THE SECRETARY FOR JUSTICE 訴 CHAN TO

DCCJ4682,4688,4689, 4689/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第4682號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第4688號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第4689號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第4690號

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判案書

1.  本案雖然涉及四宗不同的案件，但都主要是有關一宗《收回土地條例》所引發的訴訟，四宗案件裡的原告人分別是律政司司長及財政司司長法團。律政司司長是2006年4682及4690號案中的原告人，而財政司司長法團就是2006年4688及4689號案件的原告人。而案件所涉及的被告人就是2006年4682號的陳濤先生，他是旺角大角咀櫸樹街72號5樓的業主，而其餘的被告人是2006年4688至4690三宗案件的租客分別是樹記鋼閘有限公司、嘉榮電器工程有限公司及譚建華經營華威水電冷氣工程，地址分別是杉樹街26號地下、櫸樹街86號地下以及杉樹街24號地下的地舖。

2.  今次的訴訟，原告一方根據《區域法院規則》第14號命令第1條規則，透過傳票要求法庭對於上述各個物業的管有權及要評核中間收益之簡易判決。

3.  對於各被告人的申索都可以詳細參考申索書的內容。雖然地址可能不同，但實際上申索的內容是大同小異，而被告人所提出的抗辯理由亦是大致相同。因此，本席亦認為將此幾宗案件一併審理是適合的。

4.  根據所有申索書的內容，於2006年5月24日之前，這些被告人都分別是上述地址的業主或者租客。2006年2月24日地政總署在憲報之中以中英文刊登日期為2006年2月14日的2006年第1192-3號的“收回”公告（“該公告”），向列於該公告內的土地的業主，或者擁有該等土地權益，或者任何權利，或地逆權的人士發出通告，指出需要收回該等土地作公共用途，並且行政長官已經下令該公告在張貼在該等土地的日期計三個月屆滿的時候，該等土地就需要予以收回，並且復歸香港特別行政區政府（即“政府”）所有，而該等土地就包括上述的物業。根據有關呈堂的誓章顯示，有關公告的真確副本亦於2006年2月24日已經在物業顯眼的地方張貼。

5.  根據《收回土地條例》，香港法例第124章第5條，在2006年5月24日午夜起，第一，該些物業已經復歸政府；第二，該些物業的擁有人其承讓人，或者代表，或者任何其他人，就該些物業或者其任何部分，在該些物業上面或者其任何部分上擁有的一切權利均已絕對終止。儘管如此，以及政府已經透過合法的授權代表，即市區重建局（“市建局”）有多次要求，而原告人的代表事務律師亦代表市建局在2006年8月14日或其他日子向所有的被告人及所有佔用該些物業的人士已經發出函件，要求交出有關的物業，但涉案的各名被告人仍然沒有或是拒絕向政府或市建局交還有關的物業，他們並且繼續，根據原告人聲稱，非法停留同佔用該些物業。

6.  因此，原告人聲稱政府被剝奪了使用、管有、佔用同享用該些物業的權利，而政府亦因此蒙受到損失同損害，所以根據《官方法律程序條例》第13（1）條就今次的訴訟由政府提出民事法律程序，分別由律政司司長同財政司司長法團的名義提出申索，亦根據《區域法院條例》，香港法例第336章第35條的規定，由於該些物業所涉及的年租或差餉的估值都不超過港幣240,000元，所以有關的司法管轄權由區域法院所擁有。正當地，所有的申索亦於區域法院提出。

7.  在各個個案裡，原告人分別向各被告人提出申索，包括一，要收回物業；二，就中間之收益，由2006年5月25日開始起計，以現行市值計算，直至被告人交還該物業予原告人之日為止。三，亦要根據《區域法院條例》香港法例第336章第49條同第50條所訂立之利息。四，最後就是訟費以及進一步其他的濟助等等。

8.  對於有關的申索，各名被告人都分別向法庭存檔了答辯書，在研究過答辯書之後，原告人一方認為被告一方所提出的所謂抗辯理由完全不成立，亦沒有實質的理據支持，因此根據《區域法院規則》於2006年10月20日向法庭發出傳票，要求法庭對申索作出簡易嘅判決。有關涉案幾名被告人的抗辯理由，我不打算在此再分別詳細列出，實際上原告的代表周大律師在今早法庭聆訊的時候，及在之前呈交法庭的一份書面論據大綱裡面，已經詳細地綜合了各名有關案件裡面被告人抗辯的理由，我亦打算採納周大律師所總結幾位被告人所提出的抗辯理由。

