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民事訴訟2000年第6997號及

2001年第3912號（合併）

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第6997號

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判詞

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1． 本案涉及一宗租用新界農地的纠纷。租用的土地位於新界粉嶺坪輋第82號地段内的1303-B分段(後稱「該地段」。

事件背景

2． 在1997年間顏松輝先生(後簡稱為「顔先生」)經營一油漆入口生意，並需找尋貨倉儲存漆油貨品。後經友人介绍，顏先生到新界粉嶺坪輋昇平新村與鍾鎮盛先生商討租用鍾先生住屋旁的荒廢鴨棚。經商討後，顏先生答應自费把鴨棚改建為貨倉，建成後顏先生將有5年的租用期，季租HK$6,000。

3． 鍾鎮盛先生的兒子以被告公司名義在1997年10月1日與顏先生簽訂一份為期5年的租约。該租約並未有加蓋印花。根據香港法例第117章《印花税條例》第15條，未有加蓋印花的文件，不能被接納為本案證據。文件内容不在此詳述。

4． 顏先生自1997年10月開始租用該貨倉，與鍾氏父子一向相安無事，直至1999年6月該地段的登記業主陳光先生接觸顏先生，基於鍾氏父子非該地段的業主，要求顏先生停止支付租金给鍾先生。自1999年7月起，顏先生停止支付租金给鍾鎮盛父子。

5． 顏先生指事後鍾氏父子把他的洗衣機搬移损毁，鎖上鐵閘，顏須攀爬鐵絲網才能返回貨倉內取貨，因而付出HK$12,000運費。

雙方訴訟

6． 被告公司在1999年9月29日向小額錢債審裁處申請傳票STC-41607/99，指自己是該地段的二房東，向顏先生追討於1999年7月1日至1999年9月29日的HK$6,000欠租。顏先生在該小額錢債審裁處案件中提出反申索，指被告公司無該地段業權，向被告公司追討HK$106,314.90的貨倉蓋建费、洗衣機損毁賠償HK$3,500及HK$12,000的搬運費。在2000年5月18日歐陽桂如審裁官判顔先生於被告公司的申索敗訴，須缴付HK$6,000欠租及HK$250堂费。歐陽審裁官把顔先生的反申索轉介到區域法院，成為區域法院DCCJ-6997/00编號的案件。

7． 被告公司在1999年10月19日向土地審裁處申請傳票LDPE-690/99向顔先生追討欠租及土地空置管有權。在1999年12月3日，被告缺席，土地審裁處唐文暫委法官頒令:-

(i) 自1999年10月1日起顏先生须缴付每季HK$6,000租金或佔用費，

(ii) 如顏先生未有在4星期内繳付租金或佔用費，須將案中處所空置交回被告公司，及

(iii) 訟费HK$500。

8． 被告公司根據土地審裁官在1999年12月3月的裁决向顏先生發出通告，指如顔先生未在判决發出日的4星期内缴交所有欠租及堂费，顏先生應於2000年1月3日遷出該貨倉。

9． 被告公司在2000年7月17日再向小額錢債審裁處申請傳票SCT-34484/00，再以物業代理人身份，向顏先生追討2000年1月1日至2000年9月30日的HK$18,000租金及3個月终止租约的HK$6000代通知金。在申索書中被告公司指顏先生於2000年1月4日遷離貨倉。在2001年2月19日小額錢債審裁處沈小英暫委裁審裁官把案件轉介到區域法院，成為區域法院DCCJ-3912/01编號的案件。

DCCJ-6997/00

10． 於DCCJ-6997/00一案，顔先生是原告人，他指鍾鎮盛自稱是該地段業主，誤導他，引致他同意自费改建鴨棚為貨倉，以便换得5年的貨倉租约。顔先生並指如他知道鍾鎮盛先生不是業主，他斷不會向鍾先生租地。颜向被告公司的追討如下:

(i) HK$106,314.90的蓋建貨倉費用;

(ii) HK$12,000的額外搬運費用;

(iii) 損毁洗衣機的HK$3,500賠償;

(iv) 在小額案SCT-4160/99缴付的HK$6253.80;及

(v) 自1997年7月起共缴付被告公司的HK$48,000租金。

DCCJ-3912/01

11． 於DCCJ-3912/01案中被告公司是原告，追討顏先生如下款項:

(i) 自2000年1月1日至2000年9月30日之HK$18,000租金;及

(ii) 3個月的HK$6,000代通知金。

12． 於DCCJ-3912/01案中顔先生的反申索跟他於DCCJ-6997/00的申索無異。

本院裁决

13． 本案中有數項基本原則是與訟雙方因未懂法律而忽略:-

(i) 根據香港法例第117章《印花税條例》第15條，所有未加蓋適當印花的文書，除雙方把文書從新蓋上印花及缴付逾期加蓋印花的罰款，法庭是不能接納該文書為案中證據。接受口述証供以講解文書內容是否抵觸第15條的法例原意，暫不詳談。

(ii) 如任何法院或審裁處對事件作出最终裁决，除上訴外，與訟雙方不能向其他法院因應同一事原，再次要求審判或仲裁(Res Judicata)。

DCCJ-3912/01

14． 在DCCJ-3912/01案件，有關涉案貨倉租的纠纷，被告公司已於1999年12日3日在土地審裁處獲判得回該貨倉的空置管有權。顔先生並於1999年年底，順應被告公司的通告而遷離貨倉。即被告公司選擇從法律途徑，终止顏先生的租约。雙方合約已於顔先生接受土地審裁處的裁决，交回空置管有權日終結。根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第8(8)條，業主有權在土地審裁處的裁决中要求毁约賠償。既然租约賠償問题己在土地審處處理，本法院不應再受理該租約的合約賠償問题。再者雙方未有把租約文書加蓋印花，本席不應讓雙方引用未蓋印花的文件，或以文件内容為訴訟的證供。本席判被告公司於DCCJ-3912/01案件的申請敗訴。

