萬高大廈B座業主立案法團 訴 鄒永平及另一人

LDBM 306/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第306號

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判    案    書

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背景

1. 本案由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 由於申請人及答辯人並沒有在土地審裁處存檔申請通知書及反對通知書，本席於審訊時頒令將申請人在小額錢債審裁處存檔的申索書(表格一及表格二) 作為本案之申請通知書，而答辯人在小額錢債審裁處存檔的答辯書及補充答辯書作為本案之反對通知書。 本席亦頒令將申請人在小額錢債審裁處存檔的回應書作為本案之回應書。

2. 申請人為香港九龍紅磡信用街2號萬高大廈B座(“B座”) 之業主立案法團。 第一及第二答辯人為B座3字樓E室之共同業主。 申請人的申請是要求答辯人支付有關B座之電梯更新工程分攤費用9,875元。

3. 答辯人認為有關之電梯更新工程由始至終是由“萬高大廈業主立案法團第廿屆管理委員會”進行統籌、招標、決議、集資徵收維修費，而“萬高大廈業主立案法團”並非有法律身份的機構，所以答辯人拒絕支付有關的工程分攤費用。

4. 正如答辯人的大律師在結案陳詞時所述，本席認為本案的關鍵在於2004年2月19日及2005年12月15日的業主大會是否有效。 原因是除了這兩個會議的紀錄外，其餘的文件都不能顯示申請人有決議通過徵收有關的工程分攤費用。

2004年2月19日的業主大會

5. 根據2004年2月19日的會議紀錄，該會議是有關B座議決選出承建商時運電梯工程有限公司承接有關的電梯工程，工程費用為790,000元，而每戶須集資9,875元。

6. 申請人認為這是一個有效的會議，但答辯人則不認同。在仔細考慮雙方的證供及陳詞後，本席接受答辯人的說法，裁定申請人未能證明這會議是一個有效的會議，理由如下述一樣。

7. 首先，雙方沒有爭議的是萬高大廈其實分為A座(“A座”)及B座兩幢大廈。 兩幢大廈位於不同但相連的地段。 A座和B座分別有其個別獨立的業主立案法團和公契，但很多的會議紀錄和文件都以“萬高大廈業主立案法團”或“萬高大廈AB座業主立案法團” 的名字發出，這兩個法團都不存在。

8. 答辯人早於1998年8月1日提出書面反對，認為A座及該大廈有其獨立業主立案法團，帳目應獨立分開。 不過，“萬高大廈業主立案法團”於1998年10月31日覆函表示A座及B座聯合管理已逾三十年，並沒有不當之地方，也不希望改變。答辯人亦於2001年8月20日出律師信要求糾正這違規行為，但一直不獲任何回應。 “萬高大廈業主立案法團” 甚至以申請人的身份於2004年6月8日入稟小額錢債審裁處向答辯人追討管理費(案件編號SCTC038509/04)。

9. 由於“萬高大廈業主立案法團”並非有法律身分的機構，小額錢債審裁處的周紹和審裁官於2004年10月8日撤銷有關的申索。 申請人並沒有再向答辯人追討管理費，但在本案中以申請人正確的名稱追討有關的工程分攤費。

10. 由上述的事件可見，A座和B座其實一直以來都是由一個不存在的共同法團共同管理，直至周審裁官作出裁決後才有所改變。

11. 既然A座和B座一向都是由一個不存在的共同法團管理，那麼2004年2月19日的業主大會是由誰召開和主持便成了一個問題。 答辯人指出2004年2月19日的會議紀錄是由張成發生先以主席身份簽署，而張成輝先生則以副主席簽署。 其實，張成輝先生才是申請人的主席，而申請人並無副主席。張成發先生亦不是該大廈的業主。 那麼，如果2004年2月19日的會議是由張成發先生主持的話，該會議不可能是有效的會議。

12. 申請人的證人呂振琪先生雖然在庭上作證他有出席2004年2月19日的會議，還說會議是由A座的業主開A座的會，B座業主開B座的會，但本席不接受他這方面的證供。 首先，他的名字並沒有在出席人仕的紀錄上，而他的證人供詞和補充證人供詞也沒有提及他有出席這次會議。因此，本席不接受他有出席這次會議。