9.  主要而言，各被告人提出之抗辯，可以分為三點。第一，政府今次所提出的賠償金額太少或者不足夠；第二，《市區重建局條例》香港法例第563章第36（5）條賦予房屋及規劃地政局局長（即“局長”）的權力將已廢除的《土發公司條例》，即（“土發條例”）第15（4）（C）條視為不適用此案此做法，根據被告人聲稱，是違反了《基本法》第6條及/或第105條，因此是違憲的。

10.  而最後一點的抗辯理由就是，被告人指出市建局在今次收回之過程之中有對過實設此項發展所提案是會相當可能受的影響作出過評估。被告人提出根據《土發條例》第15（4）（b）（2）條，當市建局向局長提出申請時，要求向行政長官會同行政會議建議收回該些物業的時候並沒有作出評估，因此作出抗辯。對於此三個抗辯理由，周大律師在庭上及在論據大綱裡都逐一予以反駁。

11.  首先有關補償方面，原告人一方認為在此情況之下，賠償金額在沒同意書的情況之下是由土地審裁署以既定的原則來決定的。《收回土地條例》第10（2）（a）條亦說明賠償是以“收回土地及在土地上建立的建築物的價值”的基準作為評估，《收回土地條例》第12（d）條下，規定土地的價值是一位賣家在公開市場上將收回的土地賣出所預期可以套現的金額。周大律師亦特別提出，在今次的每一宗案件，政府實際上已經向各名被告人提出了補償的金額，並且在個別的案件之中更提出了另外一些特惠的津貼或者額外的特惠津貼，如果被告人不滿意政府所提出的金額，法律上被告人是有權提出申索，由土地審裁處來評核。

12.  另外，在提出補償的函件之中，政府亦好清楚向各名被告人表明，即使他們不滿意今次賠償的建議，而選擇要向土地審裁處提出評估賠償，政府仍然願意發出暫付的款項給被告人，直至土地審裁處對有關的補償作出了最後的評核。因此，原告認為就住賠償金額太少此個論據，眾被告人都不會因為政府的補償建議而蒙受到任何的損害。有關於《市建局條例》第36（5）條與《基本法》的符合性，周大律師首先向法庭介紹有關影響各名被告人物業的發展提案的歷史。

13.  發展提案是K32。根據周大律師向法庭的陳述及有關的文件，提案原本的而且確由土發公司在97年根據當時的土發條例第5（2）（b）擬備的市區重建項目提出，此項目包括現在受影響各名被告的物業。從提交法庭的文件裡已經見到土發公司是有尋求局長同意此一個提案，局長在稍後（97年8月份）已經在致函土發公司的函件亦的而且確同意了提案。周大律師亦都在論據裡面亦好詳細向法庭列出了舊的《土發條例》第15條條文的全文，在此，特別我會提出第15條（4）（b）（ii）條，有講明對於收回土地的申請須附有陳述書由公司對於實施該項提案所會相當可能有的影響作出評估，以及第15（c）條有關規劃環境地政司更信納公司已經採取一切合理步驟，以其他方法獲取土地，包括曾經洽商以公平合理的條款購買該土地。

14.  現時各名被告人都倚賴此一個已廢除了的土發條款，認為政府今次收回土地的行為並不符合上述規定。但周大律師亦正確指出，實際上法例已經修訂，在2001年由於土發公司已經被現時的市建局取代，而根據新的市建局條例第36（4）條，凡有發展提案而按照已廢除的《土發公司條例》第5（2）（b）條擬備，提案可以由市建局繼續進行及完成，就猶如該土發公司的條例未被廢除一樣，而土發公司的權力同職責均由市建局行使及執行。根據呈上法庭有關的楊馬靈先生的誓章（市建局代表），市建局就此一個提案目前就是進行當中。值得留意的是，市建局條例第36（5）條規定局長可以視舊土發條例第15（4）（c）條，即土發公司已經採取一切合理步驟以獲取土地，而包括曾經洽商以公平合理的條款購買該土地的條文為不適合，不適用於由土發公司擬備，而由市建局根據市建局條例第36（4）條繼續進行的任何收回土地發展的提案。剛才周大律師在陳詞時，已經向法庭出示了市建局在6月24日致函局長的一封信件，要求局長行使法例賦予他的權力，將第15（4）（c）條的條文視為不適用於今次的收回行動，而局長亦在2006年2月21號曾經以電子郵件的方式回覆了市建局確認了有關的申請已經得到批准。換言之，土發條例第15（4）（c）條的要求已經在今次收回行動裡可以得到豁免。

