POON WING HONG 訴 LEUNG CHI CHING 及另三人

LDBM 92/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第92號

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判 案 書

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背景

1.  申請人及其妻子是香港新界大嶼山東涌健東路一號映灣園(“該屋苑”)第三期第9座62樓H室的業主。該屋苑一共有六期而第三期的業主附屬委員會(“該委員會”)大約在2008年4月11日按該屋苑的主公契成立。當時，申請人是該委員會第一屆的主席。該屋苑至今還未成立業主立案法團。

2.  第一答辯人的兒子陳啟倫先生是該屋苑第三期第10座60樓A室的業主。第一答辯人及其丈夫 (即第三答辯人的代表陳天敏先生) 與陳啟倫先生同住在該單位中。第一答辯人於2009年6月12日舉行的業主大會(“該大會”)中獲選為該委員會第二屆的委員。

3.  第二及第三答辯人均是盛加有限公司的代表，分別代表盛加有限公司在該屋苑第三期所擁有的兩個單位 (即第9座62樓G室及32樓F室) 於該大會中獲選為該委員會第二屆的委員。

4.  由於該委員會第二屆的其餘一名委員在獲選後離任，第一至第三答辯人於其後補選第四答辯人為該委員會第二屆的委員。

5.  申請人認為第一至第三答辯人在該大會參選時沒有向該委員會提交授權書，違反了該屋苑第三期分公契E部份第4條(“第4條”)的規定。第4條的條文如下：-

“4. Eligibility for appointment

The following persons shall be eligible for appointment to the Phase III Owners Sub-Committee :-

(a) Any Owner (including any one of two or more co-Owners) of a Unit in Phase III.

(b) The duly authorized representative (provided that such authorization shall be in writing addressed to the Phase III Owners Sub-Committee and may be revoked at any time on notice in writing given to the Phase III Owners Sub-Committee), in his place, of any Owner of a Unit in Phase III, being

(i) the representative of an Owner which is a corporate body;

(ii) the husband, wife, or adult family member of an Owner provided such husband, wife or adult family member resides in or occupies such Owner’s Unit; or

(iii)             the occupying tenant of any Unit.”

(底線加上)

6.  申請人指稱第4條的條文規定第一至第三答辯人須在參選前提交授權書給該委員會，及授權書必須是致予(addressed to)該委員會。由於第一至第三答辯人沒有在參選前提交致予該委員會的授權書，違反了第4條的規定，所以申請人認為第一至第三答辯人的委任無效。由於第一至第三答辯人的委任無效，申請人認為他們所召開的所有會議及通過的所有議決，包括補選第四答辯人為委員的議決也一樣無效。

7.  因此，申請人在本案中要求土地審裁處作出以下的裁決：-

“(1) the appointments of the four Respondents to the 2^nd OSC III to be invalid;

(2) the meetings, decision, resolutions so made in the OSC III by the four Respondents to be invalid;

(3) the four Respondents shall cease to use, with immediate effect, the OSC III Notice Boards until a Judgment is passed by this Land Tribunal;

(4)           the four Respondents shall cease to use, with immediate effect, the title of OSC III in any Circular, Report, Minutes of Meeting until a Judgment is made by this Land Tribunal.”

8.  上述第(3)及第(4)項的申請屬於臨時性質的禁制令申請，但申請人並沒有在審訊前提出非正審的臨時禁制令申請。由於現時本席會就第(1)及第(2)項申請作出裁決，所以不會頒發申請人要求的第(3)及第(4)項命令。

9.  各方就本案有關的事實案情，其實並沒有爭議。申請人及第一答辯人在結案陳詞時曾就一些事實證據提出爭議，但這些爭議的事實證據對於本席須要裁決的事項並不相關，所以本席不會就這些無關的事實證據作出裁決。

