陳梓深及另一人 訴 金源洋樓業主立案法團

[Chinese Translation-中譯本]

香港特別行政區

土地審裁處

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LDBM 224/1998

建築物管理申請編號1998年第224號

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判案書

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1. LDBM 224/1998一案的申請人陳梓深及趙麗華是金源洋樓23字樓B1單位的業主。

2. LDBM 226/1998一案的申請人羅仁及潘國欽分別是上述同一大廈2字樓B6及14字樓B6單位的業主。

3. 金源洋樓業主立案法團是兩案的答辯人。

4. 上述兩宗申請合併審理。羅仁先生是所有申請人的代表（申請人代表）。他一直擔當此角色，直至審訊的最後兩天，即1999年11月29及30日，才由大律師代表各申請人。

5. 1995年8月24日，建築事務監督就涉及金源洋樓（該大廈）的外牆、水渠、排水管及簷篷事宜發出編號1NVO4/HK/95/P2之命令，並於1996年6月14日發出另一項命令（D104/HK/96/P2）下令清拆大廈之簷篷。於同日，建築事務監督又發出第三項命令（DBC/42/HK/96/P2）下令清拆在簷篷上蓋之招牌、支撐架及冷氣機。建築事務監督要求業主委聘認可人士執行上述命令。答辯人委聘金賢（譯音）顧問有限公司（金賢顧問）的董事總經理梁廣明為認可人士，並同時委聘利達建築工程公司（利達）為承判商。上述工程按計劃完成。業主們又議決進行額外工程。

6. 根據1996年5月28日發出之要求付款通知書（繳費通知書），大廈業主須分擔維修及裝修費用，總額為：-

申請人之訴稱

7. 申請人質疑答辯人要求他們支付維修及裝修費用包括儲備基金及顧問費用之合法性，並質疑所須繳付之金額。他們認為該筆10,974,400元之費用未經答辯人之業主大會議決批准，故違反香港法例第344章《大廈管理條例》第44條之規定。

8. 申請人認為委聘金賢顧問有限公司（金賢顧問）為顧問（認可人士）亦屬不合法。他們不滿揀選承辦商的程序，也對工程的質素感到不滿，故要求土地審裁處扣除那些他們認為不合法招致之費用及不符合標準之工程所收取之費用，然後決定他們所須分擔的金額。此外，就答辯人決定把清拆簷篷之工程項目另外進行招標，致令工程費用大增一事，申請人也提出質疑。申請人要求退回他們認為多付的費用。

9. 申請人要求無條件撤銷在土地註冊處有關他們的樓宇的註冊押記，又要求答辯人賠償因維修及裝修工程引致他們物業遭受的損毀。

申請人之證據

申請人第一證人

10. 申請人的第一證人杜應慈先生自1997年11月起便出任答辯人的秘書。他沒有參與要求業主支付維修及裝修費的事宜，反對本宗申請的訟務事宜也非由他負責。他的證詞對申請人沒有任何幫助。

申請人第二證人

11. 申請人的第二證人梁秀賢女士是答辯人的代主席，但在管理委員會討論維修及裝修費以及招致這筆費用時，她並非其中一名成員。她未能就她加入管理委員會之前所發生的事情作證。她的證詞只能證明大廈在裝修後，消防系統沒有出現完全故障的情況。她說在1999年3、4月間發現漏水的問題，承判商認為這是由於水管破損，以致不能承受水箱放水後再注水所產生的水壓所致，故須首先把水管更換。

申請人第三證人

12. 申請人的第三證人林穎女士（AW3）於1999年8月辭職之前一直出任答辯人的主席。她出任主席後翻閱會議紀錄，但找不到答辯人在1996年3月31日舉行的業主特別大會（特別大會）中通過將原來在1996年3月14日建議的7,690,000元增加至10,970,000元的有關決議。她質疑在1996年3月31日特別大會的會議紀錄上使用新印章這做法，因為印章在1996年10月4日才生效適用。AW3不滿有關的文件紀錄，認為這些紀錄似顯示通過維修及裝修工程費用的決議程序有欠妥當。

13. 她不滿批出維修及裝修工程合約的方式以及有關簷篷工程的處理方法。AW3認為工程合約所載之工程項目必須進行而毋須再行議決，但答辯人應就工程所需費用進行表決。她質疑在原來的招標合約中刪去簷篷工程這項目的背後理據，因為之後這項工程另行招標的價格比原來的高出很多。

