彭國良及另一人 訴 洪培根

LDPE 406/2001

香港特別行政區土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2001年第406宗

_______________

判 決 書

_______________

1． 2001年5月21日，上述兩位申請人（“申請人”）以答辯人欠交由1999年11月1日起的租金為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。有關申請，排期於2001年6月27日聆訊。

2． 答辯人於2001年6月8日作出非正審程序申請，要求逾期呈交反對通知書。2001年6月20日，申請人並不反對答辯人的申請。本席頒令：

“批准答辯人逾期在2001年6月21日或以前提交反對通知書到土地審裁處，並在2001年6月26日或以前將該反對通知書的真實副本一份送交答辯人。”

3． 答辯人在2001年6月21日，提交反對通知書，指申請人之一彭國良（“該申請人”）以上述出租處所之業主身份與答辯人訂立租賃合約，租出上述出租處所之部份或全部，答辯人依時繳交租金予申請人或其代表。已繳交之租金大概850,000元。答辯人發現該申請人實非上述出租處所之業主或主租客，而在答辯人多番要求下，該申請人未能提出作為業主或主租客的合法合理證明予答辯人。基於以上理由，答辯人於1999年11月1日起拒絕繳付租金予該申請人或其代表。答辯人向法庭申請：-

“(i) 宣布上述租賃合約由最初開始即屬無效。

(ii) 追討已繳交予該申請人或其代表之全部租金，大概850,000元及保留追討由於該申請人行為而引致答辯人可能面對之損失或/及賠償/及罰款之權利。”

4． 2001年6月27日，答辯人由梁堅律師行Miss Yan King Lam代表出庭聆訊，並申請押後聆訊，原因為答辯人雖然試圖到土地註冊處查冊，並沒有查到任何結果。因此，答辯人需要更多時間向政府有關機構查詢本案處所的業權等資料。本席批準答辯人的申請，並頒令如下：-

“1. 批准申請人在14天內修改申請通知書；

2. 批准答辯人在收到申請人修改過的申請通知的14天內，可修改反對通知書；

3. 答辯人在14天內繳存法院臨時租金15,000元；

4. 雙方在下次聆訊日期的七天前，交換雙方在本案提交的證供等文件清單予對方；

5. 另訂日期聆訊，由助理司法常務主任排期，聆訊日期在至少兩個月之後，需時半日；

6. 無論如何，本聆訊的訟費歸於申請人。”

5． 2001年6月27日，申請人修改申請書，加上兩附頁。附頁一詳述處所的租賃歷史（附錄如下）；附頁二則為圖片的影印本：-

“申請人於1992年5月25日以$150,000向一名江滿林人士購買上址。申請人於1993年2月10日至1997年6月30日期間在上址營業，該營業公司名為“華輝傢俬公司”，而答辯人與申請人達成協議以每月租金$7,500租用上址其中的100呎面積以作營業用途（請見附頁二內的圖一）。其後答辯人覺得地方不夠用，向申請人要求以每月租金金額$17,500租用多上址部份的200呎面積（請見附頁二內的圖二），時間維持了約4至5個月。然後答辯人再向申請人要求以租金每月$37,500租用上址全部面積（請見附頁二內的圖三）時間維持了約2個月。其後，因政府要拆除上址多建了的100呎面積，答辯人於是要申請人將每月租金減為$28,500。直至由1998年1月1日起，答辯人要求申請人將每月租金減為$18,000，又於1998年9月1日起將每月租金減為$7,500。而答辯人與申請人每次在更改租金金額時都有另簽新租約，並將舊租約於雙方面前撕毀。但是答辯人於1997年8月12日簽訂租約後，答辯人再沒有簽訂新租約。（答辯人於1997年8月12日簽訂的租約，租賃日期由1997年7月1日至2001年6月30日以每月租金金額為$28,500租用上址）。申請人現要求追收欠租及收樓，因答辯人由1999年11月1日起未有繳付租金至今，租金每月為$7,500。”

6． 本案於2001年8月31日及9月3日聆訊，兩位申請人改由余翠嫦女士代表，答辯人則由George Chu大律師代表。第一申請人及答辯人分別作供。9月20日雙方代表結案陳詞。

