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LDPE 1146/2018
[2019] HKLdT 21
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2018年第1146宗
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FULLYTECH HOLDINGS LIMITED |
申請人 |
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及 |
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TAO 8 (TW) LIMITED |
答辯人 |
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| 審訊日期: |
2019年3月6日 |
| 判案書日期: |
2019年3月19日 |
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判 案 書
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背景
1. 根據一份日期為2017年3月1日的租約 (下稱「涉案租約」)，申請人把“ALL THAT the FIRST FLOOR, No 18 Tak Hoi Street, Tsuen Wan, New Territories” (下稱「涉案處所」) 租予答辯人， 租期3年， 第1年每月租金為142,000元 （不包括冷氣費、管理費、差餉及地租）， 第2年及第3年的每月租金為155,000元 （不包括冷氣費、管理費、差餉及地租）。每月管理費為20,996.70元 , 後續：At any time during the said term, the Landlord shall be entitled to serve a notice in writing upon the Tenant increasing the management fees by a percentage equivalent to the percentage of increase in cost and thereafter the Tenant shall pay the new charge stipulated in the said notice and in this connection the Landlord’s assessment of the appropriate increase shall be conclusive[1].
2. 涉案租約的第4部分另有等別條款如下[2]:
(a) 業主以現狀交予租客。
(b) 租客須同時租用外牆招牌廣告位， 租金為每月港幣HK$8,000.00， 按金為港幣HK$32,000.00 ……
(c) 租客須同時租用地面入口大堂之廣告燈箱位一個，租金為每月港幣HK$400.00。
(d) 中央冷氣費每日供應十二小時， 由上午10時至晚上10時， 業主有權對冷氣供應時段作調整， 管理及冷氣費會因應實際開支而作調整。
(e) 租客要求會在上述單位之經營時間， 每月有數天將會延長至零晨3時， 加時冷氣由租戶資付， 延長日期及時間將另行安排。
3. 申請人是整幢大廈[3]包括涉案處所的業主。申請人於2018年12月5日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2018年11月1日起的租金、外牆招牌廣告位租金每月港幣HK$8,000、大堂之廣告燈箱每月租金HK$400、管理費、差餉及地租, 因此要求申請收回處所的管有權及追收欠款。
4. 答辯人於2018年12月10日向審裁處遞交反對通知書，內容主要如下：
(1) 雖然於2017年3月1日的租約內指明， 外牆燈箱的廣告位置每月租金為港幣8,000元， 但於2017年5月， 申請人與答辯人達成協議， 將外牆燈箱廣告位置每月租金調整至港幣5,000元。
(2) 答辯人不同意申請人所指地下入口大堂之廣告燈箱每月租金$400， 因為由2017年4月起， 答辯人已向申請人委托的大廈管理公司(下稱「管理公司」)表示， 答辯人租用的燈箱必須在答辯人的營業時間內開啟並發光。經多次交涉後， 管理公司與答辯人於2017年5月達成協議，同意將有關燈箱租予大廈的其他租客。
(3) 由於申請人計算的租用面積與實際可出租面積不符， 相差數百呎以上，答辯人估計每月租金連管理費相差數萬元以上， 並提出要求退回公共面積的租金及管理費， 但業主一直拖延至今。
2018年12月31日的聆訊
5. 本案於2018年12月31日初次聆訊時， 申請人的代表關耀明 (下稱「關先生」) 表示，就外牆燈箱的廣告燈箱每月租金， 申請人曾於2018年11月23日通知答辯人， 說如果答辯人不履行涉案租約， 申請人將取消有關優惠， 收取涉案租約原有的費用[4]。但關先生同意撤回地下入口大堂之廣告燈箱每月租金$400的追討。
