黎偉雄 對 信和物業管理有限公司

LDBM 142/2017

[2018] HKLdT 58

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第142宗

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判案書

背景

1.  申請人是新界將軍澳培成路18號海悅豪園  (“該屋苑”) 一座21樓D室之業主及現任該屋苑業主委員會的主席。答辯人則是該屋苑的經理人。

2.  該屋苑於1999年落成，發展商為匡倫 (香港) 有限公司 (GREAT LAND (HK) LTD) (“匡倫”) 。有關該屋苑之公契由匡倫、第二業主及答辯人於1999年3月24日簽訂，並在土地註冊處登記 (“該公契”)。

3.  根據香港政府與匡倫簽定的地契 (NEW GRANT NO.8530) 特別條款第13(B) 條規定，匡倫須提供一條每天24小時開放的公眾行人通道，該通道必須闊6米並作為連接特別條款第13條 (A) 所指鄰近兩座樓宇R及S之最短途徑，由地政總署審批 (“該24小時公眾行人路”) 。兩座鄰近樓宇現為「蔚藍灣畔」及「新寶城」。該特別條款第13條原文如下：

“13(a) The Purchaser shall at his expense ... provide adequate structural support ... erected or to be erected on the lot between the points R and S through T as shown and marked on the plan annexed hereto... to receive the future footbridge (if any).

(b) When demanded to do so by the Director, the Purchaser shall within 12 months of such demand provided at his own expense and ..... and keep open 24 hours a day a free public pedestrian way. The public pedestrian way shall have a width of 6 meters and follow the shortest possible routes as to link up the footbridge referred to in sub-clause (a) of this Special Condition .....”

4.  申請人於2017年7月28日向答辯人發出表格29提出申請，要求土地審裁處裁定以下問題:

i.   該24小時公眾行人路是否屋苑公用地方 (“問題一”) ;

ii.   經理人是否履行職責 (“問題二”) ;

iii.   經理人是否縱容或偏幫商場業主匡倫 (“問題三”)。

5.  申請人同意撤銷問題三之申請，土地審裁處並於2018年1月2日批准。

6.  根據該公契B部份，該屋苑 (即Estate) 被定義為在有關土地上的整項發展，包括以下五部份:

i.   住宅部份 (Residential Development);

ii.   商業部份 (Commercial Development);

iii.   車場 (Garage);

iv.   公用地方 (Common Areas);及

v.   公用服務和設施 (Common Services and Facilities)。

7.  而公用地方 (Common Areas) 則分為以下四部份:

i.   屋苑公用地方 (Estate Common Areas);

ii.   住宅公用地方 (Residential Common Areas);

iii.   商業公用地方 (Commercial Common Areas);及

iv.   車場公用地方 (Garage Common Areas)。

8.  又根據該公契，有關發展連同土地被分割為5,411同等不可分割的業權份數，住宅部份 (包括第一及第二座) 佔3,880份，商業部份 (包括地下及地下高層) 佔573份，車場佔225份，公用地方佔733份。

9.  匡倫為商業部份的唯一業主，該24小時公眾行人路位於地下高層，坐落於商業部份之內，見附夾之平面圖。

申請人的案情

10.  申請人同意該24小時公眾行人路不是商業公用地方、住宅公用地方及車場公用地方，但他認為該24小時公眾行人路是屋苑公用地方 (Estate Common Areas) ，基於以下三個理據。

11.  第一，申請人認為該24小時公眾行人路是屋苑公用地方和屋苑公用服務和設施的定義中所指道路 (roads) 、小路 (lanes) 、行人路 (footpaths) 、走廊 (corridors) 和通道 (passages) 等 (“申請人的第一理據”) 。

12.  第二，根據該公契J部份第1(l)條，所有有關該24小時公眾行人路的維修費和開支將由所有業主按該公契規定支付 (“申請人的第二理據”) 。

13.  第三，根據批准圖則BD2/9170/95  (Approved Plans)[1]  訂名商場的每地方用途，圖則內所描述的“Pedestrian Thoroughfare”便是該24小時公眾行人路的範圍 (“申請人的第三理據”) 。

