KONEW FINANCE LTD 訴 TAM CHUNG MING AND ANOTHER

DCCJ746/2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第746號

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判決書

1.  原告人的申請，是根據《區域法院規則》第83A和第88號命令的規定，要求本庭頒佈以下的命令：-

(1)	Payment of the sum of HK$495,693.17 being the outstanding principal and interest due and owing by the Defendant to the Plaintiff under the payment covenants in the Loan Agreement and the Mortgage up to 16th April 2007 together with interest on the outstanding principal of HK$435,855.00 at the rate of 33.60% per annum in respect of the Loan from 17th April 2007 to the date of full payment;
(2)	Payment of the sum of HK$3,200.82 being the Default Interest for all outstanding instalment payments up to 16th April 2007 due and owing by the Defendant to the Plaintiff together with further Default Interest on the outstanding interest of instalment in the sum of HK$59,838.17 at the rate of 33.60% per annum from 17th April 2007 to the date of full payment pursuant to Clause 7 of the Loan Agreement;
(3)	Delivery of possession of 5/F and Roof, No. 934 Canton Road, Kowloon by the Defendant to the Plaintiff.

2.  2005年10月17日和2006年8月15日，第一被告人向原告人分別兩次貸款，總數為$440,000，2005年10月17日第一被告人把九龍廣東道934號5字樓及天台的物業（“物業”）抵押給原告人，作為在2005年10月17日貸款（$400,000.00）的抵押品。其後原告人自2006年10月開始欠交貸款，原告人遂於2007年2月9日在區域法院針對第一被告人提出訴訟，要求他還款以及把物業的管有轉移，2007年4月17日原出本案的傳票申請，2007年7月25日，第二被告人得到法庭的許可，加入本案成為第二被告人。

3.  第二被告人聲稱他是於1987年以他的款項購入物業，但物業是以第一被告人的名義註冊的。在誓章中他說：

“	1985年8月，本人在大埔購買了居屋單位（大埔明雅苑明昌閣909室）後。自此，本人和妻子經常往返兩居所。但於1986年尾，當時旺角廣東道934號6樓的大業主向本人表示要求本人遷出該單位，除非本人向大業主購入該單位才可繼續居住下去，如不，本人一家多口便無家可歸。再者，大埔居屋單位屬於小型一房單位，完全沒有足夠空間予兩兒子和本人兩夫婦一同居住，加上本人一家居於旺角住所多時，於是乎，經各家人（包括已出嫁的各女兒）商討後，本人把多年積蓄，於1987年秋天交訂金，其後一次過清繳所有買樓費用，並透過本人的豐銀行戶口提取現金轉買銀行本票後直接交付律師事務所；當時，本人誤解了房屋署職員所指：如本人曾擁有過居屋物業，便不能再有其他物業，是會違法的。於是有見及此，故與家人商議後定暫用兒子譚仲明的名字先行辦理買樓手續，當時本人及所有的家庭成員清楚知道譚仲明完全沒有付出任何金錢，只是基於上述的特別情況，使到譚仲明作為形式上的代辦人/代表人/託管人而已。而由當時至今譚仲明也清楚知道自己的身份只是代辦人/代表人，業主的名稱只是名義上的。
	當手續辦妥後 ，上述所提的旺角物業的屋契以及其所有有關文件，都並沒有遺失，全都寄存於本人二女兒譚潔華的保險箱內。
	約兩年前，譚仲明曾向本人之二女兒譚潔華要求取屋契用來影印，但沒有說明原因，由始至今譚潔華及本人都沒有把屋契交給譚仲明。直至2007年2、3月期間（即譚仲明離家出走之後，譚仲明最後出現家中是2007年2月15日之後一直至今並沒有再見到他的蹤影。）發 現不斷有銀行/財務公司向譚仲明追收欠款。此刻，本人才知道譚仲明把旺角物業按揭了給財務公司 ，更被財務公司入稟法院要求收樓/訴訟 。”

