宏亞按揭服務有限公司 對 張立群及另一人

DCMP 284/2018

[2019] HKDC 166

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2018年第284號

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判案書

1.  原告是一間持牌放債人公司，它依據《分劃條例》[1]（該條例），申請出售香港卑路乍街124-134號聯基新樓23樓5室(該物業)，第二被告(張生)反對。第一被告是張生的親姐(姐姐)，他倆自二人父親2015年11月去世后，便聯權共有該物業。

2.  事源姐姐向原告借款（該貸款），2015年12月把該物業按揭給原告（該按揭），卻沒按時還款。原告遂入稟高等法院向她追討[2]，2017年10月獲判勝訴（該判決），唯至今未獲償還分毫，故提出本訴訟。

3.  本席前，原告由古澤銘大律師（古大律師）[3]代表。

4.  又本席相信，所有本案相關文件，已按《分劃規則》送達地政總署署長。

5.  姐姐沒有法律代表，並缺席本審訊。事實上，她從沒出現在本案聆訊中。但本席信納她知悉本審訊，故決定在她缺席下，繼續審理本案。

6.  張生親自應訊，並出席本審訊。他反對原告申請的理由有三：

（1）原告草率借款姐姐，該貸款與他無關，他事前毫不知悉或同意該貸款，原告實無理由，要求他出售他在該物業的業權，來彌補原告錯誤商業決定的損失（第一理由）；

（2）原告可出售姐姐在該物業的業權，來抵償姐姐所欠的債務，而不用出售整個該物業（第二理由）；及

（3）出售該物業，他及他的外甥張奕森（即姐姐的兒子）（外甥）將失去熟悉及安定的環境，他將難以安心工作，而外甥則可能被迫放棄學業（第三理由）。

證據評估

7.  經考慮后，本席接納審訊文件冊内文件的下列内容爲事實，并給予足額比重。

8.  原告董事陳永輝先生（陳生）的證供，法庭留意，均獲呈堂文件支持。張生除盤問陳生原告對姐姐的查問及調查外，他並沒有質疑陳生的證供，本席因此接納陳生證供。

9.  至於張生，本席恐怕，他面對因姐姐欠款，而可能喪失居所這景況，個別答案未免有失理性持平，甚至出現誇張失實的情況。而在關鍵事項上，他亦沒有披露所有文件，透露完整的情況給法庭瞭解，本席因此未能全面接納他的證供。

事實裁定

10.  除上述第1及第2段外，本席裁定的其他事實如下：

該物業

11.  該物業位處香港堅利地城，所屬政府租契爲期999年（即内地段906號L分段），位於一座1972年建成的多層商住大廈（該大廈）高層。該大廈樓高24層，地下與1樓爲商鋪，2至24樓爲住宅，2至23樓每層12伙。

12.  按差餉物業估處（差估處）記錄，該物業實用面積約327平方尺，住宅用途。按登記平面圖所示，有一個廁所、一個廚房、一個睡房及一個客廳。按差估處估價冊，該物業2017-2018年度的應課差餉租值爲$118,080。

13.  按專業測量師評估，該物業2018年2月26日交吉的市場售價爲445萬，而強行收樓后的售價則爲356萬（即前者的80%）。

14.  按土地註冊處登記紀錄，在原告該按揭契約2015年12月登記前，已登記的仍有效文書，有該大廈業主立案法團2015年1月登記的押記備忘錄。

15.  而在原告該按揭契約登記后登記的，仍有效的有2017年12月15日張生簽署的一劃分契約^[4]。按該劃分契約，他將該物業的聯權共有，劃分成分權共有，由他和姐姐各占該物業的一半權益。

16.  現在，張生、姐姐及外甥三人同住該物業。

張生

17.  張生單身、現年47歲，1971年生於内地。他父母早年先移居香港，在港沒有親戚。父母1988年申請他來港團聚，自始他一直居於該物業近31年至今。一直以來，該物業都是他唯一的居所。

