NGAI NGOK PANG 及另一人 對 LEE SYN YUK, MICHELLE

LDPD 2002/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第2002宗

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判 案 書

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背景

1.  第一申請人及第二申請人 (以下統稱申請人) 是本案處所 "Flat LC, 47/F, Tower 1, Le Prestige of LOHAS PARK, No. 1, LOHAS PARK ROAD, TSEUNG KWAN O, N.T." 的業主，答辯人是租客。

2.  申請人於2012年8月18日向土地審裁處提交申請通知書，由於申請人曾於2012年6月5日，及2012年7月1日，兩度發出收樓及終止租約通知書給答辯人，但答辯人沒有於最後限期2012年8月1日交還本案處所，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦申索由2011年8月至2012年6月，申請人替答辯人收票服務費，每次100元。答辯人於2012年8月20日提交反對通知書。本案於2012年9月11日在土地審裁處本席席前過堂，本席批准申請人的口頭申請，修改申請通知書，加入: "由於答辯人已給予申請人遷出通知書，在2012年8月31日或之前遷出，申請收回本案處所"，本席頒令案件排期審訊。

雙方在本案不爭議的事實

3.  申請人與答辯人在2011年6月23日簽訂本案處所的租約。

4.  租約第1條訂明，租約期爲兩年，由2011年7月1日 (生效日) 開始，並在任何一方沒有根據下述第17或18條提前終止情況下，租約將不需另行通知而於租約期最後一日自動終止。

5.  租約第7條訂明，租客須在租期內每個月份第1天上期缴付指定的租金。倘租客於應繳租金之日的七天後仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金而由此而引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一倂追討所欠款項全數。

6.  租約第17條訂明，若業主未有根據本合約第18條行使權力，則雙方在此同意租約生效日11個月後，租客有權給予業主1個月書面通知或繳付1個月租金而中止租約，租約期不可少於12個月 (包括1個月書面通知 )。

7.  租約第18條訂明，若租客未有根據本合約第17條行使權力，則雙方在此同意租約生效日11個月後，業主有權給予租客1個月書面通知或繳付1個月租金而中止租約，租約期不可少於12個月 (包括1個月書面通知 )。

雙方的證供

8.  申請人方面的證人: 第一申請人魏岳鵬先生 (AW1) (魏先生)。

9.  答辯人方面的證人:袁靄儀小姐(RW1) (袁小姐) ，第二申請人魏羽鈴女士 (RW2) (魏女士)。

10.  在2012年6月5日申請人向答辯人發出通知書，通知答辯人在2012年7月5日終止租約。通知書以魏先生及魏女士名義發出，由魏先生簽署。魏先生的證供指出通知書經本案處所所在大廈管理處派送答辯人，答辯人大約在下午6時收到通知書。答辯人在土地審裁處案件編號LDPD 1675/2012答辯人提交的反對通知書指出，答辯人在2012年6月5日收到申請人向答辯人發出的通知書。

11.  在2012年7月1日，答辯人回覆申請人，認為申請人在2012年6月5日的通知書，只有魏先生的簽名，為無效。答辯人亦通知申請人，在2012年8月31日或之前終止本案處所租約。

12.  在2012年7月1日，申請人發信通知答辯人，將終止租約期限延至2012年7月31日，申請人要求答辯人在2012年8月1日交回本案處所。

13.  在2012年7月11日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年7月1日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金 (土地審裁處案件編號LDPD 1675/2012)。申請於2012年8月8日在土地審裁處本席席前聆訊，本席頒令答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人，如果答辯人在2012年8月16日或之前把所有欠租繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效。在2012年8月14日，答辯人繳存土地審裁處所有到期應繳的款項。

14.  在2012年8月14日，答辯人發信給申請人，給予申請人一個月通知終止本案處所租約，條件為答辯人可以在2013年6月30日或之前找到另一個相似的處所。

15.  在2012年9月14日，答辯人發信給申請人，給予申請人一個月通知終止本案處所租約，條件為答辯人可以找到另一個相似的處所。

16.  魏女士的證供指出魏女士已授權魏先生代表她處理一切與本案處所的租務事宜，

申請人方面的陳詞

17.  申請人認為魏女士已授權魏先生代表她處理一切與本案處所的租務事宜，臨時租約也是只有魏先生一人獨自以業主身份簽署，因此申請人在2012年6月5日向答辯人發出的終止租約通知有效。

