KWOK SUI SHUM DOROTHY v. TSE CHI KEUNG AND ANOTHER

DCCJ2910/99

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟1999年第2910號

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評估損害賠償裁決書

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背景

1. 在案發有關時間及直至現在，原告人是九龍荔枝角道17號7字樓（以下稱“原告物業”）之業主；兩名被告人則是荔枝角道17號8字樓和荔枝角道19號8字樓（以下分別稱為“17號8字樓”和“19號8字樓”；總稱為“被告物業”）之業主。17號8字樓和19號8字樓是相連單位，處於大厦之頂層，而17號8字樓亦是位於原告物業的上層接連部份。

2. 根據申索陳述書，原告人聲稱從1996年年中起，水和污水不斷從被告物業滲漏至原告物業並造成損害。原告人倚靠的訴訟因由是疏忽、滋擾、物業之不正常或非可預期的使用，及/或違反大厦公契條款。

3. 兩名被告人各自呈交答辯書。他們否認責任，聲稱大厦外牆結構疲勞或上層隔鄰單位地台滲水斜流才是原告物業漏水問題的原因。他們亦聲稱原告人在入禀法院前從來沒有要求他們清除漏水的滋擾，他們亦不知道原告人的要求。

4. 在2000年10月20日，聆案官指令除非兩名被告人在11月3日前呈交及送達文件清單，否則他們的答辯書會被剔除。

5. 由於兩名被告人不能遵守該項命令，原告人於2000年11月17日取得判兩名被告人敗訴須支付一筆有待評估的損害賠償之非正審判決。

6. 於2001年4月12日，原告人到本席面前進行有關損害賠償的評估。兩名被告人均缺席是次聆訊。

索償項目

7. 原告人的代表律師秦大律師在開案陳詞時指出，原告人索償的項目包括；

（1）租金虧蝕的損害賠償；

（2）還原和維修費用；

（3）清除漏水源頭的費用；和

（4）不適和打擾的損害賠償。

事實裁斷

8. 雖則原告人已取得兩名被告人敗訴的非正審判決，本席仍需 要裁斷出原告人受損害的範圍和程度，從而評估被告人需要負責的賠償。

9. 原告一方共傳召4名證人作供，包括（1）原告人；（2）潘綺蘭女士；（3）黃順泰先生；和（4）胡景忠先生。

10. 原告人、潘女士和胡先生均在聆訊前呈交經己簽署的證人陳述書。在他們宣誓確認證人陳述書是真實準確後，本席根據司法常務官在2001年1月30日作出的指令，接納這些證人陳述書為他們供詞的主問證據。

11. 原告人供稱在1991年購入案中物業後即與家人搬入居住。在1996年年中，第一被告人在17號8字樓進行工程，維時整個夏季。在工程展開後約一個月，原告人便發現家中貯物室的天花滴水、牆身濕透和在頂部出現水漬。由於原告人懷疑被告人的工程引致漏水，故即時向第一被告人投訴。第一被告人表示漏水問題會在工程完成後自動解決，並給予原告人$500作為重新油漆貯物室的費用。在整個工程期間，原告物業的漏水問題越變嚴重，直至工程結束後漏水情況才停止。在1996年年尾至1997年年初，原告人發現很多人搬進17號8字樓居住，而這些人看似來自不同家庭。不久之後，原告物業的漏水問題又再出現。直至1997年年底，漏水範圍遍及差不多整個原告物業，包括貯物室、飯廳、廚房和睡房。漏下來的水滴更是帶有臭味。因此，她懷疑至小有部份水滴是來自上層單位的污水系統。期間原告人多次到17號8字樓意圖投訴，但找不到第一被告人，卻發現17號8字樓被分間成4個細小單位各有獨立厠所。相同的間隔亦出現於19號8字樓。據原告人的了解，居住於被告物業的人均是他們的租客。透過他們提供的資料，原告人最終以電話聯絡上第一被告人。開始時他承諾會進行維修，但最終祗是掛斷電話了事。原告人祗好自行在家進行維修，曾在1998年年初和1999年年初兩次進行裝修，包括更換天花板和牆壁上已脫落或濕透的牆紙、在睡房的牆壁上安裝瓷磚，和安裝假天花以阻擋剝落的天花批盪。但是，不斷的漏水持續損害室內的牆紙和裝修。由於這漏水問題從1996年起便連續不斷，漏下來的水和帶着的臭味更是對她和她的家人做成不可忍受的滋擾，故此她們舉家搬離該物業。

