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LDPE 609/2025
[2025] HKLdT 62
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2025年第609宗
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施姍姍 |
申請人 |
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(SZE SAN SAN) |
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及 |
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薈娛國際有限公司 |
答辯人 |
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(IBEAUTY INTERNATIONAL LIMITED) |
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| 聆訊日期: |
2025年10月15日 |
| 判決日期: |
2025年10月16日 |
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判 決 書
(逾期上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人於2025年8月21日提出，要求就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2025年6月13日的判決提出批准逾期上訴許可。
背景
2. 根據一份日期為2025年3月11日的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把九龍觀塘成業街19-21號成業工業大廈8樓10室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期約1年，由2025年3月11日起至2026年3月17日止，每月租金為11,000元 (包括政府差餉地租及管理費等) ，惟租客只須在租期內每個月份第18天才預繳當月指定的租金。另外，租客有權續租由2026年3月18日起至2027年3月18日止，每月租金可以現時租金加減10%為限。
3. 申請人於2025年5月7日向審裁處提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年4月18日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。
4. 於2025年5月9日，有一魏淑華女士 (下稱「魏女士」)稱是答辯人的董事，代表答辯人遞交反對通知書，內容如下:
「…… 我叫魏淑華，現租用地址為成業街19-21號成業工業中心8樓10室，從事商業益生菌銷售工作。
自2025年3月18日起，我在工作期間 (每日9:00 至 18:00)遭受嚴重的噪音干擾。噪音來自鄰近的音樂學院[1]，……，導致業務開展不順，經濟收益受到影響。 ……
我已多次嘗試解決問題，曾禮貌地與音樂學院負責人溝通……，但未得到有效回應。……
根據香港《噪音管制條例》，此類噪音污染行為明顯干擾正常工成生活…… 我提出以下訴求：
1. 懇請貴部門介入 ……
2. 由於噪音對我造成極大困擾，自2025年3月18日起至今，我希望與房東協商提前解除租賃合同……」
2025年6月13日的聆訊
5. 本案於2025年6月13日於本席席前聆訊。
6. 首先，魏女士指涉案處所遭受噪音滋擾，有違她享有涉案處所的安寧使用權 (quiet enjoyment)，但本席向魏女士查詢，她投訴所指的音樂學院單位是否是由申請人所擁有，答辯人否認 。既然如此 ， 本席向答辯人闡釋，申請人無需為他人造成的噪音負責[2]。
7. 魏女士又稱，她嘗試與申請人協商提前解除涉案租約失敗。但無論如何，魏女士已於2025年4月30日提早離開涉案處所， 並拍攝影片發給申請人以資證明 ，隨後更把涉案處所的鑰匙交予地產代理，由該地產代理把鑰匙的照片以 WhatsApp通知申請人。魏女士稱，根據她的認知，退租事宜已經解決。
8. 魏女士補充，根據她在土地註冊處取得的資料，申請人已於2025年6月把涉案處所以每月11,000元租出。
9. 申請人則說魏女士說謊，因為她於2025年3月11日開始已享有7日免租期，期間並沒有作出噪音投訴。據申請人所知，成業工業大廈8樓全層亦未有人作出噪音投訴。只是申請人於2025年4月21日向魏女士追收租金時，魏女士才搬出噪音問題[3]。但本席已再次表明，申請人無需為他人造成的噪音負責。
10. 本席續向雙方闡釋，由於租期未有因申請人作出任何違約行為，涉案租約持續有效，於答辯人有法律約束力，申請人有權不接受答辯人的提早退租建議。就此，申請人澄清，答辯人的地產代理是於2025年5月19日才把鑰匙的照片以 WhatsApp通知申請人[4]。
