鴻曙商業大廈業主立案法團 訴 信利布行有限公司

LDBM 133/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第133號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港九龍旺角砵蘭街400號鴻曙商業大廈(“該大廈”)之業主立案法團。答辯人為該大廈2字樓單位(“該單位”)之業主。答辯人由2002年3月8日起將該單位租予一位名為韓正之人士(“該租客”)經營腳底按摩之行業。該租客領有商業登記，商號為“足樂坊”。

2. 申請人認為答辯人容許該租客在該單位內經營按摩行業乃違反了該大廈公契第14(52)(g)條。申請人遂向土地審裁處作出申請，要求答辯人：-

(1)	停止經營按摩行業，並將物業用途修正至合符該大廈公契之規定；
(2)	清拆該大廈外牆之招牌及將受影嚮範圍修復原狀；及
(3)	賠償作經營按摩用途之公共用水。

3. 在審訊時，申請人同意上述第三項之申請並不涉及違反該大廈公契或建築物管理條例之情況，因此，申請人已撤回上述第三項之申請。此外，申請人確認有關第二項申請所指的招牌是指一個懸掛在該大廈1字樓鐵籠外有關“足樂坊”的一個招牌(“該招牌”)及一幅懸掛在該單位外牆外有關“足樂坊”的橫額(“該橫額”)。至於另外一個擺放在該大廈入口處外之行人路上的招牌，申請人則同意這個招牌並不位於該大廈的公用部分或其他部分上，因此而不就此招牌作出申請。

4. 答辯人在反對通知書上對上述第一及第二項申請提出以下反對理由：-

(1)	申請人有心針對答辯人，處事不公，因為該大廈5字樓及12字樓均有嚴重僭建物，但申請人從來不作處理；
(2)	足浴行業是一種保健行業，與該大廈公契中提及的按摩行業(色情行業)並不能雙提並論；及
(3)	該單位所掛之招牌只是貼牆而掛，並不影嚮該大廈之結構。

5. 因此，本案有以下幾點需要本席作出裁決：-

(1)	答辯人是否可以因為申請人未有處理該大廈其他違反公契事件而有一個答辯理由；
(2)	在該單位內經營腳底按摩行業是否違反該大廈的公契；及
(3)	懸掛該招牌及該橫額是否違反該大廈的公契。

其他違規事件

6. 答辯人的證人李嘉慧女士提供了一些相片，即證物編號“R2(2)”及"R2(3)"，來證明該大廈之5字樓及12字樓均有僭建物存在，並作供說明申請人多年來未有處理這些僭建物的問題，這次的申請純屬針對答辯人而作出。申請人的證人周健文先生同意該大廈確有僭建物的存在，但作證申請人已在逐一處理該大廈所有違規事宜。

7. 本席認為答辯人未能證明申請人這次的申請是針對答辯人而作出的。即使申請人在過往未有履行其職責，對其他違規事件未有作出行動，這並不等於這次的申請一定是針對答辯人而作出。答辯人亦未有提出任何證供說明申請人為何要針對答辯人。本席認為申請人只是針對違規事件，並不是針對答辯人而作出是次申請。

8. 再者，有其他業主違反公契也不等同答辯人可以違反公契。在The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong ) Ltd. [1995] 2HKC11 一案中，上訴庭已裁定立案法團是有責任去執行公契，並不能批准或默許任何人士去違反公契。因此，即使申請人未有對其他違規事件採取行動，這也不會等同申請人已批准或默許答辯人違反公契。

9. 基於上述理由，本席裁定答辯人不能因為該大廈有其他違反公契事件而有一個答辯理由。

腳底按摩是否違反公契

10. 該大廈公契第14(52)(g)條的條文如下：-

"(52) Each owner shall :-

(g) not use or cause or permit or suffer to be used his unit or any part thereof for the purpose of majong school, billiard game, video or T.V. game centre, club house, sauna and massage parlour, funeral parlour, coffin shop, temple, Buddhist hall for the performance of the ceremony of "Ta Chai (打齋)" or any similar ceremony;"

