吳如娥 訴 張秀鳳

LDPD 3100/2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2003年第3100號

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覆  核 

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1. 本案申請人於2006年5月8日提出申請, 要求覆核本席於2006年4月25日所作出的下述命令：——

“(1) 本席評估本案處所於2003年8月8日至2004年5月8日的中間收益的估值, 按每月2,923元計算，共26,307元；及

(2) 由於答辯人已繳付申請人上述期間的佔用費27,000元，申請人須退回693元予答辯人。”

2. 申請人覆核申請的確認書列出的各點理由總結如下：——

(i)	申請人反對本席不接納申請人代表林麗華女士（“林女士”）的意見，即將適合作比較的物業之“分界線定於12樓或以上之單位”；另外，本席在評估時亦未有考慮“坐向、樓層、附近環境、空氣質素、噪音”及是否“見到殯儀館”等的因素；
(ii)	因為答證人未有傳召撰寫公證行報告的證人，申請人未有機會盤問該證人。因此，基於公平原則，審裁處應取消該份公證行報告為呈堂證物；
(iii)	答辯人並無其他證據支持她的證供，即“本案處所之電力裝置陳舊”及本席於判案書之裁決，指“本案處所之電力裝置一定比中和樓其他單位的電力裝置陳  舊”這兩點；
(iv)	答辯人在法庭上有舉証之責任，在答辯人並沒有傳召任何專家證人作供的情況下，“法庭又基於什麼標準去釐定向下調整之百分比應該是百分之十五，而不是百分之十或百份之五？”；
(v)	答辯人在簽立租約前曾先後兩次親自到本案處所“睇  樓”，故此，“無可能不清楚屋內的設施”；
(vi)	“假若本案處所內的電力裝置真的那麼陳舊，一般人一定會立刻搬走，為何答辯人張秀鳳一直不肯搬    走？”。

3. 申請人覆核申請的確認書要求本席於評估中間收益時取消向下調整15%的決定。(即將估值修訂為34.7m² x$99.10或3,439元)；除此之外，申請人並無提出另外的證據，亦沒有要求本席採用在2006年5月17日及2006年5月29日的聆訊時申請人代表林麗華女士(“林女士”)建議的每月4,439元之估值。

4. 申請人於覆核聆訊當日，並無傳召證人，代表林女士亦無再提供其他證供。林女士祗是重申申請人覆核申請的確認書上的理由。

5. 答辯人反對申請人的覆核申請，親自作供及傳召撰寫公證行報告的黃順泰先生（“黃先生”）作供。

6. 答辯人提交證物R-27至R-36，回應申請人的覆核申請。證物R-27是她的書面“回應書”，主要提出下列幾點：-

(i)	本案2006年4月25日的判決書（“原判決書”）根本沒有提出過“不須理會本案處所之坐向，樓層，附近環境，空氣質素，噪音等等因素”，而本案處所因為是面對後巷及高牆，縱然向南，亦無意義。相反，答辯人分析差餉物業估價署的租金表上的比較物業 後，發覺向北的兩個單位的平均呎價明顯高於向南的一個單位！
(ii)	答辯人並不單憑公證行的報告或答辯人本人的證供，還提供了大量的書面證據（包括中華電力、機電工程署及持牌電工的信件、通告或報價單等），用以證明“涉案單位的電力裝置陳舊，電力不足，無法作住宅用途的事實”；
(iii)	答辯人兩次看樓均是在晚上，時間每次不超過10分  鐘，她本人亦不懂電力裝置，沒有電工資格，更不可能打開電箱查看電容量。因此，申請人以答辯人已   “睇樓”兩次來反駁答辯人不可能不清楚本案處所當日出租時的電力裝置的情況，是不可能成立的。
(iv)	答辯人反駁申請人指答辯人為何不選擇搬離處所的原因，她重申在租賃1年後，當她想搬時，申請人即向她發出律師信，強制她需住滿3年，否則要賠償申請人損失。