DCCJ-6997/00

15. 有關DCCJ-6997/00一案,自該地段的登記業主陳光先生出現後，顔先生在坪輋昇平新村四出查訪，向左鄰右里查詢有關鴨棚的業權問題，最终獲坪洋村村代表陳華富先生的協助，從過往的理民府及現今的政務處與土地註册處翻查記錄，獲証實該地段本是陳萬有先生的物業。根據政務處的記錄，陳貴英、陳光、陳永富及陳永強4人於1996年獲確認為該地段的繼承人。4人並在1998年12月3日於土地註册處登記為業主。

16. 自顏先生拒绝交租後，鍾鎮盛父子與顔先生在使用貨倉的安排便有不愉快的事件發生。顏先生指鍾氏父子移動及损毁他的洗衣機，並把鐵閘鎖上，令他不能自由進出貨倉，搬運工人供須爬過鐵絲網才能進入貨倉，增加運費。被告公司代表指鍾家並没损壞顏先生的物品，颜先生的物品被移動只因顔先生的物品超越租地。被告公司代表指鎖上鐵閘是因應冶安問題，颜先生大可通告鍾家家人開鎖。

17． 陳光先生，72歲，出庭為顔先生作供，指出陳萬有先生是他的先父，並說明家中物業多由長兄打理。他從嫂搜口中獲知鍾鎮盛先生以往是養鸭為生的，並租用陳家農地，用作養鴨塲。

18． 被告公司是鍾鎮盛3名兒子成立的公司。被告公司委派其中一名董事鍾楚源代表出席。被告公司指鍾鎮盛已長期没有交租，逆權管有該地段多時，根據香港法例第347章《時效條例》，業主應無權向鍾鎮盛追回土地。根據鍾楚源的証供，他父親於1975年已佔用該地段，他本人於1969年出生，後往美國供讀大學，於1993返港。回港後居住於昇平新村或上水天平邨公屋。被告公司在1995年成立，由他與两名兄長管理。據鍾楚源先生的証供，他父親在昇平新村的農地是向三户人家以年租租用。陳光母親在1966租該地段给他父親。两年後陳母再没有到農地向他父親收租。

19． 在1991年7月1日前逆權管有須維持20年才有效令業主喪失追索權。自香港法例第347章《時效條例》第7條在1991年7月1日修改後，逆權管有期缩短為12年。此案非鍾鎮盛與陳光的業權争議案，本席在業權問題不再鑽研。於聆訊時，本席亦再三聲言，如陳光先生希望法庭對鍾鎮盛先生能否因逆權管有該地段，使令登記業主喪失追索權作出裁决，他應即時諮詢法律意見，盡快决定應否興訟。

20． 姑勿論鍾鎮盛先生是否能因逆權管有該地段而令業主喪失追索權，在1997年顏先生租用鴨棚時，鍾鎮盛先生未獲得法院宣判因逆權管有而擁有該地段的業權，不能排除業主追索的可能性。如陳家與鍾鎮盛先生的租约未有限制分租權，則鍾鎮盛先生當有權把物業分租。但鍾鎮盛先生應向颜先生提點他並非該地段的登記業主，有業主申請收地的風險，以便颜先生考慮應否自费蓋建該貨倉。被告傳召陳士輝先生，指顏先生從商討過程中獲知業主未有收租，有收地的可能性。陳士輝先生作供時清楚表明他不满意顏先生的為人。租客如需使用一筆颇為可觀的蓋建费，卻又未能確保5年租期，非一般常人願意承担的風險。本席接纳颜先生的証供，如他知曉鍾鎮盛先生並非業主，他不會向鍾鎮盛先生租用該地段。本席不接纳陳士輝的証供，相信陳士輝先生因厭惡颜先生，對顏先生有偏見。鍾鎮盛先生未有向顏先生指出業主收地的風險，仍構成疏忽誤導。雙方原意是協定顏先生能以HK$6000季租，租用貨倉5年。現因業主的要求，並在法庭指令下，租用合约於1999年12月31日终结，顏先生對他的蓋建消费只享用了2年3個月，顔先生的损失應是他未有享用餘下2年9個月的租期。但由於業主未有採取收地的法律行動，颜先生的损失只是因他拒绝交租而引致，並非鍾鎮盛先生疏忽誤導的直接成果。

21. 有關洗衣機损毁的成因及工人是否需攀爬鐵絲網才能取回貨品的額外運輸費用，由於並無真憑實據，本席拒绝接纳。

22. 本席並非有關的上訢法院，有關小額錢債審裁處的裁决，本席無權過問。

23. 無資料顯示鍾鎮盛先生不能分租該地段，顔先生不能因出租人業權問题而追回已享用貨倉2年3個月缴付HK$48,000的租金。

24． 即使鍾鎮盛的疏忽誤導確有引致顔先生受損，由於被告公司未有參與鴨棚改建的商討，顔先生只能向鍾鎮盛先生本人追討。被告公司只是鍾鎮盛先生的代理人，事件的責任應歸於已披露的主事人(disclosed principal)。

法庭指令

24． 在DCCJ-6997/00及DCCJ-3912/00两案的申索與反申索均敗訴，原告與被告各不雙欠。

堂費指令

25． 雙方無律師代表，亦各有不對之處，對於本聆訊，本席不作訟費指令。