11. 根據上述公契第14(52)(g) 條， 答辯人是不能容許該單位用作"sauna and massage parlour"，即“蒸氣浴及按摩場所”。雖然答辯人在反對通知書上提出足浴行業是一種保健行業，但從該租客所派發的傳單，即證物編號“A3”及申請人所提供的相片，即證物編號“A1”，可見該租客所經營的是腳底按摩行業，李女士作證時亦承認確有容許該租客在該單位內經營腳底按摩行業。不過，李女士提出腳底按摩是新興行業，而公契則是十多年前訂立，不可能包括腳底按摩在內。此外，腳底按摩並不涉及色情活動，與一般按摩行業不同。李女士亦提出該租客已向警方查詢是否需要牌照才可經營腳底按摩，但警方的回覆是如果按摩的部位只在膝頭以下，則不需要牌照。因此，該租客只是如一般商業一樣，領有商業登記而沒有其他牌照，在該單位內經營腳底按摩行業。

12. 首先，本席並不需要考慮腳底按摩是否涉及色情活動，因為該大廈公契第14(52)(g)條並沒有將“蒸氣浴及按摩場所”劃分為色情與非色情，所有“蒸氣浴及按摩場所”都會包括在內。因此，該租客所經營的腳底按摩行業是否涉及色情活動並不是問題關?所在。

13. 其次，本席亦不需要考慮腳底按摩是否需要領牌經營，因為即使答辯人或該租客領有牌照經營腳底按摩行業，這亦不等同答辯人或該租客沒有違反公契第14(52)(g)條。

14. 不過，在這裏值得一提的是根據香港法例第266章《按摩院條例》("該條例")第2條，“按摩院”(massage establishment) 是“指用作或擬用作或表達為正用作接待或治療需要按摩或其他類似服務或治療的人的地方”，而該條例第4(1)條則說明“任何人於任何時候經營、料理、管理、協助管理或無論以任何身分協助經營任何沒有有效經營牌照的按摩院，即屬犯罪。”該條例並沒有說明膝頭以下部位的按摩不需領牌，但該修例第3條卻說明該條例不適用於：-

"(a)		由官方經辦或根據《醫院、護養院及留產院註冊條例》(第165章)註冊的醫院或留產院；
(b)		由根據《醫生註冊條例》(第161章)註冊的醫生經營的醫務所；
(c)		理髮師或美容院的處所，而處所是只為女性顧客進行面部或頭皮按摩的，或是在去該處所的顧客可完全看到的情況下進行面部或頭皮按摩的；或
(d)		由根據《輔助醫療業條例》(第359章)註冊的物理治療師經營的物理治療院。"

15. 基於該條例上述的條文，本席對於答辯人提及腳底按摩不需要領牌這種說法有所保留。不過，由於申請人並非因為答辯人或該租客未有領牌而提出是次申請，亦沒有就此提出證供，因此本席並不需要就腳底按摩是否需要領牌作出裁決。

16. 本席認為問題的關鍵是上述公契第14(52)(g)條所指的 "sauna and massage parlour" 是否包括該租客所經營的腳底按摩行業。根據牛津字典， The New Shorter Oxford English Dictionary on Historical Principles 1993, "massage" 一字有以下定義:-

"The application (usu. with the hands) of pressure and strain on the muscles and joints of the body by rubbing, kneading, etc., in order to stimulate their action and increase their suppleness; an instance or spell of such manipulation."

17. 從上述 "massage" 一字的定義可見，按摩並不局限於膝頭以上的位置。因此，本席認為腳底按摩亦是 "massage" 的一種。在答辯人所提供的商業登記證，即證物編號“R1”，上，該租客所經營的業務性質亦寫明為 "FOOT MASSAGE"。很明顯，該租客在該單位內所經營的腳底按摩行業是屬於 "massage" 行業的一種。

18. 雖然本席同意答辯人所說，腳底按摩乃新興行業，在十多年前訂立公契的時候，這種行業在香港還未興起，但是如果 "massage" 一字的定義是包括腳底按摩，則腳底按摩行業一樣有可能受公契所約束。

19. 不過，上述公契第14(52)(g)條所不容許經營的不是 "massage parlour"，而是 "sauna and massage parlour"。該租客並沒有在該單位內經營 "sauna"，即蒸氣浴，而只是經營 "massage parlour"，即按摩場所。申請人認為該租客有沒有經營蒸氣浴並不重要，只要該租客有經營按摩行業，答辯人就違反了公契第14(52)(g)條。