14. AW3同意她取得的工程合約與申請人代表所取得的那份合約並不相同。雖然她對答辯人賬目的核數師報告有多方面不滿，但為了讓報告呈堂她同意簽署。她辭去主席一職是為了避免因可能出現的不當付款而須負上責任。她目前仍是委員會成員。

申請人第四證人

15. 申請人的第四證人（AW4）是申請人的代表羅仁先生。他回答答辯人的問題時說，他認為在1996年3月31日及1996年5月5日舉行的特別大會均屬不合法，理由是上述兩次會議的紀錄均沒有在會議舉行後28日內發出，故違反香港法例第334章《建築物管理條例》第三附表第6(3)段之規定；而由於答辯人的印章在1996年10月4日後才能使用，故上述紀錄必然是在該日之後才備妥。另外，由於最後收取的金額與在1996年5月5日會議上所通過的金額並不相同，故他認為金額並不正確。AW4質疑合約定價的出處，以及為何沒有把所須支付的金額付諸表決。他堅稱答辯人定必與承判商利達簽署了兩份不同版本的合約文件。

16. AW4在答辯人的證人作供完畢後進一步作證，重申載於1996年3月31日特別會議的會議紀錄中他所反對的事項。AW4作供說答辯人拒絕給他合約文件的副本，而他只能透過另一宗訴訟取得這些合約文件的副本。他又聲稱曾寫信向答辯人索取這些合約文件，但沒有保留這封信函的副本。AW4認為合約文件有兩個版本，其中一份文件的合約金額上的“40”一字是“Forty”，而另外一份的“40”一字是“Fourty”。他核對過合約文件上的數字之後發現有不相符之處。申請人對將簷篷工程另外招標的原因、工程費用、招標程序、揀選承判商以及工程合約的整體支出均有所質疑。申請人認為他們付給過多費用，故決定提出這項申請。

答辯人的訴稱

17. 答辯人是合法地要求申請人分擔費用。

18. 答辯人接到建築事務監督發出的命令，故必須進行命令所載的維修及裝修工程，並須委聘一名認可人士進行。大廈業主分別於1996年3月31日及1996年5月5日舉行兩次特別大會，會上通過有關額外工程、工程開支以及委聘承判商的事宜。

19. 根據大廈公契（公契）規定，大廈業主有責任分擔大廈的開支。申請人至令仍未清繳這次維修及裝修所須分擔的費用。倘若業主未能繳付有關費用，答辯人可對他們的物業權益作出押記。

20. 答辯人提供的土地註冊處紀錄顯示未有對LDBM 224/98一案的申請人的物業作出押記。

21. 答辯人承認繳款通知書上所載的銀碼並不正確，並同意經特別大會議決通過分擔費用的正確數額為10,940,400元。

22. 以10,940,400元的正確數額為基礎，LDBM 224/98一案的申請人所佔大廈3015份不分割份數的5份便應繳付共18,143.28元。這些申請人繳付了14,526元，尚欠3,583.28元。

23. LDBM 226/98一案的第一申請人佔大廈3015份不分割份數的5份，故應繳付共18,143.28元。他繳付了10,920元，尚欠7,223.28元。

24. LDBM 226/98一案的第二申請人佔大廈3015份不分割份數的4份，故應繳付共14,514.62元。他繳付了8,736元，尚欠5,778.62元。

25. 各申請人現仍欠繳所須分擔的費用。根據公契第十款規定，答辯人有權對申請人的物業註冊押記。

答辯人的證據

答辯人的第一證人

26. 答辯人的第一證人盧潔梅女士（RW1）於1995年至1997年期間出任答辯人的司庫。她出席了有關維修及裝修的大部份會議。

27. 她作證說答辯人於1995年8月收到建築事務監督發出的施工令，遂於答辯人的管理公司協助下於1995年10月3日發出委聘顧問的招標通知書，後於管理委員會及有興趣出席的業主面前進行開標。1995年10月17日，管理委員會會見那些最後入圍的公司。金賢顧問有限公司（KCL）被選中。金賢顧問於1995年10月29日舉行的特別大會上向業主解釋了施工令及有關規定。

