SONGFORD INDUSTRIAL LTD 訴CHUI WAI KUEN

DCDT 5843 / 2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

財物扣押案件2006年第5843號

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判案書

1.  被告人租用原告人位於元朗加州花園的房屋(“房屋”)與家人同住，包括租用房屋所有入牆傢俬裝修，燈飾及5部冷氣機；租期由2006年3月22日起，每月租金$10,000。

2.  被告人沒有繳付6月22日至9月21日的租金，原告人按香港法例第7章，《業主與租客(綜合)條例》第3部，向法庭申請發出財物扣押令，最終收回這3個月欠租。

3.  被告人重施故技，沒有繳交9月22日至11月21 日的租金，原告人再次申請財物扣押令，被告人將有關款項繳交法庭，但向本席申請撤銷財物扣押令。聆訊當日，被告人仍住在房屋。

4.  按被告人的妻子(“徐太”)口述和書寫的供詞及呈當照片，本席明白被告人申請主要理由如下：

a)	房屋漏水 ─ 4月中下雨，發覺房屋牆壁小許潮濕。5月中，情況更甚，3樓客人洗手間木板脫落，1樓主人房的牆壁非常潮濕。6月初，被告、徐太及兒子被逼從主人房遷移到3樓客房作卧室。業主遲遲沒有進行維修；
b)	原告人只安排修理其中1部冷氣機，亦沒有就這部冷氣機進行清洗。原告人承諾安排檢查及 (如需要的話) 維修其餘4部冷氣機，最終沒有這樣做；
c)	地產經紀及原告人串謀隱瞞房屋漏水問題及
d)	1樓主人房連接的浴室，坐厠堵塞，浴缸不去水。

5.  徐太的書寫口供詞提到其它事項，包括地產經紀與黑社會扯上關係；“隔離鄰舍大部份都是有惡勢力人住的”；厠所板及熱水爐更換的經過及遲遲才收到信箱鎖匙等。本席認為徐太一不是疑心生暗鬼，一不是借題發揮。無論如何，本席認為這些事項與申請無關。

6.  在以下段落，本席假設徐太所述真實正確。實質上，本席對徐太的證供有所保留，認為她不時做作，又小題大做。如徐太的證供與原告人傳召兩名證人的證供有出入之處，本席寧取後者的證供，認為他們盡所能將實情導出。

7.  本席見不到被告人提出上文 4 c) 項的根基。本席認為原告人或其代表未曾向被告人作表述 (representation)，房屋完整無缺，不存漏水之患。被告人及徐太屢次視察房屋，實以“按現狀” (as is) 情況下租用。

8.  上文 4 d) 項的問題，已由管理處解決，本席認為這項與申請無關。

9.  就算原告人負起維修/ 清洗冷氣機責任也好，未有這樣做也不是指被告人不用繳交租金 (見下文第11段)。況且，按被告人說法，原告人已就一部冷氣機這行維修，徐太亦24小時使用客房冷氣機。本席認為被告人提出4 b) 項，實為牽強。

10.  本席現處理4 a) 項。看來，這是被告人不滿的主要事項。有關房屋的租約，沒有指明房屋是合理地適用作居住用途 (reasonably fit for habitation)。本席認為原告人或其代表沒有在這方面向被告人作表示。租用房屋的這類租約，並沒有隱含保證 (implied warranty) 房屋是這樣適用的 (例見Halsbury's Laws of Hong Kong, 第 17冊， 第 255.290 及255.291段)。無論如何，徐太的證供表示不到房屋不能合理地用作居住用途。況且，被告人及家人仍然居住房屋內，這表示房屋可合理地作居住用途。

11.  假設原告人負起維修責任 (防止漏水、維修冷氣機等)，沒有履行這責任也好，與被告人繳交租金的責任不存任何相連關係(例見 Charmway Development Ltd. v Long China Engineering Ltd., HCA54/ 2001; Yue Tung Chine Kee Co Ltd. v Dragon Ford Holdings Ltd. HCA749/2006; Ridge Ltd. v Golden Castle Ltd. HCA122/2005及原告人代表律師引用的其他案件先例)。換句話，被告人仍必須繳付租金。

12.  某些情況下，租客有權拒絶繳交或只繳交部份租金，例租約定明這點，或租客為業主繳付了某些款項，或衡平法上的抵銷權 (equitable set-off) (例見Halsbury's Laws of Hong Kong, 第17冊，第235.205段；Woodfall, Landlord and Tenant, 第1冊，第7.097 至7.118段)。雖然如是，本席認為此等情況，不適用於本案。

13.  基於上述理由，本席撤銷被告人的申請，下令被告人繳付原告人的訟費，如未能同意金額的話，由法庭評定。本席亦下令被告人因財物扣押令繳交法庭的款項，即時付予原告人。