梁志輝 對 邱金法

LDPD 1005/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第1005宗

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判案書

1. 申請人向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是:

(a)  答辯人未有繳付由2013年3月1日起的租金；

(b)  答辯人未有繳付其間的水費及電費；

(c)   答辯人違例改建涉案物業；

(d)  答辯人砍伐九棵果樹及風水樹。

申請人亦追討有關的損害賠償。

2. 根據申請人與答辯人於2012年8月1日訂定的簡單手寫租約，申請人將新界大埔碗窰新屋家村23號AB(即涉案處所)，由2012年8月1日起租予答辯人，每月租金為2,000元。租約訂明申請人給予答辯人「由2012年8月1日至9月30日兩個月免租」，好使答辯人「一面住一面修整此屋，修整材料費用全由邱先生自付…如果邱先生半年內只有住未有修整此屋，本人會收回2012年8月及9月兩個月租金共4,000元」。

3. 該租約下欵寫上一系列寮屋牌照號碼^註[1]:

RTP/SUK/148	11x10x8	DOM
RTP/SUK/149	21x9x8	PIG
RTP/SUK/150	10x13x9	DOM
RTP/SUK/163	12x4x7	KIT
RTP/SUK/164	7x6x7	ST
RTP/SUK/165	8x9x9	SH

租約最後註明:

「梁志輝破爛屋交給邱金法維修改動。三年後加伍佰元港幣。如無維修建屋，本人可以隨時加租。」^註[2]

維修建屋的爭拗

4. 是案沒有爭議之處是涉案物業是由一系列木板、木枋及鐵皮屋組成，於2012年8月租約開始時是破爛不堪，不能居住，但基於答辯人經鄰居薛愛珍女士(以下稱「林太」)介紹，向申請人要求租用。由於涉案處所不包括厠所，所以申請人同意答辯人可使用涉案處所土地對面農地上的厠所，但此厠所並未包括在上述租約之內。^註[3]

5. 案件的爭議是，根據答辯人供稱，有關「一面居住一面維修」一事，申請人要求他用磚改建，致使屋宇處於2013年1月24日發出勸喻通知，指此改建違反建築物條例，並要求停止及拆除違例建築物。至2013年3月3日申請人上門收租時，答辯人對繼續交租有保留，因為可能隨時面對清拆。

6. 申請人否認曾要求答辯人用磚改建。申請人由其妹梁偉蘭(以下稱「梁女士」)代表作供。梁女士稱於2012年12月9日下午，聯同申請人及其丈夫一行三人，第一次與答辯人會面，發現答辯人將涉案處所對出的農地填平及砍伐位於其上的果樹，即向他表示不滿，並要求他停止破壞環境，及告知答辯人砍樹要賠償青苗費，否則需要搬走。答辯人表示不會搬走，因為已訂購磚塊及其他建築材料作改建之用。梁女士知悉後，即告訴答辯人修葺寮屋時只可用木板按原有尺寸進行，如他用磚建屋，後果嚴重，倘若日後需要清拆，答辯人需自己負責有關損失。但答辯人沒有理會，並堅持會用磚修建涉案處所。最後大家不歡而散。梁女士強調她們見面的日子無誤，因為這是她生日的月份。

7. 答辯人否認與申請人及梁女士等是於2012年12月9日首次會面，因為那天他在建築地盤開工。反之，梁女士等是於2013年1月13日到他家，而那天他們亦因砍樹問題而發生爭執，梁女士等要求他以約20萬元把涉案處所買下。(梁女士的解釋是因為答辯人已破壞環境，所以乾脆要求答辯人買下涉案處所地段罷了)。

8. 申請人認為答辯人非法改動涉案處所，又拖欠2013年3月份租金，於2013年3月31日向答辯人發出「搬遷通知書」，要求答辯人於14日內將涉案處所單位清拆還原，並且遷出。當然，答辯人沒有將涉案處所單位清拆還原，也沒有於2013年4月14日遷出，甚至於當日答辯人等前往收樓時發生涉嫌答辯人襲擊梁女士丈夫事件，雙方被帶到大埔警署落口供。(案件編號TPRN 1300925)