4.  原告人的信貸監管部高級訴訟主任Wong Kin Keung的誓章第（日期為2007年8月8日）的17段顯示第一被告人把一份業權契據核證真確副本，以及於2005年9月22日作出的關於遺失業權契據正本的法定聲明提供予原告人的許林律師行，藉以讓其檢查及查核該物業的業權。這顯示出第一被告人在向原告人提出貸款的申請時，他是沒有物業的業權契據的正本的。

5.  第二被告人說 ，物業的業權契據的正本寄存於她的女兒譚潔華的保險箱內，這是可信的證供。如果第一被告人是物業的業權擁有人，他理應自己保管業權契據，而不是讓它由別人保管。原告人認為第一被告人購買物業，目的是作為送予第一被告人一份禮物，因為該時候是第一被告人結婚，況且第二被告人在1996年把在大埔的居屋出售後，他沒有要求第一被告人把物業的業權轉歸於他的名下。第二被告人所述關於物業的購買的事必定是事實的真相，本庭接納他的證供。本庭不接納原告人的陳辭。

原告人是否實際知道第二被告人的權益？

6.  對第二被告人的衡平法權益，原告人說它不知道該權益的存在，在他的誓章的第8至第10段，Wong Kin Keung說：-

“	8.	在所有關鍵時刻，原告人實際並不知第二被告人指稱對該物業所享有的實益權益。
	9.	在法律援助署於2007年5月10日發給原告人的代表律師許林律師行的函件後，原告人才知悉第二被告人的所述指稱，該函件述明，第一被告人一直以信託方式代表第二被告人持有該物業，並要求獲取各有關文件，藉以讓法律援助署署長評估第二被告人所提出的法律援助申請有否充分理據。本人現獲出示及展示註有「WKK-2」的所述法律援助署函件副本。
	10.	藉於2007年5月15日發出的函件，原告人的代表律師覆函法律援助署，述明原告人不知第二被告人指稱的該物業權益，並否認第二被告人的上述指稱。本人現獲出示及展示註有「WKK-3」，並由許林律師行發給法律援助署的所述函件連同其附件的真確副本。”

本席接納上述的証據；本案沒有證據證明原告人在2007年5月10日前知悉第一被告人一直以信託方式代表第二被告人持有物益。

原告人是否有法律構定的知悉？

7.  就第一被告人的申請，原告人曾向他作出有關物業的查詢。在誓章的第11至第16段，Wong Kin Keung說：-

“	11.	於第一被告人在或約於2005年10月13日首次透過電話查詢接觸原告人以申請一般信貸融資時，原告人的職員根據原告人制定的中文貸款審批表格在電話裡向被告人就該物業的詳情作出一般查詢。第一被告人告知原告人的職員該物業以第一被告人的名字註冊及用作自住用途及第一被告人管有該物業的業權契據。第一被告人向原告人的職員進一步聲稱如將來欠繳貸款，他希望收到原告人發出寄往該物業地址的欠款通知書。原告人的職員立即與第一被告人約定於2005年10月15日的早上11:00時檢查該物業 …… 必定會影下照片。本人現獲出示及展示註有「WKK-4」，日期為2005年10月13日的中文貸款審批表格副本。
	12.	於第一被告人其後在或約於2005年10月14日接觸原告人，以申請金額為400,000.00港元的一般信貸融資（即舊貸款）時，已要求第一被告人填寫一份按揭貸款的中文申請表。本人現獲出示及展示註有「WKK-5」而日期為2005年10月14日，並經第一被告人正式簽署的所述中文申請表副本。
	13.	在所述中文申請表上，第一被告人述明該物業的狀況是供自用及住宅用途。他述明於1987年買入該物業。
	14.	同時，在原告人提出查詢後，第一被告人亦向原告人確認，一直是他本人支付該物業的購價款項，並無任何其他方提供有關購買款項，他本人已取得該物業的全部權益。第一被告人於2005年10月17日作出一項中文聲明，藉以確認有關事宜。本人現獲出示及展示註有「WKK-6」 ，並由第一被告人於2005年10月17日作出的所述中文聲明副本。
	15.	在或約於2005年10月15日（星期六），原告人的一名職員Fung Mei Shan曾檢查該物業 。本人現獲出示及展示註有「WKK-7」、日期為2005年10月15日的Pawide Development Limited估值報告副本。
	16.	原告人獲Fung小姐告知 ，在2005年10月15日（星期六）檢查該物業期間，除第一被告人外，Fung小姐在該物業內並無遇見任何人。在該關鍵時刻，並無發現該物業內有任何佔用人。”