11. 魏女士不服，並要求本席查看她的手機的WhatsApp對話內容[5]。本席同意魏女士曾於2025年4月29日要求申請人簽下租書 ，並於2025年4月30日先後兩次重複這要求，但正如本席前述，申請人有權不接納。
12. 本席亦根據魏女士的手機的WhatsApp對話內容，魏女士於2025年5月6日還說:「我搬出後計算日子給妳，盡快搬走」。
13. 隨後，魏女士更要求本席查看她與地產代理孫小姐的WhatsApp對話內容。於2025年4月29日，魏女士已要求孫小姐與申請人商量提早退租，並正在尋找地方搬遷。又於2025年4月30日，魏女士向孫小姐表示，她願放棄兩個月的按金，如找到地方即行搬出。
14. 根據上述的情況，本席遂作出以下頒令:
(1) 答辯人已於2025年5月19日把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2025年4月18日至2025年5月19日止的欠租/中間收益，以每月11,000元計算; 及
(3) 不頒訟費命令。
答辯人逾期申請
15. 魏女士代表答辯人於2025年8月21日提出是次上訴許可申請。
16. 首先，根據《土地審裁處規則》第30B條，任何針對審裁處的判決、命令或決定的上訴許可申請，必須自該判決、命令或決定日期起計的28天限期內提出。由於上述頒令是在2025年6月13日作出，答辯人如欲提出上訴許可申請，它必須於2025年7月11日前提出，可是答辯人是於2025年8月21日才提出，逾時超過40日，這是非常嚴重的延誤。
17. 上訴法庭在張超翰訴韓欣陶，CAMP 63/2018一案（無彙報的案例，日期為2019年12月23日）的判案書第26至27段解釋了相關的法律原則:
「26. 案例確立，法院是否行使酌情權延長時限，會考慮(1)延誤時間的長短; (2)延誤是否有合理解釋; (3)擬上訴的成功機會; 與及(4)批准延期是否會對擬上訴的對方不利。
27. 如果延誤的時間短而申請人有一個可接納的理由，申請並不會因擬上訴的是非曲直而被駁回，除非上訴是沒有成功的希望「尹滿波 及 袁疊足(未編入法律彙報，HCMP 1401/2009，2009年8月21日)」。如果延誤嚴重或延誤的解釋並不合理，呈請人必須顯示她擬提出的上訴具有真實的成功機會，才可得到逾期上訴許可，參考: Secretary for Justice v Hong Kong & Yaumatei Ferry Co Ltd & Anor [2001] 1 HKC 125及Tang Chai On v Tang Sing Ki [2016] 5 HKLRD 104。」 （後加強調）
18. 如上所述，由於本上訴許可申請的延誤嚴重，而且答辯人沒有就延誤提供合理的解釋 ，所以答辯人必須顯示它擬提出的上訴所涉及的法律論點具有真實的成功機會，才可得到逾期上訴許可。
答辯人的擬上訴理據欠缺真實的成功機會
19. 根據魏女士於提交上訴許可申請夾附的誓詞中，答辯人擬上訴的理由包括:
（1） 案件審訊當日，本席未有及時向魏女士通知裁決結果;
（2） 魏女士於2025年3月18日至4月30日期間，已就租務相關問題與申請人溝通，並在2025年4月30日搬離涉案處所，再於2025年5月1日正式通知申請人。
（3） 申請人是在誤導本席的情況下，導致裁決可能有失公允;
（4） 根據《業主與租客(綜合)條例》，業主有義務確保出租物業符合可適合工作約定用途的標準，而在此事件中，申請人未能處理涉案處所噪音問題，影響答辯人使用涉案處所，已構成違約。答辯人是因此終止涉案租約。
2025年6月13日的判決結果
20. 本席已於2025年6月13日聆訊當日的12時27分即時頒下判決。 根據《土地審裁處規則》第28條，審裁處作出任何判決、決定或命令的理由，可以口頭或書面宣告。
提早解除租約
21. 本席已於2025年6月13日聆訊中多次重申，由於涉案租約租期未完，申請人有權拒絕答辯人提出提早解除租約的請求，更不需要與答辯人配合。
申請人沒有誤導
22. 本席於2025年6月13日聆訊時，已按魏女士的請求， 參閱她的手機的WhatsApp對話內容 。魏女士亦提交了部分WhatsApp對話內容的影印本作為呈堂證供，其中清楚顯示，地產代理是於2025年5月19日才把鑰匙的照片以 WhatsApp通知申請人 。申請人根本沒有機會誤導。答辯人只是無的放矢，無中生有。
業主沒有義務確保出租物業符合可適合工作約定用途的標準
23. 本席於2025年6月13日聆訊時，已多番向魏女士闡釋申請人無需為他人造成的噪音負責。
24. 涉案處所是非住宅物業，《業主與租客(綜合)條例》第V部適用於其租賃[6]，其中沒有訂明業主有義務確保出租物業符合可適合工作約定用途的標準[7] ，相反業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的[8]或適合於租客租用的目的。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。
25. 於2025年10月15日在本席席前聆訊時，魏女士更呈交「申訴書」，嘗試引用《業主與租客(綜合)條例》第4條，說甚麼「租約有效性與唯一性」云云，可是《業主與租客(綜合)條例》第4條， 實是聚焦「豁除處所使其不屬本部適用範圍的權力」，與「租約有效性與唯一性」風馬牛不相及。更重要的是，《業主與租客(綜合)條例》第4條，是屬於該條例第I部，根據該條例第3條，其主要適用於「1945年8月16日之前獲建築事務監督根據《建築物條例》(第123章)第21(2)條首次發出佔用許可證(包括臨時佔用許可證)的建築物內的處所」，簡稱第二次世界大戰前建成的樓宇租賃。