18.  張生1993年在香港中學畢業，後開始工作。1994/95稅務年度，他的年度收入爲＄94,500。1995/96稅務年度，其工作爲文員，年度收入爲＄132,000。

19.  張生曾因母親身患癌病，2003年去世，及后父親中風癱瘓， 2015年11月去世，要安排父母眾多事宜而中斷工作。

20.  現在，張生受僱為客戶服務員^[5]，於紅磡理工大學香港專上學院校園上班，每月入息（連勤工獎）為$10,770。2018年2月，稅務局去信張生，表示不會向他發出報稅表，因他在過往稅務年度無須課稅。

21.  現在，張生在匯豐銀行開立了一個綜合理財戶口（包括儲蓄及往來戶口），戶口內有錢，他也曾透過該戶口買賣股票。

22.  張生也曾在交通銀行開立了另一戶口。

外甥

23.  外甥現年約21歲，為姐姐1998年未婚所生，因生父入獄之故，出世后由張生母親任監護人撫養成人。

24.  外甥還在求學中。自2016年起，他在科技大學修讀理學士學位課程(選讀化學)（該課程），現讀至第三年，將於本年年中開始第4年，并將於2020年4月畢業。

25.  除大學第一年有半年住宿大學宿舍外，外甥一直在該物業成長居住至今。

26.  張生經濟上有支援外甥，曾替他代付該課程的學費。2017/18學年，外甥的應繳大學學費爲$42,100。此外，外甥大學第二年起，獲批政府免入息審查貸款支付部分學費，該等貸款也是由張生擔任彌償人。

該貸款

27.  原告借款給姐姐（及姐姐抵押該物業）前，沒有查問她曾否徵詢另一業主（即張生）的意見或同意，也沒查看她的信貸報告，衹要求她提交最近3個月的銀行記錄。

28.  在該貸款及該按揭上，姐姐亦沒事前徵詢張生，或獲得他的同意，原告也沒通知他。

29.  張生更沒有收過原告該貸款分毫。

30.  至2016年5月，張生才發現該物業的樓契失蹤，爲此他曾報警求助。

該判決

31.  按該判決，姐姐須支付原告:-（1）$1,601,024.65；（2）$1,340,000的利息，年利率30%，由2017年8月4日起計至付清爲止；及（3）訟費$13,800。

32.  至2019年1月24日，姐姐欠原告共$2,205,937.55[6]。

33.  2018年1月12日，原告律師去信張生，以該判決、該按揭，及姐姐沒還款爲由，要求他同意出售整個該物業，否則將按該條例申請出售，并追討訟費。張生沒回應。

34.  原告遂2018年1月25日入稟本院。

適用法律

35.  該條例[7]規定：凡土地財產由2人持有，不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可下令將該財產分劃、出售，或拒絕頒下任何命令。

36.  該條例[8]又規定：任何【對該財產有權益的人】，均可依該條例，在區域法院[9]提起訴訟，請求將該等土地財產出售。

37.  該條例[10]再規定：凡由於包括有關的土地的性質，法院覺得將財產分劃不會對所有有權益的人有利，則法院可頒令出售。即使任何有權益的人有異議，法院仍可這樣下令。

討論

第一理由

38.  張生強調，原告借款姐姐前，沒有做充足的查問，包括沒有查問另一業主的意向，更沒有要求合適資料，該借款決定，實屬草率。他因此完全沒有責任，出售他在該物業的業權，來彌補原告錯誤商業決定的損失。

39.  原告的【商業】借貸決定，是否草率，本席恐怕，與本案無關宏旨，法庭不用（也不打算）作出評論。法庭要處理的關鍵問題，是【法律】問題。

40.  法律上，姐姐作爲聯權共有該物業的業主之一，是有權并有效地將她在該物業的權益[11]，作爲該貸款的抵押，按揭給原告，而事先不用獲得張生同意。而該按揭的效果，早於張生後來的劃分契約，是將他倆在該物業上的聯權共有，分劃成分權共有:見何國標對田紅霞與另一人，未經匯報, 高院民事案件2010年第1863號, 2013年11月28日，第50至52、69和70段。

