寶廣投資有限公司 訴 陳燕祥

HCA695/2007

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟2007年第695號

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判 案 書

1.  被告人陳先生針對余敏奇聆案官在2007 年7 月17 日的判決，於本席席前提出上訴。案件源於陳先生與原告人寶廣投資有限公司於2006 年12 月6 日所簽訂的一份租約，租期由12 月5 日開始，為期兩年。租賃物業位於九龍廣華街，是一間地舖，陳先生租用來經營餐廳。

2.  原告人在申索陳述書第六段中指出，陳先生於2007 年 2 月5 日至2007 年4 月10 日(即傳票發出日期)期間欠交租金，另外亦曾於某段期間內欠交差餉和大廈管理費。上述事實是沒有爭議的。原告人於是根據《高等法院規則》第 14 號命令申請簡易判決，追討欠款。

3.  第一張傳票於5 月2 日發出，5 月21 日進行過堂聆訊的時候，鄺聆案官向被告人作出指示，如果他有答辯理由，便須於14 天內把答辯理由載於誓章內，並送交法院存檔及送達原告人。換句話說，誓章存檔和送達的最後限期是6 月4 日。聆訊以廣東話進行，陳先生對上述指示是清楚明白的。然而，期限屆滿時，被告人並沒作出任何誓章，卻反而作出一份答辯書和反申索書，並於6 月4 日送交法院存檔和送達對方。根據第 14 號命令，當原告人已申請簡易判決時，被告人是不能提交答辯書和反申索書的。不過，無論如何，陳先生提交了答辯書，因為他以為答辯書等同誓章，當然他的理解是錯誤的。

4.  不管怎樣，被告人在答辯書中提出以下幾點：第一，餐廳曾因電纜故障而導致停電，因而影響生意；第二，廁所內使用淡水，又因水渠位的底部不合規格而引致餐廳水浸；第三，餐廳門口經常出現冷氣機滴水問題，對出入餐廳的人士構成不便，因而影響生意；及第四，在二月份，餐廳曾因電纜故障而停業十多天，他向業主爭取合理賠償，但業主只答允豁免他十天的租金，他認為並不合理。

5.  另外，陳先生指出，業主的一名代表葉先生曾對他說：「如果你不交租，我們便會收回這一間舖」。因此，陳先生每天都在等候葉先生前來收舖，但卻不見他的踪影；雖曾聯絡他，卻沒有結果。這是陳先生在法庭內所作的證供和後來所提交的誓章中作出的解釋。當然，陳先生自二月份開始便沒有再交租，原告人於是根據租約條款指示孖士打律師行發出傳票，起訴陳先生欠交租金、差餉及管理費，並申請收樓令。

6.  陳先生如果真的想終止租約，做法其實很簡單，他只須寫信給原告人，表示想終止租約和解釋原因(即他在答辯書中所提出的理由)，然後通知原告人可於何時何日前來收回舖位和鎖匙，至於金錢瓜葛則交由法庭決定。然而，奇怪的是，陳先生並沒有這樣做，反而「守株待兔」地一面繼續經營(據他所稱是慘淡經營)有關的餐廳，一面通知葉先生前來收舖。由於他沒有採取積極行動，以致事件一拖再拖，最終導致對方發出傳票和申請簡易判決。

7.  其實，5 月21 日在鄺聆案官席前進行的過堂聆訊中，陳先生可以告訴法官他準備把舖位交回業主。然而，根據紀錄，他不曾說過類似的說話。案件於6 月21 日亦再次進行過堂聆訊，原因是原告人修改申請簡易判決的傳票，以及根據《高等法院規則》第 18 號命令第 19 條規則申請剔除被告人的答辯書和反申索書。陳先生亦沒有提出交回舖位一事。

8.  當然，陳先生沒有律師代表，所以本席也不打算對他過於苛責，只是覺得他對事物的理解有別於常人，別人說收舖，他便在那兒等候別人前來收舖，只嘗試與對方聯絡，而不主動採取行動。再者，根據葉先生在第二份誓章中所提出的多項證據，被告人在這段雙方處於爭拗的期間其實一直繼續經營他的餐廳業務。

9.  最後，余聆案官於7 月17 日判原告人勝訴。之後，被告人在19 日才把一份誓章送交法院存檔。被告人總共提交兩份文件，一份是答辯書及反申索書，另一份則是他在7 月19 日未經法庭批准而提交的誓章。他的答辯書中的理由不外乎上述幾項；至於他的誓章，不但並未獲得法庭批准，而且亦不符合案例Ladd v. Marshall中所訂的原則，最主要的原因，是誓章中所提到的事情都不是在6 月4 日後發生的，全都是在6 月4 日，即提交誓章的最後期限前所發生的。基於這一點，法庭不會批准原告人提交這份誓章。另外，關於誓章中所述的是否合理的答辯理由，本席有如下判決。