28. 答辯人於1996年3月31日舉行特別大會。除建築事務監督所規定進行之工程外，其他維修及裝修項目亦付諸表決。根據金賢顧問對成本所作的估計，經計算後的工程預算開支為10,940,400元。

29. 金賢顧問安排招標邀請承判商承投有關工程。1996年4月在報章刊登招標廣告。1996年4月17日在管理處開啟投標箱。從所收到的標書中，管理委員會決定不考慮出價最高的兩份標書，因其投標價超越了上限，而對出價最低的兩份標書則因對他們沒有信心而不加考慮。委員會再放棄考慮一些資料不全的標書，之後揀選了5份交由金賢顧問進行分析。

30. 1996年5月5日舉行了特別大會揀選承判商，只有4間參與投標的公司派代表出席。大會均給予時間讓各代表向出席大會的業主解釋其標書以及回答他們的問題。利達建築工程有限公司（利達）取得大廈422份數的業主的支持獲選為承判商。

31. 工程開展後，部份業主不滿工程進度，他們打算成立新的管理委員會，並希望更換顧問公司及承判商。

32. 1996年9月1日舉行另一次特別大會，上述業主提出的建議列入議程討論並進行表決，大會否決所有建議。

33. RW1作證謂施工令的簷篷部份原先只要求整理一份報告。利達就修葺簷篷報價630,000元。1996年5月，答辯人收到拆除該簷篷的命令。由於所涉的要求有所不同，故答辯人決定從原來合約中把簷篷的工程項目分出來。利達所報的價格只適用於維修，並不包括拆除簷篷及把該處回復原狀的費用。經商討後，答辯人與承判商協議把簷篷的工程費用從主要合約中扣除出來，並議定新的合約價格。

34. 經顧問建議，答辯人於1996年10月18日決定為簷篷工程獨立招標。標書收集於管理處的投標箱。1996年11月15日開標，之後揀選了5名承判商來接見。答辯人認為他們的出價過高，要求他們重新入標。1996年11月29日，管理委員會審閱新一批投標書，對利達標書的介紹頗為滿意。由於委員認為若在同一地盤有兩名承判商便可能難於監管，加上大判會向二判收取使用其設施的費用而導致價格提高影響成本，故管理委員會決定委聘利達承造詹篷工程。由於簷篷為整項裝修工程的一部份，而答辯人已就裝修工程召開多過一次的特別大會，故沒有另行召開特別大會，討論上述項目。

35. 答辯人律師發出通知書要求業主分擔總額10,974,400元的裝修費用。通知書上所載的金額與在1996年3月31日舉行的特別大會上議決的金額有34,000元的差別。律師向RW1解釋，說這有可能是傳真文件上的污迹所引致。RW1認為這有可能是顧問費一欄出現打字錯誤，令248,800元變為284,400元。

36. RW1作證稱1996年3月31日召開了特別大會，而選票在會前備妥，並用上舊印章，會議紀錄則在會後備妥，並用上新印章。她證實會議紀錄的內容正確無誤。

答辯人的第二證人

37. 答辯人的第二證人（RW2）譚樹基是金賢顧問的董事。金賢看到在報章刊登之廣告，於是遞交標書並獲會見，後被邀出任答辯人的工程顧問。

38. 1995年10月29日，金賢顧問一名高級合夥人被委任為上述工程的認可人士。之後，金賢顧問草擬多份預算開支，並與答辯人開會。

39. 原先預算的開支是強制工程為6,600,000元，改善工程為1,730,000元，而電力工程為1,800,000元。1996年3月22日，金賢顧問將一份預算開支送交答辯人。答辯人於1996年3月31日召開特別大會。

40. 顧問並將一份關於簷篷之結構是否完整的報告送交建築事務監督。由於當時未知簷篷是否需要維修或拆卸，故顧問在預算中也為簷篷初步預留開支。

41. 1996年3月31日，RW2出席答辯人的特別大會，席間並回答向金賢顧問提出的問題。會議議決以公開招標方式揀選承判商。RW2決定了投標程序，並以中英文擬備投標文件。投標文件要求承判商列出他們認為須要進行的其他工程項目以及所需的財政負擔。

