關洪川 對 優星投資有限公司及另一人

DCCJ 4067/2022

[2026] HKDC 707

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2022年第4067號

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判案書

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1.  原告人是九龍尖沙嘴彌敦道86-88號安樂大廈11樓C室（「該單位」）的業主。第一被告人是一家本地公司，主要業務為經營民宿住宿業務。第二被告人是第一被告人的股東及董事。本案涉及原告人及第一被告人就該單位簽訂的兩份租約，原告人聲稱第一被告人及第二被告人（合稱「被告人」）在有關租約下違約和要求賠償。

2.  原告人在2022年10月19日發出索償令狀，追討被告人有關欠租，欠管理費，差餉地租，還原單位的賠償和租金收入損失，租住酒店費用等等，及收回該單位。

3.  因最終會牽涉訟費問題，本席簡單列出雙方在不同時段的爭議項目。

4.  被告人在他們2023年1月6日的答辯及反申索書指出 (見: 答辯書第4段)，

(1) 被告人在2022年10月26日繳清2022年9月及10月的欠租；

(2) 被告人已繳清所欠的管理費及差餉費用；

(3) 被告人在2022年10月31日將該單位歸還原告人 ;

(4) 被告人對原告人亦有兩項反申索，多付的差餉 $1,642和歸還租約的按金 $64,960 (反申索書第16及17段)。

5.  被告人在他們 2024年5月8日的修訂答辯及反申索書指出 (見: 第4A段)，

(1) 第一被告人已經在2022年11月25日繳交了$12,448政府差餉及地租。

6.  被告人在其開案陳詞確認第一被告人所繳交的$12,448為政府差餉，至於政府地租，被告人確認沒有證據顯示繳交了該單位的所欠政府地租。若然原告人可證明他已繳交有關該單位的政府地租，被告人不會爭議有關數額，亦願意從按金中扣除。 另外，被告人在庭上亦確認不再追討聲稱多付的差餉。被告人的反申索主要是要求原告人扣除尚欠的政府地租後發還租約的按金。

7.  原告人在2026年3月23日向法庭存檔其開案陳詞，並在第27段清楚表明其：-

(1) 不再追討其申索陳述書第9A段下項目 (a) 管理費, (c) 差餉 及 (d) 過期利息。

(2) 倘若有證據顯示第一及第二被告人已經繳付有關第9A段下項目 (b) 政府地租 即：HK$11,445.48，則不再追討。

8.  本案的主要爭議是原告人申索陳述書第9A段的項目 (e), (f), (g) 及 (h) 及訟費，即：-

項目	詳情	金額
(e)	結構檢查及驗窗費用及維修費	HK$4,300.00
(f)	原告人的酒店住宿費 由2022年8月8日至2022年10月31日	HK$33,756.70
(g)	自2022年11月1日起至該單位恢復為住宅單位之日止的租金欠款及／或租金收入損失	金額代定
(h)	將該單位恢復至非常遊旅遊有限公司（Freetra Travel Limited）（「非常遊」）進行翻新工程前的原始狀態所需之費用及開支，以便該單位可供出租	金額代定

9.  首先，雙方不爭議的是:

(1) 在2018年5月30日原告人和第一被告人簽署了第一份租約（「第一份租約」）

(2) 在2021年1月29日原告人和第一被告人簽署了第二份租約（「第二份租約」）

(3) 非常遊旅遊有限公司（Freetra Travel Limited）（「非常遊」） 是該單位的前租客，被告人「頂手」了非常遊的賓館業務；

(4) 被告人在2022年10月26日繳清2022年9月及10月的欠租；

(5) 被告人在2022年11月1日繳清所欠的管理費；

(6) 被告人在2022年11月25日繳清所欠的差餉費用；

(7) 被告人在2022年10月31日將該單位歸還原告人。

本案爭議點

10.  本案的爭議點包括以下幾點：-

(1) 被告人是否於法律上承接了非常遊與原告人的租約。

(2) 被告人是否有責任將該單位恢復至非常遊進行翻新工程前的原始狀態？第一或第二份租約有沒有這隱喻條款？被告人有沒有口頭承諾或誤導陳述。

(3) 承上，被告人是否須承擔自2022年11月1日起至該單位恢復為住宅單位之日止的租金收入損失。

(4) 按照原告人和被告人的租約，被告人是否有責任承擔政府命令該單位的驗樓費及驗窗費。

(5) 被告人是否有責任承擔原告人的酒店住宿費。

11.  雙方較為重要的爭議案情如下：-

(1) 首先，原告人認為被告人是以「承租」的方式成為新租客，被告人須承擔原告人與非常遊的口頭承諾。被告人指出，被告人收購非常遊的業務和賓館牌照並不等於「頂手」了其與原告人的租約。