15.  《基本法》第6條提出香港特別行政區要依法保護私有財產權，但《基本法》第105條又進一步提出，香港特別行政區依法保護私人同法人財產的取得使用、處置及繼承的權利，以及依法徵用私人同法人財產的時候、被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應該相當於該財產當時的實際價值，可以自由退換，不得無故遲延支付。因此，周大律師的論點是雖然《基本法》第6條提供了要保護私有財產，但如果連同105條，就不難理解就此一保護私有財產不是一個絕對的條款，因為根據第105條，只要政府是根據此條例的第10及第12條能夠支付有關物業的真實價值去補償私人或者法人財產，去作為補償，收回土地以《基本法》來說是容許的，是合法的。周大律師除了對《基本法》作出分析之外，他亦同時向法庭提出了一宗終審法院的案例，Directors of Lands v Yin Shuen Enterprises Limited[2003]2 HKC 490，終審庭常任法官鮑致金說過，任何人，如果他的物業被強制獲取，會在憲法上得到物業的真實價值的賠償權利。換言之，結論就是，在憲法上並不容許市民的物業被強制獲取，在憲法上，只保障市民在被強制獲取物業之餘會得到物業的真實價值賠償的權利。在該案件裡，終審法院亦已經考慮了《收回土地條例》在《基本法》第105條下去決定法定賠償的原則，《基本法》中沒有條文要求政府要在行使所有土地收回的權力之前事必要與各名業主進行商議去獲取土地的事宜。我明白到舊的土發條例有此一條條款，但各名被告都忽視了有關條款已經被新的市建局條例取代了，並且是有機制在某些情況底下可以要求局長豁免舊的條文，而在此案件裡面正正就出現了此個情況。因此，辯方所提出的論據，即有關市建局條例第36（5）條抵觸《基本法》第6條又或者第105條此一說法完全是毫無根據的。

16.  最後他們的抗辯理由，就是說巿建局沒有根據土發條例第15（4）（b）（2）條進行相關評估。但正如周大律師陳詞指出，就算有進行評估亦不代表要向物業的擁有人出示或者交出有關建議的評估。實際上，從呈堂的文件裡亦都見到，市建局的而且確在收回土地之前作出過有關的評估，此一點及後各名被告實際上亦都沒有再進一步進行爭議，我亦不在這再詳細去討論。

17.   各名被告在聽過周大律師對於他們提出抗辯理由的陳詞之後分別都作出了回應。

民事訴訟2006年第4682號

18.  陳濤先生在聽取過原告的陳述之後向本席指出，市建局向他提出的補償方案金額太少，不足以彌補他當時購入物業的價值。他指出既然原告提出根據《基本法》政府有責任要支付有關物業的真實價值作為補償，他認為由於目前政府所提出補償的方案並不能夠真正反映物業的價值，所以收回命令仍然因此不符合《基本法》，而對於市建局有沒有在收地之前曾經作出評估此方面，陳先生就沒有作出任何陳詞。

民事訴訟案件2006年4688號

19.  代表被告人公司黃錦輝先生提出在收地的時候，他與業主當時所簽訂的租約尚未到期，由於政府所提出的補償不足，如果要繼續經營的話，他們需要自己補貼一些金額，才可以進行搬遷。他進一步認為，在沒有適當的補償同安置的安排之下就去收樓此一個做法是違反《基本法》，黃先生就表示同意原告一方已經有作出過有關的評估才收回土地。因此，他對於之前此一有關抗辯的論點撤回。

民事訴訟案件2006年4689號

20.  葉德榮先生代表公司作出回應，他指出原告首先不應該將一份由地政總署向公司所作出的補償建議的信件內容呈堂，此信件日期是2006年6月13日，信上面就列明本信不得用以損害任何一方的權益（證物編號YML4號）。葉先生同時亦指出，有關此一個收樓的法律程序應該在土地審裁處進行，而不應該在區域法院進行，但葉先生就同意原告今次收回土地是符合《基本法》的條文，亦都有事前進行評估。不過無論如何，由於賠償金額太低，以及政府今次與他討論的方式有問題，所以他認為原告一方不合人情。