9. 申請人原於2013年6月20日送交土地審裁處一份由林太於2013年6月9日簽署的陳述書，以證明答辯人擅自砍樹、填平農地用以種菜及擺放雜物，及不聽申請人勸告，自行用磚塊改建寮屋。但最後林太卻由答辯人(經他的兒子)接載到土地審裁處出庭作證。答辯人好像是要林太否認陳述書的內容，因為根據申請人所述，陳述書是由林太口述給申請人的女兒記下而再由林太簽署。答辯人又要求林太確認申請人曾指示答辯人以磚改建涉案處所，可是雖然經答辯人反覆追問，甚至說有她的說話錄音為證，林太仍未能如他所願。林太堅持她只聽到申請人指示答辯人以木板維修。答辯人更質疑林太作假證供，因為申請人及他的女兒在錄取林太的陳述書當日，曾帶備兩包餅乾及汽水拜訪。林太否認收受利益作供。

10. 林太於作供末段更聲淚俱下，指擔心作供對答辯人不利會遭報復。林太懼怕答辯人之情，溢於言表。

11. 綜觀以上所述，本席信納林太為可靠證人，即使答辯人多番追問、質詢，她仍堅持她只聽到申請人要求答辯人用木板維修涉案處所，沒有要求用磚。至於她在答辯人連番質詢下，未能重複陳述書內容，本席接納她是在惶恐的情況下未能做到。此外，本席亦信納申請人携備餅食和汽水到訪林太，未足以構成收買林太作假證的證據。本席藉此引用當年上訴法庭副庭長在鄧炳財訴運輸局局長一案(CACV 81/2003，無彙報案例，日期為2004年4月6日)的判案書第21段的語句: “The allegation that an inducement was offered is quite simply to take a very distorted view of what took place.”

12. 此外，答辯人亦曾要求在庭上播放7段錄音，其中第一段能證明申請人當時是要求答辯人用磚修建涉案處所。可是經本席反覆聆聽，申請人只說:「…啲number 甩哂色喎，啊邱、啊邱，你第日買番支細罐的油漆整好咗，你寫番字係度就得。你一係留番塊鐵皮…」這段說話配合上文下理，更與修建寮屋時須保留寮屋號碼及尺寸作識別的政策配合。可惜答辯人堅持把「買支細罐的油漆…」讀成「買磚砌過咗油漆…」。

13. 雖然其他6段錄音片段皆發生在2013年1月13日或以後，對買磚事項沒有直接的關連，但答辯人堅持的態度亦反映其中。再者，答辯人承認這些錄音片段是在當事人(包括林太)不知情的情況下錄下，本席未能掌握當時錄音的實際情況及前因後果，所以本席對這些錄音片段內容的可靠性抱有懷疑。

14. 答辯人多番在庭上陳述:

「由梁志輝要我簽的合同和與我交往的幾個月，直到事發前，梁志輝從來沒有對我說過，這是寮屋，更沒有解釋過這寮屋改建、維修的材料有任何限制，最起碼的合同上也沒半點透露，問他要有關這間爛屋的資料，他又說沒有，不用擔心。我新來港，又不懂，經濟能力又有限，一家大小要養，我貪租金便宜，才簽了他這份合約。由第一次經林太介紹我們認識，梁志輝很清楚我是新來港，在國內讀書少，好多事情根本不懂，但梁志輝在香港幾十年，懂的比我多，又為什麼不肯清楚在合同上寫明這是寮屋，維修有所限制、規範? 只是如錄音證據上所說的，叫我第日買返的磚，拿編號蓋上去就行了?.....」(後加強調)