10.  不爭議及與本案有關的事實如下：-

(1)             陳啟倫先生曾於2006年將一封授權第一答辯人處理有關其單位一切事務日期為2006年8月8日的授權書(“該授權書”)交予管理處；

(2)             陳啟倫先生曾在該大會前提交由管理公司，即香港鐵路有限公司提供的提名表格給管理處，而在提名表格上，陳啟倫先生提名第一答辯人參選該委員會第二屆委員；

(3)             在第一答辯人獲選委員後，陳啟倫先生將該授權書交予該委員會，而在該授權書中亦加上“致映灣園第三期業主附屬委員會”。

(4)             第二及第三答辯人亦分別將盛加有限公司提名他們參選日期為2009年5月21日的提名表格及日期為2009年5月23日的授權書在參選前交予管理處，不過兩份授權書均是致予該屋苑的管理處；

(5)             在獲選後，第二及第三答辯人亦有提交日期為2009年6月13日的授權書給該委員會。

11.  第一至第三答辯人認為該授權書，上述的提名表格及獲選後的授權書均可成為第4條條文所要求的授權書。他們的論點主要是指第4條的條文沒有規定授權書的提交時間(在選舉前或後)、格式、交收方式或交予該委員會何屆的委員，而管理公司亦可作為該委員會的代理人接收授權書。此外，第一至第三答辯人亦引用一些衡平法的原則作辯，認為申請人不應獲得任何濟助。

12.  至於第四答辯人方面，申請人及第四答辯人均同意第四答辯人的委任是否有效取決於第一至第三答辯人的委任是否有效。第四答辯人並無其他答辯理由。

13.  各方在審訊時同意本案的爭議點如下：-

(1)     該授權書是否第4條規定的授權書；

(2)     有關第一至第三答辯人的提名表格是否第4條規定的授權書；

(3)             有關的提名表格沒有致予該委員會是否違反第4條的規定；

(4)             在選舉後補回的授權書是否可補救過失；及

(5)             即使有違反，申請人是否可獲得其要求的濟助。

14.  本席現就上述的爭議點遂一作出裁決。

該授權書是否第4條現正的授權書

15.  該授權書其實是一份一般性的授權書，由陳啟倫先生授權第一答辯人全權處理有關其單位的一切事務。該授權書在2006年發出的時侯並沒有註明致予該委員會，但於2006年交給了管理處。但明顯，這並不是針對該大會而發出的專用授權書。不過，本席認為由於該授權書是授權第一答辯人處理一切事務，而一切事務必定會包括出席該大會及參予選舉委員，所以該授權書亦可作為有關該大會的授權書。

16.  問題的重點的該授權書，是否須在開會前提交該委員會。本席認為在詮釋第4條的條文時，理應整體參考分公契的意思。首先，第4(b)條的重點應是獲業主授權的代表有資格被委任為該委員會的委員，而有關的授權於以書面致予該委員會，及可隨時給予該委員會書面通知撤回授權。雖然第4條並沒有說明何時要提交授權書，但由於授權代表必須在獲授權後才有資格代表業主參選委員，所以授權的時間必須是在選舉之前作出。

17.  由於該授權書已在選舉之前存在，而第4條或分公契其他條文並沒有指明每次業主大會前也要從新提交授權書，本席認為該授權書已符合第4條在提交時間上的要求。

18.  至於該授權書並沒有註明致予該委員會一點，本席認為這點並不重要。根據該屋苑分公契第5條的規定，每年的業主大會均由管理人，即管理公司負責召開，而根據申請人本身的證供(見申請人的證人陳述書第4(3)及(4)段)，申請人及其他第一屆委員均為了公平起見，除了在該大會開始時主持了會議，其他所有程序，包括核實授權書的工作都是交給管理公司處理。很明顯，管理公司在執行有關該大會的一切事務是該委員會的代理人，絕對有權確認誰是有效授權代表。