14.  申請人指出匡倫在該24小時公眾行人路上裝置銀行自動提款機，客戶服務台，固定展銷車位，逐漸擴大佔用該24小時公眾行人路 。答辯人作為經理人沒有履行根據該公契的職責向匡倫追討責任。

答辯人的案情

15.  根據該屋苑第四屆業主委員會第三次會議記錄日期為2004年4月13日[2]，當時的委員會與答辯人達成共識 ，認同商場業主即匡倫擁有該24小時公眾行人路的業權，但應履行其保養、維修及支付電費之責任，匡倫亦接受此共識 ，支付所有有關之費用至今。

16.  答辯人認為該24小時公眾行人路的業權擁有人是匡倫，它只需要按照地契每天24小時開放予公眾人士包括各住宅用戶使用，此「開放」的責任等同私人業主向其他人士批出地役權 (easement) ，自願將土地使用權賦予他人 ，但此舉無損該私人業主擁有該地役權上之土地或物業之權益。

17.  根據該公契L部份第8條，匡倫作為發展商須擬備該屋苑的公用地方 (Common Areas) 之圖則， 答辯人亦把該圖則隨反對通知書於2017年9月29日存檔審裁處及送達申請人。答辯人之證人Leung Kok Cheung Samuel在庭上作供時確定該圖則是唯一一份匡倫提供的有關該屋苑之公用地方 (Common Areas) 之圖則 ，現存放於經理人之辦公室內供有關業主參閱， 該圖則清楚顯示該24小時公眾行人路並非坐落於屋苑公用地方 (Common Areas) 上。

18.  地政總署已於2017年8月31日回覆申請人之投訴 ，確認匡倫並未違反地契就關於該24小時公眾行人路之規定[3]。

討論

19.  本案沒有太多的事實爭議，而最重要的法律爭議點是該24小時公眾行人路是否屋苑公用地方 (ESTATE COMMON AREAS) 。 就申請人的第一理據，根據該公契B部份，屋苑公用地方 (ESTATE COMMON AREAS) 被定義為:

“Estate Common Areas means those parts of the Estate the exclusive use and enjoyment of which has not been assigned to any owner including, but not limited to the roads, driveways, lanes and footpath; ... , corridors and passages; ......on or in the Land and the Estate; .... and all other communal areas within the Land and the Estate not used for the sole benefit of any owner or group of owners;”

20.  而屋苑公用服務和設施 (Estate Common Services and Facilities) 則被定義為:

“Estate Common Services and Facilities means those facilities in on or under the Estate and which serve the Estate as a whole including, but not limited to, sewers, gutters, drains, watercourses, wells, pipes and ducts, pumps, tanks and sanitary fittings; wires, cables, electrical installations, fittings, equipment and apparatus;.....and street lighting and other street furniture within the pedestrian way referred to in Special Condition No. (12) of the Government Grant and public pedestrian way referred to in Special Condition No. (13) of the Government Grant and any other installations, systems, plant, ......, and facilities used or installed in or for the benefit of the Land and the Estate as part of the amenities thereof and not for the sole benefit of any owner or group of owners;”

21.  申請人在他的開案陳詞中質疑匡倫並沒有按照該公契L部份第8條規定製備該屋苑之公用地方圖則 。他解釋答辯人所提供的圖則內裏寫着“PROPOSED RESIDENTIAL/COMMERCIAL DEVELOPMENT”， 表示該份圖則並不是一份正式的圖則，只是一份提議的圖則，不能被視為一份有效的圖則。

22.  該公契L部份第8條訂明如下:

“The First Owner shall prepare plans showing the Common Areas and shall cause the same to be kept at the office of the Managers within the Estate available for inspection by the owners free of charge.”

