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LDBM 384/2011
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2011年第384宗
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鄺潮活 |
第一申請人 |
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鄧麗娥 |
第二申請人 |
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及 |
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奧卑利街11-13號業主立案法團 |
第一答辯人 |
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葉群卿（已中止） |
第二答辯人 |
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1. 本案的兩名申請人是香港中環奧卑利街11-13號5樓C座(“涉案單位”)的聯名業主，他們共同提出申請，指答辯人違反建築物管理條例第18(1)條，拒絕維修公共部分，包括大廈外牆，天台防水層，因為這緣故，水從天台滲漏到涉案單位，並做成若干損毀(包括天花，橫樑及柱) ，他們要求答辯人作出賠償，包括維修費用及租金收入損失的賠償，他們也要求法庭發出命令強制答辯人就天台及外牆作出維修，以堵塞漏水的源頭。
2. 答辯人是奧卑利街11-13號業主立案法團。
3. 審訊開始之先，兩名申請人就答辯人的代表提出異議，他們指該名代表林女士沒有經過正式授權代表答辯人，他們認為答辯人應該召開特別業主大會或周年大會以決定那一位業主做答辯人的代表出席聆訊，經商議後，雙方同意在休庭期間補辦授權的手續，由管理委員會委員授權代表出席聆訊，否則以缺席處理。在審訊的第二天，答辯人呈交了3份授權書授權林女士作為答辯人的代表，不過，申請人仍然反對，指其中一名授權委員沒有合法的資格作出授權，這議題最後由本席裁決，並即時給予雙方口頭判決理由，現輯錄如下：
“1. 兩名申請人提出爭議，指答辯人的代表未獲得合法的授權，答辯人的代表林女士是1C單位的業主，她本身並不是管理委員會的委員，她向本席指出，主席曾經致電所有住戶，共十九戶，獲得其中的十七戶同意，以減省費用的理由，決定由其中一位業主代表法權親自行事，他們亦同意由林女士代表出庭。但兩名申請人指，這行事方式並不符合法例要求，因為選出代表須要由法團召開業主特別會議選出，本席不同意這說法。本席認為這項決定可根據344章第29條，由管理委員會作出，亦有案例指，管理委員會如同法團的董事局，這類決策可由管理委員會決定。
2. 雙方經商討後，兩名申請人與答辯人達成協議，由答辯人向法庭補交一份由委員會作出的合法授權，否則便不許可法團授權林女士代表出席，當作缺席處理。
3. 兩名申請人又稱，他們並不反對林女士本人成為代表，只是希望在程序上符合法例要求，否則將來法庭的裁決可能有人會以今天的代表沒有代表性而提出異議。今天答辯人如期提交三份授權書，簽署人的身份是主席、司庫及秘書。兩名申請人提出反對，指秘書未有按程序作出宣誓，不能成為合法的委員，因此法庭面前只有兩名委員作出授權。
4. 根據344章附表2，管理委員會的人數須符合第1(1)條。以本案來說，管理委員人數須不少於三位。答辯人代表林女士稱，由於大廈伙數少，法團於2010年選出了三名委員，其中包括主席，由葉群卿出任，司庫由蘇淑儀出任，而秘書則由K F Development Limited的代表Armic Kan出任。兩名申請人則指由於委員人數低於法定人數，因此這管理委員會並不是一個合法的組織，不能授權代表出席。
5. 經選出的委員會人數減少時，會否影響委員會的合法性，上訴庭在龍珠島別墅F1-F7座業主立案法團對Wong Chun-yee and Fung Si-pang and others CACV 1911/2001已有裁決。張法官在判決理由書的第5至第7段有這樣的說法：