18.  申請人認為由於答辯人已在2012年7月1日給予申請人通知，在2012年8月31日或之前終止本案處所租約，答辯人須遷出本案處所。

19.  申請人認為申請人在2012年7月1日向答辯人發出的通知有效，申請人要求答辯人在2012年8月1日交回本案處所。

20.  申請人亦申索由2011年8月至2012年6月，申請人替答辯人收票服務費。每次100元。申請人認為根據本案處所的租約，答辯人須於每月第一日或以前繳付租金至指定之銀行戶口。在2011年8月29日申請人向答辯人發出信件，指出答辯人單方面更改租金繳付方式，改以支票付款是違反租約協定，但申請人願意收取每次100元費用，接納 以支票繳付租金，答辯人繼續以支票支付租金, 反映答辯人願意付款。

答辯人方面的陳詞

21.  答辯人認為申請人在2 0 1 2年6 月5 日的終止租約通知書沒有魏女士的簽署，故此與租約不符，沒有法律效用。

22.  答辯人認為於申請人在2 0 1 2 年6 月5 日的通知無效，故此答辯人可在2012年7月1日給予申請人通知解除租約。

23.  答辯人認為答辯人從來沒有同意給申請人100元作為申請人收租的費用，只是申請人方面一廂情願。

24.  答辯人認為在2012年8月14日，答辯人發信給申請人，給予申請人一個月通知終止本案處所租約。

25.  答辯人認為在2012年9月14日，答辯人發信給申請人，給予申請人一個月通知終止本案處所租約。

討論

26.  綜合雙方的證供及陳詞，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列6點。

爭議的第一點: 申請人在2 0 1 2年6 月5 日的終止租約通知有沒有效

27.  申請人在2 0 1 2年6 月5 日的終止租約通知書雖然以魏先生及魏女士名義發出，只有魏先生一人的簽署，沒有魏女士的簽署。本席認為，根據法律原則，法庭對通知書效力的詮釋應採納一個客觀的標準，該標準為有關的通知書是否清楚向一個合理的租客表明業主的意思，而租客亦不會存有任何誤解 (參考MUTUAL LUCK INVESTMENT LIMITED  對YEUNG CHI KUEN HCMP 6047/1998) 。本席認為，在本案中，申請人在2 0 1 2年6 月5 日的終止租約通知書以魏先生及魏女士名義發出，清楚地向一個合理的租客表明業主的意思，而租客亦不會存有任何誤解。雖然通知書只有魏先生一人的簽署，沒有魏女士的簽署，一個合理的租客對業主的意思不會存有任何誤解。無論如何，答辯人應該知道臨時租約也是只有魏先生一人獨自以業主身份簽署，魏女士的證供指出魏女士已授權魏先生代表她處理一切與本案處所的租務事宜。因此本席裁定申請人在2 0 1 2年6 月5 日的終止租約通知書有效。

28.  租約第18條訂明: “租約生效日11個月後，業主有權給予租客1個月書面通知而中止租約” 。租約生效日為2011年7月1日，本席認為申請人有權在2 0 1 2年6 月5 日給予租客1個月書面通知在2 0 1 2年7 月5 日中止租約。本席信納答辯人在2012年6月5日收到申請人向答辯人發出的通知書，因此本席裁定申請人與答辯人在2011年6月23日簽訂的租約在2 0 1 2年7 月5 日中止。

爭議的第二點: 答辯人在2 0 1 2年7 月1日的終止租約通知有沒有效

29.  本席認為按照租約第17條，若業主未有根據第18條行使權力，租客方可有權給予業主通知，由於申請人已在2012年6月5日向答辯人發出有效中止租約通知，因此本席裁定答辯人在2012年7月1日發出的終止租約通知書為無效。

爭議的第三點: 申請人在2 0 1 2年7 月1日的終止租約通知有沒有效

30.  區域法院暫委法官李唯治(當時官階)在YUE WAH CHUK RICHARD GUNAWAN ROSA及MCKEON BRENDAN HUGH DCCJ 7088/2003（無彙報的案例，日期為2006年11月7日）的判案書第4段在引述原審法官區域法院法官杜溎峰(當時官階)在內庭聆訊參閱英國及香港的先例包括:Tayleur v Wildin (1868) LR 3 Ex 303 Freeman v Evans (1922) 1 Ch 36 及Lai Mai-yu   v  The Attorney General (1997) HKLR 382指出:

"The prevailing view is that once a valid notice to quit has been served by either the landlord or tenant, it cannot be withdrawn even with the consent of both parties. "

本席翻譯為:

“當有效的終止租賃通知經已由業主或租客發出，即使得到雙方的同意，通知不能撤回。”