7. 答辯人的“回應書”提出：在本覆核，申請人並未能提出任何專業報告或傳召專家證人證明涉案單位的租值，所以，本席應接納答辯人的意見，將估值修正為每月2,051元。

8. 申請人在原來評估中間收益的聆訊時，指答辯人未能傳召專家證人正式提供專家證人的報告，又指答辯人負舉證責任，及本審裁處沒有權力作出估值技術方面的調整。這幾點均是錯誤的。本審裁處的司法管轄權包含評估物業價值的權力，不會因為雙方在聆訊時均未傳召專家而不懂或不能作出裁決。本案是一宗評估住宅物業中間收益的案件，雙方均有舉證責任。而舉證的標準亦是一般的民事案件標   準：衡量相對的可能性而已，不是刑事案件的毫無疑點的標準。

9. 於覆核時，答辯人自行花費傳召證人黃順泰先生作供，申請人轉而強調黃先生於2004年1月7日視察本案處所時，仍未有機電署所發出的電工牌照，所以本席應該完全否定黃先生的證人資格。本席不接受這個論點，黃先生難道不能以一位既有屋宇建造工程及設備等專業文憑及多年公證行調查員的資歷就他的視察及調查作出事實方面的報告？本席信納黃先生是一位資深的公證行調查員, 是多個工程學會及調查業界的註冊會員，亦有多次出庭作供的經驗，他的證供亦與其他很多證供吻合, 因此本席接納黃先生呈堂的報告。

10. 綜合雙方提交的證供，特別是公證行證人黃順泰先生的證  供，本席在覆核後確定原判決書有關本案處所的內部電力供應狀況的事實裁決是正確的裁決，不會作任何改變。

11. 另一方面，本席亦確定在原判決書的推論，即指本案處所的電力供應狀況較一般當時該棟建築物（中和樓）在巿場放租的其他單位（包括在差餉物業估價處租金表上的比較物業）的情況惡劣，“因而導致本案處所的巿值租金亦應較同類單位的巿值為低”。

12. 本席在原判決書祗是裁決在決定選取那些比較物業較為客觀及可取時，應該選擇同一棟樓宇的，還是在同一區域但不同樓宇而單純以樓高（12樓或以上）為條件的呢？應該選擇一份由差餉物業估價署根據處所地址而提供的比較租金表上的座落在同一棟樓（中和樓）的4個比較物業，還是祗選取申請人所主觀選取並座落在不同樓宇的2個比較物業？本席的結論是傾向選取同一棟樓宇的4個比較物業。本席在這次覆核決定維持原有的決定不變。

13. 至於所有的比較物業又應否再就他們的各種（坐向、樓層、環境質素、噪音等）因素作出調整呢？本席在原判決書並未就這些因素作調整，並不是表示本席否定各種內、外環境因素可能對物業價格及租金都有某些程度方面的影響，而祗是表示本席認為在本案，事實上，雙方未有很充份的理由/證據用以支持任何這些方面的調整。另一方面，相對本案處所與一般樓宇（包括比較物業）的電力供應情況而言，本席信納答辯人及其他證人的證供，並因而作出調整。至於調整百分比的多少，則純然是估價方面的技術問題，亦必然與評估的人士或法庭的主觀判斷有關。這點不難理解，因為眾所周知，估價不是一門精密的科學（“Valuation is not an exact science”）。

14. 在電力供應情況方面，申請人在覆核時強調她認為未有足夠證據證明本案處所與其他比較物業有任何分別，因此，她認為毋須作出任何調整。證人黃順泰認為應向下調整20%。他是在考慮本案處所可能的用途後主觀判斷該調整百分比的。答辯人方面則認為應向下調整30%。

15. 本席在考慮所有的證供及意見後，維持原來將比較物業的平均租值向下調整15%的決定。本席亦決定不作其他各方面的調整。因此，本席維持原判決書的每月2,923元的估值，原判決書的命令亦維持不變。