「5. 本上訴要處理的基本問題是如果委員會因部份委員在獲選後停任，以致委員人數低於法定下限的 9 名，這是否會令管理委員會變成一個無法律效力的組織。本庭認為答辯人所持的理由並非是該條例的立法原意。根據附表 2 第 2 及第 3 段，管理委員會委員是業主在業主會議或業主週年大會中委任的，這些會議委任的委員人數需要符合法律的規定，但這並不是指如果在其他時間委員的人數少於法定人數，他們所屬的管理委員會則變為無效。
6. 委員的職位可能因為委員辭職或其他原因出現空缺，令到管理委員會的人數低於法定下限，根據附表第 6 段，管理委員會可以填補委員空缺，如果它因為本身的委員人數低於法律的規定而變為無效，它亦沒有權力去委任其他人士填補這些空缺，從這一點已經可以顯示管理委員會是不可能因為委員人數原因變成一個無效力的組織。
7. 附表 2 第 9 段亦指管理委員會會議的法定人數須為管理委員會委員人數的 50% ，這明顯地表示如果在管理委員會的會議有 50% 的委員人數，該管理委員會可以有效地提出及通過會議。」
6. 應用於本案，法團按344章附表2第1(2)(a)在2010年11月2日的法團周年業主大會會議中，選出管理委員會了三名委員，而根據龍珠島的案例，隨後委員會人數減少，無損它的合法性。現時本席面前有兩名委員書面授權，這人數已經超過管理委員會半數，因此本席認為這授權是有效的。本席接納答辯人由林女士作答辯代表。
7. 此外申請人亦提出，授權書中的字眼沒有提及今天及昨天的審訊日期，本席認為這是吹毛求疵，本席不接納。”
專家證人
4. 第一位傳召的證人是雙方共同聘請的專家林教授，他的證供涉及漏水的源頭及維修的費用，他的意見是:-
(1) 滲漏的水源應是雨水及來自天台；
(2) 由於天台的防水層已有40多年，日子有功，一般的磨損（wear and tear），使防水層開始失效，因此做成涉案單位的滲漏；
(3) 由於防水層的防水能力只是開始失效，因此滲漏情況未算嚴重，對涉案單位只做成有限度的破壞；
(4) 他認為展示於217頁的維修報價指修葺涉案單位內的損毀部份需要港幣48,500元為合理；及
(5) 電線及制位的翻新約為港幣10,000元。
5. 在庭上他接受答辯人的盤問，盤問的重點是5C天台曾有非法搭建物，防水層的滲漏是否有可能由非法搭建物導致。他同意他的結論指滲漏不應與非法搭建物相關，主要是基於聽取了申請人指漏水時間是2009年，而非法搭建物拆除的時間是2003年，他同意假若真正的漏水時間是早過2003年，那麼漏水的源頭可能是非法搭建物的使用造成的，因為非法搭建物的建造，用作儲存雜物，傢俬用具，及鋪設喉管等都有可能對防水層造成壓力引起撕裂。
6. 就租金收入損失，他認為申請人可先用一些簡單的裝修處理，等待防水層工程完結，再全面維修涉案單位的損毀部份，臨時修葺花費約港幣30,000元，卻可支持約兩年的時間，這樣，期間仍可使用或把涉案單位租出，賺取租金。
市值租金
7. 雙方獲審裁處許可聘請一名專家就市值租金作出評估，雙方就2009年2月1日至2012年8月1日前的租值沒有爭議，由2009年2月1日的1年為9,000元，由2010年2月1日的1年為10,200元，由2011年2月1日至2012年6月30日為11,300元，由2012年7月1日的1個月為13,200元。
8. 於2013年6月27日法庭頒發命令准許雙方就2012年8月至審訊日的租金的市值嘗試達成協議，如未能達成協議，則須在審訊前7天由答辯人存檔法庭就市值租金的專家報告，最終雙方未能達成共識，答辯人根據這項命令於2013年8月23日存檔一份專家報告，該報告由永利行的李先生撰寫。申請人不同意李先生的意見，因此，李先生需要出庭作供。申請人向李先生提出了2個廣告，指涉案單位在相關時段的市值租金應為17,000元。李先生先生不同意這說法，他指該兩項廣告，是為尋找租客的目的而刊登，不是已完成的交易，因此他不會納入為評估的考慮因素，他確認他維持原來的評估，由2012年8月1日至2013年1月31日為13,200元，由2013年2月1月正2013年9月30為 15,500元。
申請人的供詞