41.  法律上，在該條例内，有權申請出售令的【對該財產有權益的人】，是包括法定承按人/法定承押記人：見Konew Capital International Ltd v Lai Siu Fun,未經匯報, 區院雜項案件2016年第1143號, 2017年3月24日，第45段。

42.  觀乎該按揭契約的條文[12]，及該物業所在地段已發出的政府租約，原告無疑是法定承按人/法定承押記人，是該條例下的【對該財產有權益的人】，法律上有權申請該物業的出售命令。

43.  再考慮該物業的應課差餉租值，區域法院也無疑對本案具有司法管轄權。

44.  特委法官霍兆剛(當時官階)在Wong Chun Kei v Poon Vai Ching & Others [2007] 1 HKLRD 825, 841-2歸納眾多該條例案例後，總結出以下法律原則：

(1) 聯名業主有基本權利擺脫聯名業權的情況，如別無他法，他可申請將物業分劃或出售。

(2)如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭認爲，出售不會有利於所有業主，或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任，在於提出反對的人士。

(3)出售土地是否有利於所有業主,並不由提出反對的業主來決定，而須由法庭客觀判斷。

45.  上述法律原則，本席認為，適用於本案。

46.  若原告別無他法，它是可以依該條例申請將該物業出售，以擺脫該物業的聯名業權情況。

47.  考慮該物業處於多層大廈，及其細小面積，本席認爲，分劃並不切實可行。

48.  因此，除非出售該物業不會有利於所有業主，或會對其中一個業主造成極大困境，否則法庭應頒令出售該物業。

49.  出售該物業是否有利於所有業主,法律上並不是由張生來決定，而須由法庭客觀判斷。

50.  縱使張生對出售該物業有異議，及他與該貸款無關，本席恐怕，法院仍可這樣下令。

51.  因此，第一理由不成立。

第二理由

52.  張生再陳，原告可出售姐姐在該物業的業權，來抵償姐姐所欠的債務，而不用出售整個該物業。

53.  但是，張生沒盤問陳生，原告曾否嘗試出售姐姐在該物業的半份業權，這樣做是否可行，及結果如何。

54.  要記得的是，該判決是生效的法庭判決，原告可申請強制執行。自原告2017年10月獲判勝訴后，它至今未獲分毫清償。若原告如張生稱可出售姐姐在該物業的半份業權償債，本席相信，原告當不會遲疑行動至今。

55.  張生遭古大律師盤問下，聲稱如果原告要求，他會同意原告使用該物業。但本席認爲，該等説法，實屬不切實際。

56.  佔地約327平方尺的該物業，現在已經由姐姐、張生及外甥三人使用，本席敢問，怎可再由原告（或原告的買家）有意義地和他們共同使用呢？又有誰會購買呢？

57.  本席認爲，保持現況對原告不利，原告亦別無他法，故才依該條例申請出售該物業。該物業出售后，原告可用部分或全部售後款項來清償該判決，對它有百利而無一害。

58.  因此，第二理由，也不成立。

第三理由

59.  本席毫不懷疑，張生是關心外甥的學業，並真心希望他完成該課程。

60.  但張生作供指，出售該物業后，外甥會因此失去一個熟悉及安定的環境，而可能不能順利完成（或可能被迫放棄）學業，法庭卻不能接納。

61.  首先，這恐怕是張生的片面之言，涉事者(即外甥）並沒有提交誓章或作供解釋。

62.  再者，盤問下，張生道出自己來港前，曾寄人籬下致成績轉差。法庭因此有理由相信，他的說法，是由於不愉快的個人經歷，而產生出來的主觀想法或推測，並不可靠。

63.  就算在最壞的情況，外甥在2020年4月前，有可能要搬遷多次，每次均要時間適應新居及其環境，但本席認爲，一般來説，影響應不致嚴重如張生稱，致外甥不能順利完成（或被迫放棄）該課程。