10.  先談第一項答辯理由，被告人指出，餐廳因電纜故障而需更換電纜，以致失去電力供應達十天之久。他認為業主有責任維修電纜。然而，眾所周知，香港的有關法例沒有隱含條款規定業主須負責所有維修，除非在租約中明文規定，才作別論。在處理業主和租客之間的糾紛時，法律界經常引用法律教科書Woodfall’s Landlord and Tenant(第一卷)第13.001 段中的論述：

「

No implied covenant of lessor as to repairs on the leased premises.  In general, there is no implied covenant by the lessor of an unfurnished house or flat, or of land, that it is or shall be reasonally fit for habitation, occupation, or cultivation, or for any other purpose for which is let.  No covenant is implied that the lessor will do any repairs whatever.  Nor is there an implied obligation that the house will endure during the term, even though fair wear and tear is excepted from the tenant’s covenant to repair.  A landlord is not liable in his capacity as landlord to his tenant for defects in the premises demised rendering them dangerous or unfit for occupation, nor for personal injury to the tenant caused by such defects, even though the landlord is aware of their existence.  He is under no duty to warn the tenant of such defects.  At common law a landlord who lets a house in a dangerous state is not liable to the tenant, or to a sub-tenant, or the tenant’s customers or guests.」

[譯文]

「	出租人不會就出租處所的維修作出隱含契諾。一般來說，不連傢具出租的房屋或樓宇單位的出租人或土地的出租人不會作出隱含契諾，訂明有關的處所當時或將來會合理地適合居住、佔用、耕種或其他租用目的。出租人不會作出關於任何維修的隱含契諾，也沒有隱含的責任確保房屋在租期內保持完整無缺，儘管在租客的維修契諾內可以容許合理的損耗。業主即使知道出租處所有欠妥之處，也毋須因這些欠妥之處使有關處所變得危險或不宜佔用而以業主身分負責，亦毋須就這些欠妥之處對租客所造成的人身傷害負責。業主並無責任因這些欠妥之處而向租客提出警告。根據普通法，業主即使租出有危險的房屋，也毋須對租客、分租客、或租客的顧客或賓客負責。」

11.  第 13.002 段亦提到其他例外情況，但全都不適用於本案，因此，根據法例，維修的責任仍須由租客承擔。

12.  第二項答辯理由涉及水浸問題，而且情況比較複雜。陳先生在誓章中提到上面的水渠和下面的水渠大小不一樣，下面的水渠小很多，以致出現去水和甚至水浸的問題。陳先生聲稱有人證和物證，但只是提交自己的誓章，卻沒要求修理水渠的工人作出誓章，也沒要求維修水渠的工人提供口供，然後在自己的誓章中引述。另外，他說可以提供照片，但照片不能顯示水渠底部的情況，他自己也沒親自看過，只是依賴修理工人的描述。他又說可以提供關於水浸情況的照片，但今天早上卻表示找不到，這清楚顯示陳先生沒盡力蒐集證據。況且，早在5 月21 日時，鄺聆案官已指示他把所有證據列於誓章內，並在 6 月4 日前把誓章送交法院存檔和向對方送達。本席認為，陳先生所提出的關於電纜故障和水渠欠妥的答辯理由均不能成立。

13.  陳先生的第三項答辯理由指餐廳大門上方的冷氣機滴水，嚴重影響顧客出入餐廳。關於這一點，業主顯然毋須負任何責任，陳先生必須親自處理，而政府亦有特別部門處理冷氣機滴水問題。陳先生的誓章也沒提到他如何處理這個問題，而即使他曾處理這個問題而效果欠理想，也與業主無關。因此，第三項答辯理由亦不能成立。

14.  陳先生又聲稱他一直等候業主前來收舖，關於這一點，本席在法庭內經常聽到一些租客聲稱欠租的原因是不知應到那裡交租，而業主也沒有前來收租等。當然，陳先生的說法有所不同，他的說法是他想交回店舖，但等了很久，業主也沒有前來收舖。這一點在法律上是不能成立的。如果他真的想交回店舖，做法很簡單，只須寫信給業主，解釋退租理由，以及通知業主收回鎖匙的日期，並警告如果他不來收回鎖匙的話，便會親自把鎖匙交回。另一個做法，則是毋須寫信而逕自把鎖匙交回。陳先生是生意人，沒理由連這些簡單的做法也不懂。因此，本席裁定，陳先生在業主發出傳票申請收回物業前，一直沒有終止租約。

15.  綜合上述理由，本席裁定，陳先生的所有答辯理由均不能成立。本席認為余聆案官在7 月17 日作出的判決是正確的，因此駁回陳先生的上訴。

16.  此外，本席亦判原告人可獲得訟費，訟費以簡易方式釐定為12,000 元，這個數額是在參考原告人所呈交的訟費陳述書及根據 《高等法院規則》第 62 號命令第 9(4)(b) 條規則評定的建議訟費後釐定的。