15. 綜合以上所述，加上答辯人承認自已是新移民(他是以普通話作供)，甚麼都不懂，難免在語言/溝通上有所誤會，所以本席有理由相信申請人沒有指使答辯人用磚改建涉案處所。所以，即使撇除林太的證供，如答辯人般以磚大規模修建寮屋(包括改變它的尺吋)和裝置鋁窗，正如梁女士證供所說，必定會引起政府有關部門注意，上門查封^註[4]。本席認同當年最高法院法官在Cheung Yeung Kan對Liu Kwan[1975-1976] HKC 237 案中第5段所說: "It seems to me unlikely that the landlord would ever have given permission or acquiesced in any alterations which he would have known were likely to cause trouble with the Building Authority. "因此，本席信納申請人在察覺答辯人用磚修建涉案處所後必定會產生異議。至於雙方是於2012年12月9日還是2013年1月13日首次會面已不重要。有關答辯人改建涉案處所的規模，可參看申請人於2013年6月20日提交的書面證供的附件八，其副本現附於此判案書之後。(見附圖一)

司法管轄權

16. 本案早前曾於2013年5月31日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前聆訊。郭暫委成員當時頒下中期付款命令，所以於本案審訊當日，欠租問題已獲解決。其間的水費及電費亦於審訊途中獲得申請人及答辯人雙方自行解決。故此剩下來的爭議，只是:

答辯人是否違例改建涉案處所，或答辯人砍伐九裸果樹及風水樹，可使申請人得以此理由申請收回涉案物業及獲得補償。

17. 根據《土地審裁處條例》第8條:

「(6)審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。

(8) 對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令 –

(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

(b) 繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令；

(c) 處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令；及

(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。

(9) 在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同。」(後加強調)

討論

18. 基於本席於上文第15段的裁定，本席認為是案與上述Cheung Yeung Kan一案非常近似。在該案中，租客擅自在平台上加建，當時最高法院判詞中認為:

“7. It is well settled that no tenant may commit waste. This does not depend upon any term of the lease, but is a duty imposed upon him by the law: See Regis Property Co. Ltd. v Dudley.Does then what the tenant did in 1974 amount to waste?

 8.   Waste is defined in West Ham Central Charity Board v. East London Waterworks Co. as “whether the act which the lessor says is an act of waste by the lessee is an act which alters the nature of the thing demised.”

      本席大意翻譯為「租客不可對所租賃物業造成土地損壞是既定的法律原則。土地損壞的定義為租客以任何行動把租賃物業的性質改變。」

19. 本席認為答辯人以磚改建本是寮屋的涉案處所是把租賃物業的性質改變。所以要負上責任。^註[5]

20. 雖然本席同情答辯人在上文第14段所述，但本席不相信在商談租約期間，申請人沒有向答辯人解釋涉案處所是寮屋，因為寮屋單位的外牆牆身，必有寫上寮屋號碼及尺寸，這些寮屋號碼及尺寸亦寫在8月1日的租約上。又即使申請人沒有提及，區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳建康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 (無彚報的案例，日期為2009年12月23日)的判案書指出:

“10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約內的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件。即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則(可參考: Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005]3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001]3 HKC 515)。…

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業(見Halsbury’s Laws of Hong Kong第17(1)冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999；Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353)。即使是單位內的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order) (Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000)。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659)或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題(Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447)。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出(furnished)的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。” (後加強調)

21. 根據Halsbury’s 香港法律第17(1)冊，「業主與租客」第[235.302]段:

“Whether the liability of the tenant is founded on waste or on implied contract, it may be enforced either by an injunction or damages. Damages may be given for waste completed at the time of the beginning of the action; and an injunction may be granted against further waste.”

