，同樣地認為這兩個金屬製儲物櫃放置在大廈的公用部份，違反大廈公契 4(m)(vi) 及有關法例 34I 條。而答辯人同樣提出相似反對理據，認為有關金屬製儲物櫃並非放置在大廈地段範圍內。

20.  審裁處在考慮有關申請人陳漢錕測量師的專家所提出的證供後，同意有關專家報告內所指有關金屬製的儲物櫃大部份地方並非放置在晨曦樓的地界之內，而該儲物櫃在地界內的範圍佔極小部份。審裁處認為雖然在技術上，答辯人是佔用了極小部份的公用部份，而又未能提出管理人的書面同意，是違反大廈公契 4(m)(vi) 及有關法例 34I 條，但審裁處在考慮是否應發出有關禁制令時，亦考慮到有關金屬製儲物櫃，沒有阻礙申請人日常管理大廈的問題，同時並非阻礙任何必要通道，而由於所佔用的公用部份實在太小，在執行有關禁制令時，亦十分困難，例如有關金屬製儲物櫃稍為被移動，便可能再沒有佔用任何公用部份，而在執行有關禁制令時，難於在現場確定位置。另外，申請人亦未有提出其他任何證據給予審裁處考慮不發出有關禁制令會對申請人造成任何在管理不方便或不能接受的情況。

21.  審裁處在考慮種種因素之後，認為由於所佔用公用部份實在太小，而且有關行為似乎並沒有阻礙申請人管理有關大廈公用部份的工作，而在執行有關禁制令時，亦會出現多樣困難，審裁處認為發出有關禁制令並非恰當的做法，所以在行使酌情權時，拒絕發出有關禁制令。

在大廈後巷內豎立的棚架 (關於本判案書的第2(7) 段的申請)

22.  申請人亦要求審裁處發出禁制令，要求答辯人移除有關在大廈後巷內的棚架，申請人認為同樣地因佔用公用部份，違反大廈公契 4(m)(vi) 及有關法例 34I 條。

23.  答辯人同樣提出兩項類似的反對理由：首先，他否認違反有關大廈公契內容。他認為有關棚架所建築的地方並非在晨曦樓的地界之內，但其實根據陳漢錕測量師的專家報告顯示，該棚架所建築的位置是在地界之內，而答辯人從來沒有提出任何證據證明有關地方是屬於任何一位業主所獨自管有的，棚架所建築的位置明顯是大廈的公用部份。而由於答辯人沒有管理人的書面同意，審裁處同意申請人的論點，認為答辯人違反有關大廈公契內容。

24.  第二，答辯人認為他所建築的棚架為臨時建築物，在完成有關工程後便會拆除，但答辯人從來沒有提供任何證據證明所建造的棚架是為任何工程而建造的，但即使答辯人所講是事實，審裁處認為答辯人仍然違反有關大廈公契及有關法例，因為是否臨時建築物並沒有關係，在沒有管理人的書面同意下，佔用有關公用部份，即使是臨時性質，仍然違反有關大廈公契及有關法例。答辯人並未能夠提出有關禁制令的任何不公平及不公義的理由，所以審裁處同意申請人的論點，發出有關禁制令要求答辯人將後巷內的棚架移除。

在面向馬頭圍道答辯人單位的平台上與大廈外牆平衡的廣告招牌及其支撐金屬架(關於本判案書的第2(8) 段的申請)

25.  關於面向馬頭圍道與大廈外牆平衡的廣告牌及其支撐金屬架，申請人認為：首先，該廣告牌及其支撐金屬架改變大廈的外觀，第二，大廈公契禁止在大廈外牆建立廣告托架，第三，該廣告牌及其支撐金屬架損壞大廈部份外牆，第四，大廈公契禁止遮蔽或覆蓋單位平台，第五，該廣告牌及其支撐金屬架令其他業主煩擾，甚至令其他用戶不方便及第六，該廣告牌及其支撐金屬架佔用公用部份，所以違反大廈公契 4(m)(i)、(ii)、(iii)、(iv)、10(a) 、10(c) 及有關法例 34I 條。

26.  答辯人反對有關申請。簡單來說，他的反對理由是：由於在答辯人購入 2 字樓 B 單位及平台時，當時已經與發展商聯絡及商討有關在外牆安裝及展示廣告招牌的事宜。答辯人聲稱他當時以1萬元代價購入「馬頭圍道 186-188 號」大廈外牆的使用權。答辯人聲稱有「收據」及「不反對的文件」證明有關事實。

