SIT WAI KEUNG 對 謝順萍

HCMP 1402/2013

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2013年第1402號

(擬上訴的原本案件:區域法院民事訴訟2010年第435號）

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判案書

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上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

1.  這是被告人的上訴許可申請，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，不舉行聆訊，只基於雙方提交的文件，以書面形式處理。

2.  原告人是「薛朝廣祖」（「祖堂」）的司理。祖堂是新界大埔丈量約份11號第316號地段（「316地段」）的註冊業權人。316地段位於大埔鳳園。

3.  原告人指被告人的母親在大約1980年起，向祖堂租戶羅容（又稱羅容伯）租用316地段的其中一部分（「涉案土地」）。在她去世後，被告人的父親取代成為租客。被告人的父親去世後，被告人自2003年5月25日承接了租約，直接向祖堂繳付租金。原告人在2007年10月27日透過律師向被告人發出終止租約通知書，聲明租約在2008年12月31日終止。由於被告人沒有交還涉案土地，原告人在區域法院提出申索，要求頒令被告人交還涉案土地的管有權。

4.  被告人在「抗辯書」中聲稱，當年她的母親洽談租用鳳園村田地時，時任祖堂司理薛甲壽的妻子（人稱「冇牙婆」）建議她在羅容的屋子傍邊搭建寮屋，而且為了能成功租出田地，更承諾只要他們一家支付地稅租，便可以一直住在涉案土地，直至他們不想再居住下去，願意搬走為止。

5.  被告人在其後提交的反對簡易程序審判的誓章和證人陳述書，及在審訊時，提出「逆權侵佔」作為抗辯理由。被告人的說法是，當年薛甲壽和冇牙婆游說被告人的母親租用位於316地段以外的耕地，並建議她效法羅容，在316地段上霸地建屋居住，及向政府申請寮屋牌，日後若果不再耕田，可以交回耕地，而搭建的寮屋則可以繼續使用，直至他們一家願意搬走為止。

6.  被告人作供時也表示，原告人的租簿所紀錄的租金，是租用5塊耕地的租金。就316地段的土地而言，她們只向政府繳付地稅，從沒交過租金。

7.  區域法院暫委法官陳鴻興（「原審法官」）接納被告人一家早在1974年已居住鳳園村。但就被告人一家是以租戶身份還是以霸佔形式在涉案土地上建屋和居住這關鍵爭議，原審法官拒絕信納被告人的證供。他指出被告人在抗辯書的說法與她之後所提出的案情互相矛盾，而她的證供亦存在前後不一和不合乎情理之處，在本質上難以使人置信。他裁斷被告人的證供不可信，不接納冇牙婆或薛甲壽曾向被告人的母親作出有關的承諾。原審法官裁定被告人一家沒有霸佔316地段上的土地，而是在祖堂批准下以分租戶或租戶身份使用涉案土地，而被告人自2001年起成為涉案土地的租戶。基於原告人已發出有效的租約終止通知書，被告人的租約已於2008年12月31日完結。

8.  原審法官同時指出，就法律而言，有關可以居住到被告人一家願意搬走為止的承諾，等同一個無限期的租約，在法律上是沒有約束力的。而且，這個說法等同把祖堂物業贈予被告人一家，必須獲得當時的理民府的同意，並按香港法例第97章《新界條例》第15條所規定的程序進行，方能生效。此外，基於涉案土地由祖堂擁有，每一位祖堂男性成員出生時會得到該土地的權益，是故逆權侵佔的時間須重新計算，而由於祖堂自1973 年至今都不斷有新成員出生，被告人這項抗辯理由遂無法成立。

9.  原審法官判決原告人勝訴，命令被告人歸還涉案土地的管有權。

10.  被告人其後向原審法官申請批准上訴，及暫緩執行判決。2013年5月16日，原審法官拒絕兩項申請，並於5 月23日頒發書面的判決理由。

11.  2013年6月6日，被告人提出本訟案，向本庭申請准許，就原審法官的判決提出上訴。

12.  被告人提交63頁長的上訴理由及附件。她的上訴理由可歸納為下列各點：

（1） 原告人律師錯誤指被告人就霸地或逆權侵佔之事的說法和證供前後矛盾。被告人在抗辯書早已提及霸地一事。被告人不諳法律，「逆權侵佔」一詞是後來才得悉。

（2） 被告人一家在316地段上所建的寮屋的面積，較羅容的寮屋為大，由此可證明被告人一家從沒有向羅容租屋，亦沒有租過316地段上的土地。

（3） 在數十年前，鳳園村到處是被人棄置的荒地，即使查閱地圖也無法瞭解地段的真正位置。有可能是薛姓村民霸佔政府官地，又或是薛姓村民弄錯了地段，但這些都與被告人一家無關，因他們只是聽從冇牙婆和薛氏村民的說話，霸地建屋。