訟費

16. 原判決書頒下暫准訟費命令如下：-

“申請人須繳付予答辯人 (1) 今次評估中間收益聆訊的訟費；及 (2) 上訴案件（CACV24/2004）的訟費，如雙方就訟費金額未能達成協議，則交由法院釐定。這訟費命令為暫准命令，如任何一方不在14天內提出申請更改，則本訟費命令即自動轉為絕對命令。”

17. 申請人2006年5月8日的覆核申請要求更改上述的暫准訟費命令申請人提出下列幾點理由：——

(i) 本案緣由上訴庭發還到土地審裁處釐定處所之佔用費用，故答辯人須付上訴庭之訟費;

(ii) 答辯人向上訴庭覆核訟費命令，為上訴庭駁回並要求答辯人繳付訟費，故答辯人須支付上訴庭之訟費； (申請人並附上上訴庭2005年7月6日的判決理由書以支持她的陳詞)；

(iii) “不論土地審裁處最後釐定本案處所之佔用費用是高於3000元或低於3000元, 土地審裁處之訟費均應由答辯人張秀鳳支付才合理”；

(iv) 答辯人未能提供實質數據或單據及解釋如何計算她要求旳訟費金額；

(v) 求法庭取消對方重覆計算之訟費。

18. 本席認為申請人是故意混淆她與答辯人之間於上訴庭的幾次聆訊。本席於原判決書第28段所引述的上訴庭判案書第21段有關訟費的判決是本案的主要上訴之判決，亦是上訴庭推翻土地審裁處林審裁委員2003年11月25日的判令之判決。因此，本案2006年4月25日原判決書所要考慮的上訴庭就本案的訟費的判決，當然是指上述所引述的判決，而不是其他的上訴庭的判決的訟費命令。為免再有任何誤會，本席不厭其煩的在下面列出雙方因本案申請人於2003年9月29日土地審裁處提出收樓申請而導致在上訴庭的訴訟的訟費命令詳    情：——

宣判/判決日期		主審	訟費命令
(1)	2005年6月22日 （2005年7月6日判決理由書）	袁富寧法官，鄧國楨法官及任懿君法官	答辯人須支付申請人13元
(2)	2005年4月19日	同上	見原判案書第28段
(3)	2004年11月25日	胡國興副庭長	不作出訟費命令
(4)	2004年7月21日	袁富寧法官及王式英法官	——
(5)	2004年4月27日	張澤祐法官	不作出訟費命令
(6)	2004年3月12日	張澤祐法官	不作出訟費命令

19. 至於申請人所指她不同意答辯人所提出的實質數額或對方重覆計算支出，這些是日後評定金額的問題，不是原則的問題。答辯人多次陳詞指她在另一小額錢債審裁處獲得訟費勝訴多年，仍然收不到款項，是執行法庭命令的問題，亦不是本席可以考慮的原則問題，答辯人要自行跟進。

20. 因此，在重新覆核原判決書有關訟費方面的判決後，本席認為該判決是正確的，毋須修改。

21. 另一方面，因為在本覆核，申請人全部敗訴，本席裁定申請人要繳付答辯人因申請人提出覆核而導致的訟費。                                                               

22. 基於以上的理由，本席頒令如下：——

(1)	撤銷申請人的覆核申請，2006年4月25日所頒下的原判決書的命令維持不變。
(2)	暫准訟費命令：- 申請人須繳付予答辯人 (1) 本案有關評估中間收益的訟費；及 (2) 上訴案件(CACV24/2004，宣判日期為2005年4月19日)的訟費，及 (3) 本覆核的訟   費，如雙方就訟費金額未能達成協議，則交由法院釐定。這訟費命令為暫准命令，如任何一方不在14天內提出申請更改，則本訟費命令即自動轉為絕對命  令。