7． 第一申請人作供稱於1992年與第二申請人合資跟一位江滿林先生購買本案的處所，初期自用，及後從1996年開始，出租處所的部份予答辯人，並訂立租約。其後，雙方多次更改租用的面積及租金。1998年1月1日以後，答辯人多次要求減租，最後從1998年9月1日開始，雙方同意租金為每月7,500元，答辯人由1999年11月1日起未有繳付任何租金。

8． 答辯人作供，指他於1996年開始向第一申請人租用處所土地上的結構物，該結構物原本是鐵皮寮屋，他斥資改建為現時的處所。1999年，他聽取一位朋友意見後，向第一申請人提出要對方提供處所業權的證明，卻一直沒有得到回覆。後來他從政府部門查悉兩位申請人並不是處所土地上的寮屋的使用者，祗是違例將寮屋頂讓回來，是政府土地的非法佔用人。答辯人呈堂證物R-6，第30頁為地政總署元朗地政處2001年8月17日回覆他的律師有關本案處所的業權資料的信，如下：-

"Further to my letter of 18.7.2001, I would like to inform you that the temporary structures bearing Squatter Control Surveyed Nos. TK T/2/02 13 x 12 x 13.5 Shop and TK T/2/00 13 x 15 x 10 Shop are situated on Government Land. However, there is not Government Land Licence nor Short term Waiver issued by this office."

9． 申請人代表結案陳詞，提出下列幾點，反駁答辯人對申請人的收樓申請的反對理由：-

“(1) 若果答辯人真心怕觸犯法例，要遵守法例？為何在租用上址二年後才向申請人提出（使用權）業權的問題？

(2) 答辯人既認為使用權出現問題，為何至今仍在上址營業？

(3) 香港是一個法治之區，遵守合約的精神豈能忽視？

(4) 申請人反對答辯人代表律師提出上址業權問題是錯誤的理據。……申請人今次在土地審裁處申訴是一宗欠租糾紛，並不是業權審理。”

10． 申請人代表陳詞承認申請人祗是從上手頂讓了處所的“使用權”，並沒有“業權”，但這無損出讓“使用權”者（即兩位申請人）的合法性。又申請人代表指兩位申請人於1992年從上手頂讓處所的“使用權”後，至今已超過八年時間，除答辯人以申請人非業主作藉口，由1-11-99起至今已23個月不交租，但仍稱無損答辯人在上址的“使用權”的權利外，從沒有人向兩位申請人提出異議，這証明兩位申請人擁有上址的“使用權”是有效的。最後，申請人代表指其實答辯人知道兩位申請人只是頂讓處所的“使用權”予答辯人，因他從事地產行業多年，並非一般租客，不能以無知作藉口。

11． 答辯人代表大律師結案陳詞，指在證據方面，申請人並沒有盤問答辯人或挑戰答辯人的證供。答辯人要求接納答辯人的推論，即申請人知悉本身為政府土地的非法佔用人。在法律方面，他首先指法庭不能在明知某合約為非法合約時，仍給予協助。原文為“Respondent submit that the Court shall not assist any contract which is illegal in nature. Plenty of authorities to support R's contention. [Chitty on Contract (28 eds.) Vol. 1, §17, 015-018, Best Sheen Development Ltd. v Official Receiver at 874A-C, Yuen, J, Chung Mui Teck v Hang Tak Buddist Hall Association Ltd. & Anor. (CA) 477G-I and 479B-D, Le Pichon, JA.]”