27.  但一個不爭的事實是，在審訊中，答辯人並未能提出可信的證據，證明當年得到發展商所給予的同意或授權，容許答辯人可以安裝有關廣告招牌，或答辯人已經擁有晨曦樓大廈外牆的獨自管有權 (exclusive possession) 。答辯人解釋在多年來，他經常將有關書面證據作為樓契一部份處理及收藏，但因後來將樓契交給律師查閱時，律師認為該書面證據並非樓契文件一部份，所以他並沒有與樓契一併放置，而後來該書面證據亦聲稱已經失掉。在本案開審前，答辯人亦有嘗試以書面形式向當年的發展商提出詢問，希望得到回應。但直至審訊完畢，答辯人亦未能提供任何發展商的回覆。

28.  在考慮所有證據之後，在相對可能性的標準下，審裁處並不相信答辯人擁有任何書面文件或任何書面授權使用晨曦樓大廈外牆安裝廣告招牌。

29.  即使答辯人真的擁有所聲稱的文件，審裁處亦留意到答辯人所指的文件，其實並非指在晨曦樓的外牆安裝任何廣告招牌，根據答辯人所提供的相片，尤其是在 1978 年購入 2 字樓 B 單位及平台時的情況，相片清晰顯示當時在晨曦樓側的另一幢大廈 (即「馬頭圍道 188 號」而晨曦樓的地址是「馬頭圍道182，184及186 號」) 的外牆上有答辯人所擁有的公司 (立興工程公司) 的廣告字句及廣告招牌，而並非在晨曦樓的外牆上。審裁處有理由相信答辯人所聲稱得到的批准，並非在本申請中所提及的廣告招牌，而是在當時由於同一個發展商擁有在晨曦樓側另一幢大廈的外牆，當時答辯人極有可能與該發展商商討關於晨曦樓側「馬頭圍道 188 號」大廈的外牆權益，而並非晨曦樓外牆的權益，審裁處亦留意到當時的「馬頭圍道 188 號」大廈，現在已經不存在。

30.  審裁處亦同意申請人的論點，認為有關廣告招牌體積十分龐大，改變大廈的外觀，亦由於該廣告招牌及其支撐金屬架有在大廈外牆以螺絲方式穩固，明顯已經對大廈結構造成改變，甚至損壞。所以審裁處同意申請人部份觀點，認為答辯人違反大廈公契 4(m)(i) 、(ii) 及 10(a) 條款。審裁處認為 4(m)(iii) 條款似乎是管制關於冷氣及通風設備的條款，與本案廣告招牌的裝置並無關係，所以認為申請人倚賴 4(m)(iii) 條款並不適當。

31.  另外，申請人亦聲稱有關廣告招牌令其他業主煩擾，甚至損害其他業主，令其他用戶不方便。審裁處考慮過證據之後，認為此項指控並未有足夠證據支持，所以不同意違反大廈公契 10(c) 條款。

32.  審裁處亦同意有關廣告招牌在未得到管理人書面同意前佔用公用部份，違反有關法例 34I 條。

33.  總括而言，審裁處同意答辯人違反有關大廈公契 4(m)(i)、(ii) 及 10(a) 條款及有關法例 34I 條。

34.  答辯人另外亦要求審裁處考慮，即使他未能證明得到當時發展商批准或後來成立的立案法團批准，但這麼多年，並沒有任何人提出投訴或反對意見，所以答辯人認為發出有關禁制令對他十分不公平。

35.  審裁處並不同意有關觀點。申請人有責任妥善管理大廈，尤其是關於公用部份，況且審裁處現在發現 2 字樓 B 室平台上的廣告招牌，並非是答辯人聲稱早年在購入單位時已經安裝的廣告招牌，而是事後才安裝的。審裁處認為發出有關禁制令並沒有不公平及不公義的地方，所以審裁處同意發出有關禁制令要求答辯人移除在面向馬頭圍道答辯人單位的平台上與大廈外牆平衡的廣告牌及其支撐金屬架。

36.  在本審訊中，審裁處亦被要求考慮一項建築事務監督所發出的命令 CWP/S2/99714/08/K，該項命令針對答辯人在面向馬頭圍道的平台上附建金屬支架以支撐廣告招牌。答辯人從來沒有遵守有關命令，所以後來建築事務監督便在裁判法院提出檢控，但最後答辯人在 2017 年 11 月 17 日沙田裁判法院被判無罪。申請人認為在作出裁決時，應該考慮有關建築事務監督所發出的命令。但審裁處認為申請人提出的論點難以理解，因雙方並沒有向審裁處提交關於答辯人在裁判法院被判決無罪的原因，再者，建築事務監督檢控答辯人失敗一事對本案並沒有太大意義，因為申請人並非倚賴因答辯人沒有遵從建築事務監督的命令而提出本申請。審裁處亦對於有關建築事務監督與答辯人爭議的原因毫不知情，所以在考慮本案是否應發出禁制令時，並不會考慮有關事實。