23.  本席不接受申請人的質疑 ，因為該第8條只要求該份圖則需要顯示公用地方 (Common Areas) 的位置，沒有規定其式樣，相反，從該份圖則可見，它是由認可人士 Kenneth T.H. Chau – Architect 製備，本席不同意基於圖則內裏寫着 “PROPOSED RESIDENTIAL / COMMERCIAL DEVELOPMENT”，便是一份無效的圖則。

24.  此外，根據有關信件顯示[4] ，匡倫早於1999年已向答辯人提供該屋苑之公用地方圖則 ，本席亦接納答辯人的證人梁先生的證供 ，該圖則是唯一存放於經理人之辦公室內有關該屋苑的公用地方之圖則 ，根據該圖則之圖例 (Legend) 清楚顯示綠色部份為屋苑公用地方 (Estate Common Areas) ，但是該24小時公眾行人路並沒有油上綠色和被界定為屋苑公用地方。

25.  申請人依賴上訴庭一宗案例，LEUNG CHIU LAM PAUL & ANOR V POON LOI CHEUNG DESMOND & ANOR.[5] , 認為大廈發展商聲稱其保留大廈的某位置或部份，他必須於公契中明確和清晰的訂立和指出。

26.  本席認為根據該圖則，除圖例 (Legend) 所指的公用地方外，匡倫已經把整個商業部份 (Commercial Development) 保留。申請人沒有提出任何證據證明該圖則並非1999年匡倫提供的公用地方圖則，亦沒有證據證明該圖則所指的屋苑公用地方是錯誤的，故此，根據該圖則，本席已經可以裁定該24小時公眾行人路並非屋苑公用地方。

27.  在JUMBO KING LTD V FAITHFUL PROPERTIES LTD & ORS[6]一案中, 終審法院認為詮釋一份文件並不是一種文字的遊戲，最終目的是嘗試從一位合理人士如何理解合約雙方的真正意思，判詞的第59段指出如下：

“The DMC is, as its name says, mutual. The parties contract as covenantor and covenantee and do not reserve anything. But whether or not the principle applies, it is only a last resort to resolve an ambiguity. In the present case, I do not think that there can be any doubt about what the parties intended. In my respectful opinion, the judge's approach was far too narrow and literal. The construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. Their language may sometimes be careless and they may have said things which, if taken literally, mean something different from what they obviously intended. In ordinary life people often express themselves infelicitously without leaving any doubt about what they meant. Of course in serious utterances such as legal documents, in which people may be supposed to have chosen their words with care, one does not readily accept that they have used the wrong words. If the ordinary meaning of the words makes sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or the other. The court is not privy to the negotiation of the agreement - evidence of such negotiations is inadmissible - and has no way of knowing whether a clause which appears to have an onerous effect was a quid pro quo for some other concession. Or one of the parties may simply have made a bad bargain. The only escape from the language is an action for rectification, in which the previous negotiations can be examined. But the overriding objective in construction is to give effect to what a reasonable person rather than a pedantic lawyer would have understood the parties to mean. Therefore, if in spite of linguistic problems the meaning is clear, it is that meaning which must prevail.”( 斜體強調)

28.  本席認為單從詮釋屋苑公用地方的定義來說 ，一般形容通道或走廊等之用詞未能籠統地涵蓋該24小時公眾行人路，該定義亦未把該24小時公眾行人路明確列入屋苑公用地方之範圍內。假如在草擬該公契時 ，匡倫作為發展商或政府作為審批該公契一方之用意是將該24小時公眾行人路被定義為屋苑公用地方的話，屋苑公用地方之定義大可清楚列明該24小時公眾行人路 ，如同 “street lighting and other street furniture within the pedestrian way referred to in Special Condition No. (12) of the Government Grant and public pedestrian way referred to in Special Condition No. (13) of the Government Grant” 被定義為屋苑公用服務和設施一樣。