42. 答辯人於1996年4月29日開標，並在11份標書中篩選了7份，再從中揀選5份作進一步分析。

43. RW2根據一般程序進行分析，他調查承判商是否擁有有關牌照，是否牽涉待決之訟案以及財政是否健全，並且考慮承判商過往的工作紀錄。承判商釐定價格時可能會計算錯誤，故顧問會檢查這方面的資料，並把這些錯誤通知承判商。

44. 5名承判商均應邀出席答辯人於1996年5月5日舉行的特別大會。RW2在會上簡介了事件的背景，建築事務監督的規定，將要進行之工程以及預算開支。出席會議的業主均可向承建商提問，然後投票選出他們所擬委聘的承判商。

45. 利達在上述會議被業主揀選為承判商。

46. RW2認為利達為簷篷工程所預留的開支金額過低。簷篷工程項目被刪除後投標價亦被減去630,000元。利達的投標文件全部歸入RW2擬備的合約文件內，之後合約文件送交答辯人的律師。金賢顧問備妥兩份合約文件，並保存文件的原版。RW2相信兩份文件的合約金額出現“Fourty”與“Forty”的差別是由於在其中一份合約上打上這個數目時弄錯所致。除此之外並無其他重大差異。

47. RW2的證詞稱由於工程項目有更改，致令合約所載最終須支付的金額有所不同。RW2又說就建築事務監督於1996年6月14日發出之命令，他們曾與答辯人的管理委員會討論工程項目及有關預算開支。答辯人決定在預算開支中增加8%為儲備基金以作不時之需。

48. 工程完成後，建築事務監督發出滿意證明書。

答辯人的第三證人

49. 答辯人的第三證人（RW3）梁廣明是金賢顧問的董事總經理。他是該名認可人士，是負責該項工程的建築師。

50. 他作證稱原來的投標文件中包括修葺簷篷的費用。他們依從命令檢查簷篷後發現簷篷存在不易察覺的毛病。建築事務監督於1996年6月14日發出第二項命令下令清拆簷篷。RW3通知答辯人雖然簷篷只屬工程的一小部份，但仍必須拆卸。為了對各方公平起見，RW3建議將簷篷的工程項目從標書中分出來。答辯人開會討論各種解決問題的建議。這些建議包括只拆卸簷篷、修葺簷篷、拆卸後以一石屎簷篷將之修復或以較輕原料之簷篷將之修復。於1996年9月14日舉行的會議上答辯人決定將簷篷工程從標書中分出來。各投標人均無異議。

51. RW3亦就招標程序及揀選利達為承判商的事宜作證。他的證詞與答辯人的其他證人的證詞互相脗合。RW3的秘書把所須資料打在合約文件上，如是者做了兩次。招標文件及合約均使用一般認可的表格。合約文件包括合約條款及建築師指示，也包括一份解釋如何計算各項金額的意向書。簷篷工程費用已從最後的細目分類支出中扣除出來，而合約文件亦夾附一封承判商同意拆卸簷篷的信件。合約經答辯人與承判商簽署，於釘裝後送交答辯人的律師。顧問公司並非立約的一方，但保存合約文件的副本以便施工之用。RW3表示法庭應參照合約的釘裝正本。

52. RW3於1996年10月18日向管理委員會解釋由於簷篷工程屬另一拆卸令的施工項目，故利達未必是唯一可選擇的承判商。

53. 答辯人及業主接納RW3的建議。RW3建議，既然答辯人認為復修簷篷要顧及行人的安全，故應用一些較輕的材料防止業主利用簷篷作儲存物件之用。拆卸及復修所涉的工序及工作較單單拆卸簷篷為多，因而令原先預留的款額不敷應用。RW3為簷篷工程安排另一次招標。

答辯人第四證人

54. 答辯人第四證人（RW4）何應財是廣深（譯音）物業管理有限公司之董事總經理。他曾替屬同一集團之國聯（譯名）物業管理有限公司工作。廣深物業管理有限公司其後與答辯人簽署管理協議。1995年建築事務監督發出施工令時他負責答辯人大廈的管理工作。RW4作證稱1995年8月24日建築事務監督發出施工令，要求答辯人為大廈進行主要修葺工程。