6. 關先生又補充， 答辯人尚欠2018年10月的租金等共50,000元。
7. 此外，就涉案處所的面積計算， 關先生表示商業樓宇是按建築面積計算租金的。關先生亦指出，答辯人是承頂上手租客的， 所以他應該知道現狀大概的情況。
8. 答辯人的代表潘志倫(下稱「潘先生」)回應稱， 本案的最主要爭議， 是租金的釐定和涉案處所的面積。 他在2017年3月承租涉案處所時， 已就涉案處所的面積與申請人爭拗， 因為申請人指該層1/F的厠所是公共厠所，是供地下及其他人使用， 但涉案租約是寫1/F全層[5]。潘先生按照屋宇署的圖則計算， 涉案處所的租用面積，相比申請人提供的建築面積4,117平方呎[6]， 少約970平方呎。如果由2017年3月至現在， 答辯人共多付了877,053.60元的租金及及管理費。
9. 本席向潘先生指出， 建築面積與租用面積在定義上是有分別的， 不能直接比較， 就有關涉案處所的面積爭議， 雙方或許需要尋找專業人士的協助。
10. 潘先生又稱涉案大廈有許多管理問題， 例如1/F的鹹水泵曾經爆裂， 引致涉案處所內水浸， 造成損失。本席向潘先生解釋，先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則。
11. 此外，根據《土地審裁處條例》第8條，審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權, 但是卻沒有處理其他金錢糾紛的權力。如潘先生或答辯人因涉案處所被人為疏忽而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債審裁處、區域法院、或高等法院向申請人或管理公司提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於本案的[7]。
12. 本席於2018年12月31日聆訊後，遂作出以下頒令:
(1) 案件押後至2019年3月6日上午進行審理；
(2) 雙方須於2019年2月27日或之前將其證人陳述書/專家證人報告送交審裁處存檔及派送予對方/互相交換；
(3) 雙方須將所有可能與案中爭議事項的有關文件夾附於其證人陳述書，作為建議的證物；
(4) 訟費歸於本案；
(5) 答辯人須於2019年1月2日或之前把2018年10月、11月及12月欠租共360,000元交入法庭保管。
申請人的陳述書
13. 關先生代表申請人於2019年2月27日交予審裁處的陳述書， 包括了如附件甲的GFA （俗稱建築面積） 的計算表， 答案是4,117平方呎。
14. 另關先生修改追討金額如下[8]：
(1) 由2018年10月1日至2018年10月31日的欠租餘額50,000元；
(2) 由2018年11月1日至交回處所的空置管有權為止的租金每月155,000元， 管理費每月22,225元，差餉及地租每月11,086.70元；
(3) 外牆招牌廣告位每月租金， 由2018年11月1日至2018年11月30日為5,000元， 由2018年12月1日至交回處所的空置管有權為止為8,000元；
(4) 加時冷氣費， 由2018年11月1日至2019年2月28日為47,200元。
答辯人的陳述書
15. 潘先生亦於2019年2月27日代表答辯人提交陳述書，潘先生說他在2017年2月經朋友介紹得悉涉案處所有生意頂讓， 並開始與有關人士進行洽商， 在過程中， 出讓人與申請人代表， 即管理公司代表梁慶棠先生(下稱「梁先生」)圴有參與，申請人聲稱涉案處所的面積有4,117平方呎， 而每平方呎租金不貴。潘先生與出讓人協商好購入設備及牌照的作價後， 便與梁先生洽談租約事宜。
16. 潘先生稱， 於洽談過程中， 梁先生向他表示是租用1/F全層， 並以管理公司於2017年2月3日發給他的付款詳情為證[9]。
17. 及至2017年3月交收門匙時[10]， 梁先生只交給潘先生大門匙兩條， 說明兩門鎖後的地方及日後的「公共洗手間」為租約中的「全層」， 而其他地方不能裝修和貼出告示及作出任何改動， 並歸業主， 即申請人管理。
18. 由於潘先生被通知 1/F其中部分洗手間， 包括一個殘疾人士專用厠所， 一個女厠及一個男厠為公共洗手間， 以供地下商戶及樓上其他商戶或其他第三者使用， 因此答辯人提出異議並拒絕為公共洗手間繳付費用或有關雜費， 並要求退回租約上的所有差額。 經潘先生與梁先生多次洽談後，申請人同意水費由當日開始由申請人自行負責， 而管理權由管理公司負責。
19. 就此，潘先生與梁先生洽談扣除有關租約上的所有差額， 包括公共洗手間的部分租金， 冷氣管理費， 地租及差餉等， 但一直不得要領。
20. 此外，答辯人聘請了劉錦勝建築師(下稱「劉建築師」)[11]為專家證人提交陳述書。劉建築師在其2019年2月27日的陳述書中卻只列出涉案處所的租用面積計算及渠務間題。
建築面積