12. 原告人又供稱，她的律師曾發出一封日期為1999年2月6日的信件予兩名被告人要求即時消除漏水的源頭，但得不到任何反應。期後原告人意欲將物業租出，故此委託地產公司和張貼街招尋找租客。為了達到目的，她更換全屋牆紙和將租金從市值的$12降低至$10一平方呎。在1999年3月中，原告人成功將該物業以月租$9,500租予潘綺蘭女士，為期2年，由1999年4月1日起。但是，從4月中起，潘女士便投訴污水和臭水從天花板滴下，原告人又發現新裝的牆紙已有部份褪色或剝落，室內的電源亦會在電燈亮着後數分鐘後自動關去。潘女士因此而拒絕交租，並要求退租。原告人主動減租，但仍然不能挽留她，最終雙方簽署退租同意書。在整個租約中，原告人祗能收取4月和5月的租金。其後原告人繼續委托地產經紀找尋租客，嘗試以廉宜租金出租該物業，但始終不能成功。

13. 原告人亦指出她於1999年4月曾向當時的市政總署（現稱食物環境衞生署）投訴被告物業漏水。市政總署和屋宇署職員曾跟進她的投訴，包括進行實地勘察和色粉測試。根據市政總署日期為1999年6月28日的信件，色粉測試顯示原告物業的漏水問題是因19號8字樓洗手間地台結構破損引致。屋宇署日期為1999年10月26日的信件亦顯示被告物業曾經改動和加建僭建物。這些信件均是詳載於原告人的傳聞證供通知書內。被告人沒有要求這些文件的作者出庭作供。

14. 原告人的前度租客潘綺蘭女士供稱，由於不斷有帶着臭味的水從天花滴下，和室內電源曾多次在電燈亮着數分鐘後自動關掉，她不願意繼續租住原告物業而退租。

15. 胡景忠先生是友邦工程顧問公司的董事，亦是一名持牌電工和水喉技術員，有15年經驗。他供稱在2000年1月初曾到原告物業進行視察因上層漏水所造成的損失，及評估還原及維修的費用。胡先生發覺室內的物件大多濕透和發霉，需要更換。他亦認為由於室內過濕，引致電源短路。他將需要進行的工程項目列於一張日期為2000年1月5日的報價單內。

16. 黃順泰先生任職於專業評量公證行，以專家證人身份作供。黃先生供稱他曾在2000年1月28日和30日到原告物業、被告物業和它們的隔鄰物業進行實地觀察和調查，並使用一個三合土濕度量度器進行測試。他的結論是滲漏至原告物業的水和污水是源自被告物業，而漏水的原因有兩個。第一、被告人擅自在其物業內改動食水喉和加建污水喉和厠所。第二、被告物業之地板在缺乏合理維修下不能阻止水和污水排進原告物業。

17. 兩名被告人沒有呈交任何證人陳述書，亦沒有出庭質疑原告人任何證人的供詞，也沒有傳召任何證人。

18. 在衡量可能性的量證標準下，本席接納原告一方各名證人的供詞。本席沒有任何理由懷疑原告人、潘女士和胡先生的誠信，而他們的供詞沒有任何本質上的矛盾，卻互相支持，亦有足夠的物件證據支持。本席亦接納黃先生為專家證人。他的供詞亦是得到市政總署和屋宇署所進行的勘察和測試結果的支持。本席接納原告一方4名證人的證供，裁定它們為本案事實。本席亦特別作出以下裁斷：-

(1) 從1996年年中起，除了1996年夏季末至1997年年初，水和污水不斷從被告物業滲漏至原告物業。

(2) 從1996年年中起原告人已向兩名被告對漏水的問題作出口頭和透過律師作出書面投訴。因此，兩名被告人是清楚知道該問題的存在。

(3) 兩名被告人沒有採取任何行動防止水和污水從他們的物業滲漏至原告物業。

(4) 從被告物業滲漏出來的水和污水對原告物業造成損害，浸濕天花板和牆壁，引致天花板滴水、牆壁出現水漬、天花板批盪和牆紙剝落、電源短路和室內充滿臭味。生活環境之惡劣令原告人和其租客不能忍受在原告物業內居住。

(5) 兩名被告人必須承擔賠償任何在合理範圍內可預計之損失。

租金虧蝕的損害賠償

19. 秦大律師引用Lam Yuk-fong and Another v. Attorney General and Another [1987] HKLR 263一案，支持原告人可獲得租金虧蝕的損害賠償之陳詞。

20. 本席接納這法理原則。在事實上，本席亦接納潘女士因為原告物業的漏水問題而拒絕依從租約租住兩年，引致原告人喪失從1999年6月1日至2001年3月31日（共22個月）之租金。本席亦接納在潘小姐退租之後直至現在，原告人已盡了合理的努力仍然找不到替代租客。

21. 但是，本席懷疑原告人能取得租金虧蝕的損害賠償。第一、根據原告人的證供，漏水問題做成不能忍受的生活環境。因此，她和家人需要搬離該物業。既然如此，原告人理應知道該物業不宜出租，但她仍然與潘女士訂立租約。本席認為這是有違減輕損失的原則。第二、原告人在申索陳述書內並沒有追討租金虧蝕。原告人祗是要求根據申索陳述書的第12段進行損害賠償的評估。第12段並沒有提及租金虧蝕，卻提及喪失使用和享受物業的損害賠償。