（4） 原告人的租簿在1963年時除了紀錄了羅容是租戶外，也紀錄收到一位黃文來的租納，這是否表示他也是租用316地段？如果不是的話，又從何可得知？

（5） 原審法官接納被告人一家在1975年或1976年已搬入鳳園村，但又相信祖堂在1963年已把316地段租予羅容，被告人一家到底是以甚麼身分佔用土地？因為租堂已出租的土地不可能再租予別人。

（6） 被告人一家確有「逆權侵佔」的案情，及能以此理由侵佔涉案土地。雖因為年限的問題不能成功，但這不代表被告人一家沒有霸佔土地，及是租用該土地。

（7） 祖堂當年作出的口頭承諾不是一項永久的租約，而是承諾在被告人一家霸佔了涉案土地後，直到他們願意放棄土地和屋及搬走，祖堂才可以再佔用有關的土地。

（8） 被告人的父母不識字，根本沒有想過既然霸地，又何需向祖堂繳交地稅，而且地稅數額不大，被告人的母親負擔得來，便認為沒有問題。

13.  香港法例第336章《區域法院條例》第63A(2)條規定，上訴法庭除非信納(a)上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

14.  本案在原審時的主要爭議，是被告人是否可以依賴「逆權侵佔」的原則，抗辯原告人收回涉案土地的管有權的申索。爭議的核心問題是被告人的父母及她本人是租用該土地，還是霸地搭建房屋居住。這是一項事實的爭議。

15.  明確的法律原則是，上訴法庭一般不會干預主審法官就事實爭議的裁決：見終審法院在Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen & Ors (2002) 5 HKCFAR 337，第41和42段。被告人提出的上訴理由基本上是反駁原審法官不接納她的證供及對辯方案情的評估和裁斷，這是極其艱巨的，被告人必須提出強而有力的理據以證明原審法官的裁斷是明顯地錯誤。

16.  原審法官在判案書第34至37段，詳細說明被告人證供和案情反駁和不可置信之處，以及判定被告人一家沒有霸佔土地，而是在祖堂批准下租用涉案土地的原因。其中，原審法官指出，按照被告人的證供和說法，祖堂一方面把不屬於它的土地租予被告人的母親，另一方面卻建議和容許後者霸佔祖堂土地，但又承諾她一家可租用祖堂土地直至他們願意搬走，這全不合情理。本庭同意這項分析和評論。本庭不認為被告人有關數十年前不能準確辨清地段，及祖堂後人可能弄錯地段的說法，足以顯示原審法官這項分析有錯。

17.  被告人指她在「抗辯書」有提及她一家霸地，然而她依賴的句子只是說：「如今他們村的後人強說：我們霸佔「此屋和此地與祗租地給我父母之說」，那真是豈有此理，簡直胡說八道和謊謀」。這顯然有別於被告人後來稱冇牙婆建議其母親霸佔羅容屋傍的土地搭建屋子的說法。

18.  至於羅容的屋的面積，即使它是較被告人搭建的寮屋的面積為小，這亦不能證明原告人有關被告人母親向羅容分租屬於祖堂土地的說法不能成立。同樣，原審法官接納被告人一家在1974年已在鳳園村居住，亦與羅容自1963年已租用316地段上的土地的事實沒有抵觸。原告人的證供是羅容自1963 年租用316地段的土地，後來把部分土地租予被告人的母親，自1980年起有被告人母親直接向祖堂交租的紀錄。此外，祖堂租簿在1963年除了紀錄羅容納租外，也有向黃文來收租的紀錄，亦不足以證明被告人的母親從沒有租用316地段的土地。

19.  有關被告人提出冇牙婆或薛甲壽的口頭承諾不是一項租約，而是針對她一家霸佔涉案土地所作的承諾，這明顯與她在抗辯書和證人供詞所述的不同。再者，被告人有關她父母向祖堂支付款項的解釋，指其實是繳付地稅，以及父母是在沒有多想的情況下支付款項，這些都是一些企圖自圓其說的論據。

20.  總括而言，被告人提出的各項上訴理由，都不能顯示原審法官指被告人一家是租用而非霸佔涉案土地這項事實裁斷，是明顯錯誤。

21.  本庭認為被告人擬提的上訴完全沒有合理的成功機會，亦沒有其他利於秉行公正的理由，以至應就案件進行聆訊。本庭拒絕她的上訴許可申請。

22.  基於被告人完全缺乏上訴理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令被告人不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在訴訟各方出席的聆訊中重新考慮批予上訴許可的申請。

23.  本庭同時作出一項暫准訟費命令：被告人須支付原告人本訟案的訟費，金額評估為12,000元。訴訟任何一方如要求更改這項暫准命令，必須在本判案書頒下之日起計的7天內向本庭以書面提出申請，以及在書面申請中列出要求更改的項目及有關的理由，並把副本送達訴訟另一方。如對方反對申請，則必須在隨後的7天內向法庭提出書面的反對理由，及把副本送達訴訟另一方。