64.  法庭當然明白，若該物業出售的話，張生本人，也會有另謀居所的問題。

65.  但是，本席深信并裁定，張生是絕對可以在該物業附近尋得相似單位的。

66.  盤問下，張生同意該大廈5室和6室面積相同，該大廈不同樓層也有相似單位，該大廈是一個建築群中其中之一，但他卻説【不清楚】是否可以在附近尋得相似單位。這最後一個答案，與前者不符，法庭不能接納。

67.  張生盤問下也同意，法庭若頒令出售該物業后，他可分得的一半餘款，估計有170至220萬。

68.  但張生卻堅稱不能靠出售所得款項，來購買附近和該物業相似的單位，因為他收入相對低，資產相對少，及年紀相對大，不能成功獲批按揭。

69.  本席同意，張生現時收入相對低，也難說外甥未來工作后一定會財政上支持他。

70.  但是，本席卻不認為張生年紀大。張生遭盤問下，也相信自己有能力工作至最少65歲。

71.  更重要的是，法庭不清楚張生現時的資產是否相對少。他並沒有全面披露他現在的資產及財政狀況，包括沒有出示他匯豐銀行及交通銀行的戶口文件，以便法庭了解結存多少。

72.  因此，法庭不能認同他不能成功獲批按揭，來購買附近相似單位的證供。

73.  假使張生真的不能靠出售該物業所得款項，來購買附近相似的單位居住，他盤問下也同意，他是可以用該等款項，來租住附近相似單位的。

74.  當古大律師向張生提議，附近相似單位的每月租金爲$12,000至$15,000，張生回答【沒留意】，再説【不知】會否高至每月$20,000。但遭追問下，他卻表示【相信】租金可高至$100,000，後更說【要付$120,000才可在外租得另一單位】。

75.  考慮該物業2017-2018年度的應課差餉租值衹是$118,080（即每月$9,840）,本席認爲，張生的上述回答，前後不符，後者更有誇張失實之嫌，法庭不能接納。

76.  法庭更傾向相信并裁定，出售該物業后張生所得款項，可以讓他租住附近相似單位多年。而張生作供亦同意，他有需要時會申請資助公共房屋。

77.  法庭當然謹記，香港現時沒有租務管制，張生租住單位，不時要面對搬遷適應等費用和不便。但法庭絕不接納，他因失去熟悉及安定環境，而不能安心工作。若此說成立的話，香港無數租住單位的市民，都不能安心工作!

78.  本席認爲，張生這說法牽強，也不合常理。

79.  按適用的法律原則，反對出售該物業的舉證責任，明確地在反對業主（即張生）身上。

80.  本席認爲，法庭前所有證據，並不足以証明出售該物業，會對張生（及外甥）造成極大困境。

81.  第三理由也不成立。

結論

82.  整體考慮本席前所有證據，法庭認爲，出售該物業是合適的，法庭也如此下令。

命令

83.  經考慮雙方就原告方命令草稿的陳詞，法庭頒下出售令如附件所示。

訟費

84.  張生反對支付原告本案訟費，指應由姐姐負責，因一切事端源於她個人借貸違約，又原告輕率借貸姐姐，與他無關。

85.  古大律師則申請姐姐及張生支付原告訟費，他指張生沒回應原告律師訴前信件，更積極反對原告申請，若他敗訴的話，正好顯示他沒有充分理由抗辯，訟費應按一般正審頒令原則，即按訴訟結果由敗訴一方支付勝訴一方。

86.  按本席頒令，姐姐和張生都是敗訴一方，按一般法律原則，二人都應支付原告本案訟費。

87.  本案是否存在理由，不按一般法律原則辦理？

88.  法庭同意張生陳詞，若非姐姐違約及不遵守該判決，原告不會提訴，這最初的責任，確實可歸咎到姐姐身上。但是，張生訴前也沒回應原告律師來信，表示同意出售該物業。