55. 1995年10月13日，他協助答辯人的管理委員會籌備會議，準備委聘顧問。RW4通知管理會只有超過200,000元的支出項目才須特別大會批准。由於當時不知顧問費用若干，故他向管理委員會建議公開招標。經篩選後，5名投標者獲接見。他通知管理委員會於1995年10月17日出席會議，又以通告通知業主他們也可出席。RW4證實管理委員會的會議紀錄真確。這些紀錄記下會議進行的情況。金賢顧問獲委聘後擬備了報告及開支預算。答辯人據此於1995年10月29日召開特別大會。

56. 委員會在1995年10月29日舉行的特別大會上向業主交代所須進行的工程以及揀選金賢為顧問的背景。會上並無業主反對金賢出任顧問一職。

57. 金賢顧問完成勘查後為修葺工程備妥預算開支，並將之送交答辯人。除規定進行的工程外，答辯人亦打算裝修公共電力裝置及公用地方。RW4告知答辯人應留有5%之儲備基金及撥賬支付顧問費用，而上限為基本金額加8%。除規定進行的工程項目外，另外三項工程項目也在1996年3月31日舉行的特別大會上交付業主討論及表決。

58. 就1996年3月31日特別大會的通告及議程，RW4曾給予意見。通告及議程其後寄給大廈所有業主。緊急通知書於1996年3月29日發給所有業主提醒他們出席特別大會。

59. 顧問在1996年3月31日的特別大會上向業主解釋有關情況，並回答問題。業主把沒有列在強制施工令之內的工程項目付諸表決。大會把總體開支以及每一不分割分數所佔支出的資料列出，故業主知道他們應分擔的費用。大會又通過須進行的多項工程及業主應分擔的費用，並通過業主共分擔的10,940,400元分兩期繳付。各業主所分擔的費用亦只根據上述金額計算出來。

60. RW4作證表示，1996年3月31日特別大會的會議紀錄內容真確，會上發生的所有事情都已紀錄在內。

61. 1996年4月13日管理公司發出通告告知所有業主關於特別大會的結果。管理公司沒有參與計算業主所分擔的金額。這些金額由答辯人的律師計算，並由他向業主發出付款通知書。業主須將付款存入一銀行戶口，然後前往管理處出示「入數紙」作紀錄之用。

62. RW4認為律師發出的通知書上所載的金賢顧問費284,400元這個金額有錯誤。事實上，根據金賢顧問給答辯人的信件，顧問費為合約價之3%，故顧問費應為244,800元。因此，付款通知書上的數額與實際支付的數額出現39,600元之差，而實際支付的總額與繳款通知書上所載的分擔費之所以不相符，亦可能因上述錯誤所引致。

63. 大廈業主於1996年5月5日舉行的另一次特別大會上議決通過選出利達為承判商。參與投標的承判商中有5位最後入圍，其中只有4位出席了當日的會議。會議上並無討論業主應分擔的費用。管理委員會及RW4在發佈會議紀錄前已力求紀錄正確。管理公司沒有參與揀選承判商。

64. 經一些業主要求，答辯人於1996年9月1日舉行另一次特別大會。要求召開會議的業主所提的議程由管理委員會作字眼上的修改，以更好的方法清楚表達他們的要求。大會向業主提出多個選擇方案。業主議決繼續聘用金賢顧問及利達。答辯人繼續監督整項工程，並與利達簽署合約。