(2) 因此，原告人聲稱第一被告人須遵守原告人與非常遊之間的口頭承諾（1^st Oral Promise）（「原告人與非常遊的口頭承諾」）（索償書1C段）。被告人則指出被告人並非原告人和非常遊之間任何口頭承諾或書面協議的合約方，更沒有相關認知。

(3) 其次，原告人聲稱其與第一被告人簽訂第一份租約之前，雙方亦達成口頭協議（「口頭協議」），包括第一被告人同意取代非常遊的責任， 到租約期滿時須要將該單位的狀況恢復到上一手租客改動之前的狀況（索償書1E段）。第一份租約也按照此聲稱口頭協議而擬定並簽署（索償書1F段）。被告人否認雙方達成有關口頭協議。

證據及分析

12.  原告人在 2026年4月23日的結案陳詞中提出，因第一份租約沒有打釐印，原告人請求法庭裁定第一份租約為無效證據，不能夠作為法律依據進行抗辯或索償。為公平起見，本席給予被告人機會去處理及回應原告人有關要求。 在2026年4月30日，被告人代表律師以書面形式，根據印花條例117 章第15條 (1A) 作出個人承諾表示他會安排將第一份租約按可與徵收的印花稅而加蓋印花及繳付該文書需繳付的任何罰款。在這情況下，本席在這案件中批准第一份租約被收取為證據。

原告人證供

13.  原告人採納他本人的證人陳述書作為他庭上的證供，他補充說，在證人陳述書的第9至12段內的敘述，他本身沒有參與及不清楚被告人與非常遊的討論及安排，他所表達的是純粹他個人的睇法。

14.  在2018年5月30日，原告人親自來香港與葉先生和許先生見面及簽署第一份租約。原告人強調他和被告人簽署第一份租約之前，已與被告人代表葉先生在電話中達成協議／共識，包括：

(1) 新的租約只能改變承租人名稱，以及租金和租期這三項；

(2) 被告人必須承接及繼承非常旅遊租約的所有條款，包括有責任恢復為非常遊起租時那種住宅裝修狀況以及復原裝修之後才退租交樓的承諾；

(3) 被告人承擔所有相關物業費用（差餉、地租地稅、管理費、物業維護及維修）。

15.  原告人被盤問下證供的重點如下：

(1) 原告人被問及為何在他的證人陳述書中沒有提及在2018年5月30日簽約之前曾經有這樣的電話談話及共識。原告人的回覆是因為已經討論及同意了，加上第一份協議已經在星巴克簽署了，所以沒有需要在他的陳述書中再提及此事；

(2) 原告人確認第一份協議是根據他聲稱的電話口頭協議而擬定的，他相信大部份內容已經寫在這租約裏，他本人只是專注那三項重要更改，即：租金，租期，及租戶名稱，其他內容他沒有詳細審核，他說：“因為已經同意了，所以他費事再check租約”；

(3) 原告人確認第一份租約沒有提及第一被告人需要將單位還原，原告人解釋當時他不覺得還原該單位的承諾重要；

(4) 原告人亦確認他沒有提供該單位在改動前的裝修狀況給予被告人，他解釋說這是被告人與非常遊之間的事情，被告人應該知道怎樣還原該單位的間隔，不需要原告人告知。

16.  被告人傳召本案第二被告許文鋒先生作供，他確認第一份租約的租金為 $32,000，及更正他本人和原告人是在2022年7月13日一同檢查該單位的狀況，內容更正後，許先生亦採納他較早前預備的證人陳述書作為他庭上的供詞。他證供的重點如下：

(1) 他同意被告人是頂手或收購非常遊的業務和賓館牌照，但沒有承接非常遊和原告人的租約。他當時知道非常遊是原告人的租客，但不知道他們的租約內容。當時，第一被告人是和原告人重新立約，有關條款已記錄在第一份租約裏，沒有其他條款；

(2) 許先生否認第一被告人在簽租約時或之前有任何承諾關於租約期滿時會將該單位還原到非常遊未改動單位裝修前的狀況；

(3) 在2018年5月接手該單位時，單位已經被改動為賓館業務的間隔，有七個房間。而第一被告人沒有作出其他改動；

(4) 第一被告人在租約期間安裝了兩部冷氣機，在交回單位時，第一被告人將有關冷氣機拆除及搬離該單位；

(5) 第一被告人在租約期間，將一些由11A 單位接駁 到該單位用於網絡的電線“Land線”拆除，原因是他們的網絡採用了Wi-Fi的設計，所以這些電線已沒有作用。至於，第一被告人有沒有拆除電視天線，他就沒有印象了。