29.  29. 此外，按照該公契附表2部份I (Second Schdule, Part I) 的第1段，該屋苑以不同部份即住宅、商場和車場劃分，該部份業主只有權通過 (go, pass and repass) 屋苑公用地方 (Estate Common Areas) 及其所屬部份之公用地方，但不包括其他部份之公用地方。本席亦須指出沒有任何證據證明作為屋苑住客，如果要到達所住的大廈 (第一或第二座) 他必須經過該24小時公眾行人路 ，故本席認為理論上沒有任何需要界定該24小時公眾行人路為屋苑公用部份。如果地契特別條款第13條不存在的話，匡倫絕對有權在任何時間關閉該24小時公眾行人路，而無需答辯人或屋苑住客同意。

30.  本席同意答辯人所說 ，基於匡倫現時是商業部份單一業主，商業公用地方現時並不存在 ，因為只有擁有商業部份的業主才能使用商業公用地方，屋苑其他業主，即住宅和車場業主亦沒有使用權。假如日後匡倫將其部份商場權益售予他人，匡倫必須擬定一份分契 (Sub-DMC) 再詳細界定商業公用地方。雙方亦同意根據該公契，關於管理費計算方面 ，商業部份的收入和開支與其他屋苑部份的業主並無關係。

31.  故此 ，如果單從詮釋屋苑公用地方的定義來判斷的話，本席認為該24小時公眾行人路並非屋苑公用地方。申請人的第一理據不成立。

32.  就申請人的第二理據，該公契J部份第1(L)  條原文如下：

“1. The costs, charges and expenses, in respect of the management of the Land and the Estate, shall include but shall not be limited to those next following, and shall be paid by all the owners in the manner，herein provided:-

(a)...

....

(l) all fees costs and expenses incurred by the Managers in complying with the provisions of Special Condition (13) of the Government Grant so as to permit the connection to the Estate of the future public footbridge and the provision of a 24 hour free public access way through the Estate referred to in that Special Condition;

......”

33.  雖然本席同意根據該公契所有有關該24小時公眾行人路的維修費和開支須由所有業主按該公契規定支付 ，但這並不代表該24小時公眾行人路定必是屋苑公用地方。根據上訴庭鄭惠娟對永利中心業主立案法團及另一人[7]一案，有關大廈的外牆業權屬於大廈發展商所擁有，而大廈發展商亦將該大廈外牆的業權分數轉讓給其他人 ，可是該大廈立案法團及管理公司依然需要根據該大廈公契規定有責任維修大廈外牆，《建築物管理條例》第34 H條並沒有規定只是對大廈部份具有獨有管有、使用、佔用或享用權的人，才負有獨家保養該部份的責任，其他人不可能同時負有該責任。

34.  基於上述理由，本席認為該公契J部份第1(l) 條並不能支持申請人所說該24小時公眾行人路是屋苑公用地方。

35.  就申請人的第三理據，本席亦不同意要算是在批(Approved Plans) 上描述的 “Pedestrain Thoroughfare” 正是該24小時公眾行人路的範圍,便等同於該24小時公眾行人路是屋苑公用地方。該批准圖則於1998年10月3日由屋宇署審批 ，但該公契約在六個月之後即1999年3月24日才簽訂。該批准圖則的用途和目的並不是用作顯示該屋苑的公用地方，此外，根據批准圖則在該公契B部份的定義，是可以不定時作出修正，更改或替代 (from time to time amended, modified or substituted)[8] 。故此 ，本席認為該批准圖則對詮釋該公契沒有任何幫助。

36.  申請人同意如果本席裁決該24小時公眾行人路不是屋苑公用部份的話，審裁處無需處理問題二。無論如何，答辯人只是根據該屋苑第四屆業主委員會第三次會議當時的委員會與答辯人達成之共識執行就該24小時公眾行人路的事宜，本席認為答辯人已經履行經理人的職責，也沒有縱容匡倫。

結論

37.  基於上述理由，本席撤銷申請人的所有申請。

38.  基於訟費視乎訴訟結果而定的原則 ，申請人須支付答辯人本案的訟費，包括所有保留訟費，如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。