65. 就簷篷工程成為另一項施工令所強制進行的工程一事，RW4的證詞與其他證人的證詞互相脗合。簷篷工程之後完成，建築事務監督滿意接受。

66. RW4又說若業主索閱紀錄，便應書面提出。有關要求會紀錄在案，而業主必須支付影印費。但申請人之代表沒有支付這些費用，故未得答辯人批准前，RW4不會容許任何人取走這些文件副本。RW4又表示所有賬目及有關文件亦會呈交業主大會省覽。

67. RW4證實在所有特別大會上，沒有業主投訴點票結果。每次點票結果均獲大會接納為正確。

申請人的陳詞

68. 申請人陳詞說，答辯人必須依據香港法例第344章《建築物管理條例》第14(1)條、大廈公契之附表5以及《建築物管理條例》附表8之規定召開會議。

69. 根據《建築物管理條例》第20A及44條之規定，答辯人若要取得供應品、貨品及服務必須符合工作守則。

70. 答辯人必須依據《建築物管理條例》第14(1)及20A條之規定在業主大會上通過決議委聘承判商。

71. 根據《建築物管理條例》第21條以及附表5之規定，大廈管理委員會必須通過決議決定每名業主應分擔的費用。

72. 答辯人遵守了前述所有規定後，才可進行裝修及修葺工程，以及要求業主分擔費用。

73. 申請人爭辯說業主立案法團與管理委員會的權力及職責是相互排斥的。

74. 申請人謂由於支付顧問費予金賢顧問、根據施工令規定進行修葺工程、設立儲備基金以及進行簷篷之額外工程均事先未獲業主大會通過，故屬未正式授權處理之事項。因此，根據1996年3月31日特別大會通過的決議，答辯人只獲授權要求業主分擔兩項工程費用，即裝修公用地方及翻新電力裝置費用共3,330,000元，任何超越上述金額的費用答辯人均不能要求業主分擔。

75. 申請人又稱LDBM 224/98一案的申請人只應付5,522.35元，而他們支付了14,560元，故應獲退還9,038元。LDBM 226/98一案的第一申請人只應付5,522.35元，而他支付了10,920元，故應獲退還5,398元。此案的第二申請人只應付4,417.91元，而他支付了8,366元，故應獲退還4,318元。

76. 申請人爭辯說，註冊摘要編號7128017所載與LDBM 226/98第一申請人的物業有關的押記以及註冊摘要編號7128018所載與LDBM 226/98第二申請人的物業有關的押記應予以撤銷，因為他們已付的金額已經超出他們應分擔的正確費用。

77. 至於工程所涉法律費用應否需要特別大會通過批准，申請人並沒有提出他們的看法。

答辯人的陳詞

78. 答辯人決定向業主收取裝修及修葺費用10,974,400元以及要求他們分擔費用，此舉並沒有違反香港法例第344章《建築物管理條例》（《管理條例》）或大廈公契之規定。

79. 就申請人指稱業主大會沒有通過有關10,974,400元的決議，故違反《管理條例》第44條之規定，答辯人在回應時指該條文只關乎工作守則。工作守則就法團所需供應品、貨品及服務，包括藉招標承投所取得者，以及此等招標之程序而給予指導及指示。答辯人決定要求業主分擔裝修及修葺費用不屬招標程序。即使沒有舉行業主大會也並沒有違反第44條的規定。

80. 既然進行裝修工程以及要求業主分擔費用的決定均經業主大會合法通過，作為業主的申請人便必須服從該項決定。投訴工程質素未如理想或會議紀錄並不真確也不能令申請人逃避分擔費用的法律責任。

81. 根據大廈公契，業主有責任遵守公契條款以及支付大廈的公共開支。

82. 公契第四項條款規定：

83. 附表2有關段落規定：

84. 大廈公契第十項條款規定：

85. 答辯人又認為申請人不應在本申請中要求賠償。申請人代表接納這看法，並同意修訂申請內容。本案唯一爭議事項是裝修及修葺費。申請人雖未照先前承諾修訂申請，但他們沒有堅持要求損害賠償。

86. 根據《管理條例》第18(1)(a)條，答辯人有責任“使公用部份或法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔”。根據《管理條例》第18(1)(b)條，答辯人有責任“在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部份進行某項工作時，遵照辦理”。建築事務監督發出的施工令便屬此種命令。根據上述施工令之規定，答辯人必須委聘一名認可人士（顧問）。答辯人的管理委員會公開招標並經正當程序委任金賢顧問為認可人士。

87. 金賢顧問擬備預算開支後，有關事宜交由在1996年3月31日的業主特別大會表決。本案的證據顯示特別大會是依據一切法律上所須遵守的規定而召開，而業主亦依據一切規定而妥獲通知。根據議程，大會決定除進行強制工程外，也進行其他工程。大會通過工程預算開支為10,940,400元。這包括強制工程及額外工程之費用、儲備基金及顧問費和法律費用。業主們又決定分兩期繳付他們應分擔的費用，款額則根據每名業主所佔的不可分割份數計算。申請人指答辯人向他們提出分擔費用的要求並不合法，這點全無證據支持。