17.  當原告人盤問第二被告人許先生時，原告人提出以下的 說法：

(1) 在2018年5月30日當面簽署第一份協議時，原告人曾提出反對，因租約條款和先前在電話中同意的條款不相同，他表示不願意簽署。葉先生便嘗試說服原告人，大概的意思是：這租約已經包含了主要的條款，即：租金，轉名，租期，已經足夠，既然原告人已經從內地來了香港，不如簽了吧，這只是過度協議而已，原告人在這情況下才願意簽署，但他當時強調不能拿去打釐印，這會是犯法的，所以便沒有拿去打釐印；

(2) 許先生否認原告人盤問時提出的指控，許先生同意在簽署第一份租約時，有討論租約條款，包括租客需要負責管理費，地租地稅，差餉等等費用。原告人亦要求第二被告人作為租約擔保人，及租約期滿後被告人有優先續約之權利。所以，他們當時便手寫增加的條款和手寫更改印製好的條款，所有同意的條款已經在第一份租約中，沒有其他原告聲稱的口頭承諾；

(3) 另外，許先生確認第一份租約是沒有打釐印，原因是疏忽遺漏了，而不是原告人聲稱的 “因這租約只是過度協議”。

18.  本席不接受原告人聲稱的電話協議，亦不接受原告人聲稱的口頭承諾。首先，原告人在索償書中所提及的電話協議或電話承諾，是在2024年1月到他修改索償書時才提出的，在他的證人陳述書完全沒有提及這電話協議，而他的證人陳述書是在約10個月之後 (即： 2024年11月5日) 才存檔入法庭的。原告人的解釋是既然已經同意了，便不需要再提及，本席不接受這解釋。

19.  原告人聲稱第一份租約是根據他在電話中和葉先生達成的共識而簽署的，但這租約明顯地沒有提及任何第一被告人承接非常遊的租約條款或任何承諾將該單還原至原本的住宅間隔。原告人聲稱在簽署第一份租約時，他只着眼那三項重要的事項，包括租金租期和轉名，其他條款他費事或不需要去查核細節。本席不接納這解釋。

20.  原告人在盤問第二被告人的時候，原告人更提出新的說法：在簽第一份租約時，他當時提出反對，反對理由是這租約沒有包含之前電話中的承諾，但葉先生說服了他，說這只是一個過渡性的協議，已經包含了最主要的三項包括租金，租期，及改名，所以原告人便接受了，但要求不可拿去打釐印，這是不合法的。原告人這說法，從未在任何文件中提及過 (包括原告人的索償書或他本人的證人陳述書)。本席認為這明顯是為了嘗試解釋為何這份租約沒有提及原告人所指稱被告人承接及承擔非常遊租約的條款，及承諾將該單位還原。這明顯地是原告人後來捏造出來的藉口。

21.  原告人和被告人的第一份租約也有某些條款，明顯地和非常遊的租約是不同的，包括：

(1) 非常遊的租約是由2014年3月15日至2020年3月14日。第一份租約的租期是重新釐定的，即：由2018年6月1日至2024年5月31日；

(2) 交租期限：非常遊的租約是七天，第一被告人的租約是十天；

(3) 租客可否分租：非常遊的租約是不可分租的，在第一被告人的租約這樣的條款是被刪除了的。

22.  本席接受被告人的說法，

(1) 第一被告人的租約是重新簽署的租約；

(2) 第一被告人不是承接或承擔非常遊的租約及其條款；

(3) 第一被告人簽署第一份租約及接手該單位的時候，該單位已經被改作賓館用途，有七個小房間的間隔，被告人沒有對該單位作其他改動；

(4) 被告人沒有作出還原該單位為住宅間隔的承諾或誤導陳述。

23.  根據第一份租約第七條款：租客搬進該樓宇時的入場間隔窗花等裝修，遷出時不得拆回以維持該樓原有之齊整。如得業主同意，租客方可拆回但必須將該樓完整修理。 租客是指第一被告人，這與原告人聲稱的口頭承諾還原單位是截然不同的。本席不接受原告人聲稱的口頭承諾或共識，即：第一被告人承諾將該單位在租期約滿後還原為住宅間隔。本席亦不接受原告人聲稱的有關誤導陳述。

24.  原告人和第一被告人所簽訂的第二份租約，沒有任何條款要求第一被告人需要在租約期滿後將該單位還原為住宅間隔。根據第二份租約，租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然耗損及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主：見第六條款。這與原告人聲稱的口頭承諾還原單位是截然不同的。

25.  至於，原告人申索書所指的隱喻條款 (見: 第1G段)，本席亦不接受第一或第二份租約包含這隱喻條款，這條款需要雙方自行釐定，沒有這條款亦不會導致這租約不能執行。