31.  本席認為申請人不能撤回申請人在2012年6月5日發出的有效終止租賃通知，因此申請人在2012年7月1日給答辯人的通知，將終止租約期限延至2012年7月31日為無效。申請人與答辯人在2011年6月23日簽訂的租約在2 0 1 2年7 月5 日中止，本席裁定申請人在2012年7月1日向答辯人發出的通知，要求答辯人在2012年8月1日交回本案處所為無效。

爭議的第四點: 答辯人在2 0 1 2年8月14日及之後的終止租約通知有沒有效

32.  在2012年8月14日及2012年9月14日，答辯人發信給申請人，給予申請人一個月通知終止本案處所租約。

33.  由於兩者的生效期俱在申請人於2012年8月18日向土地審裁處提交本案申請之後，已不能涵蓋在本案中，因此本席不作裁決。

爭議的第五點:申請人可不可以收回本案處所的管有

34.  雖然本席裁定申請人與答辯人在2011年6月23日簽訂的租約在2 0 1 2年7 月5 日中止，申請人卻在2012年7月11日，由於答辯人未有繳付由2012年7月1日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金。

35.  高等法院暫委法官杜溎峰(當時官階)在 李廷耀祖及羅思晉 HCA 7961/1996 （無彙報的案例，日期為2001年3月20日）的判案書有關通知期屆滿後收取租金/佔用賠償的法律效應的部分指出:

“…代表原告人的關大律師陳述謂於租賃終止後收取租金並不構成舊約的延續。他並引述多個案例支持他的論點。其中最有權威的案例為Clark v. Grant & Another [1949] 1 All ER 768。該案的租客於遷出通知期屆滿後向業主的代理人繳付一個月上期租金，而代理人誤以為這是逾期租金，而把租金收納。原訟法庭裁定業主已把遷出通知書擱置了。英國上訴法庭把原審法官的裁定推翻。Lord Goddard CJ認為租約到期而發的遷出通知與違反租約的通知有別。若業主於發出違反租約的遷出通知到期後收取租金，他可被視為放棄因違反租約而收回物業的權利。但若遷出通知是用以終止一項循環週期的租賃，這不一定會導致這效果。雙方在繳付及收取租金時的意圖為最重要的關鍵。在判詞中第769頁，Lord Goddard說：

“If a landlord seeks to recover possession of property on the ground that breach of covenant has entitled him to a forfeiture, it has always been held that acceptance of rent after notice waives the forfeiture, the reason being that in the case of a forfeiture the landlord has the option of saying whether or not he will treat the breach of covenant as a forfeiture. The lease is voidable, not void, and if the landlord accepts rent after notice of a forfeiture it has always been held that he thereby acknowledges or recognises that the lease is continuing. With regard to the payment of rent after a notice to quit, however, that result has never followed. If a proper notice to quit has been given in respect of a periodic tenancy, such as a yearly tenancy, the effect of the notice is to bring the tenancy to an end just as effectually as if there has been a term which has expired. Therefore, the tenancy having been brought to an end by a notice to quit, a payment of rent after the termination of the tenancy would only operate in favour of the tenant if it could be shown that the parties intended that there should be a new tenancy.

That has been the law ever since it was laid down by the Court of King’s Bench in Doe d. Cheng v. Batten (1) where LORD MANSFIELDsaid (1 Cowp. 245):

                 ‘The question therefore is, quo animo the rent was received, and what the real intention of both parties was?’ ”

36.  本席將Lord Goddard CJ所引述的法律原則引伸到本案的事實上。本席認為申請人在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，申請人的意圖明顯地表示申請人已同意給予答辯人新租賃。本席認為這個新租賃在本案中並沒有被有效地終止，因此本席裁定申請人不可以在本案中收回本案處所的管有。

爭議的第六點: 申請人可不可以收取答辯人每次100元收票服務費

37.  申請人認為根據本案處所的租約，答辯人須繳付租金至指定之銀行戶口。申請人在2011年8月29日向答辯人發出信件，指出答辯人以支票付款是違反租約協定，但申請人願意收取每次100元費用，接納 以支票繳付租金，答辯人繼續以支票支付租金, 反映答辯人願意付款。

38.  本席認為本案處所的租約並沒有條款說明答辯人須繳付租金至指定之銀行戶口，亦沒有條款說明答辯人須繳付費用給申請人。申請人的申索是基於申請人認為，申請人與答辯人租約以外的協議。其實這方面的申索並不屬於土地審裁處的司法管轄權。（參閱第17章《土地審裁處條例》第8條）因此，本席無權處理。

本席的裁決

39.  本席判定，撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。

40.  最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。