88. 答辯人同意其律師發出的繳款通知書所載總額10,974,400元有錯誤，並說正確數目為10,940,400元。上述錯誤可能是由於將顧問費用248,800元寫作284,400元所致，但答辯人並未察覺這項錯誤。答辯人又認為上述錯誤佔整項開支預算0.3%，而預算開支是可以修改的，倘若有盈餘亦會按業主的決定而處理。上述錯誤不應使在1996年3月31日的特別大會上業主所作的決定變成無效。答辯人並非要求業主分擔10,974,400元的總開支，而是要求他們分擔在特別大會上議決通過的10,940,400元。

89. 答辯人又稱《管理條例》附表7第4(1)及(2)段與儲備基金無關，因為上述項目開支是因建築事務監督所發的施工令而招致，並非屬該附表所指的特別基金。

90. 此外，根據大廈公契附表2第1(n)段，業主必須支付大廈業主，委員會或經理人在執行職務及履行義務時所恰當招致之所有費用，以及管理、會計、法律、諮詢及顧問費用。

91. 顧問費用是根據建築事務監督的施工令而招致的部份開支，是為履行這些命令而恰當招致和必須招致的，也是1996年3月31日特別大會議決通過的預算開支的一部分，故無須透過另一決議的批准。

92. 委任認可人士是建築事務監督命令的強制措施的一部分。根據第18(2)(c)條，法團可行使其酌情決定權僱用並付酬予專業機構執行法團的任何職務。管理委員會透過刊登廣告招標而委聘認可人士。即使沒有完全遵守工作守則，只要程序是公開及公平的話，這也不會使認可人士的委聘變成無效。答辯人援引周振偉（譯音）對樂意園業主立案法團一案（LDBM 177/95）支持其主張。

93. 1996年5月5日的特別大會是為揀選承判商而召開。答辯人在報章刊登招標廣告。經顧問建議，管理委員會選了其中5名最後入圍。所有業主均獲邀出席該次會議。投標價遠高於或遠低於預算開支的承判商均不獲考慮。此舉是為了剔除一些不合適的投標人。經承判商向1996年5月5日的特別大會作出簡介後，最後入圍的承判商名單便交由該次大會表決。利達經正當程序被選中為承判商。整項程序公平公開。答辯人認為將收回的全部標書交由大會審閱會浪費業主的時間，於答辯人無益。

94. 至於合約文件出現“forty”與“fourty”之別的兩個不同版本的指稱，申請人無法指出兩個版本有何重大差異或那一個版本是偽造。本案沒有任何證據支持申請人所指有人行使偽造文件的指稱。

95. 申請人質疑答辯人將簷篷工程從原來的工程中分割出來以及增加簷篷工程的撥備的決定。本案證據顯示原來的施工令（編號INV04/ HK/95/ 92）列明答辯人應委任認可人士：

96. 認可人士金賢顧問於提交報告後，建築事務監督便發出第二份施工令（編號D104/HK/96/P2）。答辯人須

97. 第二份施工令涉及拆卸及復修簷篷，而原先在預算開支預留的金額亦不足以應付上述工程開支。由於涉及額外工程，故答辯人必須將簷篷這項目從原來的招標工程中分割出來，當作另一項目處理。為了保障業主利益，簷篷工程另行招標。1996年3月31日的業主大會已經議決通過裝修及修葺大廈，而簷篷工程是其中一項議決項目。雖然對簷篷工程承判商作最後篩選沒有交由業主大會表決，但答辯人認為既然簷篷工程當時已成為強制項目，而答辯人必須進行這項工程，故無需再召開大會獲取業主的批准。

98. 申請人根據其中一間參與投標的公司發出的信件來質疑最後的投標金額。該公司亦是獲答辯人考慮為復修簷篷提供物料的供應商。該公司開出的是供應物料的價格，而並非承投整項工程的價格。答辯人認為申請人對情況有所誤解。

99. 答辯人的認可人士金賢顧問就決定簷篷工程承判商的最後人選一事出庭作證。本案沒有任何證據顯示承判商進行的工程或工程最後費用有不合理之處。

100. 申請人代表，即申請人第四證人在聆訊中指稱，在1996年3月31日及1996年5月5日舉行的業主大會的會議紀錄均屬偽造，他以此為理由而拒絕分擔費用。據AW4所稱，紀錄既屬偽造，會議亦因而無效，故申請人無責任付款。這與申請人原先提出的分擔數額未獲業主大會合法通過這項理由並不相符。