21.  首先關於他投訴有關那封信件呈堂的問題。葉先生要求法庭參閱該封信件，但我發覺有關的信件內容並不是揭露葉先生接受過任何政府一方所提出的補償方案。本席向葉先生提出，在此情況之下何以會損害到他的利益，葉先生對此沒有辦法作出回應。

民事訴訟案件2006年4690號

22.  被告一方的代表譚建華先生在聽過原告的陳詞之後已經向法庭表示他無法去進一步反駁代表原告的周大律師的理據，他不作任何陳詞。

裁決

23.  本案各名被告所提出的抗辯理由其實都是大同小異，他們都是普通市民，今次亦都沒有聘請律師，根據他們說亦沒有索取任何法律意見。本席對於他們在賠償的討論過程之中，認為賠償金額太少或者不滿意政府的安排是理解的。但本席亦已經盡力協助他們理解今次原告所申索的法律論據。代表原告的周大律師已經用一些好簡淺的中文在聆訊之前詳細將他的論據列出於論據大綱，亦在今早的審訊中好詳細地對於這些論點加以闡述。本席在聽取各名被告人的回應之前亦都曾經詢問過各名被告人是否明白周大律師所持的論點，各名被告都表示明白。

24.  在小心考慮過所有呈堂的條文、案例、誓章同文件，與及聽過雙方的陳詞之後，本席完全同意原告人代表周大律師所作出的論據與及分析。明顯地，原告人今次是合法地根據《收回土地條例》將有關各訴訟的物業依法收回。換言之，該全部物業亦都已經於2006年5月24日午夜起復歸於政府或者財政司司長法團所擁有。根據《收回土地條例》第5條，眾被告人在物業上所有擁有的一切權利，無論是業主或租客的種種權利已經絕對終止。眾被告人由於對原告人所提出的賠償建議方案或者金額不滿意，因此儘管在5月24日之後仍然拒絕交出物業的管有權，本席認為他們的行為等同非法停留及佔用該些物業。

25.  至於眾被告人所提出的抗辯理由，原告人的周大律師已經提出論點一一予以反駁。本席完全同意周大律師的論點同他所持的理據。本席裁定所有被告人所提出的所謂抗辯理由根本不成理由，沒有任何實質理據。本席相信眾被告人是不滿賠償的方案，因此在未能達成一個他們能夠接受的金額又或者方案之前，他們選擇頑固地仍然拒絕遷出，而將物業的管有權交還政府。但正如原告已經正確地指出，如果他們只是不滿意政府所提出的金額賠償方案，法律上他們仍然是有權對於此一個賠償金額提出質疑，他們可以向土地審裁處提出申索，要求土地審裁處作出一個公平同公正的評核。

26.  而且政府亦不是完全不理會他們的情況，根據周大律師向法庭解釋，政府仍然願意只要他們能夠遷出的話，將提出的款項全部暫時交給他們，直至審裁處對於最終的賠償有一個評核的結果。本席認為，政府一方在此情況之下已經對各被告人，作出了一個合情合理及合法的做法。本席當然對於賠償具體的情況不了解，亦有作出任何判決。無論如何，有關賠償的具體細節，應該由土地審裁處作出判決，此事並不是今次訴訟裡範圍。相反，各位被告人今次仍然進行抗辯，本席就認為屬於冥頑不靈，他們的抗辯理由都缺乏理據，譬如說提出此案件根本不應該在區域法院審理，而應該在土地審裁處審理，此說法就忽略了《區域法院條例》第35條賦予本院審理此案的司法管轄權的規定。

判決

27.  基於以上種種的理由，根據《區域法院規則》第14號命令第1條，本席判處各案件的原告得直：

一，	各原告人對各名被告人可以收回該物業，而有關物業的管有權最終判予原告人。
二，	由2006年5月25日起直至各名被告交吉該物業之         日止的中間收益的非正審判決亦判予原告。
三，	各被告人需要負上本案的訟費，包括今日的聆訊訟     費，如果雙方不能同意訟費的數目，將交付聆案官再作評核。
四，	批准原告人大律師的證書。