在面向馬頭圍道答辯人單位的平台上伸展出馬頭圍道橫放的廣告招牌及其支撐金屬架  (關於本判案書的第2(9) 段的申請)

37.  申請人提出申請要求答辯人拆除另一個伸出馬頭圍道橫放，面積比較細小的廣告招牌及其支撐金屬架。申請人基於同樣理由要求拆除有關廣告招牌及金屬支架。

38.  審裁處同意兩個廣告招牌的情況十分類似，所以不會重複剛才處理另一項廣告招牌的理據，認為這個橫放伸出馬頭圍道面積較細小的廣告招牌，同樣違反大廈公契 4(m)(i) 及 (ii) 條款。另外，由於支架亦有部份建築在大廈的外牆上，同樣地亦有違反大廈公契 10(a) 條款及因未得到管理人書面同意前佔用公用部份違反有關法例 34I 條。

39.  答辯人在提出反對時倚賴一些在 1978 年購入 2 字樓 B 單位及平台時的相片，顯示有關橫向馬頭圍道面積較細小的廣告招牌，早於 1978 年時已存在。

40.  但審裁處留意到有關相片，似乎當年的廣告招牌與現今答辯人所擁有的廣告招牌十分不同。另外，根據相片顯示，當年的廣告招牌主要是依靠在「馬頭圍道 188 號」大廈的外牆，而現今在晨曦樓外橫向伸出馬頭圍道的廣告招牌及其支撐金屬架是依靠在晨曦樓的外牆上。正如審裁處以上對於另一個廣告招牌的裁決，不接受有關當時答辯人已經向發展商得到任何書面文件或任何書面授權使用晨曦樓大廈外牆安裝有關橫向伸出馬頭圍道的廣告招牌。即使答辯人擁有所聲稱發展商發出有關廣告招牌的文件，審裁處亦認為該安裝廣告招牌的權利並非在晨曦樓，而是在當時「馬頭圍道 188 號」大廈外牆上。而該大廈現在並不存在，所以答辯人提出的反對理據並不成立。

41.  審裁處亦被要求考慮另一項建築事務監督所發出的命令CL01/SU/000409/16/K，針對豎立伸展出馬頭圍道橫放的廣告招牌及其支撐金屬架，答辯人同樣沒有遵守有關命令，所以被檢控，雖然被定罪，但在本案審訊期間，答辯人聲稱仍在上訴之中。雖然答辯人有提供定罪原因，但並沒有提供上訴理據給審裁處考慮，同樣地在沒有全面資訊下考慮有關事實並非恰當，所以審裁處在考慮會否發出禁制令時，同樣地不會考慮有關建築事務監督所發出的命令。

42.  同樣地，審裁處認為發出禁制令並沒有不公平及不公義的地方。審裁處接受申請人的觀點，發出有關禁制令要求答辯人拆除有關伸出馬頭圍道橫放的廣告招牌廣告及其支撐金屬架。

在面向馬頭圍道及後巷答辯人單位平台上的兩個構建物 (關於本判案書的第2(10) 及(11) 段的申請)

43.  申請人提出禁制令申請要求答辯人拆除兩個構建物，分別建築在答辯人單位向馬頭圍道及向後巷的平台上，首先，申請人認為有關兩個構建物，改變大廈的外觀，第二，大廈公契禁止建立任何東西在大廈的外面，第三，該兩個構建物損壞大廈部份外牆，第四，大廈公契禁止遮蔽或覆蓋單位平台，第五，該兩個構建物令其他業主煩擾，甚至令其他用戶不方便及第六，該兩個構建物佔用公用部份，所以違反大廈公契 4(m)(i)、(ii)、(iii)、(iv)、10(a) 及 10(c) 條。另外，因該兩個構建物亦佔用外牆，違反有關法例34I條。

44.  答辯人同樣反對有關申請，他認為該兩個建築在平台的構建物是得到發展商以當時大廈公契管理人的身份同意建造的，同樣地，答辯人未能夠提出任何證據證明有關同意。

45.  答辯人的論點是，如果當時發展商並沒有同意建築有關構建物，答辯人沒有可能明目張膽地建築該兩個構建物在平台之上。審裁處並不認同有關論點， 本案並沒有任何證據證明當時答辯人建築該兩個構建物時，與發展商曾經有任何的討論，究竟是因為發展商同意或是因為發展商容忍有關構建物，答辯人並沒有任何證據。