26. 該「申訴書」又嘗試引用《業主與租客(綜合)條例》第12條，說甚麼「租約終止義務」，可是《業主與租客(綜合)條例》第12條實際已於1993年被廢除。
27. 接著，該「申訴書」又嘗試引用《土地審裁處條例》第3條作為審裁處的「管轄權範圍」，可是《土地審裁處條例》第3條實是介紹「土地審裁處的設立」，「審裁處的司法管轄權」是在第8 條。 該「申訴書」更引用《土地審裁處條例》第21條作為審裁處的「裁決權限」，可是《土地審裁處條例》根本沒有21條那麼多。
28. 同樣，該「申訴書」又嘗試引用《土地審裁處規則》第12條，指稱這是涉及「申索內容要求」，可是《土地審裁處規則》第12條，是說及「任何一方可在聆訊前將已在任何法律程序中提交或遞交的任何文件修訂，並可作出任何相應的修訂。」
29. 該「申訴書」又嘗試引用《土地審裁處規則》第25條，指稱這是涉及「證據提交要求」，可是《土地審裁處規則》第25條，實是說及「聆訊的押後」。
30. 該「申訴書」又嘗試引用《物業轉易及財產條例》， 指稱這是香港法例第48章， 可是《物業轉易及財產條例》是香港法例第219章[9]。該「申訴書」指《物業轉易及財產條例》第3條是談及「申索內容要求」，可是《物業轉易及財產條例》第3條是指「土地合約須以書面作出」。
31. 很明顯，魏女士的「申訴書」是胡亂拉扯，無中生有，似是人工智能作品[10]。
一屋兩租
32. 無論如何 ，魏女士於2025年10月15日在本席席前申訴，主要是投訴申請人「一屋兩租」，即在涉案租約未完結之時，同時把涉案處所同時租給另一租客，有違甚麼法例云云。可是根據上文第22段所說，魏女士不但已於2025年4月30日遷離涉案處所，並委託地產代理於2025年5月19日才把鑰匙的照片以 WhatsApp通知申請人，實際已表明她放棄涉案租約。
33. 本席已於上文第21段闡述，申請人有權拒絕答辯人提出提早解除租約的請求，但當申請人於2025年5月7日向審裁處提交收回涉案處所的管有權申請，在法律上已是接受答辯人的毀約行為。自此，申請人當然有權把涉案處所租予第三者，以減少答辯人毀約造成的損失。
34. 根據魏女士所稱，申請人是於2025年6月6日把涉案處所租予第三者[11]，申請人確是有理有據。雖然本席於2025年6月13日的判決，只頒令答辯人須支付申請人由2025年4月18日至2025年5月19日止的欠租/中間收益，但如申請人只能於2025年6月6日把涉案處所出租以以減少答辯人毀約造成的損失 ，她實有權扣起相關的按金作為抵銷答辯人毀約造成的損失[12]。
逾期上訴許可申請
35. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決 、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
36. 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
37. 基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。
訟費
38. 最後, 由於答辯人於是次逾期上訴許可申請敗訴，理應支付申請人的訟費。可是由於申請人表示不追究訟費，本席不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表, 親自應訊
答辯人: 無律師代表, 由魏淑華女士代表應訊
[1] 即隔鄰809室。
[2] 見Chong Lap Fu George v. Hydra Shipping Services Limited and Others [2009] 4 HKC 445第30至31段。
[3] 見證物A1。
[4] 見證物R1第4頁。
[5] 雙方同意，該WhatsApp是群組式對話，群組名稱是「成業0810室2025年3月18日」， 成員包括申請人，魏女士及她的地產代理孫小姐。
[6] 《業主與租客(綜合)條例》第V部第121條。
[7] 見Golden Sunrise Limited v. Lee Kwok Hung & Another [2005] 1 HKC 466 第37段。
[8] 見Jones v. Green [1925] 1 KB 659。
[9] 香港法例第48章是《代理商條例》。
[10] 魏女士稱這「申訴書」是她的律師朋友給她草擬。
[11] 根據魏女士提交有關的租約副本，該新租約的簽約日期為2025年6月5日，而6月6日只是加蓋印花日期。另該新租約是於2025年6月10日才起租。見聆訊時間2025年10月15日上午10時41分。
[12] 根據涉案租約，答辯人已支付申請人相等於兩個月租金的按金共22,000元，若純以答辯人毀約而造成的租金損失，由2025年4月18日至2025年6月9日計算，申請人可扣起約19,067元。當然，申請人若有其他損失需要向答辯人追討，她也可考慮從剩餘的按金中扣除。
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