12． 答辯人代表大律師繼續陳詞，稱根據土地（雜項條文）條例（第28章）的第4條，“除非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄，否則不得佔用未批租土地。”因為地政總署已證實本案處所是座落於政府擁有的未批租土地上，法庭“shall not assist enforcement of this claim of possession accordingly”。

13． 最後，答辯人代表稱“government is entitled to take possession of the structure erected on unleased land. [J. Sihombing & M. Wilkinson, Hong Kong Conveyancing Vol. 1, Chapter II, pp. 3-10 and in Winfat Enterprise (H.K.) Co. Ltd. v. Attorney-General of Hong Kong (PC) 1985 AC 733]”因為以上原因，答辯人指應判申請人的申請敗訴。

14． 本席就事實方面裁定，毫無疑問，本案處所所座落的土地是政府擁有的未批租土地。上述的土地（雜項條文）條例（第28章）對申請人與答辯人均同樣適用。根據雙方一致的證供，申請人於1996年開始出租本案處所的部份地方予答辯人作為商業用途。雙方多次修訂租賃的條款（包括處所的面積及租金），最後，雙方同意從1998年9月1日開始，申請人出租整間處所予答辯人，租金為每月7,500元。答辯人其間亦斥資改建處所土地上的結構物。

15． 本案的重點是申請人可否要求“收樓”及/或答辯人的反對申請人的申請之理由是否成立。本審裁處處理申請人的申請是根據土地審裁處條例（第17章）第8（7）條進行。該條列明：-

“8(7) 凡租賃或分租租賃的合約期已藉沒收租賃權、藉退回租賃、藉《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部或第V部所指的終止租賃通知書或藉業主向租客、租客向業主、主租客向分租客或分租客向主租客發出遷出通知而告終止，審裁處就該條例第I部適用的處所或該條例第II部、第IV部或第V部適用的租賃或分租租賃，具有司法管轄權，可作收回管有的命令或強迫離開的命令。”

16． 上述條例的“處所”與“業主”的釋義，列於業主與租客（綜合）條例（第7章）的第V部之第120A條，節錄如下：-

“處所”(premises)	指任何租賃的標的物；
“業主”(landlord)	包括（政府除外）有權每隔一段時期就處所而收取租金的人，而就某一租客而言，則是指有權向該租客收取租金的人。

17． 因為上述第7章第120A條對“業主”的釋義，本席裁定答辯人作為處所的租客可以質疑申請人是否“有權”收取租金，因而可以進一步質疑申請人是否擁有處所的批租土地權益(leasehold interest in the premises)，這是指一般所稱的業主或二房東權益。答辯人在反對通知書清楚列出這點，並指申請人未能提出作為業主或主租客的證明予答辯人，作為答辯人反對申請人的申請的理由。而毫無疑問，申請人未能就本案處所，提供申請人擁有處所的任何批租土地權益的任何證明。

18． 申請人代表承認申請人祗是擁有本案處所的“使用權”的權益，不是“業權”的權益。她稱一般頂讓“使用權”的個案繁多，並舉例說這包括頂讓舖位時要付樓價以外的頂手費，作為頂讓舖位的位置、裝修費和生財工具等。本席要指出的是申請人要追討的上述所謂“使用權”的費用，或因對方欠申請人“使用權” 的費用而要申請收回“使用權”，並不是本審裁處的司法管轄笵圍以內的的事。法例第17章第8(7)條及法例第7章的條例所述及的租賃一詞的釋義並不適用於申請人代表所稱的“使用權”等項目。上述條例所指的處所的租賃，是指租客與業主，或分租客與主租客的租賃，而租賃的處所是指用作商業用途的處所（第7章第V部），並不是指處所內的裝修或其他的生財工具及商譽等財物。對於該等財物的“使用權”或“使用權費用”的訴訟，不是本審裁處的司法管轄笵圍以內的的事。

19． 本席裁定根據證供，申請人未能證明本身是業主或主租客，即有權就處所而向租客或分租客收取租金的人，因此，申請人的申請敗訴。

20． 另一方面，答辯人在反對通知書上要求追討已繳交予申請人或其代表之租金及其他損失或/及賠償。因為這點超出審裁處的司法管轄權，本席不能受理該申請。

21． 就訟費方面，答辯人要求判給答辯人按高等法院彌償基準計算的訟費(in the indemnity basis, High Court scale)，理由為申請人的行為及舉止失當及申請人代表處理本案的行為不當。本席經詳細考慮後認為答辯人要求訟費的理由不足夠，只同意按訴訟各方對評基準計算。

22． 頒令

(1) 撤銷第一申請人及第二申請人的申請；

(2) 第一申請人及第二申請人須繳付訟費予答辯人，如各方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。