46.  審裁處同意申請人的觀點，認為該兩個構建物改變大廈外觀，亦遮蔽及覆蓋單位的平台或單位屋頂 (flat roofs)，所以審裁處同意違反大廈公契 4(m)(i)、(ii)、(iv) 及 10(a) 條，而由於兩個構建物部份是建築在外牆上，所以審裁處同意違反有關法例 34I 條，將公用部份改作自用。同樣地，審裁處考慮過所有證據，似乎發出禁制令是唯一可靠方式去執行有關大廈公契條款，而對答辯人並無任何不公平及不公義的地方，所以審裁處接受有關申請發出有關禁制令，要求答辯人拆除有關在平台上兩個構建物。

47.  關於這兩個構建物，申請人亦要求審裁處考慮另一項建築事務監督所發出的命令 C/TE/001586/11/K， 該項命令針對答辯人在平台上的兩個構建物。答辯人同樣沒有遵守有關命令，所以被檢控，雖然也被定罪，但同樣聲稱仍在上訴之中。同樣地在沒有全面資訊下考慮有關事實並非恰當，所以審裁處在考慮會否發出禁制令時，同樣地不會考慮有關建築事務監督所發出的命令。但無論如何，由於審裁處接納申請人其他論點，認為答辯人違反多項大廈公契條款及有關法例，無論所建築的構建物是否得到建築物事務監督的批准，並非本案須考慮的重點。

在2字樓分隔牆上的門口及金屬製門 (關於本判案書的第2(12) 段的申請)

48.  申請人要求答辯人拆除在 2 字樓梯間與答辯人平台分隔牆上的鐵門，及把該分隔牆回復原狀，以及填封有關牆上所開的門口。申請人認為有關工程違反 4(m)(i)、(iv) 與及 10(a) 及 10(c)條，與及違反有關法例 34I 條。答辯人並沒有否認有關工程是他所做的，但答辯人否認有關工程違反大廈公契及有關法例。

49.  審裁處在考慮有關證據後，認為有關工程明顯違反大廈公契 4(m)(i)、(iv) 及 10(a) 條，雖然有關平台是屬於答辯人私人擁有物業，但明顯該大廈有關設計平台是沒有上蓋的，所以有關平台與 2 字樓公眾樓梯間的分隔牆明顯是外牆的一部份。答辯人在外牆鑿穿一個開口安裝一道鐵門，明顯違反有關大廈公契。

50.  答辯人解釋他是得到發展商(即當時的大廈管理人)的同意進行有關工程，但審裁處並不接納有關論點，因為答辯人從來未能夠提出任何可信的證據證明有關事實。審裁處接納有關分隔牆是外牆一部份，是該大廈的公用部份，所以答辯人亦有違反有關法例 34I 條。

51.  審裁處認為發出禁制令並沒有不公平及不公義的地方。審裁處接受有關申請，發出有關禁制令要求答辯人拆除在 2 字樓梯間與答辯人單位平台分隔牆上的鐵門，及把該分隔牆回復原狀，並填封有關牆上的開口或門口。

在2字樓分隔牆上用混凝土填封原有窗戶 (關於本判案書的第2(13) 段的申請)

52.  申請人要求在分隔2字樓梯間及答辯人平台分間牆上以混凝土所填封的窗户還原。申請人認為有關工程違反大廈公契 4(m)(i)、10(a) 及 10(c) 條，及違反有關法例 34I 條。

53.  審裁處在考慮過有關證據後，同意申請人部份的論點。審裁處認為有關窗戶被混凝土所封閉，違反大廈公契4(m)(i) 及 10(a) 條，因為該分隔牆其實是外牆的一部份，以混凝土封閉外牆窗户，明顯改變大廈的外觀，並且是結構改變，是違反大廈公契 4(m)(i) 及 10(a) 條，而外牆是公用部份，而將公用部份轉為自用，是違反有關法例 34I 條。答辯人同樣聲稱他擁有大廈公契管理人，即當初發展商的同意，但可惜同樣地未能夠提出任何可信的證據證明有關聲稱的事實，所以審裁處並不相信答辯人的說法。

54.  審裁處認為發出禁制令對答辯人並無任何不公平及不公義的地方，所以審裁處接受有關申請發出有關禁制令，要求答辯人在分隔 2 字樓梯間及答辯人平台分間牆上以混凝土所填封的窗户還原。

廣告招牌的射燈

55.  關於最初在申請通知書上所提及在廣告招牌的射燈，由於在本訴訟申請開審前已經拆除，所以無須在審訊中處理。申請人認為由於提出申請正確，須要申請訟費。審裁處同意有關論點。