22. 在Lam Yuk Fong一案，原告人是物業發展商出租物業圖利。因此，當被告人做成的滋擾引致他不能出租物業時，他亦即是喪失了使用和享用物業之權利。在這情況下，無論該案的原告人是追討租金虧蝕或是喪失使用和享用物業的損害賠償，兩者並沒有分別。

23. 在本案中，本席認為原告人祇可以追討如申索陳述書所述的喪失使用和享受物業的損害賠償。

24. 案情顯示，從1999年6月1日起原告人已不能使用和享受她的物業。直至到進行評估時（即2001年4月12日），時間已有22.4個月。

25. 原告人亦追討還原和維修物業時所損失之租金。毫無疑問，原告人是可以獲得還原和維修其受損物業的費用和相關損失。本席接納胡先生的供詞，維修工程是需時50天。正如已述，原告人應當獲得的賠償是喪失使用和享受該物業50天的損害賠償。

26. 在計算賠償時，本席必須在呈堂證供中釐訂出原告物業的中間利益價值。

27. 一般來說，物業的中間利益是等同於它的市場租值。原告人曾供稱她的物業之市場租金是$12一平方呎。但是，她祇是基於其他地產經紀的資料而作出這樣的陳述。由於該些地產經紀沒有作證，本席認為不應接納$12為市值租金。另一方面，原告人和潘女士顯然是在雙方具平等議價能力的情況下達成一項租約，以$9,500為該物業之月租。本席認為可以採用該金額來釐訂原告物業的中間利益。

28. 基於以上原因，本席裁定原告人可以獲得$228,000（即$9,500 x [22.4個月 + 50 天]）作為喪失使用和享受物業的損害賠償。

還原和維修費用

29. 胡先生供稱有關費用連工包料是$83,000。

30. 黃先生曾在其報告中以專家身分評論胡先生的報價單是否合理。根據他的意見，合理的工程費用是$72,260。

31. 基於上述證供，本席裁定原告人可以獲得$72,260作為還原和維修費用。

32. 其實，黃先生在這一賠償項目中加上$7,000作為他本人的勘察費用。本席認為這筆錢並不屬於還原和維修物業的費用，而理應歸入訟費申請之中。

清除漏水源頭的費用

33. 秦大律師引用ACL Electronics (HK) Ltd. v. Bulmer Ltd. [1992] 1HKL 133 一案支持原告人可以取得清除漏水源頭的費用。根據黃先生的估計，所需費用是$57,500。

34. 本席對於該案所作出之判決並沒有異議。但是，在該案中，原訴人在追討前經已清除造成滋擾的源頭及清繳費用。

35. 在本案中，原告人並未曾清除漏水源頭或支付費用。假若本席批准原告人的申索，而被告人亦繳付這項賠償，但是原告人其後不進行工程，她便得到一筆她不應得到的金錢。再者，本席亦沒有可能在裁決中訂出原告人在收取賠償後必須執行的工程項目，更沒有可能規限工程 的質量。另一方面，是項申索並沒有列於原告人的申索陳述書內。

36. 基於以上原因，本席駁回原告人是項申索。

不適和打擾的損害賠償

37. 秦大律師引用So John & Another v. Lau Hon Man & Others [1993] 2HKC 356 一案來支持原告人可基於使用該物業時遭受不適和打擾而得到賠償。秦大律師亦指出So John一案亦涉及上層漏水至下層的滋擾。上訴庭接納這是可索償項目，並將金額釐訂於$10,000。秦大律師亦替原告人要求$10,000賠償金。

38. 本席接納秦大律師的陳詞，亦考慮到原告人遭受漏水滋擾的時間和程度，裁定原告人可得到$10,000。

區域法院的民事司法管轄權

39. 原告人是在1999年3月23日入禀區域法院向兩名被告人要求賠償。當時區域法院民事司法管轄權的金額上限是$120,000。但在原告人取得非正審判決和進行是次聆訊時，金額上限已增至$600,000。本席曾詢問秦大律師原告人是否最多可以獲得$120,000的賠償。

40. 秦大律師引用Lee Leo v. Cheong Oi Sum Ader [1993] 2 HKC 736一案聲稱原告人可以獲得$600,000以下的賠償金。本席接納他的陳詞，尤其是本席注意到從入禀日起，原告人是追討在區院民事司法管轄權內她可以得到的賠償。她從來沒有將其申索局限於$120,000之內。

總結

41. 本席裁定，兩名被告人必須共同及各自向原告人繳付以下的賠償金：-

（1）喪失使用和享受物業的損害賠償	$228,000.00
（2）還原和維修費用	$72,260.00
（3）不安和打擾的損害賠償	$10,000.00
	$310,260.00
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42. 本席亦裁定兩名被告人必須共同及各自向原告人繳付上述賠償金$310,260.00的利息，由判決日期起計，直至繳付日為止，利率以判決利息計算。

43. 本席亦下令原告人可以得到是次聆訊的訟費並頒予大律師證書。若然原告和被告不能達成協議，金額由聆案官決定。