19.  本席認為“addressed to”一詞不應理解為只可致予該委員會，而不能致予其代理人。第4條只說“addressed to the Phase III Owners Sub-Committee”，而沒有說明致予該委員會的任何一位委員，亦沒有說明不能給代理人。很明顯，該委員會也不可能由所有委員一起收取及處理授權書。因此，該授權書給予了作為代理人的管理公司亦如同給予了該委員會。申請人提出如果該授權書沒有註明是致予該委員會, 管理公司便不能將該授權書給該委員會, 因為涉及私隱問題。本席不同意這論點, 管理公司給予該委員會這些文件的時候, 只是發揮這些文件的應有作用, 不涉及違反私隱的問題。

20.  再者，第4條適用於該委員會第一屆的選舉，而當第一屆未成立時，參選的人士不可能將授權書致予該委員會，必須是提交給該委員會的代理人，即管理公司。申請人認為第一屆的選舉不應由授權人士參予，本席認為這說法並不合理，分公契的條文不可能理解為第一屆選舉與其後選舉參予人選的資格不一樣，亦不可能排除授權人士參予第一屆的選舉。

21.  因此，本席裁定由於第一答辯人已提交該授權書給管理公司，第一答辯人已符合第4條的規定。

提名表格是否符合第4條的要求

22.  有關的提名表格雖然是由管理公司提供，但本席認為這些提名表格的內容不足以構成為第4條要求的授權書。這些提名表格只是涉及由業主提名業主或業主的授權代表競逐選舉，而不是業主本身給予授權代表的授權書。在提名表格中注意事項第2段也提及授權代表要有書面授權。這點已可證明這提名表格本身並非授權書。

23.  再者，根據第二屆選舉大會守則第4段及第6段所述的內容，提名表格及授權書很明顯是指兩份不同的文件，而提交的時限亦有不同。

24.  因此，本席認為提名表格不能當作授權書，第一至第三答辯人不能以其提名表格作為遵守第4條的規定。

25.  不過，第二及第三答辯人除了提交提名表格外，還有提交授權書。雖然在選舉前提交的授權書並沒有致予該委員會，但正如上述一樣，本席認為這並不構成任何問題，因為管理公司很明顯是該委員會的代理人，致予管理公司亦可作為致予該委員會。

選舉後提交的授權書

26.  正如上述一樣，本席認為授權書必須是在選舉前提交，才能使授權人士有資格參選，所以在選舉後提交的授權書並沒有作用。

27.  不過，本席已裁定第一至第三答辯人在選舉前已提交了有效的授權書，他們的委任並無不妥，這些在選舉後提交的授權書對答辯人的案情並無影響。

衡平法的原則

28.  基於上述的裁決，本席並不需要引用衡平法的原則，包括默許，申請人本身也有違反相同條款或太遲提出申請來拒絕申請人的申請。不過，如果有需要的話，本席也不認為這些原則適用於本案。申請人在該大會並不知道第一至第三答辯人的授權書問題，因為他是在事後很多個月才得悉授權的問題，所以不會有默許或太遲提出申請的情況。至於申請人也有違反相同的條款，這是涉及該屋苑另外一期的事情，與第三期無關。即使申請人有違反另外一期的分公契，也不應相提並論。

29.  此外，答辯人又認為現時該委員會已有第三屆的委員，申請人的申請只屬學術性。不過，本席不認同答辯人的看法。如果申請人的申請是成立的話，答辯人所議決的事項也屬無效。所以本席須就申請人的申請作出裁決。

總結

30.  由於本席裁定第一至第三答辯人的委任並無不妥，第一至第三答辯人所召開的會議及通過的議決，包括第四答辯人的委任亦屬有效。

31.  因此, 本席裁定申請人的申請不能得直。

32.  本席現頒令如下：-

(1)     撤銷本案之所有申請；

(2)     臨時訟費命令：申請人須支付第一至第四答辯人本案之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果各方不在14天內就訟費提出申請，此項臨時訟費命令作實。