20. 本席不同意申請人的說法。如果申請人的說法是對的話，那麼在"sauna and massage parlour" 一詞中的 "and" 字，必須解釋為 "or" 字，即“蒸氣浴及按摩場所”要解釋為“蒸氣浴或按摩場所”。但在公契第14(52)(g)條的條文中，"or" 一字已在多處地方出現，如果 "sauna and massage parlour" 的意思是 "sauna or massage parlour"，那麼公契的作者沒有理由不採用"or" 字，而用了 "and" 字。在同一條文中，亦有 "video or T.V. game centre"一詞，公契作者並沒有把"video or T.V. game centre"寫成"video and T.V. game centre"。很明顯，當公契作者採用"and" 字的時候，"and" 的意思就是"and"，不是"or"，即是說"sauna and massage parlour" 不可解釋為"sauna or massage parlour"。

21. 由於該租客並沒有經營 "sauna"，即"蒸氣浴"，而只是單單經營"massage parlour"，即“按摩場所”，本席認為該租客並沒有經營公契所禁止的"sauna and massage parlour"，即"蒸氣浴及按摩場所"，而答辯人亦因此而沒有違反公契第14(52)(g)條。因此，本席裁定在該單位內經營腳底按摩行業並未違反該大廈公契第14(52)(g)條。

該招牌及該橫額是否違反公契

22. 該大廈公契第14(5)條有以下的條文：

"14. Each owner hereby further covenants with the other owners as follows :-

(5) Not to erect affix install place attach display or exhibit or permit or suffer to be erected affixed installed placed attached displayed or exhibited any advertisements signboards signs notices placards posters signals or any other advertising names signs or structures whatsoever to act on or upon the exterior of his own unit or the common areas or any part of the building or any part thereof or to or through any doors or windows or sills of his own unit which is visible from the outside of his own unit or of the building;"

23. 根據上述的條文，很明顯答辯人是不能容許該租客在該單位的外牆或該大廈其他部分懸掛任何形式的廣告招牌或橫額。即使該招牌或該橫額並未影嚮該大廈的結構，答辯人亦已經違反了上述的條文。

24. 李女士在作供時，提出該招牌主要是懸掛在該大廈旁邊的另一座大廈的外牆上，只有其中一支鐵枝是鑲在該大廈１字樓的鐵籠上。當然，申請人並不能要求答辯人清拆懸掛在其他大廈上的招牌，但該大廈１字樓的鐵籠亦屬該大廈的一部分，因此，答辯人必須清拆該招牌與該大廈所有相連的部分。

25. 根據答辯人提供的相片，證物編號 "R2(1)"，該橫額則很明顯是懸掛在該單位之外牆外，答辯人對此亦沒有爭議，因此，該橫額必須拆除。

26. 基於上述理由，本席裁定懸掛該招牌及該橫額確有違反該大廈公契第14(5)條。

總結

27. 由於本席裁定該租客在該單位內經營腳底按摩行業並未違反該大廈公契第14(52)(g)條，申請人不能因此要求答辯人或該租客停止在該單位內經營腳底按摩行業。本席現裁定申請人第一項之申請敗訴。

28. 至於第二項申請，正如上述一樣，該招牌連接該大廈之部分及該橫額均有違反該大廈公契第14(5)條，答辯人容許該租客懸掛該招牌及該橫額亦須為此而負責。本席現裁定申請人第二項之申請得直。

命令

29. 基於上述裁決，本席頒令如下：

（１）	撤銷申請人要求答辯人停止經營按摩行業，並將物業用途修正至合符該大廈公契之規定的申請；及
（２）	答辯人須在14天內清拆該招牌連接該大廈之部分及該橫額，並將受影嚮範圍修復原狀。

訟費

30. 由於申請人及答辯人各有勝負，本席認為最公平的做法，就是雙方各自負責自己的訟費。因此，本席頒發臨時訟費命令：申請人及答辯人須各自支付本身的訟費；如果與訟任何一方不在本命令14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。