15.  本席接納上述的証據；通過應盡的努力，原告人合理和恰當地查探物業是否有衡平法的利益的存在。本席裁定原告人在查探物業時，對第二答辯人擁有物業的衡平法權益，它沒有法律上構定的知悉。

原告人的法律代表是否知悉物業有衡平法利益的存在？

16.  在誓章的第17段至第20段，Wong Kin Keung說：-

“	17.	在批授按揭貸款予準貸款人時，原告人的通常做法，是將會要求借款人將其管有的所有業權契據存放於原告人的律師處，藉以查核有關按揭物業的業權及編製按揭文件。此項交易亦不例外。在原告人的代表律師許林律師行基於編製按揭文件而作出通知後，第一被告人將由一間律師行（即陳柱楷律師行）編製的附表所列出的業權契據核證真確副本，連同亦由所述陳柱楷律師行編製，第一被告人於2005年9月22日妥為作出關於遺失業權契據正本的法定聲明提供予許林律師行，藉以讓其檢查及查核該物業的業權。本人現獲出示及展示註有「WKK-8」的所述附表及第一被告人作出的法定聲明副本。
	18.	在所述法定聲明中，第一被告人就遺失業權契據正本作出說明，首先說明第一被告人將有關正本存放在保管箱內保管，並聲明及確然相信業權契據已被他遺失或不知放在何處。基於提交第一被告人以註冊業主身份作出並為遺失業權契據予以說明的所述法定聲明，（由陳柱楷律師行編製，並由陳柱楷律師行的文員將該法定聲明向第一被告人妥為作出傳譯，亦經第一被告人在一名見證律師面前正式簽署），並無證據顯示在此項等定交易中，第一被告人遺失業權契據有可疑之處。
	19	此外，由於第一被告人聲明該物業的業權契據正本最初由他存於保管箱內，原告人或原告人的代表律師均不會懷疑如第二被告人所指稱，業權契據正本會留存在第三方手上。
	20.	其後於2006年8月15日，在第一被告人向原告人申請新貸款時，原告人就第一被告人的該物業實益權再次查詢第一被告人。第一被告人於2006年8月15日作出中文聲明，確認一直是他本人支付該物業的購買款項，並無任何其他人士提供有關購買款項，亦已取得該物業的全部權益。本人現獲出示及展示註有「WKK-9」、由第一被告人於2006年8月15日所作出的中文聲明副本。”

本席接納上述的証據；雖然通過應盡的努力，原告人以及它的律師並不知道第二被告人對物業擁有衡平法的權益。

21.  基於上述的理由，本席裁定，原告人是真誠的物業承按人，因此它可以取得物業的管有而不受制於第二被告人的權益。本庭批准傳票的第（1）至第（3）項申請。

訟費

22.  本庭頒下臨時訟費命令：

第一被告人須支付原告人本案法律序的訟費，如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由訟費評定官按律師與當事人的基準評定；第二答辯人須支付原告人有關自他獲准成為第二被告人後涉及的訟費，如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由訟費評定官評定；如在14天內，與訟一方不向本庭提出申請，臨時訟費命令作實。