21. 在香港， 建築面積原指建築物(規劃)規例第23條(3)(a)段中的總樓面面積（Gross Floor Area）， 即在每層樓面水平（包括地面水平以下的任何樓面）量度所得的建築物外牆以內面積， 以及建築物外牆的厚度。
22. 因此， 這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積， 但在一般情況下， 停車位、機械房、電力變壓房、垃圾房和其他類似設施的面積， 建築事務監督可以根據建築物(規劃)規例第23條(3)(b)段的規定豁免計算[12]。
23. 但在一般物業交易和相關業務中， 建築面積的定義卻不一定跟從建築物(規劃)規例第23條(3)(b)段的豁免，尤其應用在個別樓層或單位上，個別發展商或投資者會把這些公共設施及公用部分分配，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，沒有一定標準[13]， 因此立法會房屋事務委員會在2010年開始建議一系列措施以規管一手樓買賣，其中包括將傳統上以建築面積改為由實用面積定價等，以令買家更能得知付出價格與所購樓宇面積的關係， 並於2012年通過《一手住宅物業銷售條例》（香港法例第621章）。此條例於2013 年4 月29 日全面實施， 以保障住宅物業買方的權利， 但並不規管非住宅物業的銷售。
24. 在 Montrio Limited & Another v Tse Ping Shun David, HCA 757/2019, (無彙報的案例，日期為 2011年11月29日)一案，與訟雙方同樣是爭論Gross Area 有否構成誤導， 案中的共同專家證人指Gross Area是沒有統一定義， “The developer is at liberty to define the gross area of a particular unit in the building as he sees fit.”[14]
25. 所以本席同情劉建築師初時不願計算涉案處所的建築面積， 但潘先生一直堅持申請人的建築面積計算錯誤， 甚至在複問中要求劉建築師認同， 所以本席要求劉建築師即場計算他認為合適的建築面積， 其計算結果是4,115平方呎，即比申請人的4,117平方呎少2平方呎。劉建築師更同意申請人採納的1/F總樓面面積是366.403平方米, 比屋宇署存檔的366.503平方米還少， 而他亦是根據366.403平方米計算涉案處所的建築面積。
26. 至於潘先生根據整棟大廈的管理費除以每平方呎的徵收率以推算申請人的總建築面積計算， 得出43,110平方呎， 即比申請人計算涉案處所的建築面積4,117平方呎時所採納的42,388平方呎還要高（1.7%）， 潘先生指申請人的計算不可信。本席認為這只是轉移視線的次要證據 (red herring)， 因為這不能否定建築面積4,117平方呎的計算; 而本席相信43,110平方呎的結果或這1.7%的差異， 是因管理費的徵收率整合 (rounded off) 所做成。
27. 而潘先生提供食物環境衞生署發出的普通食肆牌照中所示的面積， 標明是「按照屋內樓面面積計算」， 並不是建築面積。
28. 因此本席並不同意4,117平方呎的建築面積有任何誤導成分。
公共洗手間
29. 即使這樣， 潘先生要求把1/F的公共洗手間部分的租金及管理費扣除， 因為涉案處所是“ALL THAT the FIRST FLOOR”。
30. 但正如關先生所說，“ALL THAT the FIRST FLOOR”不可能包括整層1/F的獨有使用權， 因為它一定包含公共空間或設施。根據《建築物管理條例》 （香港法例第344章）， 公用部分(common parts)指 ——
(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。
而其附表1包括洗手間、廁所等。
31. 根據屋宇署存檔的圖則所示， 受爭議的1/F厠所部分， 處於後樓梯邊的一角， 與樓面的主要部分， 被走廊及消防電梯槽位分隔， 而基於走火安全， 由該走廊通往後樓梯的門不能全然關閉作專有用途。可惜的是，涉案租約沒有對何謂公用部分作出規範， 也沒有附有圖則顯示， 其中只有在2(o)段寫著：
“Not to encumber or obstruct or permit to be encumbered or obstructed with any boxes, packaging or obstruction of any kind or nature any of the entrances, staircases, landings, passages, lifts (if any) lobbies or other parts of the said buildings in common use and not leave rubbish or any article or thing in any part of the said building not in the exclusive occupation of the Tenant.”
