Ming Fai Enterprise Co. Ltd. 訴 Miracle Success Ltd.

LDPE 534/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號LDPE 2000年第534宗

______________

判 決 書

______________

1. 申請人是位於Unit 402, Cameron Commercial Centre, 458-468 Hennessy Road, Causeway Bay, Hong Kong的處所的業主。1998年5月6日，申請人與答辯人簽訂租約。前者以每月$18,000的租金，把處所租予後者，租賃期由1998年8月15日至2000年8月14日。

2. 2000年8月16日，申請人提出本案的申請，要求土地審裁處頒令申請人可收回處所的管有以及答辯人欠繳的租金。申請人指稱答辯人自1999年3月1日起便每月欠交$4,000的租金。答辯人則在它的反對通知書辯稱：

"An oral agreement was reached in and about the end of March 1999 of a reduction to HK$12,000 per month, in consideration of the continuous financial difficulties facing the respondent during the economic crisis."

答辯人又稱從1999年4月至2000年7月，它從沒有收到申請人有關欠交租金的通知。

3. 答辯人自1999年3月1日起便向申請人繳交$12,000元的租金，直至2000年9月為止。

4. 1998年10月19日，答辯人去信申請人要求減租。該信的內容如下：

"Due to the recent economic downslide in Hong Kong, resulting in a drastic reduction in revenue. I, Miracle Success Limited, would like, at present time, to review our rental agreement dated May 6, 1998.

I am proposing a reduction of H.K.$3,000.- from H.K.$18,000.- to H.K.$15,000.- monthly effective November 1998. If I do not hear otherwise from you before October 31, 1998, I will presume that as you having agreed to the reduction. Thank you."

5. 1998年10月26日，申請人回信答辯人，拒絕該請求：

"We refer to your letter dated Oct 19, 1998. We are sorry to inform you that we are unable to meet your proposed reduction in rentals of the above mentioned unit. We fully understand the recent economic downslide in Hong Kong and we hope this situation will be improved in the near future.”

6. 1999年2月23日，申請人致函答辯人，記錄一項減租的協議：

"We refer to the discussion between your Ms. Tong and our Ms. So and hereby confirm the revision of monthly rental from HK$18,000.00 to HK$16,000.00 with effect from Feb 01, 1999. Please be advised that all the other terms stated in the tenancy agreement dated 6th May, 1998 remain unchanged."

7. 1999年6月21日，申請人將一封日期為1999年6月17日的信（証物A5），以傳真的方式送達予答辯人。該信件的內容如下：

"Dear Mr. Cheung,

According to our records, you still have not fully settle the rent in the total sum of HK$16,000.00, the breakdown of which is as follows :-

	HK$	Debit note no.
Rent for March 99	4,000.00	(CC00213)
Rent for April 99	4,000.00	(CC00217)
Rent for May 99	4,000.00	(CC00225)
Rent for June 99	4,000.00	(CC00229)
Total outstanding	16,000.00 =======

Please remit the above said sum of H.K.$16,000.00 to us within 7 days from the date hereof or we shall take legal action to recover vacant possession of the property and all the arrears of rent without further notice."

8. 2000年8月7日，申請人致函通知答辯人租約將於2000年8月15日終止，它並要求答辯人繳交自1999年3月起至2000年9月欠付的租金及差餉，款額共$76,868.08。

9. 答辯人在2000年8月8日的回信中反駁說：

"In fact, as you are well aware, there was an oral agreement between us over the reduction of rental in respect of the captioned premises under the tenancy agreement date 6th May 1998 from HK$18,000 to HK$12,000 per month with effect from March 1999, in consideration of our continuous renting of the captioned premises until the expiry of the lease term notwithstanding the financial difficulty facing our company. In reliance on such agreement, we have continued our business and renting the captioned premises in good faith. You are not entitled to rescind the said agreement unilaterally nor by claiming the reduced rent."

（劃線為原文所無）

10. 這封信所反映的並不是事實；在1999年3月份的減租，是從每月租金$16,000減至$12,000。

11. 代表答辯人的唐慕坤是答辯人的董事之一。她說她沒有收到前述傳真的函件。對有關上述口頭協議之事，她說於1999年3月至4月間她致電申請人的Carmen Lee，說答辯人的生意差，她不能夠維持下去，她要求她的僱主減低答辯人的租金。其後申請人接受她的減租要求。Carmen Lee說租金減到$12,000。本席覺得奇怪，唐女士並沒提出減低租金的數目，為什麼Carmen Lee會主動提出將租金減至$12,000，於是本席查問唐慕坤女士她曾否向Carmen Lee提出減租的數目，到此時她才說出她向Carmen Lee 要求將租金減低到$11,000至$10,000。

12. 要求減租者心目中應有租金被減低的數目，並且必定會向對方提出這數目，但直至本席詢問唐慕坤，她才說出來。

13. 在1999年2月23日，申請人同意將租金從2月1日開始由$18,000減至$16,000，減幅為2,000元。假如答辯人的証供是真的，申請人竟然在短短時間之內，又答允自1999年3月1日將租金再減低$4,000元，減幅為上一月的兩倍。在約兩個月之內，租金由$18,000減至$12,000，減幅達三分之一，這真是令人難以置信的。本席考慮到答辯人在1998年10月19日要求申請人將租金由$18,000減至$15,000，但數日後申請人拒絕此要求。本席難以相信申請人願意將租金在短期內調低$6,000。

14. 對於答辯人的兩次要求減租，申請人皆有書面的記錄，而這次減租，數額為2月份的雙倍，申請人竟然沒有書面的記錄，這實在是令人難以相信的。本席裁定根本上沒有答辯人所稱的口頭協議的存在。

15. 本席信納申請人在1999年6月21日確實有將1999年6月17日的信件傳真至答辯人之處。本席對申請人提出傳真的記錄毫不懷疑。

16. 基於上述的原因，本席裁決申請人的申請人得直。

17. 本席頒佈以下的命令：

(1) 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中處所空置交回予申請人；

(2) 答辯人須繳付由1999年3月1日起至2000年9月30日的欠租，每月款額為$4,000，總款額為$76,000($4,000 x 19);

(3) 答辯人須繳付由2000年10月1日起計的欠租/中間收益，每月款額為$16,000。上述款項，答辯人須繳付直至將案中處所空置交回為止；

(4) 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。