13. 本席亦不相信張成發先生沒有主持這會議，因為張成發先生不可能在沒有主持會議的情況下以主席身份簽署會議紀錄。 本席不相信這是錯誤所導致。 再者，即使張成發先生錯簽，張成輝先生及秘書也不應犯錯。 張成輝不可能以副主席身份簽署。而秘書亦不應蓋上“萬高大廈業主立案法團”的印章。

14. 出席的人仕又包括了一名叫莊明的人。 根據2003年1月2日的管理委員會會議紀錄題示，莊明並非B座、而是A座業主。 如果2004年2月19日的會議只有B座業主出席，莊明的名字不應在出席人士的名單上。 申請人亦沒有提供莊明擁有B座單位，或者是B座業主的授權人的證明。 事實上，申請人並沒有清楚證明所有出席2004年2月19日會議的人士都是B座業主。

15. 申請人提出即使有其他不是B座業主的人仕在場，這也不會影響投票結果。 不過，根據會議紀錄，出席人仕一共有19位，但票數有29張。 申請人並沒有提供任何有關授權人仕的證供。因此，這些票是否由B座業主或其授權人仕所投並不清楚。

16. 最重要的是如果2004年2月19日的業主大會並不是由申請人召開，而是由一個沒有法律身份的“萬高大廈業主立案法團”或“萬高大廈AB座業主立案法團”召開的話，整個會議都不會有任何法律地位。 由於申請人的證供未能清楚顯示誰召開會議，而相反地證供顯示一向以來A座和B座都是由一個無法律地位的共同法團和共同管理委員會所管理，本席裁定2004年2月19日的會議並非由申請人召開或由申請人的主席所主持，有關的決議亦因此而無效。

17. 事實上，在2004年2月19日的會議之後，與承建商簽訂合約的亦不是申請人，而是“萬高大廈AB座業主立案法團”發出要求B座業主付款的文件亦不是申請人的正確名字。 申請人的解釋雖然是因為不熟悉法律文件，所以錯用文字，又或者是因為不想浪費舊紙張。 但本席不接受這些解釋。 答辯人已很清楚指出兩幢大廈不能共同管理，申請人亦在回信中說明不會改變管理模式。 本席認為申請人是蓄意繼續沿用共同管理的模式來簽訂合約和發出要求付款文件。

18. 申請人一直以來沒有獨立戶口。正如答辯人所述，申請人所提供的銀行月結單可以顯示申請人的戶口是在2005年4月才開戶的。 B座業主包括答辯人在內，根本不可能在2005年4月前付款給申請人。

19. 上述的合約，要求付款文件和銀行月結單亦可證明申請人不會是獨自統籌工程和徵收有關費用。

2005年12月15日的業主大會

20. 2005年12月15日的業主大會主要是通過追回確認之前有關更新電梯工程的會議記錄, 包括2004年2月19日之會議記錄, 有關之合約和繳款通知書。 不過B座的公契和<<建築物管理條例>>並沒有賦予申請人這方面具有追溯力的決議權力。

21. 正如蘇振文及其他人訴置安大廈業主立案法團[2000]1HKC732一案的判決, 既然第一議案是無效的,就沒有任何法律效力, 便不可以用另一議案將它復原。 因此,2005年12月15日之議決亦不能將2004年2月19日之議決變為有效。 再者，正如上述的裁決一樣，2004年2月19日的會議並不是由申請人召開，申請人不可能在2005年12月15日議決確認一個不是由申請人召開的會議。

22. 申請人引用The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited, CACV386/2000一案想說明無效的管理委員會可以繼續運作。 不過, 本席不認為這案例對本案有任何幫助。  該案的管理委員會是有效地成立的, 只不過逾期沒有重選而已。  在本案中, A座和B座共同的法團和管理委員會由始至終都不是有法律地位的團體, 與是否逾期沒有重選無關。

23. 因此, 本席裁定2005年12月15日的會議不能有效地追回確認2004年2月19日的議決。

總結

24. 基於上述理由, 本席裁定申請人無權向答辯人追討有關之電梯更新工程分攤費。

25. 本席現頒令如下:

(1)   撤銷申請人本案之申請; 及

(2)   臨時訟費命令: 申請人須支付第一及第二答辯人本案之訟費, 包括在小額錢債審裁處之訟費和大律師證書; 如果雙方未能就數額達成協議, 則由法庭以區域法院基準釐定; 如果雙方不在14天內就訟費提出申請, 則此項臨時訟費命令作實。