The Incorporated Owners of No. 168 Wai Yip Street 訴 Suncolour Corporation Ltd.

LDBM 122 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第122號

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判 案 書

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1. 申請人是觀塘偉業街168號宏章工業大廈的業主立案法團；答辯人是該大廈10樓及11樓（“物業”）的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令答辯人繳交由2001年1月1日至 2002年5月31日的欠交管理費，總款額為101,800元。

2． 答辯人在反對通知書指出，自2001年4月購入物業後，在裝 修期間它發現大廈的公用天台嚴重缺乏維修及保養，天台的防漏層完 全失修，導致物業出現嚴重漏水，引致大廈電梯積水及失靈，因此不能正常運作。答辯人多次向申請人反映此情況及要求它盡快維修，以便答辯人可正常運作，但經長年催促投訴，申請人沒有對天台進行維修，所以它祇好另聘漏水顧問公司作出估價，以便解決維修上述漏水問題，它意欲在大廈管理費扣除該些費用。它提出以下的索償 ：

“1. 從2001年四月到2002年7月期間，答辯人不能在上 址正常運作的損失及另租其他地方的費用；

2. 大廈法團應對公眾地方作出維修，防止天台漏水，應支付一切維修費用；

3. 訴訟費用；

4. 一切費用之利息。”

3． 申請人的証供

秦兆發先生（法團管理委員會的主席）指出，由於答辯人自 2001年1月起欠交管理費，申請人的律師於2001年8月10日向它發出律師信，但它仍然沒有繳付管理費。

3.1 他說答辯人從來沒有向申請人指出天台有問題，它亦沒有提出天台要進行維修的問題。

3.2 2001年8月10日，代表申請人的杜偉律師事務所致函答辯 人，要它在2001年8月17日之前繳交由2001年1月至8月的管理費 51,200元 (3,200元 x 2 units x 8)，否則申請人會對它採取法律行動。

4． 答辯人的証供

答辯人的董事賴嘉興先生說物業是在2001年3月購買的。在裝修期間不斷下雨，有水從天台滲下來。他向管理員查詢原因。管理員說天台沒有人打理。在2001年5月，答辯人向申請人提出有關天台的問題。

4.1 他指出因為不能在物業進行運作，所以要租用別的地方進行它的業務（拍攝照片的工作），租金款額為55,000元至60,000元。

5． 証供分析

第2張天台防水工程報價單是在審訊前1至2個月之前做 的，而第1張天台防水工程報價單是在2001年6月5日做的。答辯人在2001年把第1張報價單傳真給申請人，但除此之外答辯人完全沒有以書 面的方式向申請人作出投訴。根據賴家興的形容，滲水的情況是非常嚴重，以致答辯人長時間不能在物業運作，而答辯人又多次作出投訴。它既然可以傳真第一張防水工程報價單，為什麼它沒有作出書面投訴，以示情況嚴重。

5.1 申請人的律師於2001年8月10日向它致函追討繳交管理費，它應該覆信，指出上述的情況，而意欲以維修費抵銷管理費，但它沒有這樣做。2001年12月28日，法團舉行的業主會議，議決有關管理費之事。答辯人可參予這次會議，並對天台滲水之事作出投訴，但它沒有這樣做。本席對答辯人的証供存疑。

5.2 本席接受秦兆發的証供，本席裁定答辯人根本上沒有向申請人提出物業受滲水影響之事。答辯人的抗辯理由祇是藉口拒絕繳付管理費而已，故此本席撤銷答辯人的所有反申索。

5.3 答辯人雖然是在2001年3月才購入物業，但有關物業的買賣 契約（証物A3）的第1條指明答辯人須受本案建築物公契的條文所約束。無論如何，繳付管理費的責任是依隨土地權益的轉讓而須由答辯人負起的，故此它須為前業主繳付自2001年1月起直至物業權益轉讓之時為止欠交的管理費。

5.4 答辯人承認它並無繳交任何管理費。它欠交的管理費 （101,800元）的詳情是如下列 ：

1． 2001年1月至12月，每月為3,200元，總款額為76,800元 (12 x 3,200元 x 2)；

2． 2002年1月至5月，每月為2,500元，總款額為25,000元 (5 x 2,500元 x2)。

6． 本席頒令答辯人須於14天內繳付上述的101,800元的管理 費。答辯人須支付申請人上述101,800元的利息，利息由2002年5月15日起計，直至債項清償為止，利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

7． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：答辯人須支付本案的訟費（但它無須支付申請人修訂申請通知書引致產生的訟費）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如在14天內，與訟任何一方不向本席提出申請，則此項命令作實。