26.  本席在這些項目的裁決：

(1) 被告人沒有責任將該單位恢復至非常遊進行翻新工程前的原始狀態；

(2) 被告人不需要承擔自2022年11月1日起至該單位恢復為住宅單位之日止的租金收入損失；

(3) 拒絕原告人這兩項的索償。

驗樓及驗窗費

27.  原告人聲稱收到政府命令該單位需要驗樓及驗窗，第一被告人沒有理會有關命令，所以原告人最終安排了工程人員進行驗樓及驗窗，而有關費用為 $4,300。

28.  第一及第二份租約均沒有列明被告人需要承擔執行政府對該單位作出的驗樓及驗窗命令。根據第二份租約的第九條款，租客須保養及適當維修該物業內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線）。本席認為這第九條款亦未有包含政府對該單位驗樓及驗窗命令的責任。所以，本席拒絕原告人向被告人這項的索償。

酒店住宿費

29.  原告人聲稱他從內地來港處理和被告人租務事宜及紛爭，他聲稱需要經常與他的律師見面，他需要入住酒店，由2022年8月8日至2022年10月31日，原告人向被告人索償的總額費用為港幣 $33,756.70。本席同意被告人的說法，這些酒店住宿費用的性質是處理法律分爭時所衍生的費用，所以應歸納為訟費的一部份。當原告人勝訴及獲得訟費命令後，法庭才會處理原告人這些費用。本席認為這些費用不屬於違約導致的損失賠償，本席拒絕有關申索。

30.  總結，本席拒絕原告人以下的索償項目：

項目	詳情	金額
(e)	驗樓及驗窗費	HK$4,300.00
(f)	原告人的酒店住宿費 由2022年8月8日至2022年10月31日	HK$33,756.70
(g)	自2022年11月1日起至該單位恢復為住宅單位之日止的租金欠款及／或租金收入損失	金額代定
(h)	將該單位恢復至非常遊旅遊有限公司（Freetra Travel Limited）（「非常遊」）進行翻新工程前的原始狀態所需之費用及開支，以便該單位可供出租	金額代定

租約訂金(扣除政府地租)

31.  至於政府地租，原告人的索償書9A段下項目 (b) 即：$11,445.48，原告人只能提出被告人所欠的地租為 $1,212，而他本人直接向有關政府部門繳交了這 $1,212。本席批准原告人向被告人追討欠交地租的 $1,212，這數額可在租約訂金 $64,960 中扣除。扣除後，原告人需要歸還被告人的訂金總額為 $63,748。

訟費

32.  原告人在2022年10月19日發出索償書，有部份索償項目原告人是成功的，包括：在2022年10月19日尚欠9月及10月份未繳交的租金、政府差餉及地租、管理費，第一被告人在2022年10月26日繳交9月及10月份的租金，總額為 $60,000。被告人在2022年11月繳交所欠的管理費及差餉。而該單位亦在2022年10月31日交回原告人。 但在原告人於2024年1月30日經修訂的傳訊令狀仍然繼續向被告人索償管理費$13,178.50，政府差餉$12,448及地租$11,445.48，總額為$37,071.98。原告人到2026年3月23日向法庭存檔其開案陳詞，才確認不再追討管理費及政府差餉。

33.  至於政府地租，被告人在開案陳詞時才第一次確認未有繳交， 但需要原告人證明所欠交的數額。在這方面，原告人未能證明被告人欠交$11,445.48，只能證明他本人代為繳交了$1,212，本席亦只批准原告人向被告人追討欠交地租的 $1,212，這數額可在租約訂金 $64,960 中扣除。原告人隨後繼續的索償 (除了欠交地租的$1,212)，最主要是恢復該單位的翻新工程費用及所引致租金的損失，以及酒店住宿費和驗樓驗窗費，而這些項目本席最終拒絕有關申索。這些項目牽涉的金額相對比較大，亦明顯地佔據了這訴訟的大部份。在訟費方面，本席考慮過以上的有關情形，認為合理的分配是：原告人須就他本身的索償及被告人的反索償支付被告人 90% 的訟費。

34.  法庭裁定：

(1) 原告人須要歸還第一被告人的租約訂金總額為 $63,748 及利息；

(2) 利息應以判決利率計算，由發出反索償令狀日期起計算直至清繳為止；

(3) 本席作出暫准訟費命令：原告人須付被告人本案（包括被告人的反索償）的 90% 訟費，連同所有保留的訟費，包括大律師證書。若雙方未能就金額達成協議，金額由法庭評定。除非與訟任何一方，在判決書日起計14天內向法庭以傳票方式提出申請更改訟費暫准命令，否則，此暫准命令將成為絕對命令。