101. 申請人一向表示願意分擔裝修及修葺費用。唯一的爭議是他們認為只應分擔合約價格。答辯人認為申請人對1996年3月31日及1996年5月5日的業主大會於法律上所產生的影響並不瞭解。關於工程及有關費用之決定一經作出，並經業主大會議決通過後，業主便須服從這項決定。申請人對裝修及修葺工程的有關資料及事實均毫不瞭解。

事實之裁斷

102. 審裁處經考慮所有證據後，接納及裁斷下列事項為本案之事實：—

1.   答辯人收到1995年8月24日之INVO4/HK/95/P2施工令及1996年6月14日之D104/HK/96/P2之施工令。施工令所指之工程必須進行，並須委聘認可人士處理。

2.   管理委員會在公開招標後委聘金賢顧問為答辯人的顧問。金賢顧問董事總經理梁廣明先生獲委任為工程之認可人士。

3.   金賢顧問根據編號INV04/HK/95/P2的第一份施工令以及須同時進行之額外工程擬備開支預算，並預留款項支付有關支出，即儲備基金、法律及顧問費。

4.   答辯人於1996年3月31日舉行特別大會，會上通過決議進行強制及額外工程，並通過10,940,400元的預算開支。大會又議決業主應根據其所佔的不可分割份數來分擔費用。

5.   1996年5月5日，業主在另一次特別大會揀選利達為整項工程的承判商。答辯人於公開招標後篩選部份承判商，然後再交由管理委員會決定人選。

6.   1996年6月14日答辯人收到建築事務監督發出的另一份施工令（參考編號D104/HK/96/P2），要求拆卸及復修簷篷。這項命令是顧問遵照原先的施工令制定報告後，鑑於該報告而發出的。

7.   簷篷工程從原來的招標合約中分割出去後再另行招標。管理委員會最後決定將工程合約批給原來的承判商利達。此舉是為了避免兩名承判商在地盤可能出現的紛爭。由於原先的工程包括簷篷在內，而其後變成強制進行的工程項目，故答辯人沒有為此事召開另一次特別大會。

8.   雖然在1996年9月1日曾召開另一次特別大會，但這次會議對本案沒有任何影響。在此之前業主已作出所有有關決定。

9.   申請人承認對額外工程項目並無爭議，並有責任支付這些工程的費用。他們只爭議強制工程項目的費用、儲備基金及顧問費。至於法律費用方面，申請人的律師並無收到提出爭議的指示。

判決

103. 這宗申請是基於錯誤的想法而提出的。申請人謂答辯人沒有在業主大會通過裝修及修葺費的總開支，這說法並不正確。本案有充分證據證明事實並非如此。本審裁處接納並裁定於1996年3月31日舉行的特別大會的而且確議決通過上述事項。申請人無權以工程質素未如理想為理由拒絕承擔法律責任。他們也沒有提出證據證明上述指稱。

104. 根據《建築物管理條例》第18條，答辯人有責任使大廈公用部份維持良好狀態，以及在公職人員行使條例所賦予的權力下令進行某項工作時，遵照辦理。與修葺有關的強制工程無須經業主大會通過批准才可進行。1996年3月31日舉行的特別大會通過總額10,940,400元的費用，這項費用包括申請人爭議的所有項目。本案沒有任何理據可令審裁處受理這項爭議。

105. 申請人認為透過業主大會行事的法團與透過管理委員會行事的法團，所擁有的權力是互相排斥的，而業主大會有權做的，管理委員會便不能做，反之亦然。這項對法律的詮釋雖具創意，但卻忽畧《建築物管理條例》第29條。該項條文列明除該條例另有規定外，該條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委會代表法團行使及執行。

106. 本案沒有任何證據顯示，管理委員會在遵照建築事務監督的施工令履行職責時有越權之舉。工作守則並非法律規條。沒有嚴守工作守則不會令委任金賢為顧問的決定變成無效。為了遵守建築事務監督的施工令，委任認可人士是必須的。

107. 特別大會通過的金額與繳款通知書上的金額雖出現差異，卻不足以令特別大會通過的決議變成無效。倘若答辯人留意到這錯誤，也可輕易將之更正。審裁處並不同意這項錯誤意味着不軌企圖。

108. 申請予以撤銷。

109. 申請人須支付答辯人的訟費。倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。