89.  唯法庭留意，原告律師訴前也曾去信姐姐，要求她同意出售該物業，也未獲回覆。因此，就算張生當初同意，缺乏另一業主（即姐姐）的同意，原告還須提出本申請。

90.  當原告提訴后，法庭無疑是有責任審視申請是否有理，及考慮出售令的細節。要記得的是，根據該條例，法庭是可以拒絕頒令的。故此，本訴看來難以避免發生，而原告也難以避免提交支持證據（包括該物業的專家評估證據）。

91.  縱使如此，法庭同意古大律師陳詞。張生的三個反對理由，委實缺乏理據，確實引致原告需多花錢存檔回應誓章，多花時間盤問及作陳詞。當然，張生也已合理地同意了一份測量師行的專家報告呈堂，省卻相關專家出庭作供，但其他方面的責任，他委實難以推卸。

92.  最終，縱使張生出席本審訊反對，原告亦證實了它的申請是有理的。

93.  而根據該按揭契約條款[13]，法庭同意，姐姐是有合約責任支付原告本訴的法律費用。

94.  總的來看，法庭結論，沒有理由不頒令勝訴的原告獲得訟費來補償它得值申請的法律費用。兩名被告，法庭認爲，都有責任支付，而大體來説，二人責任各半。

95.  因此，本席頒令，第一被告人及第二被告人須各自支付原告本案50%的訟費（包括所有保留訟費，另連本審訊一張大律師證書）。若各方未能就金額達成協議的話，則交由法庭評定。

96.  最後，本席多謝古大律師的協助。

附件

1.   法庭根據該條例第6條，頒令出售該物業。

2.   第一及第二被告人須於2個月内，交出該物業的空置管有權給原告人。

3.   法庭委任原告代表律師，即文有爲律師行（該行），負責執行該物業的出售，該行須遵守本命令，向法庭及訴訟各方負責并交待出售該物業的各項事宜。

4.   該物業須以下列方式、價錢及收費出售:

(1) 經持牌地產代理以私人協議出售，售價不得低於港幣$4,450,000，佣金總數不得超出售價的1%；或

(2) 經獨立拍賣行進行公開拍賣，拍賣底價不得低於港幣$4,000,000，拍賣費用總數不得超出售價的1%。

5.   除實報實銷的第三方墊支費用外，該行就該物業的出售所收取的法律服務費用，不得超過港幣$10,000。

6.   第一及第二被告人須採取一切合理及所需步驟，將該物業的所有權益轉讓予買家，包括但不限於簽署出售該物業的有關文件、買賣合約和轉讓契據。

7.   若第一或/及第二被告人疏忽或拒絕遵從上述第6項命令簽署出售該物業的有關文件、買賣合約和轉讓契據，或經過合理查詢後未能被尋獲，法庭根據《區域法院條例》第38A條提名該行的文有為律師代爲簽署。

8.   出售該物業所得的所有款項，均須直接交到該行戶口名下，并由該行託管及按下列優先次序處理：

（1） 清繳完成出售前一切與該物業有關而尚未清付的政府、公用服務及公用地方費用；

（2） 解除該大廈業主立案法團2015年1月15日登記的押記備忘錄；

（3） 支付出售該物業的地產代理佣金、拍賣行費用，該行的法律服務費用，及第三方墊支費用；

（4） 當付清(1)至(3)項后，把剩餘款項的50%發給(并提供書面計算明細及所有單據副本給)第二被告人；

（5） 當付清(1)至(3)項后，把剩餘款項的另外50%，用作償還第一被告人按高院民事訴訟2017年第1815號案件2017年10月16日判決須支付原告的金額(及用作解除該按揭契約和清償該貸款)，全數償還后仍有餘款的話，發給(并提供書面計算明細及所有單據副本給)第一被告人或繳存法庭。

9.   各方可就執行本命令，向法庭申請進一步指示。

10.   本命令須由原告律師即時以中文草擬、存檔及送達所有被告人和地政總署署長。