9. 兩名申請人作供指他們於2004年從家人購入，於2009年開始發現漏水，向法團主席數次投訴，不獲受理。他們於2011年初，在不能再忍受下遷離，之後在2011年4月份業主大會中以“其他事項”提出修理的要求，但對方仍然拖拖拉拉，沒有從速處理漏水問題。他指他們於2007年在水街連約購買了另一物業，後來租客搬出，他們原本想搬進水街物業，把涉案單位出租，但因為涉案單位漏水，未能成事，他們反對林教授指可以先作室內內部裝修，以便租出，他們的說法是不敢隨便把涉案單位出租，怕遇著“租霸”趁機不交租又不交樓，又怕漏水引起人身傷亡遭控告等，所以一直空置等待答辯人修妥防水層，才在涉案單位內進行維修。
10. 就維修費用他們同意室內維修為港幣48,500元，但需另加上電線及制位翻新港幣 15,000元。
答辯人的供詞
11. 答辯人傳召法團主席葉女士出庭，她的證供主要涉及否認2009年已收到漏水通知，她指第一次知道有關漏水的事是在2011年4月26日的業主大會，雖然業主大會通過了負責作維修防水層及圍牆，但雙方未能就維修的事達成共識。她又指法團不是推卸責任，而是5C天台曾有非法搭建物，因此不能肯定漏水的責任應由法團承擔。
12. 就維修費用，葉女士接納林教授的評估，室內維修費為港幣48,500元，亦同意電線及制位翻新支出為15,000元。但認為租金損失應從入稟日計，或根據林教授指申請人應作出簡單裝修，好讓涉案單位可以出租，而不應任由其空置。
討論
13. 葉女士在庭上不爭議漏水造成涉案單位室內損毀，也不否認維修責任。聽取過雙方證供後，本席接納室內維修單位費內為港幣48,500元而電線重舖及制位重設為港幣15,000元，共港幣63,500元。
14. 至於租金損失方面，申請人申索由2011年2月至維修妥當的租金損失，約3年的時間。本席認為申請人等有責任減低損失，以本案而言，申請人從前從未有將這單位嘗試出租, 而兩名專家的意見都是經簡單或臨時修葺後可自用或租出，本席接納林教授的意見，申請人應先作出簡單裝修，以便可出租，本席更認為，他們可稍作裝修，作為自住，即免除他們所指的出租危機，他們仍可繼續把水街單位租出，以至不影響收入。再者，臨時修葺費用只不過大約60,000元，卻申請3年的租金損失超過港幣40萬元(36月x 平均港幣13,000元) 是不合比例的，最重要的是他們沒有完成減低損失的責任。
15. 本席接納林教援的意見指，港幣30,000元做一次臨時裝修可支持約2年。由2011年4月至2014年4月，本席以他們需要作兩次臨時裝修計，包括他們可能每次離開涉案單位2星期，以臨時裝修款項為60,000元，另裝修期間租值損失，本席以4星期為兩次臨時維修的租值損失，即港幣16,500元(港幣11,300 元 X 14 天 +港幣15,500元X 14 天) ，加上4星期全面維修[1]的租值損失以港幣15,500元計，這項租值損失賠償應為港幣32,000元(港幣$16,500元 +港幣15,500元) 。
總結
16. 答辯人不爭議責任及修葺賠償的金額，本席裁定答辯人須向申請人支付港幣63,500元。至於租值損失，本席拒絕申請人以接近3年的租金計算收入損失，而代之以2次臨時維修共港幣60,000元及維修期間不能使用涉案單位的租值損失共港幣32,000元計算。
命令
法庭頒令:
i. 答辯人須在本命令頒下的3個月，維修導致5C天台漏水的部份(包括該大廈天台防水層及天台圍牆包括與隔鄰大廈相連的一幅圍牆中的夾縫)；
ii. 答辯人須付申請人相等於2次臨時維修涉案單位的工程費用港幣60,000元作為賠償；
iii. 答辯人須付申請人維修該單位的工程費用港幣63,500元；
iv. 答辯人須付申請人在維修該單位期間租值損失港幣32,000元；
v. 本命令附加罰則通知；及
vi. 本命令無須親自派送。
訟費
17. 本席頒令，答辯人須付本案的訟費，依區域法院基準評定，由本席以簡易評定方式處理，申請人於14天內存檔及送達訟費陳述書開列所要求的訟費，答辯人於收妥該訟費陳述書後14天內存檔及送達反對理由，如有的話。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判案書發下後14天即成為絕對命令。
第一及第二申請人親自應訊
第一答辯人 由林敏慧代表應訊
罰則通知
答辯人必須遵從本命令的指示，否則將作藐視法庭論，並可被判處監禁。
[1] 修葺項目見第4(4) 及(5) 段
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP890/2014。 |