32. 而根據潘先生提供， 答辯人於2017年3月14日發給管理公司的通知如下[15]：
「本人為富利達中心1樓租戶， 本店開張在即， 為準備開張事宜， 故特別致函煩請管理處幫忙聯絡業主， 盡快處理以下事宜：
1． 清潔本樓層的公眾地方， 包括： 公共廁所外的走廊位置、樓梯間
2． ……
3． 重訢粉飾走火通道之牆面及木門
……」
在這通知內容上完全看不到答辯人就公共廁所有任何爭議。
33. 劉建築師在聆訊中， 曾提出本案應與 Bright Gold Limited v Mega Well Development Limited, HCA 2194 ([2019] HKCFI 54) 相似。在該案中， 買方依賴售樓書中有額外天台面積199平方呎進行交易， 但實際的天台面積只有25平方呎。但於本案，潘先生承認，在他與申請人或梁先生洽談租約期間，從來沒有人告之建築面積以外的其他面積承諾。根據關先生的證供，申請人只著眼涉案處所的租金多少， 從來沒有表示租金是以租用面積的每平方呎計算， 至於2017年2月3日發給潘先生的付款詳情， 只有提及建築面積， 而這是在簽署涉案租約前發出的。 雖然潘先生否認， 指這付款詳情是他在簽署涉案租約後才收到的， 但根據該付款詳情的內容， 本席認為關先生的證供較為合理， 因為這是要通知潘先生或答辯人要準備支付按金、上期租金等， 不可能在簽署涉案租約後才發出。
34. 此外，本席亦接納關先生所說， 潘先生或答辯人是向上手租客「部隊鍋」頂讓涉案處所的[16]， 理應在事前實地視察及理解可租用的範圍， 不可能被申請人誤導， 這與Bright Gold案中購買未完成單位的情況不同。
外牆招牌廣告位每月租金的寬免
35. 關先生承認申請人曾同意將外牆燈箱廣告位置每月租金由8,000元調整至港幣5,000元， 但由於答辯人於2018年10月開始欠租， 故此申請人於2018年11月23日發信通知答辯人取消有關優惠。
36. 在Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130 一案中， 業主與租客訂立了一份長時間的租賃， 租客把部分建築物分租給其他人， 可是後來戰爭爆發， 租客難以再把有關單位分租出去。 業主當時同意減低租金， 不過沒有交代減租有效期有多長。 在戰爭結束後， 法院同意該業主可向該租客發出通知終止減租的承諾。因此本席裁定申請人可終止外牆燈箱廣告位置的每月租金優惠。
結論
37. 綜觀以上所述， 答辯人未能證明申請人就涉案處所的面積和範圍有所誤導。
38. 本席現頒令如下：
(1) 除以下第(7)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(i) 由2018年10月1日至2018年10月31日的欠租餘額50,000元；
(ii) 由2018年11月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月155,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人由2018年11月1日至交回處所的空置管有權為止的管理費， 以每月22,225元計算；
(4) 答辯人須支付申請人由2018年11月1日至交回處所的空置管有權為止的差餉及地租，以每月11,086.60元計算；
(5) 答辯人須支付申請人外牆招牌廣告位每月租金， 由2018年11月1日至2018年11月30日為5,000元， 由2018年12月1日至交回處所的空置管有權為止為每月8,000元；
(6) 加時冷氣費， 由2018年11月1日至2019年2月28日為47,200元。
(7) 如果答辯人在2019年3月29日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第(2), (3), (4), (5), (6)段所述的所有欠款(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益但扣除已繳存土地審裁處的360,000元)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(8) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項，連同答辯人於2019年1月2日繳存土地審裁處的360,000元發放給申請人。
39. 由於申請人不要求訟費， 本席不頒訟費命令。
| 申請人： |
無律師代表，由關耀明先生代表應訊 |
| 答辯人： |
無律師代表，由潘志倫先生代表應訊 |
Annex
[1] 見涉案租約第3部分， 即第15頁。
[2] 見涉案租約第16頁。
[3] 富利達中心。
[4] 見證物A1。
[5] 根據雙方證供， 受爭議的1/F厠所部分，只是圖則左上方的厠所部分， 在圖則的右上方還有厠所部分供答辯人專用。
[6] 潘先生指建築面積4,117平方呎是由物業代理提供的。
[7] 見黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 及Ngai Ngok Pang 及其他人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日)。
[8] 表格22申請書並不是正式的狀書，它只須包含足夠的資料好讓對方可作合理的回應。 見Great Source Enterprise Limited v. Sino Estates Management Limited, CACV 253 of 2003, 7 May 2004, [2004] 4 HKC 49。
[9] 見證物R1。
[10] 在審訊時， 潘先生指當時是2017年3月23日。
[11] 劉建築師也是政府認可人士 (Authorised Person)。
[12] 見香港測量師學會量度作業守則。
[13] 見 Junway Investment Ltd v Dazzeon Car Academy HK Ltd, LDPE 938/2017 (無彙報的案例，日期為 2017年11月24日)第44段。
[14] 見該案判案書第83段。
[15] 見證物R3。
[16] 見證物A2。
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