本席翻譯為

「無論租客的責任是源自土地損壞或租約的隱含條款，皆可藉法庭發出的禁制令或損害賠償的命令強制執行。當土地損壞已在訴訟產生之時已經完成，法庭可頒下損害賠償的命令；同時法庭可頒禁制令阻止更進一步的土地損壞。」

22. 鑒於是案涉及以磚修建寮屋，徹底根本改變涉案物業的性質，嚴重違反租約的隱含條款，枉論在半年內「維修建屋」的租約條款。本席參考英國高等法院案例Dayani v Bromley LBC [1999] 3 EGLR 144 及其對土地損壞的歷史發展分折，其中第47段: "…the action on the case in the nature of waste was a development of the common law. No doubt in so far as it affected life tenants and tenants for years, it was historically based on the Statute of Marlborough. But in my judgment it did not logically depend upon the construction or existence of that statute…" 當時的the Statute of Gloucester, 1278, c.5 亦要求造成土地損壞的租客 "shall lose the thing he has wasted"，即喪失租賃的土地。申請人亦於2013年3月31日發出搬遷通知書，要求答辯人在2013年4月14日(即約半個月時間)清拆還原涉案處所不果，所以本席裁定答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。

23. 另外，申請人擬向答辯人追討承擔清拆還原費共93,000元，但未能提供工程公司細項報價單。本席參考Cheung Yeung Kan一案是要求答辯人自行負責還原，因此本席亦裁定答辯人須把涉案處所自行負責清拆還原，而不授理申請人追討損害賠償的金額。

24. 至於申請人欲追討答辯人砍伐九棵果樹及風水樹的損失，由於本席在審訊中得悉，這些樹木是原位於租約範圍以外，涉及的是獨立於租約以外的侵權行為，已超出了土地審裁處的司法管轄權，本席不能授理。

判決

25. 總結以上的裁決，本席裁定申請人收樓得直，並頒發下列命令:

(a)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(b)  暫緩(a)的收樓令至2013年7月31日；

(c)   答辯人須支付申請人由2013年7月1日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣2000元計算；

(d)  答辯人須清拆/還原涉案處所；

(e)   答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣885元。

 

 

^註[1]根據2006年3月1日當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚答立法會議員陳鑑林的提問:

「在五十至六十年代，香港的人口隨着大量內地移民湧入及出生率上升而急劇增長。由於當時的房屋供應未能適時應付大量的突發需求，故數以十萬計的市民在未發展和未批租的政府土地或已批租的私人農地上搭建寮屋，解決即時的住屋需要。而七十年代末期的非法入境高峰期再次擴大寮屋的升幅。在實施一連串有關入境管制的措施後，本港寮屋人口自八十年代初才稍為穩定。

為逐步減少寮屋數目，政府於一九八二年進行全港寮屋調查，並宣佈容許已登記的寮屋繼續保留，直至有關土地須用作特定公共發展用途或有消除明顯危險的需要。政府會為未拆卸的寮屋區進行所需的基本設施修葺工程，改善寮屋的居住環境，同時加緊巡邏，在發現新的搭建物時即時清拆，以控制寮屋數目。在進行清拆行動時，房屋署會按資格為受影響的寮屋居民提供合適的遷置安排。以一九八二年作為分水嶺的寮屋清拆及管制政策一直沿用至今。」(www.info.gov.hk/gia/generl/200603/01/P200603010194.htm)

上文第3段的一系列寮屋牌照號碼顯示的是有關構築物的長、闊、高(以英呎計算)及其登記用途。

^註[2] 租約沒有訂明終止日期，但在審訊中，申請人與答辯人皆同意此租約為期三年，條件是「維修建屋」。

^註[3]由於此厠所的位置與涉案處所不是相連, 更分隔於小路的兩旁, 答辯人沒有獨有管有權並不為奇。

^註[4]在胡麗霞訴房屋署及地政署一案(HCAL 17/1998, 無彙報案例, 日期為1998年7月20日), 申請人用三合土、磚頭來重建她的寮屋亦被政府有關部門反對及拆卸。

^註[5] 根據Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law第5版[2010年] ，第63頁說明:

“The obligation to use the premises in a tenant-like manner certainly applies to a periodic tenancy. …… However, it is difficult to see in principle why a tenant with a fixed term should in this respect be treated more leniently than one with a periodic lease.”