被要求考慮的其他事項

56.  除以上所考慮的事項，答辯人特別希望審裁處在行使酌情權考慮會否發出禁制令時，亦應考慮有關以下事實，因為答辯人認為發出有關禁制令對他並不公平，亦不公義。

57.  答辯人首先在開案陳詞中，曾經提及希望申請「終止」有關本審訊。答辯人似乎誤解有關申請，因為一般而言，這只會在刑事案件提出。其實答辯人希望審裁處考慮，答辯人曾經與申請人管理委員會的委員有過節，甚至曾經需要警方處理，後來導致刑事檢控，雖然答辯人最後被法庭裁定無罪，但答辯人仍然認為申請人管理委員會的委員並非真誠地要求提出本訴訟，其真正目的是給答辯人麻煩。答辯人認為本案是因一些個人恩怨而起，並非因大廈管理需要。

58.  答辯人亦提及有關大廈立案法團管理委員會主席的個人行為，即本案申請人的證人黎碩芬先生，在成為大廈業主之後，亦有多項違反大廈公契及有關法例的行為。

59.  審裁處認為沒有可信的證據證明提出禁制令的申請並非真誠，亦對大廈管理沒有幫助，明顯申請人提出的所有申請是針對答辯人多年來違反大廈公契的行為。審裁處認為這並沒有什麼不公平之處。至於答辯人認為本訴訟申請是因為他與申請人管理委員會一些委員的私人恩怨而起。審裁處並不接納有關論點，亦明顯缺乏因果證據。

60.  另外關於管理委員會主席個人是否違反大廈公契，審裁處認為這並非本案須要考慮的事實，因為本案申請人是立案法團，並非申請人管理委員會主席個人，所以申請人管理委員會委員的行為是否違反大廈公契及有關法例，並不是本案需要考慮的有關事實。如果答辯人的確認為任何申請人管理委員會的委員，有違反大廈公契或有關法例的行為，答辯人可聽取法律意見後，作出適當行動。

61.  最後，答辯人在最後一天結案陳詞聆訊之後，在未經審裁處批准下，單獨向審裁處提交多次書面陳詞。審裁處認為這是極其不公平的行為，在結案陳詞聆訊當天，審裁處向答辯人確認是否有任何陳詞未完成，當時答辯人確認所有陳詞已經提出，並沒有補充。在聆訊之後，再以書面方式多次單獨向審裁處提出書面陳詞，並不合理，所以審裁處在收到有關書面陳詞，已清楚向答辯人表示有關在結案陳詞聆訊之後，單方向審裁處提出的書面陳詞並不會作考慮。

命令

62.  審裁處接受有關於本判案書的第 2(2) 、(4)、(5)、(7) 至(13)  段的禁制令申請，頒下禁制令，規定答辯人須由其本人或其受僱人或代理人或任何人在發出命令的 6 個月內拆卸及/或移除所在本判案書提及的物件/構建物，並將該大廈 2 字樓 B 單位的平台、大廈外牆及其他公用部份受影響的地方回復至原來面貌、或達至符合該建築物經批核的建築圖則的要求。

63.  如答辯人未能遵行以上的禁制令，則申請人可考慮向本審裁處再提出申請，指示規定在禁制令須作出的作為，在切實可行範圍內，可由申請人作出，但審裁處認為在現階段先發出有關命令，並不適當，申請人須再提出申請。

訟費

64.  在整個訴訟中，申請人提出所有關於答辯人違反大廈公契及有關法例禁制令的申請，大部份被接納。而關於走廊木櫃及廣告招牌射燈是因為答辯人在審訊前自行拆除，所以導致無須審裁處頒令，審裁處認為這些申請也是正確提出的，所以申請人應得訟費。

65.  申請人失敗的兩項申請，包括關於晨曦樓後巷外牆上的保安鏡頭及在大廈後巷向石塘街位置放置第三個金屬製儲物櫃，分別因為未有足夠證據證明是答辯人所安裝的及發出禁制令沒有實質作用，而不被審裁處接受，所以在考慮訟費時，審裁處認為申請人仍應得大部份訟費，審裁處認為答辯人需要負責申請人整項訴訟的訟費的 80% (包括大律師證書)。

66.  另外，申請人要求以彌償基準評定訟費，但審裁處應為並不適當。

67.  根據以上理由，審裁處現頒下臨時訟費命令，答辯人需要支付申請人整項訴訟的訟費的 80% (包括大律師證書)，如雙方未能就訟費數額議定，則依區域法院訴訟各方對評基準 (party and party basis) 作評定，除非訴訟任何一方在本命令發出 14 天內提出申請修改或取消本訟費命令，本訟費命令將成為最終訟費命令。