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LDPD 1123/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第1123宗
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判 決 書
[上訴許可申請]
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1. 這是答辯人(“答辯人”)的上訴許可申請，他亦同時申請暫緩執行收樓令及一項禁制令。
上訴許可申請
2. 本案的申請人是位於旺角界限街18及18A(“涉案處所”)的業主，她於2011年年底在土地註冊處登記購入涉案處所的買賣合約，於2012年7月3日完成買賣，她於2013年5月9日向審裁處提出申請，依賴一份於2007年3月23日的租約 (“租約”)，指租期屆滿，要求收樓；租約的簽署人是上手業主與當時及現時的租客 (“答辯人”) 。經審理後，本席於2013年7月22日頒下判決書，裁決總結如下 (見判決書第17段) ：
“本席認為租約是唯一的租約，沒有就其中的第二條達成口頭協議，根據租約第二條，答辯人需於約滿前發出續租通知書告知上手業主他要行使續租權，而新的租約必須是書面的，本席裁定答辯人未有按雙方同意的程序行使續租權，答辯人亦承認上手業主沒有在任何時候口頭上確認讓他行使這續租權，即使本席在這議題的分析有錯誤，租約亦因為沒有根據《土地註冊條例》第3(1)條註冊，而申請人與上手業主的買賣合約是2011年12月3日簽訂，於2011年12月13日在土地註冊登記，因此根據第3(2) 條，沒有在2011年12月13日前登記的5年租約便是在所有用意及目的上對新業主均絕對無效，因而不會約束申請人，因此無論如何，雙方只有一月租的租約，申請人可根據2013年3月21日發出的終止租約通知書要求收樓，本席認為答辯人沒有合法理由拒絕交回空置管有權。”
3. 基於這裁決，本席頒發收樓令。
4. 答辯人的上訴許可申請指本席判決並不公平，歪曲法律。在庭上本席要求他清晰指出本席的錯誤，他指中學生都曉得本席所犯的錯誤。
5. 儘管答辯人沒有提出確實的理據，本席認為應該在此一提關於租約已經經歷審理的事。租約曾在LDPD 812/2012案中由郭暫委成員審理，LDPD 812/2012涉及涉案處所舊業主與本案答辯人的爭議，審訊的爭議主要是雙方各自呈交一份租約，由郭暫委成員決定那一份為有效。聆訊後，郭先生裁定答辯人呈交的那一份為有效的租約，因此裁定租期為2007年4月1日至2012年3月31日，租約屆滿時可續租3年，他認為 “因此租約並未到期，因此申請人不可以終止租約。”
6. 問題是這裁決會否約束本申請的申請人，因LDPD 812/2012的申請人是舊業主，本案的申請人沒有參與。一般而言，一項裁決會約束同一訴訟雙方，他們不能就已經經歷審議的同一議題或申索再提出訴訟。即或說本案申請人是連租約購買涉案處所，可能因而受約束於關於租約的裁決，不過，在LDPD 812/2012審議時，當時的訴訟雙方並沒有就答辯人是否已經有效地行使續租權問題進行討論，如本席在判案書指出，LDPD 812/2012的主要議題是雙方各自持有的租約，究竟那一份有效。再者如在判決書第17段中提出過，即使本席在續租權的裁決有所錯誤，但租約未根據《土地註冊條例》第3(1)條註冊，亦會因此而不能約束本案的申請人。
7. 有關上訴許可，適用的法規記載於香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(6)條中：
“ (6) 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納─
(a) 有關上訴有合理機會得直；或
(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。”
8. 本案中，答辯人未能說服本席他擬提出的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由；本席拒絕上訴許可申請。
暫緩執行令
9. 答辯人又要求暫緩執行收樓令，直至上訴有裁決為止，一般而言，一方進行上訴，有關的判決不會自動被暫緩執行，擬上訴人須使法院信納他有充份的上訴理由及如果法庭拒絕暫緩執行有關的命令，會導致他就算上訴得直也不能享受勝訴的成果，才能申請成功。本案中，答辯人未能説服本席。
10. 首先，答辯人未能證明他擬提出的上訴有合理機會得直。答辯人指不暫緩執行收樓令他與分租客便要立即遷出。就這點申請人指她願意與答辯人商討，但希望獲清楚告知共有多少分租客及他們的租約何時屆滿。但答辯人拒絕提供，本席亦無從考慮，因而看不出不暫緩執行收樓令會對答辯人做成不能彌補的損失，分租客與申請人根本沒有合約，他們使用涉案處所只是基於他們與答辯人的租約，他們的權益不會高於答辯人從租約獲得的權益。此外，在2013年7月22日的判決後，沒有發生任何事情而致申請人不應執行勝訴裁決。
禁制令
11. 答辯人指申請人上門滋擾，驅趕分租客。申請人的說法是於2013年8月2日她與丈夫及執達吏到涉案處所理解情況，預備日後執行收樓令，但不得其門而入，因為無人應門，執達吏離開後，她與丈夫卻遇到其中一名分租客，該名分租客打電話給答辯人，通話後，同意讓他們進入涉案處所，該分租客又在涉案處所內介紹間隔及狀況，她指完全沒有不愉快事件發生，她提供了6張照片讓本席參考，照片顯示她丈夫與一名分租客在涉案處所內，氣氛非常平靜，與申請人所說的相符，與滋擾驅趕分租客的說法不吻合。
12. 本席接納申請人的說法，況且，答辯人承認他根本不在現場，因此，他提供的都只是傳聞證供，他沒有提供任何分租客的誓章證明他的說法，本席拒絕他的禁制令申請。
總結
13. 經考慮後本席撤銷答辯人的3項申請，答辯人支付申請人港幣100元。
命令
14. 本席命令如下：
1. 撤銷上許許可申請；
2. 撤銷暫緩執行收樓令申請；
3. 撤銷禁制令申請；
4. 解除於2013年8月9日因案件押後待決頒下的臨時暫緩執行收樓令；及
5. 答辯人須向申請人支付申請人港幣100元。
申請人親自應訊
答辯人親自應訊
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